Справа № 2-29/ 10        

                      Р І Ш Е Н Н Я

                           І М Е Н Е М                  У К Р А Ї Н И

27 травня 2010 року                             Дубенський міськрайонний суд Рівненської області

Суддя: Юзьвяк Б.Г.,

при секретарі: Свирида М.І.,    

за участю адвокатів:ОСОБА_1 (представник позивача) та ОСОБА_2 (представник відповідача ОСОБА_3)

розглянувши у відкритому  судовому засіданні в м.Дубно цивільну справу за позовом  ОСОБА_4  до ОСОБА_3 та ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу укладеним,

                В С Т А Н О В И В :        

В обґрунтування позову позивач посилається на слідуючі доводи. 11 жовтня 2000 року між ним та відповідачами було досягнуто домовленості про укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Це стверджується розпискою про передачу в рахунок укладення договору суми в 1200 доларів СЩА в присутності свідка ОСОБА_6 Також з відповідачами було досягнуто домовленості про ціну продажу – суму еквівалентну 2500 доларів США.

Після передачі завдатку, відповідачі передали позивачу ключі від квартири і обіцяли після отримання документів про право власності на квартиру укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири. З 2000 року позивач проживає у цій квартирі, сплачує житлово-комунальні послуги.

Позивач зазначає, що відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

За договором купівлі-продажу згідно із ст.655 ЦК України, одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати  майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти  майно (товар)  і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу квартири укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації відповідно до вимог ст..657 ЦК України. Аналогічні норми були встановлені ч.2 ст.47, ст..ст.224, 227 ЦК України в редакції 1963 року.

Позивач вважає, що оскільки між ним та відповідачами було досягнуто домовленості із всіх істотних умов договору купівлі-продажу, а саме щодо предмету договори та його ціни, то договір є укладеним. Крім того відбулося часткове виконання умов договору сторонами, тобто відповідачі передали у розпорядження позивача квартиру, а позивач передав відповідачам частину обумовленої  вартості квартири у сумі 1200 доларів США. Решту суми від ціни квартири позивач зобов’язується передати при підписанні та нотаріальному посвідченні договору. Крім того позивач проводив у квартирі капітальний ремонт,  зокрема провів реконструкцію опалення, виконав роботи по газопостачанню квартири, встановив лічильник на воду, виконав інші роботи. Однак дії відповідачів свідчать про ухилення від укладення договору купівлі-продажу, що підтверджується поданим позовом про звільнення позивачем спірної квартири, хоча відповідачі отримали свідоцтво про право власності на житло 24.10.2002 року.

Позивач вказує, що відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. З наведених підстав

                        2                                                                   позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 укладений між ним та відповідачами, визнати за позивачем право власності на цю квартиру із сплатою ним на користь відповідача ОСОБА_3 суми еквівалентної 1300 доларів США.  

Представник позивача в судовому засіданні підтримала позов з підстав викладених у позовній заяві. Доповнила слідуюче. Ціна за квартиру була усно обумовлена  в присутності свідків. Продовж 9 років позивач проживає в цій квартирі,  зробив капітальний ремонт. За нормами ЦК в редакції 1963 року,  як і зараз існувала така норма закону, що такий договір може бути визнаний судом дійсним. Частина суми за квартиру була сплачена позивачем для ОСОБА_5 і позивач погоджується сплатити таку ж суму відповідачу по справі її чоловікові. На думку представника позивача в домовленості приймали участь обоє відповідачів, хоча при передачі грошей ОСОБА_3 присутнім не був. При передачі грошей було досягнуто домовленості, що відповідачі приватизують квартиру і тоді оформлять договір купівлі-продажу. В зв”язку з тим, що ОСОБА_5 на протязі 8 років грошей не повертала, тому позивач і користувався квартирою, не сумніваючись, що договір буде укладений. Відповідачі навіть не говорили за ці роки, що будуть сплачувати комунальні послуги за квартиру. Те що квартира  була державного фонду, позивачу було відомо,  але відповідачі мали право на її приватизацію в майбутньому. До суду позивач  звернувся в 2008 році, як дізнався про приватизацію квартири. А до цього часу відповідачі не жили в м.Дубно. За цей час відповідачі до позивача не з’являлися,  претензії до нього за квартиру не мали.

Позивач в ОСОБА_4 судовому засіданні доповнив слідуюче. При прочитанні оголошення в газеті він звернувся до ОСОБА_5 по питанню купівлі квартири, запитав чи є у неї ордер на квартиру. Вона сказала, що ордер має бути через місяць, але квартира записана на чоловіка. Потім приїхав чоловік, ОСОБА_3 і в усній розмові підтвердив, що вони мають бажання продати квартиру, але ще немає ордера. Позивач з відповідачами порадились у нотаріуса чи буде мати силу письмова розписка і нотаріус відповів їм ствердно. Оскільки ОСОБА_5 їхала за кордон, сказала, що їй потрібні гроші. Тому позивач заплатив їй 1200 доларів США як завдаток за квартиру, про що була складена розписка. ОСОБА_3 теж в цей час поїхав за кордон. Ціна за квартиру була обумовлена в 2500 доларів США, бо в той час були такі ціни на квартири. При передачі квартири відповідачі дозволили робити ремонт, і з того часу квартирою не цікавились, а ОСОБА_3 з’явився лише рік тому.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні пояснив слідуюче. З позивачем він познайомився лише в  суді, з ним не мав ніякої домовленості. В квартиру позивач самовільно  вселився, коли відповідач поїхав в Португалію. Що позивач живе в його квартирі, відповідач дізнався в Португалії. В Португалію  поїхав 06.07.2001 року, рік часу тому  повернувся. Ходив до позивача, хотів з’ясувати це питання. В квартирі позивач не проживав, тому  не розуміє, чому  мав платити квартплату, комунальні послуги. Не займався питанням виселення позивача, бо був за кордоном. Що дружина взяла гроші за квартиру відповідачу відомо не було. У неї було недостатньо домашніх коштів для виїзду за кордон, може вона й позичила. Ключі від квартири були у відповідача і дружини, свої ключі він залишив батькові коли їхав за кордон. Батько повідомляв, що в квартирі живуть інші люди, коли відповідач був в Португалії.

              Відповідач ОСОБА_5 в судове засідання не з’явилась, хоча повідомлялась про час розгляду справи через засоби масової інформації за останнім відомим місцем проживання.    

Свідок ОСОБА_6 в судовому засіданні пояснила, що проживає в сусідній квартирі із квартирою АДРЕСА_1. Хоча події мали місце дуже давно, але  вона пам’ятає, що між сторонами по справі мала місце домовленість про продаж квартири. Тоді сім’я ОСОБА_5 та ОСОБА_3 мала великі борги, тому продали квартиру позивачу.  ОСОБА_5 довго переконувала позивача  і на колінах його просила

                    3                                                                          купити цю квартиру. ОСОБА_4 спочатку не хотів купувати, бо не було ордера, але у всьому будинку повинні були скоро видавати ордери,  тому він і погодився. В присутності свідка, ОСОБА_5 написала розписку про отримання 1500 доларів США і отримала ці гроші.. При розмові про купівлю продаж квартири, написанні розписки і отриманні грошей, ОСОБА_3 не було, він був у м.Кременець. Спочатку в цій квартирі жила сім’я відповідача.  ОСОБА_3 в той час вже жив в Кременці, але часто сюди приїжджав. Після отримання грошей ОСОБА_5 відразу все продала і виїхала в Португалію. ОСОБА_3  теж був за кордоном.  Позивач зробив в квартирі гарний євроремонт, претензій у відповідача до позивача до цього часу  не було. На даний час ОСОБА_5 знаходиться десь в Португалії. Як зрозуміла свідок, оформленням купівлі-продажу мав займатись ОСОБА_3 після того,  отримає ордер. Про те, що квартира продавалася, ОСОБА_3 добре знав, бо у них були великі борги і всі претензії кредиторів були до ОСОБА_5.

        Свідок ОСОБА_7 в судовому засіданні пояснив, що його квартира знаходиться на одній площадці зі спірною квартирою. Спірну квартиру отримав відповідач ОСОБА_3,  але його сім’я залізла в борги і щоб їх віддати, стали продавати меблі, посуд , техніку, а потім і квартиру продали позивачу. Від людей чув  за скільки продали, але вже зараз не пам’ятає. На його думку відповідачу ОСОБА_3 було відомо, що квартира продана ОСОБА_4, хоча особисто свідок не чув чи давав ОСОБА_3 згоду на продаж квартири. ОСОБА_4  проживає там вже 6-7 років і претензій  до позивача зі  сторони відповідача не було.

        Свідок ОСОБА_8 в судовому засіданні пояснив, що проживає в одному під’їзді з ОСОБА_4 Знає і позивача і відповідача. Йому відомо, що квартиру отримував ОСОБА_3 і вона була продана ОСОБА_4. Тоді всі знали, що ОСОБА_3 продає цю квартиру, за яку ціну було здійснено продаж, не знає.. Відповідачі ОСОБА_3  мали виїжджати за кордон на заробітки і все продавали з квартири, а потім і саму квартиру продали.

        Свідок ОСОБА_9 пояснила, що з позивачем ОСОБА_4 раніше перебувала у шлюбі. В 2000 році  вони з позивачем по оголошенню в газеті побачили, що продається квартира і так зустрілись з  ОСОБА_5 і ОСОБА_3. Подивилися їх квартиру і домовились за ціну – 2400-2500 доларів США. Але там у всьому будинку ще не було документів на квартири, які обіцяли видати до кінця 2000 року. Оскільки ОСОБА_5 збиралася їхати за кордон, вона захотіла отримати завдаток за квартиру. Послухавши пораду нотаріуса, дали ОСОБА_5 1200 доларів США як завдаток за квартиру, після чого вона поїхала в Росію. Про це було складено розписку. Пізніше до них підходив ще ОСОБА_3 і отримав для ОСОБА_5 ще 300 доларів США, але про це вже розписки не складали. Договір у нотаріуса так і не уклали, бо на квартиру не було документів. ОСОБА_3 відразу передали в користування квартиру,  їх речей там вже не було. Потім поїхав за кордон і ОСОБА_3.

        Вислухавши пояснення сторін, свідків, ознайомившись з документами по справі, суд приходить до висновку, що позов не підлягає до задоволення.

    За змістом ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї сторони має бути досягнуто згоди.

       Оскільки це є договір купівлі продажу, то його укладення регламентується главою 54 ЦК України.      

       Так за договором купівлі-продажу згідно із ст.655 ЦК України, одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати  майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти  майно (товар)  і сплатити за нього певну грошову суму. (Така ж норма міститься у ст.224 ЦКУкраїни в редакції 1963р.)

                    4

Отже істотною умовою договору купівлі продажу є його ціна, яка зобов’язує покупця сплатити за майно певну грошову суму а також предмет договору.

Крім того відповідно до ст..657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. (Такі ж норми діяли і в ст.227 ЦК України в редакції 1963 року).

Сторона позивача посилається на зміст ч.2 ст.220 ЦК України відповідно до якої, якщо сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

В даному випадку в розумінні цієї норми такого стверджувати не можна. Так в письмовій розписці складеній 11.10.2000 року між ОСОБА_4 і ОСОБА_5 йдеться про те, що ОСОБА_5 взяла як завдаток  за квартиру в сумі 1200 умовних одиниць. У випадку невиконання договору купівлі-продажу  квартири ОСОБА_5 зобов’язувалась повернути гроші в подвійному розмірі.

Але з цієї розписки, яка хоч і складена в письмовій формі не можна ніяк зробити висновку, що сторони дійшли згоди (саме в письмовій формі як того вимагає договір купівлі-продажу квартири)  щодо всіх істотних умов договору.

По перше як слідує із копії свідоцтва про право власності на житло співвласниками квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_3 та ОСОБА_5. (а.с.4.)

Ніякої участі в укладені цієї письмової угоди і ніяких зобов’язань ОСОБА_3 на себе не брав.

За змістом ст..65 СК України для укладення одним з подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення (продаж квартири), а також договорів стосовно цінного майна згода другого подружжя має бути подана письмово. (така ж норма у міститься у ст.23 КпШС України.)    

По друге в письмовій розписці, яку позивач прирівнює до угоди купівлі продажу квартири навіть при відсутності участі одного із співвласників не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору. Так не вказана ціна за якою має відбутися продаж, та навіть не вказано предмету договору, яку ж саме квартиру за якою адресою і в якому місті мають намір продати-купити учасники угоди.

За вищенаведеного обґрунтування суд приходить до висновку що вимоги позивача щодо визнання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 є безпідставними і не підлягають до задоволення.

Керуючись ст.10,60, 209,  212,  ЦПК України, суд

                        Р І Ш И В :

        В задоволенні позову ОСОБА_4  до ОСОБА_3 та ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу укладеним, відмовити за безпідставністю вимог.

        Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Рівненської області через Дубенський міськрайонний суд  з поданням в 10-денний строк заяви про апеляційне оскарження, з наступним поданням у 20-денний строк з дня подання заяви про апеляційнеоскарження апеляційної скарги.

        Рішення також може бути оскаржене і без подання заяви про апеляційне  оскарження у випадку подання апеляційної скарги в 10 денний строк з дня проголошення  рішення.

        У випадку неподання заяви про апеляційне оскарження в 10 денний строк, рішення набирає законної сили після закінчення цього строку.

        Якщо буде подано заяву про апеляційне оскарження, але після цього у 20 денний  строк після подання заяви про апеляційне оскарження не буде подано апеляційної скарги, рішення теж набирає законної сили.

        В разі подання апеляційної скарги, рішення набирає законної сили у разі його не скасування судом апеляційної інстанції.  

                                           Суддя :