ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________

 

П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

 

"24" липня 2007 р.

Справа № 30/143-07-3949

 Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Гладишевої Т.Я.

суддів Лавренюк О.Т., Савицького Я.Ф.,

при секретарі судового засідання Іоффе С.Б.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 24.07.2007р.

від позивача: Глазов О.О., довіреність №01-13/66 від 12.01.2007р.;

від відповідачів: ВАТ „Ремпобуттехніка” -Блатін Д.С., паспорт, керівник;

         Блонський П.Ю., довіреність №1 від 19.01.2007р.;

   від ФО-П ОСОБА_1. -ОСОБА_2, довіреність №НОМЕР_1;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства „Ремпобуттехніка”

на рішення господарського суду Одеської області

від 07 червня 2007р.

у справі №30/143-07-3949

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідачів: 1) Відкритого акціонерного товариства „Ремпобуттехніка”

                              2) Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1

про розірвання договору оренди та виселення

 

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

Присутнім в судовому засіданні представникам сторін роз'яснено їх процесуальні права та обов'язки. Усних клопотань, в тому числі відводу суддям колегії не заявлено.

                                                 

В С Т А Н О В И В :

 

08.05.2007р. до господарського суду Одеської області від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради надійшла позовна заява до ВАТ „Ремпобуттехніка” та ФОП ОСОБА_1. про розірвання договору оренди та виселення з посиланням на те, що ВАТ „Ремпобуттехніка” не є добросовісним користувачем нежитлового приміщення, загальною площею 18,5 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1, переданого позивачем за договором оренди №НОМЕР_2., оскільки: 1) орендар вносить орендну плату не в повному обсязі та з порушенням строків, які визначені у п.п. 2.2, 2.4 названого договору оренди; 2) ВАТ „Ремпобуттехніка” не застрахувало орендоване приміщення, що є порушенням п. 4.2 договору; 3) орендар всупереч вимогам п.п. 4.8, 4.9 договору, ст. 22 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та ст. 774 Цивільного кодексу України передав орендоване майно без згоди орендодавця в суборенду ФО-П ОСОБА_1.. Відповідно до п. 5.6 договору, ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України невиконання або порушення умов виконання обов'язків за договором орендарем є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду та виселення орендаря та суборендаря з орендованих приміщень.

31.05.2007р. до господарського суду Одеської області від ВАТ „Ремпобуттехніка” надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач не погоджувався з позовною заявою та просив суд залишити її без задоволення, мотивуючи це тим, що: 1) орендну плату ВАТ „Ремпобуттехніка” сплачує своєчасно та в повному обсязі відповідно до умов п.п. 2.2 та 2.4 договору оренди; 2) строк дії договору страхування об'єкту оренди закінчився 06.02.2007р., повідомлень щодо оплати страхових полісів від позивача орендар не отримував, а страхові поліси інших страхових компаній позивачем не приймаються до уваги; 3) ФО-П ОСОБА_1. тимчасово строком на 1 рік займав приміщення згідно з договором про виробничу кооперацію №НОМЕР_3, що є внутрішнім питанням товариства та пов'язано з реорганізацією виробництва, при цьому профіль використання приміщень не змінювався, крім того вказаний договір розірвано з 01.03.2007р., на даний час у орендованому приміщенні знаходиться майстерня ВАТ „Ремпобуттехніка” по ремонту годинників.

Рішенням господарського суду Одеської області від 07.06.2007 року по справі №30/143-07-3949 (суддя Рога Н.В.) частково задоволено позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ВАТ „Ремпобуттехніка” та ФО-П ОСОБА_1. про розірвання договору та виселення: розірвано договір оренди №НОМЕР_2., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ВАТ „Ремпобуттехніка”, на підставі якого відповідачу було передано нежиле приміщення першого поверху, загальною площею 18,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1; виселено ВАТ „Ремпобуттехніка” з орендованого за договором оренди №НОМЕР_2. приміщення; стягнуто з ВАТ „Ремпобуттехніка” витрати по сплаті державного мита та ІТЗ судового процесу; в частині виселення ФО-П ОСОБА_1. з вказаного нежитлового приміщення провадження у справі припинено, з посиланням на те, що : 1) дослідивши матеріали справи, встановлено, що орендарем в порушення ст. ст. 10, 24 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, п. 4.2 договору оренди не було застраховано нежитлове приміщення на 2007 рік, оскільки договір страхування майна від 13.02.2006р. припинив свою дію 06.02.2007р., отже з цього моменту орендоване приміщення не застраховане, що створює загрозу пошкодження власності територіальної громади м. Одеси та позбавляє орендодавця можливості отримання компенсації у разі пошкодження комунального майна; 2) за умовами п. 4.9. договору оренди орендар не має права передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими договорами, в порушення цих зобов'язань ВАТ „Ремпобуттехніка” передало за договором про виробничу кооперацію №НОМЕР_3 частину нежитлового приміщення ФО-П ОСОБА_1. без погодження з орендодавцем; 3) відповідно до розділу 2 договору оренди орендар зобов'язався щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів господарської діяльності сплачувати орендну плату згідно з розрахунком, складеним до договору, проте з матеріалів справи вбачається, що орендар несвоєчасно оплачував орендну плату, що є порушенням умов договору; 4) враховуючи вищенаведені порушення орендарем умов договору, договір оренди нежитлового приміщення підлягає розірванню на вимогу орендодавця, у зв'язку з чим орендар повинен повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, передбачених договором; 5) оскільки ФО-П ОСОБА_1. на час розгляду справи не використовує нежитлове приміщення, то у цій частині провадження у справі слід припинити.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою № 74 від 22.06.2007р. звернувся відповідач -ВАТ „Ремпобуттехніка”, в якій просить скасувати рішення господарського суду та прийняти нове рішення, котрим відмовити у задоволенні позову, мотивуючи це тим, що: 1) посилання суду на те, що у разі загибелі об'єкта оренди територіальна громада м. Одеси буде позбавлена можливості отримати компенсацію, не відповідає дійсності, оскільки згідно з п. 4.2 договору  ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованого майна несе орендар з моменту укладення договору оренди, отже згідно з чинним законодавством в разі випадкової загибелі чи пошкодження орендованого майна компенсацію буде виплачувати орендар; 2) в обов'язок позивача відповідно до положення та внутрішніми наказами входить повідомлення орендарів про закінчення терміну дії договору страхування за встановленою формою, але позивачем таке повідомлення не було зроблено; 3) в підтвердження відсутності заборгованості по оплаті орендної плати товариством були надані платіжні доручення, проте господарським судом вони не були прийняті до уваги, чим порушено вимоги ст. 206 Цивільного кодексу України, крім того слід врахувати, що порушення строків оплати не є підставою для розірвання договору оренди; 4) твердження суду щодо передачі орендованого приміщення орендарем в суборенду ФО-П ОСОБА_1. спростовується тим, що між ВАТ „Ремпобуттехніка” та ФО-П ОСОБА_1. було укладено договір виробничої кооперації №НОМЕР_3, а не договір суборенди, при цьому приміщення використовувалося ВАТ „Ремпобуттехніка”, зміни його призначення не було, крім того на момент розгляду справи в суді першої інстанції вищеназваний договір було розірвано та ФО-П ОСОБА_1. у приміщенні не знаходився.

24.07.2007р. до Одеського апеляційного господарського суду від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу відповідача, в якому позивач просить рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін, оскільки воно відповідає вимогам чинного законодавства та обставинам справи, а апеляційну скаргу -без задоволення. 

Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги ВАТ „Ремпобуттехніка”, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення господарського суду -скасувати частково з огляду на таке.

Як встановлено господарським судом першої інстанції, 05.02.2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та ВАТ „Ремпобуттехніка” (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 18,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1.

04.08.2006р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та ВАТ „Ремпобуттехніка” (орендар) узгоджено нову редакцію договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2 від 05.02.2004р. з метою приведення форми договору у відповідність до діючого законодавства.

Згідно з п. 1.3 нової редакції договору термін дії договору встановлено до 04.08.2011р..

24.04.2007р. представниками Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради складено акт обстеження нежитлового приміщення, в якому відображено, що: 1) за орендарем станом на 01.05.2007р. утворилася заборгованість по оплаті орендної плати у розмірі 279,99 грн., 2) орендар передав орендоване нежитлове приміщення в суборенду ФО-П ОСОБА_1. та ФО-П ОСОБА_3.; 3) орендоване нежитлове приміщення не застраховане орендарем.

На підставі цього акту Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду з позовною заявою до ВАТ „Ремпобуттехніка” та ФО-П ОСОБА_1. про розірвання договору та виселення з посиланням на ст.ст. 525, 651, 771 Цивільного кодексу України та ст. ст. 10, 24, 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

За ч.ч. 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтями 782 та 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. Крім того, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4)наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на відповідача.

Вищенаведений перелік підстав для розірвання договору найма на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

В якості підстави для розірвання договору оренди нежилого приміщення позивач вказує на те, що орендарем несвоєчасно сплачується орендна плата, чим порушуються умови п.п. 2.2-2.4 договору оренди.

Як встановлено у п.п. 2.2 -2.4 нової редакції договору, за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, наведеного у додатку №1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 178,40 грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції, при цьому розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України; до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою; орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

ВАТ „Ремпобуттехніка” надані до матеріалів справи платіжні доручення, якими підтверджується сплата орендної плати, та які свідчать про відсутність заборгованості ВАТ „Ремпобуттехніка” перед орендодавцем по оплаті орендної плати. З наданих платіжних доручень вбачається, що деякі орендні платежі здійснені з пропуском строку, встановленого пунктом 2.4 договору оренди, проте це не є істотним порушенням умов договору в розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Також, в якості підстави для розірвання договору Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради вказує на те, що орендар передав орендоване нежитлове приміщення в суборенду ФО-П ОСОБА_1. без згоди на це орендодавця, чим порушив умови п. 4.8. договору оренди.

Відповідно до п. 4.8. нової редакції договору оренди орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця.

В обґрунтування наведеної підстави позивач посилається на договір про виробничу кооперацію №НОМЕР_3, укладений між ВАТ „Ремпобуттехніка” та ФО-П ОСОБА_1., згідно з п. 1.1 якого предметом даного договору є виробнича кооперація сторін при веденні господарської діяльності, пов'язаної з наданням побутових послуг, зазначених у договорі, при цьому підприємцю надавалося право проводити зазначену у договорі господарську діяльність у майстернях підприємства, в тому числі й за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1.

Проте, дослідивши зміст договору про виробничу кооперацію №НОМЕР_3, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що названий договір за своєю суттю є договором про сумісну діяльність, а не договором суборенди, а отже підстави вважати, що орендар передав орендоване нежитлове приміщення в суборенду та ним порушено вимоги п. 4.8 договору оренди, відсутні.

У позові Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради також в обґрунтування позовних вимог посилається на те, що орендарем не застраховано орендоване майно, чим порушено вимоги п.п. „е” п. 4.2 нової редакції договору оренди, відповідно до якого орендар зобов'язаний застрахувати орендоване приміщення на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку визначеному чинним законодавством та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 20 днів з моменту укладення даного договору.

В матеріалах справи є в наявності договори добровільного страхування майна: 1)№НОМЕР_4; 2) №НОМЕР_5; 3) серії НОМЕР_6, згідно з якими ВАТ „Ремпобттехніка” застрахувало об'єкт оренди на строк з 05.02.2004р. по 06.02.2007р..

Отже, на момент розгляду справи в суді строк дії договору добровільного страхування майна закінчився та орендоване майно не застраховано орендарем, у зв'язку з чим господарським судом першої інстанції було задоволено позовні вимоги про розірвання договору оренди.

Проте, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду, дослідивши вищеназвану підставу для розірвання договору, вважає її такою, що не відповідає вимогам ст. 783 Цивільного кодексу України, оскільки перелік підстав для розірвання договору найма на вимогу орендодавця, наведений у названій статті, є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає, а отже така підстава, як відсутність договору страхування орендованого майна, не може бути в даному випадку належною підставою для розірвання договору оренди.

Частинами 1 та 2 ст. 24 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди. Орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.

Згідно з пп. „к” п. 4.2 нової редакції договору оренди ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованого приміщення несе орендар, отже у разі випадкової загибелі орендованого приміщення чи його пошкодження компенсацію за нього буде сплачувати орендар, що спростовує твердження орендодавця про те, що без договору страхування Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради не буде мати можливість отримати грошову компенсацію у вищенаведених випадках.

ВАТ „Ремпобуттехніка” пояснює відсутність укладеного договору страхування на новий термін тим, що позивачем не було надіслано на адресу орендаря повідомлення про страхування об'єкту оренди (форма повідомлення надана до відзиву на позов та апеляційної скарги), що є обов'язком Представництва.

Отже, на підставі ретельної правової оцінки умов договору оренди (в новій редакції) №НОМЕР_2. та наявних у матеріалах справи доказів в їх сукупності, встановлено, а позивачем не спростовано, відсутність передбачених ст. 783 Цивільного кодексу України підстав для дострокового розірвання договору оренди.

Також слід враховувати ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, оскільки з матеріалів справи не вбачається, аколегією суддів господарського суду апеляційної інстанції не встановлено та позивачем не доведено наявність істотного порушення ВАТ „Ремпобуттехніка” умов договору оренди.

Таким чином, господарський суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради слід відмовити у задоволенні позову щодо розірвання договору оренди та про виселення ВАТ „Ремпобуттехніка” з орендованого приміщення, що зумовлює часткове скасування оскарженого рішення суду.

Оскільки ФО-П ОСОБА_1. на момент розгляду справи не знаходився у орендованому ВАТ „Ремпобуттехніка” приміщенні, господарським судом першої інстанції цілком правомірно припинено провадження у справі за позовною вимогою щодо виселення підприємця з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 18,5 кв., розташованого за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційну скаргу ВАТ „Ремпобуттехніка” слід задовольнити частково, рішення господарського суду першої інстанції -скасувати частково (пункти 1, 2, 3, 4 резолютивної частини рішення), в позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ВАТ „Ремпобуттехніка” відмовити, а в іншій частині рішення господарського суду - залишити без змін.

 

Керуючись ст. ст. 99, 101- 105  ГПК України, судова колегія, -

 

П О С Т А Н О В И Л А:

 

          Апеляційну скаргу задовольнити частково.

          Пункти 1, 2, 3, 4 рішення господарського суду Одеської області від 07.06.2007 року по справі №30/143-07-3949 скасувати.

          В позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ВАТ „Ремпобуттехніка” відмовити.          

В іншій частині рішення господарського суду Одеської області від 07.06.2007 року по справі №30/143-07-3949 залишити без змін.

          Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

 

Головуючий суддя:                                                                               Т.Я. Гладишева

 

Суддя:                                                                                    О. Т. Лавренюк

 

          Суддя:                                                                                                    Я.Ф. Савицький