ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
Р І Ш Е Н Н Я
"28" квітня 2010 р. Справа № 11/54
За позовом Комунальне підприємство «Управління майновим комплексом»
Рівненської районної ради м.Рівне
третя особа без самостійних вимог на стороні Позивача Рівненська районна рада м.Рівне
до відповідача Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 м.Рівне
про визнання правочину недійсним в частині
та за зустрічним позовом Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 м.Рівне
до відповідача Комунальне підприємство «Управління майновим комплексом»
Рівненської районної ради м.Рівне
про спонукання до укладення додаткової угоди до договору оренди
Суддя Грязнов В.В.
Представники сторін:
від позивача- Денесюк-Серединська А.Є., юрисконсульт підприємства (довір.№252 від 16.12.2009р.);
від відповідача- ОСОБА_4., підприємець.
від третьої особи- ОСОБА_1, адвокат (довір.б/н від 20.04.2010р.);
Скробот Н.М., нач.юридичного відділу (довір.№24-330/03 від 14.06.2007р.);
Представники cторін не заявили клопотаннь про технічну фіксацію судового процесу.
Суть спору: Позивач-Комунальне підприємство «Управління майновим комплексом»Рівненської район-ної ради звернувся до господарського суду з заявою про визнання недійсним в частині договору оренди, укладе-ного з Відповідачем-ФОП ОСОБА_4.
Обгрунтовуючи заявлені вимоги, Позивач зазначає, що за наслідками проведеної прокуратурою Рівнен-ської району, із залученням контрольно-ревізійного управління в Рівненській області перевірки з питань законнос-ті передачі Комунальним підприємством «Управління майновим комплексом»Рівненської районної ради в оренду приміщень, які знаходяться по АДРЕСА_1 Позивачу було внесене подання №262-10 від.27.02. 2010р. про усунення порушень законодавства про державну і комунальну власність та про звернення громадян.
Проведеною перевіркою було встановлено, що друга частина п.1.1 договору №41 від 28.07.2008р., укла-деного з ФОП ОСОБА_4, а саме: «майно передається орендарю в оренду з правом викупу для розміщення офі-су»укладена, на думку прокурора, з порушенням вимог ст.11 Закону України «Про приватизацію невеликих дер-жавних підприємств (малу приватизацію)». В той же час п. 2.2 договору передбачено, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно.
Позивач повідомляє, що 20 листопада 2009р. Рівненською районою радою прийняте рішення №960, яким, з метою раціонального використання та збереження майна спільної власності територіальних громад району, зат-верджений перелік об’єктів спільної власності територіальних громад району (комунальної власності), які не під-лягають приватизації і до якого також включене майно, яке є предметом договору №41 оренди, укладеного з Відповідачкою.
З огляду на вищевикладене, керуючись ст.188 ГК України, Позивач 28.12.2009р. направив Відповідачу лист №259 від 28.12.2009р. про внесення змін до договору оренди та два примірника додаткової угоди №3 від 28.12.2009р., якою передбачено виключення з договору пунктів 1.1, 6.2, 6.4 та частково п.10.6.
Проте, підсумовуючи сказане, Позивач просить визнати недійсними ті частини договору, до яких пропо-нував Відповідачу лише внести зміни.(арк.справи 4-7).
Відповідач-ФОП ОСОБА_4 проти позову заперечила з підстав, зазначених у відзиві від 14.04.2010р., вважає, зокрема,– наявність в договорі оренди положень про можливість викупу не суперечить жодній нормі дію-чого законодавства і не порушує прав Позивача.
При цьому, покликаючись на положення ст.11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», що викуп застосовується щодо об’єктів малої приватизації: не проданих на аукці-оні, за конкурсом; включених до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України «Про оренду державного майна»та п.51 Закону України «Про Держану програму приватизації», Відповідач зазначає, що згідно ст.289 Господарського кодексу України –орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна зазначаються відповідно до закону.
Відповідач зауважує, що оспорюваний договір погоджено рішенням сесії Рівненської районної ради №569 від 15.08.2008р.
На тій же сесії прийнято рішення власника майна –Рівненської районної ради №570 від 15.08.2008р. про надання згоди Відповідачу на проведення невід’ємних поліпшень орендованого приміщення на суму 30 000,00 грн. і такі поліпшення були надалі проведені Відповідачем
Тому, на думку Відповідача, сторонами і було укладено договір оренди №41 від 25.07.2008р., відповідно до якого Відповідач має «право викупу»орендованого приміщення.(арк.справи 35-36).
Крім того, в судовому засіданні 16.04.2010р. ФОП ОСОБА_4 підтримала поданий через канцелярію гос-подарського суду зустрічний позов до Комунального підприємства «Управління майновим комплексом»Рівнен-ської районної ради про спонукання останнього до укладення з ФОП ОСОБА_4 додаткової угоди до договору оренди №41 від 28.07.2008р., якою пункт 1.1 викласти в редакції: “Орендар має право на викуп майна у випадку його включення до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу”.(арк.справи 56).
За правилом ст.60 ГПК України, відповідач має право до прийняття рішення зі спору подати до позивача зустрічний позов для спільного розгляду з первісним позовом. Зустрічний позов повинен бути взаємно пов’язаний з первісним. Подання зустрічного позову провадиться за загальними правилами подання позовів.
Вважаючи, що зустрічна позовна заява від 14.04.2010р. пов’язана з первісною, оскільки стосується одного договору оренди, - господарський суд прийняв її для його спільного розгляду з первісним позовом, а також залу-чив до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору –Рівненську районну раду, про що повідомив сторони ухвалою від 20.04.2010р.(арк.справи 53, 67-69).
У зустрічній позовній заяві ФОП ОСОБА_4 зазначає, що погоджувалась витратити значні кошти на проведення невід’ємних поліпшень в орендованому приміщенні знаючи, що має право на викуп в порядку та на умовах, визначених законодавством, тобто, у випадку включення орендованого майна до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, зможе реалізувати своє право на викуп на підставі пункту 51 Закону України «Про Державну програму приватизації» та статті 289 Господарського кодексу України.
Тому, вважає, що нечітке формулювання ч.2 п.1.1 Договору, дає підстави сумніватися у законності такої умови Договору і в майбутньому може ускладнити реалізацію нею як орендарем зазначеного права.
Враховуючи те, що при укладанні Договору Позивач та Відповідач домовлялися про включення у Договір умови про право Позивача на викуп орендованого майна на підставі п.51 Закону України «Про Державну програ-му приватизації», однак вказана умова не зазначена у Договорі, з огляду на наявність первісного позову про виз-нання недійсною ч.2 п.1.1 Договору, керуючись ст.11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»- просить зустрічний позов задоволити і внести зміни до договору оренди. (арк.справи 56).
Позивач-Комунальне підприємство «Управління майновим комплексом»Рівненської районної ради, підтримуючи заявлені первісні позовні вимоги і заперечуючи зустрічні вимоги, звертає увагу, що доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається органом приватизації самостійно, окрім випадків, визначених законами. Зокрема, викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону, і є в такому разі обов’язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об’єктів малої приватизації тобто, викуп застосовується щодо об’єктів малої приватизації: не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до пе-реліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передба-чено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України «Про оренду державного майна», тобто до 1992 року.
Об’єкт, що є предметом договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад Рівненського району №41 від 28 липня 2008р., не відпові-дає жодному із вищеперелічених.
Позивач вважає, що не Рівненською районною радою, а Відповідачем невірно обраний спосіб привати-зації, який в силу вимог ст.11 Закону не може бути застосований в даному випадку.
З огляду на вищевикладене, такий спосіб приватизації, як викуп, до об’єкта договору оренди №41 від 28.07.2008р. не може бути застосований, тому що приватизація даного об’єкта може бути здійснена в інший спо-сіб та у порядку встановленому законом.
Також Позивач не погоджується, що визнання недійсним договору оренди, в частині виключення пунктів договору, де передбачена приватизація майна у спосіб його викупу, порушує права ФОП ОСОБА_4, оскільки відповідно до п.2.5 договору оренди №41 від 28 липня 2008р., усі невід’ємні поліпшення майна, здійснені оренда-
рем за власні кошти, за заявою орендаря враховуються в рахунок орендної плати.
Позивач також заперечує твердження Відповідача, що визнання недійсним частин договору оренди в якому передбачений викуп майна позбавить його права приватизації вказаного майна, оскільки «викуп» - це один із способів приватизації, який застосовується в конкретних випадках вказаних саме у ст.11 Закону «Про прива-тизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Просить у задоволенні зустрічного позову відмовити.(арк.справи 73-76).
В результаті розгляду матеріалів справи господарський суд
ВСТАНОВИВ:
Комунальне підприємство «Управління майновим комплексом»Рівненської районної ради-орендодавець та Фізична особа-підприємець ОСОБА_4-орендар 28 липня 2008р. уклали договір оренди індивідуально ви-значеного нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад Рівненського району та додат-ки до нього (надалі в тексті –Договір). Згідно п.1.1, 2.1, 2.4, 2.5, 3.1-3.3, 5.1-5.4, 6-8 Договору, орендодавець передав, а орендар –прийняв у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення першого поверху адмінприміщення загальною площею 59,31м2, які знаходяться в будівлі АДРЕСА_1, з правом викупу для розміщення офісу. Орендна плата, розрахована на підставі протоколів конкурсної комісії орендодавця про результати конкурсу від 10.06.2008р. та 25.07.2008р. –складає 2 491 грн. 02 коп. (без ПДВ) і сплачу-ється не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним.(п.3.3 Договору). Строк дії Договору з 28.07.2008р. по 26.07.2009 року з можливістю пролонгації в разі відсутності заперечень сторін.(пп.10.1, 10.5 Договору). Договір підписано дирек-тором КП «Управління майновим комплексом»Рівненської районної ради ФОП ОСОБА_4, скріп-лено відбитками печатки підприємства.(арк.справи 10-11).
На момент вирішення спору –Договір чинний, змін і доповнень до нього сторони не вносили.
Рішенням Рівненської районної ради від 15.08.2008р. №569 –погоджено договір оренди нерухомого майна (приміщень), що належать до спільної власності територіальних громад Рівненського району та знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 які укладені Комунальним підприємством «Управління майновим комплек-сом»Рівненської районної ради з орендарем-Приватним підприємцем ОСОБА_4 на загальну площу 59,31м2.
На тій же сесії, Рівненською районною радою прийняте рішення №570 від 15.08.2008р., яким дано згоду суб’-єкту підприємницької діяльності –фізичній особі ОСОБА_4 на проведення невід’ємних поліпшень орен-дованої частини приміщень, що є спільною власністю територіальних громад Рівненського району площею 59,31 м2 (площа кабінетів –47,0 м2, площа місць загального користувння 12,31м2) за адресою: АДРЕСА_1, за рахунок власних коштів на суму 30 000 грн.(арк.справи 37-38).
На момент вирішення спору –дані рішення чинні, у встановленому порядку не скасовані.
Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Рівненській області видано дозвіл ФОП ОСОБА_4. на виконання будівельних робіт №1133 від 19.12.2008р. на реконструкцію існуючих офісних приміщень по АДРЕСА_1, відповідно до проектної документації, затвердженої та погодженої 11.11.2008р.(арк. справи 39).
Згідно висновку начальникак УКБ виконкому м.Рівне про розмір невід’ємних поліпшень орендованих примі-щень від 02.03.2009р. –замовником-ФОП ОСОБА_4 понесено витрат у сумі 55 591 грн. 88 коп.(разом з ПДВ).(арк. справи 40-44).
Прокурор Рівненського району 27.02.2010р. за наслідками проведеної прокуратурою Рівненської району із залученням контрольно-ревізійного управління в Рівненській області перевірки з питань законності передачі Кому-нальним підприємством «Управління майновим комплексом»Рівненської районної ради в оренду приміщень, які знаходяться по АДРЕСА_1 –вніс Позивачу подання №262-10 від.27.02.2010р. про усунення порушень законодавства про державну і комунальну власність та про звер-нення громадян.
На думку перевіряючих осіб –друга частина п.1.1 договору №41 від 28.07.2008р., а саме: «майно переда-ється орендарю в оренду з правом викупу для розміщення офісу»укладена з порушенням вимог ст.11 Закону Ук-раїни «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». В той же час п.2.2 Договору передбачено, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно.
Прокурор вимагав вирішити питання про визнання недійсним п.1.1 договору оренди майна №41 від 28 липня 2008р., укладеного з ОСОБА_4, як такого, що не відповідає вимогам закону.(арк.справи 12-14).
Разом з тим, листом №1019 вих-10 від 19.04.2010р. прокурор Рівненського району відкликав вищезазначену вимогу про визнання недійсним п.1.1 договору оренди майна №41 від 28.07.2008р., укладеного з ФОП ОСОБА_4, що стверджується матеріалами справи.(арк.справи 77).
Розглянувши подані матеріали, заслухавши пояснення представників сторін і давши їм оцінку, господарський суд вважає, що як первісний так і зустрічний позови не підлягають задоволенню виходячи з наступного.
Статтею 11 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні права і обов’язки зокрема виникають з до-говорів та інших правочинів, крім того, цивільні права і обов’язки виникають безпосередньо з актів цивільного законо-давства.
Згідно з ч.7 ст.179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Цивільним кодексом України, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Відповідно до ст.181 Господарського кодексу України, господарський договір за загальним правилом ви-кладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.
При цьому, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.(чч. 1, 5 ст. 203 ЦК України).
Згідно ст.215 ЦК України, - підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою ст.203 цього Кодексу.
Згідно ч.1 ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічну норму містить і ст.256 ЦК Української РСР.
Відповідно до ст.761 ЦК України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.(стст. 33, 34 ГПК України).
Крім того, згідно із статтями 21 та 33 ГПК України позивачами є підприємства та організації, що подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Юридична заінтересованість позивача в судовому процесі зобов’язує його довести як наявність спірних матеріальних відносин, так і ту обставину, що саме на даного відповідача має бути покладена відповідальність за порушення мате-ріального права.
Позовну вимогу про визнання недійсним Договору Позивач грунтує на висновках прокурора Рівненського ра-йону, викладених останнім у поданні від 27 лютого 2010р., погоджуючись, що оспорювані частини Договору супере-чать нормам чинного законодавства України.
Проте, як зауважив суд –прокурор Рівненського району відкликав вимогу, зазначену у поданні від 27.02. 2010р. про визнання недійсним п.1.1 Договору, проте направивши 28.12.2009р. Відповідачу лист №259 від про внесення змін до договору оренди та два примірника додаткової угоди №3 від 28.12.2009р., якою передбачено виключення з договору пунктів 1.1, 6.2, 6.4 та частково п.10.6, –Позивач звернувся з позовом про визнання недійсними тих частин Договору, до яких пропонував внести зміни.
Вирішуючи даний спір, господарський суд враховує наступні обставини.
Матеріалами справи стверджено і представниками сторін у судовому засіданні 28.04.2010р. не запере-чується, що Рівненська районна рада погодила умови оспорюваного Договору, надала дозвіл на проведення Від-повідачем невід’ємних поліпшень орендованих приміщень, які були здійснені у встановленому порядку; заборгова-ність із сплати орендної плати відсутня; приміщення використовується Відповідачем за цільовим ризначенням.
Крім того, згідно ч.3 ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу при-ватизацію)»(надалі в тексті –Закон) встановлює, що включення об’єктів малої приватизації до переліків, заз-начених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації або з ініціативи відповідних органів приватизації чи покупців.
Тому, твердження Позивача про те, що пункт Договору "майно передається з правом викупу" суперечить ч.1 ст.11 Закону є хибним, адже "викуп", як спосіб приватизації, можливий також на підставі п.51 закону України «Про Державну програму приватизації», але керуючись ст.289 ГК України,– лише у випадку, якщо таке право передбачено договором оренди.
Оскільки і Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»і Закон України «Про Держану програму приватизації» містять спеціальні правові норми, що регулюють питання приватизації, то у випадку конкуренції спеціальних правових норм, застосовуються норми закону, який прийня-тий пізніше, - тобто Закону України «Про Держану програму приватизації».
Жодним нормативно-правовим актом не передбачено, що право на викуп може зазначатися у договорі оренди лише після того, як власником прийнято рішення про приватизацію орендованого майна у вказаний спо-сіб. Водночас, приватизаційним законодавством України передбачено можливість реалізації права на привати-зацію шляхом викупу лише після прийняття рішення власником про приватизацію у такий спосіб.
Зазначене в договорі оренди право Відповідача на "приватизацію шляхом викупу" є елементом право-суб’єктності, реалізувати вказане право можливо лише в порядку та на умовах, визначених законодавством Укра-їни. Вбачається, що Позивач не зазначив норму законодавства, якій суперечать оспорювані частини Договору, в яких закріплене право, а у вказаній Позивачем ч.1 ст.11 Закону йдеться про застосування (реалізацію) права на приватизацію. Також, Позивачем не зазначено, на якій підставі має бути визнаний недійсним пп.3 п.10.6. Догово-ру, адже у вказаному пункті не йдеться про викуп.
Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Поняття свободи договору, що міститься у ст.3 ЦК України, розуміється як право фізичних і юридичних осіб вільно встановлювати свої права й обов’язки на основі договору і у визначенні будь-яких умов договору, які не су-перечать законодавству. Додаткова характеристика свободи договору дається в ст.627 ЦК України, яка встановлює, що сторони є вільними в укладенні договору, ви борі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. З поняттям свободи договору пов’язане і поняття диспозитив них норм, широко застосовуваних у цивільному законодавстві.
З матеріалів справи вбачається, що об’єкт оренди відповідно до Державної та місцевої програм приватизації –не включено до Переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу.
Тому, включення оспорюваних положень до Договору –не порушує прав Позивача і не надає Відповідачу пра-ва вимагати продажу йому об’єкта оренди, якщо на такий спосіб приватизації не погодилась Рівненська районна рада, затвердивши Перелік об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу.
З такого ж мотиву не підлягає задоволенню і зустрічна вимога ФОП ОСОБА_4 про викладення пункту 1.1 Договору в редакції: “Орендар має право на викуп майна у випадку його включення до Переліку об’єктів, що підля-гають приватизації шляхом викупу”, оскільки така умова приватизації, за вказаних мотивів є очевидною.
Крім того, при зверненні із зустрічним позовом ФОП ОСОБА_4 не дотрималась вимог ст.188 ГК України –не надіслала відповідну пропозицію Позивачу, яку той повинен розглянути у 20-денний строк, що стверджується мате-ріалами справи.
З огляду на зазначене вище, твердження сторін про невідповідність Договору вимогам законодавства і необ-хідність внесення до нього запропонованих змін –не стверджені зібраними по справі доказами. Матеріали справи да-ють суду підстави вважати, що спірний Договір за формою і змістом відповідає вимогам стст. 179, 181, 287, 289 Госпо-дарського кодексу України та стст. 203, 207, 759, 761 Цивільного кодексу України, стст. 7, 11 Закону України «Про при-ватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Таким чином, заявлені сторонами вимоги про визнання недійсним в частині Договору оренди індивіду-ально визначеного нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад Рівненського району та необхідність зміни редакції п.1.1 даного Договору –безпідставні, позивачами необгрунтовані і не дове-дені, чим порушено порядок доказування і подання доказів, тому на підставі ст.33 ГПК України –обидва позови задоволенню не підлягають.
Керуючись стст. 33-36, 43, 46-49, 60, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд –
В И Р І Ш И В:
1. В задоволенні первісного позову відмовити.
2. В задоволенні зустрічного позову відмовити.
Суддя В.В.Грязнов
Рішення підписане суддею "07" травня 2010 р..