__________________________________________________________________________                                                

                                                                                                                            Справа № 2-46/10.                        

                              РІШЕННЯ

                       ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

3 березня 2010 року

Київський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого-судді:      Сватаненка В.І.

за участю секретаря:      Ящук Л.В.,

представників: позивача – ОСОБА_1,  відповідача – ОСОБА_2,  

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом:

ОСОБА_3 до ОСОБА_4 Зиновьєвича - «Про стягнення утриманої суми за договором купівлі-продажу» та за зустрічним позовом:

ОСОБА_4 Зиновьєвича до ОСОБА_3 – «Про визнання договору купівлі-продажу недійсним та стягнення грошових коштів», -

                                    ВСТАНОВИВ:

15.07.2009 року позивач - ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом до відповідача - ОСОБА_4 про стягнення утриманої суми за договором купівлі-продажу, по якому просить суд стягнути з відповідача на користь позивача грошові кошти у розмірі 1155000 грн., утриманні відповідачем за договором купівлі-продажу садового будинку № 55 по вул. Абрикосовій у м. Одесі від 13.03.2009 року, а також стягнути з відповідача на користь позивача усі понесені позивачем судові витрати, посилаючись на те, що 13.03.2009 року між сторонами були укладені окремі договори купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки. В договорі купівлі-продажу садового будинку сторонами була узгоджена вартість садового будинку у розмірі 1177500 грн., з яких 22500 грн. ОСОБА_3 отримала до підписання договору, але відповідач – ОСОБА_4 неправомірно ухиляється від проведення розрахунків та незаконно утримує суму в розмірі 1155000 грн., що складає еквівалент 150000 доларів США, які позивач просить стягнути з відповідача - ОСОБА_4

З заявленими позовними вимогами представник відповідача не погодився, заперечує проти їх задоволення, зазначаючи, що відповідно до умов договору купівлі-продажу решта грошей у сумі 1115000 грн. сплачується продавцю після надання покупцю документів, що підтверджують зняття з обліку садового будинку у зв’язку з його зносом чи знищенням.

3.02.2010 року ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та стягнення грошових коштів, по якому просить суд визнати недійсним нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу садового будинку № 55 по вул. Абрикосовій у м. Одесі, укладений 13.03.2009 року між позивачем та відповідачем, стягнути з відповідача на користь позивача грошові кошти у розмірі 22500 грн., а також судові витрати покласти на відповідача, посилаючись на те, що між сторонами 13.03.2009 року був укладений договір купівлі-продажу садового будинку, який в наявності був відсутнім на земельній ділянці, тому ОСОБА_4 вважає правочин фіктивним та таким, що був укладений сторонами без наміру створити юридичні наслідки, через це спірний правочин має бути визнаний судом недійсним із застосуванням реституції. Вказані обставини ОСОБА_4 вважає такими, що унеможливлюють задоволення позову ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів.

Заявлені ОСОБА_4 вимоги представник ОСОБА_3 не визнав, заперечував проти їх задоволення, наполягаючи на задоволенні позову ОСОБА_3

Ухвалою суду вказані позови були об’єднанні до одного провадження, оскільки предмет спору в них однаковий.

Суд, вислухавши доводи, думку та пояснення учасників судового розгляду, ознайомившись з матеріалами справи, наданими та витребуваними доказами, вважає позов   ОСОБА_3 - не підлягаючим задоволенню, а позов ОСОБА_4 - підлягаючим задоволенню на підставі встановлених фактичних обставин по справі.

Правовідносини між сторонами по справі є цивільно-правовими та урегульовані положеннями ЦК України.

По справі встановлені наступні фактичні обставини.

16.01.2009 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 був укладений нотаріально посвідчений попередній договір, відповідно до умов якого сторони зобов’язалися укласти договір купівлі-продажу садового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Абрикосова, 55, включаючи земельну ділянку, на якій він розташований (а.с.8-12).

13.03.2009 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки № 55, 57 по вул. Абрикосовій в м. Одесі, площею 0,0758 га., за яким розрахунки між сторонами були проведені в повному обсязі (а.с.45-47), що не оспорюється сторонами.

13.03.2009 року, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 уклали договір купівлі-продажу садового будинку № 55 по вул. Абрикосовій у м. Одесі, згідно з умовами якого сторони узгодили, що знесення та зняття з обліку садового будинку мало відбутися не пізніше 30.04.2009 року (а.с.13-14).

Згідно з умовами і попереднього і основного договорів ці зобов’язання покладалися на продавця – ОСОБА_3

В договорі купівлі-продажу садового будинку сторонами була узгоджена вартість садового будинку в розмірі 1177500 грн., з яких 22500 грн. ОСОБА_3 отримала до підписання договору купівлі-продажу 13.03.2009 року, але при цьому ОСОБА_3 наполягає на тому, що незважаючи на те, що договір був укладений та повністю виконаний з її боку, відповідач – ОСОБА_4 протиправно ухиляється від проведення розрахунків та незаконно утримує суму в розмірі 1155000 грн., що складає еквівалент 150000 доларів США.

Як убачається з умов договору купівлі-продажу садового будинку від 13.03.2009 року і це було підтверджено сторонами, проведення остаточних розрахунків за договором було поставлено в залежність від виконання умови про зняття садового будинку з реєстрації та надання продавцем покупцю оригіналів документів, виданих КП «ОМБТІ і РОН», які підтверджують зняття з обліку садового будинку у зв’язку з його зносом чи знищенням (п. 2.1. договору купівлі-продажу).

Після укладення договору купівлі-продажу садового будинку від 13.03.2009 року, ОСОБА_4 звернувся до КП «ОМБТІ і РОН» із заявою про реєстрацію зазначеного договору купівлі-продажу.

За наслідками проведеної інвентаризації КП «ОМБТІ і РОН» 4.06.2009 року було виготовлено технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок за адресою: м. Одеса, вул. Абрикосова, 55-57, з якого вбачається, що на вказаній земельній ділянці відсутній садовий будинок, який є предметом договору купівлі-продажу садового будинку від 13.03.2009 року.

7.08.2009 року реєстратором КП «ОМБТІ і РОН» було винесено рішення про відмову в реєстрації об’єкта нерухомості на тій підставі, що у відповідності до п. 1.6. «Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно», затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7.02.2002 року № 7/5, реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку (а.с.65).

В вересні 2009 року ОСОБА_4 був замовлений технічний висновок спеціалістів «Про технічний стан об’єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Абрикосова, № 55-57», який був виконаний 05.10.2009 року НПЦ «Екострой» внаслідок обстеження спеціалістами НПЦ «Екострой» земельної ділянки та розташованих на ній будівель, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Абрикосова, 55, з якого убачається, що садовий будинок, який був предметом договору купівлі-продажу від 13.03.2009 року відсутній на земельній ділянці, на місті цього будинку розташований об’єкт незавершеного будівництва, який був збудований в період 2006-2007 років (а.с.124-183), тобто, щонайменше за 2 роки до укладення сторонами договору купівлі-продажу.

З вищезазначеного висновку також убачається, що фактично, на згаданій земельній ділянці розташована триповерхова будівля садового (індивідуального) жилого дому загальною площею 472 кв.м., який є самочинно збудованим і, відповідно, не зареєстрований в МБТІ, при цьому самочинно збудована будівля знаходиться на тому місці, де раніше був розташований садовий будинок, що є предметом договору купівлі-продажу від 13.03.2009 року.

Відповідно до п. 6 даного висновку орієнтовний період будівництва обстежуваного будинку (каркасу житлового будинку) не пізніше 2006 - 2007 років, тобто задовго до 13.03.2009 року – моменту укладення договору купівлі-продажу садового будинку.

Таким чином, суд вважає, що наявними в матеріалах справи належними і допустимими доказами доведений той факт, що на момент укладення спірного правочину предмет договору купівлі-продажу, зазначений в договорі від 13.03.2009 року фактично не існував.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 суд виходить з того, що відповідно до умов п. 2.1. договору проведення остаточних розрахунків за договором було поставлено в залежність від виконання умови про зняття садового будинку з реєстрації в КП «ОМБТІ і РОН» та надання продавцем (ОСОБА_3В.) покупцю (ОСОБА_4З.) оригіналів документів, які підтверджують зняття з обліку садового будинку, у зв’язку з його зносом чи знищенням.

Як вбачається з наданих представниками сторін пояснень, при укладенні спірного договору купівлі-продажу обидві сторони були обізнані відносно того, що зазначений в договорі купівлі-продажу садовий будинок не існував на момент укладення та нотаріального посвідчення спірного правочину. Крім того, представниками сторін було підтверджено, що справжньою метою укладених договорів було придбання ОСОБА_4 права власності на земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Абрикосова 55, 57, яка була придбана за окремим договором купівлі-продажу, а розрахунки за придбану земельну ділянку були здійснені в повному обсязі, що не оспорюється сторонами.

Твердження позивача про те, що відповідач ухилявся від реєстрації договору, не заслуговують на увагу та спростовуються матеріалами справи, оскільки, як було встановлено судом на підставі наявних письмових доказів, спірний правочин не був зареєстрований не через недобросовісні дії відповідача, а через те, що об’єкт купівлі-продажу фізично не існував вже на момент укладення договору купівлі-продажу від 13.03.2009 року.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку, що твердження позивача ОСОБА_3 про те, що відповідач недобросовісно перешкоджав настанню обставин, які йому невигідні (ч. 3 ст. 212 ЦК України), не відповідає дійсності, а відтак, позовні вимоги ОСОБА_3 про стягнення з ОСОБА_4 грошей, утриманих ним за договором купівлі-продажу садового будинку – задоволенню не підлягають.

При задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 про визнання спірного правочину недійсним суд виходить з наступного.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

При не додержанні цих вимог, правочин, у відповідності до ч.1 ст. 215 ЦК України є недійсним. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5-6 ст. 203 ЦК України.

Фіктивний правочин не відповідає загальним підставам дійсності правочинів, зазначеним у ч. 5 ст. 203 ЦК, оскільки не спрямований на реальне настання правових наслідків, зумовлених ним. У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто сторони, укладаючи його, знають заздалегідь, що він не буде виконаний. Такий правочин завжди укладається умисно. При розгляді справ судді мають враховувати, що ознака фіктивності повинна бути властива діям обох сторін правочину (лист ВСУ від 24.11.2008 року «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Як було встановлено наявними у справі письмовими доказами та підтверджено поясненнями представників сторін, обидві сторони правочину знали про відсутність садового будинку під час укладення договору купівлі-продажу від 13.03.2009 року, оскільки позивач та відповідач є сусідами, їх земельні ділянки є суміжними, садовий будинок був знесений за декілька років до укладення договору купівлі-продажу, а укладення спірного правочину відбулося на вимогу ОСОБА_3  

На думку суду вказані обставини доводять те, що сторони спірного правочину не мали наміру створити правові наслідки на момент його вчинення.

Стаття 203 ЦК України визначає основні критерії чинності правочину, та зазначає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ст. ст. 203, 204 ЦК України підстави і наслідки недійсності правочину можуть бути передбачені винятково законами. Проте положення зазначених статей необхідно застосовувати з урахуванням ст. 4 ЦК. Виходячи з буквального тлумачення норм ст. ст. 4, 203 ЦК України, зміст правочину має відповідати: ЦК України; іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК України; актам Президента України у випадках, встановлених Конституцією; постановам КМУ; актам органів державної влади України, органів влади АРК, що видаються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом.

Таким чином, враховуючи загальні принципи цивільного права, правочини не повинні суперечити положенням законів, галузевих законодавчих актів та нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених частинами 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК, як правило, має наслідком визнання правочину недійсним.

Згідно зі ст. 234 ЦК фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, що зумовлювалися цим правочином. Фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Враховуючи положення ст. ст. 203, 234 ЦК України суд вважає договір купівлі-продажу садового будинку від 13.03.2009 року таким, що не відповідає загальним вимогам дійсності правочину, оскільки сторони уклали правочин відносно об’єкта нерухомості, який не існував на момент продажу. Тобто, на момент укладення спірного правочину сторони заздалегідь знали, що він не може буде виконаний, а реєстрація права власності на садовий будинок неможлива.

Загальні норми ЦК України застосовуються, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (Постанова Пленуму ВС УРСР «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» № 3 від 28.04.1978 р. та лист ВСУ від 24.11.2008 р. про «Практику розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Відповідно до положень ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. При цьому, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Як вбачається з тексту спірного договору купівлі-продажу садового будинку від 13.03.2009 року, ОСОБА_4 були передані  ОСОБА_3 грошові кошти в розмірі 22500 грн. в рахунок сплати вартості садового будинку (п. 2.1 договору).

Враховуючи викладене, за наявності підстав для визнання оспорюваного договору недійсним та задоволення вимог ОСОБА_4, суд вважає необхідним застосувати наслідки недійсності даного правочину та стягнути зі ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 22500 грн.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. ст. 7, 8, 10, 11,  15, 209, 212,  213, 214, 215, 223, 294  ЦПК України, ст. ст. 15, 16, 203, 215, 216, 234 ЦК України, суд, -

                          ВИРІШИВ :

Позов ОСОБА_4 Зиновьєвича до ОСОБА_3 – «Про визнання договору купівлі-продажу недійсним та стягнення грошових коштів» - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу садового будинку № 55 по вул. Абрикосовій у м. Одесі, укладений13.03.2009 року  між  ОСОБА_3 та ОСОБА_4 Зиновьєвичем.

Стягнути зі ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 Зиновьєвича грошові кошти в розмірі 22500 грн.                                              

Скасувати арешт на земельні ділянки за адресою м. Одеса, вул. Абрикосова, №55, №57, які належать ОСОБА_4 Зиновьєвичу, який був накладений ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 21.10.2009 року.

В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 Зиновьєвича - «Про стягнення утриманої суми за договором купівлі-продажу» - відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області шляхом подання до Київського районного суду м. Одеси заяви про апеляційне оскарження рішення суду протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а також подання апеляційної скарги до Київського районного суду м. Одеси протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя :