Справа № 22 Ц- 951/2010                                           Головуючий в суді І інстанції Волчко А.Я.

                                                                            Доповідач   Мережко М.В.

                                                           У Х В А Л А

                                            І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И

22 березня  2010 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі :

         Головуючого - Хопти С.Ф.

         Суддів            - Мережко М.В., Оношко Г.М.

         При секретарі –Бобку О.В.

розглянула в  відкритому судовому  засіданні в м. Києві цивільну  справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 02 грудня 2009 року у справі за позовом ОСОБА_2   до Товариства з обмеженою відповідальністю « Управління капітального будівництва», ОСОБА_3, Чабанівської селищної ради Києво-Святошинського районного суду Київської області , Відкритого акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» про визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно, визнання незаконним та скасування рішення виконавчого комітету Чабанівської селищної ради Києво-Святошинського районного суду Київської області стягнення збитків та за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю   « Управління капітального будівництва» до ОСОБА_2, Відкритого акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 про розірвання договору інвестування  та зняття заборони на майнові права на квартиру,-

Заслухавши  доповідь судді апеляційного суду,  дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів ,-

                                                            ВСТАНОВИЛА:

У листопаді 2008 року ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до ТОВ «Управління капітального будівництва, ОСОБА_3 про визнання права власності на квартиру та визнання договору інвестування недійсним. Свої вимоги обгрунтовував тим , що 22 серпня 2005 року між ним та ТОВ «Управління капітального будівництва» було укладено договір № 49 про інвестування 3-хкімнатної квартири АДРЕСА_1.

За цим договором він взяв на себе зобов'язання передати забудовнику в довірче управління кошти на будівництво квартири.

На виконання умов зазначеного договору, як інвестор він у термін до 26.01.2006 року повністю сплатив суму вартості квартири, а саме 270 498.90 грн, пізніше на виконання                п. 2.7 цього договору ним за додаткові метри після замірів БТІ доплачено кошти в сумі            14 387.10 грн.

ТОВ «Управління капітального будівництва» не виконало своїх зобов'язань передбачених положеннями договору інвестування № 49 від 22.08.2005 року, не збудувало своєчасно квартиру, не передало йому квартиру, та не надало технічної документації для оформлення права власності на житло.

Як стало відомо позивачу, 24 січня 2007 року між ТОВ «Управління капітального будівництва» та ОСОБА_3 було укладено договір № 14 від 24 січня 2007 року про інвестування спірної квартири. ОСОБА_3 придбала зазначене житлове приміщення за ціною 485 982.00 грн. Цей договір між відповідачами було укладено свідомо в період розгляду справи Києво-Святошинським районним судом за його позовом до ТОВ «Управління капітального будівництва» про зобов'язання передати йому за актом прийому-передачі правовстановлюючі документи на спірну квартиру і в період заборони відчуження спірного об'єкту нерухомого майна від 26.01.2006 року.

Тобто як вважає позивач ТОВ «Управління капітального будівництва» не мало права укладати договір інвестування з ОСОБА_3

Крім цього на думку позивача, сам по собі договір інвестування № 14 від 24 січня 2007 року не відповідає самому предмету договору.

Посилаючись на ст. ст.. 203, 215, 220 ЦК України позивач просив визнати недійсним договір № 14 про інвестування 3-х кімнатної квартири АДРЕСА_1 від 24 січня 2007 року укладений між ТОВ «Управління капітального будівництва» та ОСОБА_3, повернути сторони за договором у первісний стан, визнати за ним право власності на спірну квартиру, судові витрати покласти на відповідача ТОВ «Управління капітального будівництва».

  В подальшому позивач  подав заяву про збільшення розміру позовних вимог, в якій просив визнати протиправним свідоцтво на право власності на нерухоме майно, квартиру АДРЕСА_1, видане 07.03.2007 року на ім'я ОСОБА_3, та визнати незаконним і скасувати рішення виконавчого комітету Чабанівської селищної ради Києво-Святошинського району, від 20.02.2007 року за № 52 «Про встановлення права власності на квартиру АДРЕСА_1 за гр.. ОСОБА_3.»

В цій заяві ОСОБА_2 посилався на те, що підстава для прийняття рішення виконавчого комітету Чабанівської селищної ради від 20.02.2007 року № 52 «Про встановлення права власності на квартиру АДРЕСА_1 за гр.. ОСОБА_3.» не відповідала закону який діяв на той момент.

У зв'язку з подачею ОСОБА_2 заяви про збільшення розміру позовних вимог, та його клопотанням, до участі в розгляді справи у якості співвідповідача судом була притягнута Чабанівська сільська рада Києво-Святошинського району Київської області.

У жовтні 2009 року ОСОБА_2 також подав заяву про збільшення розміру позовних вимог, в якій просив стягнути з ТОВ «Управління Капітального будівництва» на його користь суму збитків у розмірі 104 115.00 грн., та в якій посилався на те, що у зв'язку з ухиленням ТОВ «Управління капітального будівництва» від виконання зобов'язань передбачених умовами інвестиційного договору № 49 про інвестування квартири, а саме не передачі йому квартири, призвело до розпаду його сім'ї, він вимушений був розірвати шлюб із своєю дружиною ОСОБА_5, це змусило його наймати житло для подальшого проживання, що завдало йому значних збитків.

В подальшому ОСОБА_2 остаточно уточнив свої вимоги з урахуванням раніше заявлених вимог, просив визнати недійсним договір № 14 про інвестування 3-х кімнатної квартири № 187 житлового будинку АДРЕСА_1 від 24 січня 2007 року який укладений між ТОВ «Управління капітального будівництва» та ОСОБА_3, повернути сторони за договором у первісний стан, визнати за ним право власності на зазначену квартиру, та стягнути з нього на користь ТОВ «Управління капітального будівництва» суму вартості квартири у розмірі 284 886.00 грн., визнати незаконним та скасувати рішення виконавчого комітету Чабанівської селищної ради від 20.02.2007 року за № 52 «Про встановлення права власності на квартиру АДРЕСА_1 за гр. ОСОБА_3.», визнати протиправним свідоцтво на право власності на нерухоме майно, а саме спірну квартиру видане Чабанівською селищною радою 07.03.2007 року на ім'я ОСОБА_3, стягнути з ТОВ «Управління капітального будівництва» на його користь суму збитків у розмірі 104 115.00 грн ., та судові витрати у справі.

У вересні 2009 року ТОВ «Управління капітального будівництва» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_6 та Відкритого акціонерного товариства « Райффайзен Банк Аваль», де третя особа, що не заявляє самостійних вимог ОСОБА_3 про розірвання договору № 49 інвестування 3-х кімнатної квартири № 187 від 22 серпня 2005 року, укладеного між ТОВ «Управління капітального будівництва» і ОСОБА_2, та зняття заборони на майнові права на квартиру.

Свої вимоги обґрунтували  тим, що 22 серпня 2005 року ТОВ «Управління капітального будівництва» та ОСОБА_2 уклало договір № 49 інвестування 3-х кімнатної квартири житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1

Предметом зазначеного договору є пайова участь ОСОБА_2 у будівництві житлової квартири загальною площею 75.77 кв.м. розташованої за вищевказаною адресою.

Цим договором передбачена поетапна оплата квартири по вартості квадратного метра на момент внесення коштів.

Згідно п. 2.4 договору № 49 на виплачені інвестором метри загальної площі житла ціна не змінюється.

Згідно п. 2.5 договору за несплачені інвестором метри загальної площі житла ціна змінюється згідно вартості будівництва на момент сплати.

Відповідно до п. 1.4 договору інвестор може отримати вказану в п. 1.2 квартиру лише за умови інвестування 100 відсотків загальної площі цієї квартири.

У п. 2.1 договору, зазначається, що на момент складання договору вартість 1-го кв.м. загальної площі складає 3 570 грн., а п. 2.5 передбачено, що за несплачені інвестором метри загальної площі ціна змінюється згідно вартості будівництва на момент сплати.

Загальна вартість житлової квартири на момент складання договору становить

270 498.90 грн. (в т.ч. ПДВ)., з урахуванням поверхового коефіцієнта 5%, відповідно до п. 2.2 договору.

Згідно п. 2.3 договору інвестор здійснює розрахунки за квартиру, зазначену в п. 1.2 договору, наступним чином: 21 000 грн. за 5.88 кв.м. до 23.08.2005 року, решту коштів за 69.89 кв.м.- до здачі будинку в експлуатацію.

Відповідно до п. 2.5 договору, за несплачені інвестором метри загальної площі житла ціна змінюється згідно вартості будівництва на момент сплати.

ОСОБА_2 23 серпня 2005 року проплатив 21 000 грн. по 3 570 грн. за кв.м. з 5.88 кв.м. і грубо ігноруючи умови договору п. 2.7, згідно яких інвестор повинен подавати копії платіжних доручень для зарахування квадратних метрів, продовжував сплачувати по старій ціні і в 2006 році, уникаючи актів звірок проплати.

Таким чином ОСОБА_2 всупереч умов договору сплачено лише за 68.08 кв.м. на загальну суму 284 886.00 грн. Загальна вартість квартири площею 79.80 кв.м. становила станом на 01.11.2006 року – 356 260.80 грн.

П. 3.4.1 договору визначено, що у випадку невиконання графіка інвестування за кількістю та термінами, забудовник має право розірвати договір та повернути кошти на розрахунковий рахунок інвестора з відрахуванням 5% внесених інвестицій.

Відповідно замірам БТІ загальна площа квартири № 187 становить 79.90 кв.м., що на 4.13 кв.м. перевищує вказану в договорі площу.

Відповідно до п. 2.7 договору, загальна житлова площа вказана згідно проектного рішення. При змінах БТІ загальна площа уточняється.

26 січня 2006 року між ТОВ «Управління капітального будівництва», АППБ «Аваль» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду до договору № 49. відповідно до п. 1.1 зазначеної додаткової угоди в зв'язку з отриманням інвестором в банку кредиту для виконання умов цього договору сторони домовились, що ТОВ «Управління капітального будівництва» після оформлення правоустановлючих документів на збудовану квартиру за рахунок власних коштів інвесторів, згідно діючих тарифів «Управління» передає їх банку на підставі наданої довіреності інвестором банку.

В п 1.2 угоди сторони домовились, що у разі дострокового розірвання договору № 49 з будь-яких причин, «Управління» на протязі 2-х банківських днів повідомляє про це банк на підставі угоди про співробітництво за № 156 від 21.10.2002 року, на протязі 20 банківських днів після розірвання договору перераховує всі проінвестовані інвестором кошти банку в рахунок погашення заборгованості інвестора по кредитному договору. Управління не перераховує банку кошти в розмірі 5% від загальної суми, якщо до інвестора він застосовує штрафні санкції за розірвання договору.

У грудні 2006 року  ТОВ « Управління капітального будівництва «  надсилало ОСОБА_2 претензію з вимогою виконати умови договору.

 23 січня 2007 року ТОВ « Управління капітального будівництва»  перерахувало кошти в сумі 284 886 грн. на рахунок ВАТ « Райффайзен Банк Аваль», однак  повідомлення  про зняття заборони відчуження та виключення запису з Державного реєстру іпотеки на майнові права на спірну квартиру не отримало,  після чого виставив квартиру на вільну реалізацію.

  ТОВ « Управління капітального будівництва « просить задовольнити  їх позовні вимоги.

 Ухвалою суду від 22 вересня  2009 року справи об»єднані в одне провадження.      

  Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від  02 грудня     2009 року в задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено, Позов ТОВ « Управління капітального будівництва»  задоволений частково.. Договір № 49 від  22 серпня 2005 року укладений між ОСОБА_2 та ТОВ « Управління капітального будівництва « розірваний, в решті позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду , ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким його вимоги  задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

За правилами ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним, чином відповідно  до   умов   договору   та  вимог  цього   Кодексу, інших актів цивільного   законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Судом установлено, що 22 серпня 2005 року ТОВ «Управління капітального будівництва» та ОСОБА_2 уклали договір № 49 інвестування 3-х кімнатної квартири житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1.

Предметом зазначеного договору є пайова участь ОСОБА_2 у будівництві житлової квартири загальною площею 75.77 кв.м. розташованої за вищевказаною адресою.

Цим договором передбачена поетапна оплата квартири по вартості квадратного метра на момент внесення коштів.

Згідно п. 2.4 договору № 49 на виплачені інвестором метри загальної площі житла ціна не змінюється.

Згідно п. 2.5 договору за несплачені інвестором метри загальної площі житла ціна змінюється згідно вартості будівництва на момент сплати.

Відповідно до п. 1.4 договору інвестор може отримати вказану в п. 1.2 квартиру лише за умови інвестування 100 відсотків загальної площі цієї квартири.

У п. 2.1 договору зазначається, що на момент складання договору вартість 1-го кв.м. загальної площі складає 3570 грн., а п. 2.5 передбачено, що за несплачені інвестором метри загальної площі ціна змінюється згідно вартості будівництва на момент сплати.

Загальна вартість житлової квартири на момент складання договору становить-270498.90 грн. (в т.ч. ПДВ)., з урахуванням поверхового коефіцієнта 5%, відповідно до               п. 2.2 договору.

Згідно п. 2.3 договору інвестор здійснює розрахунки за квартиру, зазначену в п. 1.2 договору, наступним чином: 21000 грн. за 5.88 кв.м. до 23.08.2005 року, решту коштів за 69.89 кв.м.- до здачі будинку в експлуатацію.

ОСОБА_2 23 серпня 2005 року проплатив 21000 грн. по 3570.00 грн. за кв.м. за                    5.88 кв.м. і в порушення умов договору, а саме п. 2.7, згідно яких інвестор повинен подавати копії платіжних доручень для зарахування квадратних метрів, продовжував сплачувати по старій ціні і в 2006 році, уникаючи актів звірок проплати.

Таким чином ОСОБА_2 всупереч умов договору сплачено лише за 68.08 кв.м. на загальну суму 284886.00 грн. Загальна вартість квартири площею 79.80 кв.м. становила станом на 01.11.2006 року - 356260.80 грн.

П. 3.4.1 договору визначено, що у випадку невиконання графіка інвестування за кількістю та термінами, забудовник має право розірвати договір та повернути кошти на розрахунковий рахунок інвестора з відрахуванням 5% внесених інвестицій.

Відповідно замірам БТІ загальна площа квартири № 187 становить 79.90 кв.м., що на 4.13 кв.м. перевищує вказану в договорі площу.

Відповідно до п. 2.7 договору, загальна житлова площа вказана згідно проектного рішення. При змінах БТІ загальна площа уточняється.

26 січня 2006 року між ТОВ «Управління капітального будівництва», АППБ «Аваль» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду до договору № 49. відповідно до п. 1.1 зазначеної додаткової угоди в зв'язку з отриманням інвестором в банку кредиту для виконання умов цього договору сторони домовились, що ТОВ «Управління капітального будівництва» після оформлення правоустановлючих документів на збудовану квартиру за рахунок власних коштів інвесторів, згідно діючих тарифів «Управління» передає їх банку на підставі наданої довіреності інвестором банку.

В п 1.2 угоди сторони домовились, що у разі дострокового розірвання договору № 49 з будь-яких причин, «Управління» на протязі 2-х банківських днів повідомляє про це банк на підставі угоди про співробітництво за № 156 від 21.10.2002 року, на протязі 20 банківських днів після розірвання договору перераховує всі проінвестовані інвестором кошти банку в рахунок погашення заборгованості інвестора по кредитному договору.

26.12.2006 року позивач надіслав ОСОБА_2 претензію, в якій просив виконати свої зобов'язання стосовно терміну по перерахуванню коштів, зазначених в п. 2.3 договору, в

якій було зазначено, що ОСОБА_2 не сплатив за 11.82 кв.м. загальної площі квартири, так як згідно замірам БТІ загальна площа вказаної квартири складає 79.90 кв.м.

Крім того позивач попередив ОСОБА_2 про те, що невиконання графіку іщвестування згідно п. 3.4.1 договору, він може в односторонньому порядку розірвати иоговір № 49, згідно п. 3.4.4 договору виставити квартиру на вільну реалізацію.

Позивач після повернення коштів на рахунок банку згідно угоди виставив спірну квартиру на вільну реалізацію. Зазначену квартиру проінвестувала громадянка ОСОБА_3., яка згодом отримала свідоцтво про право власності на спірну квартиру.

Дані обставини підтверджуються доказами наявним в матеріалах справи, та досліджених в судовому засіданні.

Окрім цього рішенням Києво-Святошинського районного суду від 12 вересня                   2006 року   встановлено, що ТОВ «Управління капітального будівництва» не порушувало умови договору інвестування № 49, водночас ОСОБА_2 не виконано п. 2.3 договору               № 49. Цим рішенням ОСОБА_2 відмовлено в задоволені його позову.

Дані обставини також встановлені рішенням Києво-Святошинського районного суду від 17 січня 2007 року, яким в задоволенні позову ОСОБА_2 було відмовлено.

У відповідності до ст.. 61 ЦК України обставини встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Отже, як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_2 в порушення умов договору № 49 інвестування квартири, не сплатив повну її вартість.

У відповідності до ст.. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За таких обставин суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог ТОВ «Управління капітального будівництва» в частині розірвання договору № 49 інвестування квартири.

В частині позову щодо зняття заборони відчуження та виключення запису з Державного реєстру іпотек на майнові права на квартиру АДРЕСА_1, суд першої інстанції обґрунтовано відмовив, оскільки в даному випадку ці позовні вимоги є безпредметними, так як заборона на час розгляду справи відсутня.

Задовольняючи позов ТОВ «Управління капітального будівництва» про розірвання договору, суд вірно виключив обставини для задоволення позову ОСОБА_2

Відмовляючи ОСОБА_2 в позові суд першої інстанції обґрунтовано скасував заходи забезпечення його позову.

За правилами  ст.308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що  суд ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення  суду з одних лише формальних міркувань. Тому колегія суддів, перевіряючи рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, відхиляє  апеляційну скаргу та залишає рішення суду без змін.

    Керуючись ст.ст. 307, 308, 315, 317, 319,  ЦПК України колегія суддів, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 – відхилити.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від                     02 грудня 2009 року залишити без змін.

Ухвала набирає  законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду України протягом двох місяців.

Головуючий

судді