ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_________________________________________________

__________________________________________________________________________________

10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412) 48-16-02

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 "18" березня 2010 р.                                                           Справа № 6/145-НМ

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді                                                  Черпака Ю.К.

суддів:                                                                        Веденяпіна О.А.

                                                                                   Іоннікової І.А.

при секретарі                                                            Бугирі Ю.Г. ,

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явився,

від відповідачів:

- ТОВ "Мадіс": не з'явився,

- ВАТ "М.П.Груп": Гриниха Ю.Й. - директор,
                               Кравчук В.І. (довіреність від 23.11.2009р.),

- від третьої особи: ОСОБА_4,

- від прокуратури: Сич Ю.М. (посвідчення № 52),
 

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "М.П.Груп"

на рішення господарського суду Житомирської області

від "12" листопада 2009 р.  у справі   

за позовом прокурора Малинського району Житомирської області в інтересах держави

держави в особі Малинської міської ради (м.Малин Житомирської області)

до товариства з обмеженою відповідальністю "Мадіс" (м.Київ),

товариства з обмеженою відповідальністю "М.П.Груп" (м.Малин Житомирської області),

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на

стороні відповідачів - ОСОБА_4 (м.Малин Житомирської області)

про визнання недійсним договору в частині продажу земельної ділянки та зобов'язання

сторін повернути одна одній в натурі все, що вони одержали на виконання правочину,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2008 року  прокурор Малинського району Житомирської областізвернувся в господарський суд Житомирської області з позовом в інтересах держави в особі Малинської міської ради з позовом до ТОВ "Мадіс" і ТОВ "М.П.Груп" про скасування рішення сімнадцятої сесії двадцять четвертого скликання Малинської міської ради від 19.02.2004р. в частині надання дозволу на викуп земельної ділянки площею 336 кв.м. ТОВ "Мадіс" по АДРЕСА_1 в м.Малині, визнання недійсними договорів купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки від 16.07.2004р., укладеного між  Малинською міською радою і ТОВ "Мадіс", та від 03.11.2005р., укладеного між ТОВ "Мадіс" і ТОВ "М.П.Груп", визнання недійсними державних актів на право власності на земельну ділянку, виданих 31.08.2004р. Малинською міською радою ТОВ "Мадіс" і 07.04.2006р. ТОВ "М.П.Груп", та зобов'язання сторін оспорюваних правочинів повернути одна одній у натурі все, що  вони одержали на виконання цих правочинів.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 22.10.2008р. позов задоволено частково. Визнано недійсними рішення Малинської міської ради від 19 лютого 2004 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" в частині надання дозволу товариству з обмеженою відповідальністю "Мадіс" на викуп земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 336 кв.м., розташованої по АДРЕСА_1, та договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 16 липня 2004 року, укладений між Малинською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Мадіс". Припинено провадження у справі в частині визнання недійсними державних актів на право власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 336 кв.м., розташовану по АДРЕСА_1. В іншій частині позову відмовлено (т.1 а.с.72 - 74).

Постановою Вищого господарського суду України від 11.02.2009р. рішення господарського суду Житомирської області від 22.10.2008р. у даній справі скасовано в частині відмови в позові, а справу передано до господарського суду Житомирської області на новий розгляд в цій частині. В іншій частині рішення залишено без змін (т.1 а.с.86 - 90).

Отже, на новий розгляд передано спір про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2005р., укладеного між ТОВ "Мадіс" і ТОВ "М.П.Груп", в частині продажу  земельної ділянки площею 336 кв.м. та зобов'язання сторін повернути одна одній у натурі те, що вони одержали на виконання правочинів.

05 листопада 2009 року від прокуратури Житомирської області надійшла заява про уточнення позовних вимог, в якій вона просила визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилого приміщення та земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 03.11.2005р., укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Мадіс" і товариством з обмеженою відповідальністю "М.П.Груп", в частині  продажу  земельної  ділянки  площею 336 кв.м, розташованої в АДРЕСА_1, а саме: пункти 1.2, 1.4, 2.1, 2.3, 4.10  договору, а також зобов'язати ТОВ "М.П.Груп" повернути ТОВ "Мадіс" спірну земельну ділянку та зобов'язати ТОВ "Мадіс" повернути дану земельну ділянку у власність територіальної громади м.Малина в особі Малинської міської ради як власника земельної ділянки (т.2 а.с.13).

Рішенням господарського суду Житомирської області від 12.11.2009р. позов задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежилого приміщення та земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 03.11.2005р., укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Мадіс" та товариством з обмеженою відповідальністю "М.П.Груп", в частині продажу земельної ділянки, що розташована  в м.Малин Житомирської області, по АДРЕСА_1, розміром 0,0336 гектарів, вартістю 34510,00 грн., нормативно-грошова оцінка якої становить 34506,03 грн., зареєстрованого в реєстрі за № 4018 (пункт 2.3; частково пункти 1.2, 1.4, 2.1, 4.10 договору). Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Мадіс" і товариства з обмеженою відповідальністю "М.П.Груп": в дохід Державного бюджету України по 21,50 грн. державного мита і по 29,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Відмовлено в позові в частині  зобов'язання сторін повернути одна одній у натурі все що, вони одержали на виконання правочинів.

В апеляційній скарзі ТОВ "М.П.Груп" просить скасувати рішення суду від 12.11.2009р. і припинити провадження у справі. Вважає, що рішення суду прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, за неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи. Зазначає, що ТОВ "М.П.Груп" на підставі рішення Малинської міської ради і за погодженням з відповідними службами міста і району забезпечено виготовлення проектно-кошторисної документації на будівництво галереї на спірній земельній ділянці. На час звернення до суду прокурора Малинського району будівництво галереї було практично завершене. Однак суд не дослідив вказані обставини. Оскільки будівля галереї зведена на підставі наданого в установленому порядку дозволу, то вона не може бути знесена без відшкодування вартості понесених забудовником витрат і упущеної ним вигоди. Договір купівлі-продажу приміщення і земельної ділянки ТОВ "М.П.Груп" укладався з дотриманням вимог чинного законодавства з наміром використовувати її за цільовим призначенням. Про можливе порушення продавцем в особі ТОВ "Мадіс" норм матеріального права, які регулюють дані відносини, під час укладення договору купівлі-продажу 03.11.2005р. представнику ТОВ "М.П.Груп" не було невідомо. Тобто, ТОВ "М.П.Груп" є добросовісним набувачем, тому при вирішенні спору суд мав керуватися вимогами, передбаченими статтями 330, 388 ЦК України (т.2 а.с.26 - 28).

Ухвалою Житомирського апеляційного господарського суду від 25.02.2010р. залучено до участі в розгляді справи третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів ОСОБА_4 (т.2 а.с.58).

В запереченні на позовні вимоги третя особа ОСОБА_4 зазначає, що на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та земельної ділянки площею 0,0336 га від 09.01.2009р., який нотаріально засвідчено і зареєстровано у встановленому порядку, нерухоме майно та земельна ділянка не перебували під забороною і не мали обмежень щодо їх подальшого використання. Умови цього договору виконані в повному обсязі. Згідно з переданою ОСОБА_4 проектною документацією та відповідним дозволом на будівництво в жовтні 2009 року нею було завершено будівництво прибудови виставкової галереї, ступінь готовності якої складає 100 процентів. Вважає, що вона є добросовісним набувачем, тому відсутні підстави для визнання вказаного договору купівлі-продажу недійсним (т.2 а.с.61 - 62).

Розгляд апеляційної скарги відбувається за відсутності представників позивача і відповідача - ТОВ "Мадіс", які були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання, а їх неявка не перешкоджає вирішенню справи в апеляційному порядку (т.2 а.с.59 - 60).

Заслухавши пояснення представників відповідача - ТОВ "М.П.Груп", третьої особи і прокурора, дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

04 червня 2003 року між Малинською міською радою (продавець) і ТОВ "Мадіс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу приміщення (нежилої будівлі) (як об'єкт приватизації за рішенням шостої сесії двадцять четвертого скликання Малинської міської ради від 28.10.2002р.), відповідно до якого продавець відчужив на користь покупця приміщення першого поверху п'ятиповерхового будинку площею 186,90 кв.м. за адресою: Житомирська обл., м.Малин, вул.Гагаріна, 27 (т.1 а.с.19 - 21).

Рішенням дванадцятої сесії двадцять четвертого скликання Малинської міської ради від 27.06.2003р. ТОВ "Мадіс" надано дозвіл на погодження вибору земельних ділянок та розробку проектів відведення по вул.Гагаріна, 27 для прибудови виставкової галереї (т.1 а.с.51).

09 січня 2004 року між Малинською міською радою (орендодавець) і ТОВ "Мадіс" (орендар) укладено договір  оренди земельної ділянки від 09.01.2004р. № 72, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку загальною площею 336 кв.м. по АДРЕСА_1, яка була надана в оренду терміном на один рік для комерційного використання (т.1 а.с.9).

Відповідно до рішення сімнадцятої сесії двадцять четвертого скликання Малинської міської ради від 19.02.2004р. ТОВ "Мадіс" надано дозвіл на викуп земельної ділянки несільськогосподарського призначення по вул.Гагаріна, 27 площею 336 кв.м. (т.1 а.с.10).

16 липня 2004 року між Малинською міською радою (продавець) і ТОВ "Мадіс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який посвідчено нотаріально, за  яким ТОВ "Мадіс" набуло право власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 336 кв.м., розташовану в АДРЕСА_1 (т.1 а.с.11 - 12). Внесення коштів за придбання землі за договором купівлі-продажу від 16.07.2004р. в сумі 5029,00 грн. підтверджується банківськими виписками з рахунку (т.1 а.с.49,50).

31 серпня 2004 року ТОВ "Мадіс" отримало Державний акт на право власності на вказану земельну ділянку, цільове призначення якої - комерційне використання (т.1 а.с.13).

03 листопада 2005 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Мадіс" (продавець) і товариством з обмеженою відповідальністю "М.П.Груп" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення та земельної ділянки несільськогосподарського призначення, нотаріально засвідчений і зареєстрований в Державному реєстрі правочинів, відповідно до умов якого продавець зобов'язався  передати (продати) у  власність  покупця  нерухомість,  а  покупець - прийняти нерухоме   майно,  яке  знаходиться  за  адресою: Житомирська область,  м.Малин,  АДРЕСА_1, і сплатити за нього обумовлену договором грошову суму (т.1 а.с.14 - 17).

Відповідно до п.1.2 вказаного договору об'єктами нерухомості, які відчужувалися за даним договором, є нежиле приміщення - вбудоване приміщення на першому поверсі в будинку під номером АДРЕСА_1 та  земельна   ділянка  в межах згідно з планом, що знаходиться за цією ж адресою.

07 квітня 2006 року ТОВ "М.П.Груп" отримало Державний акт на право власності на придбану ним земельну ділянку (т.1 а.с.18).

Прокурор вважав недійсним договір купівлі-продажу від 03.11.2005р. в силу того, що продане ТОВ "Мадіс" та  придбане ТОВ "М.П.Груп" приміщення знаходиться на першому поверсі п'ятиповерхового будинку по АДРЕСА_1, тому ТОВ "Мадіс" не мало права відчужувати спірну земельну ділянку без згоди власників квартир цього житлового будинку, а отже ТОВ "М.П.Груп" не є добросовісним набувачем нежилого приміщення.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 статті 203 ЦК України визначено, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати  необхідний  обсяг  цивільної  дієздатності.

Тобто, відсутність в учасника правочину достатньої дієздатності перешкоджає настанню за правочином очікуваного правового результату, в тому числі призводить до визнання його недійсним.

Як свідчать матеріали справи, земельна ділянка, яка знаходиться в м. Малині, по АДРЕСА_1, передавалась у власність ТОВ "Мадіс" за договором купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 16.07.2004р.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 22.10.2008р. у даній справі, зокрема, визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 16.07.2004р., укладений між Малинською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Мадіс".

Слід зазначити, що дане рішення суду в цій частині набрало законної сили, тому  відповідно до ст.35 ГПК України має преюдиціальне значення при розгляді позовної вимоги прокурора щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 03.11.2005р.

Згідно зі ст.236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є  недійсним  з  моменту  його  вчинення, тому будь-яких юридичних наслідків для сторін не створює.

Таким чином, ТОВ "Мадіс" не набуло права власності на спірну земельну ділянку за договором купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 16.07.2004р.

В силу ст.319 ЦК України вчиняти будь-які дії, які не суперечать закону, щодо свого майна має право лише власник.

Отже, станом на час укладення спірного договору ТОВ "Мадіс" не було власником земельної ділянки, яка розташована в м. Малині, по АДРЕСА_1, тому не мало права здійснювати її відчуження ТОВ "М.П.Груп".

Тобто, товариство з обмеженою відповідальністю "Мадіс" не мало необхідного обсягу дієздатності щодо розпорядження вказаною земельною ділянкою.

Крім того, продане ТОВ "Мадіс" і придбане ТОВ "М.П.Груп" за спірним договором приміщення знаходиться на першому поверсі п'ятиповерхового будинку по АДРЕСА_1 в м. Малині. Спірна земельна ділянка розташована за цією ж адресою.

Нормами Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Державного комітету України по житлово-комунальному господарству, Державного комітету України у справах містобудування і архітектури, Фонду державного майна України від 05.04.1996р. № 31/30/53/396, чинного на час укладення договору купівлі-продажу від 03.11.2005р., передбачено, що прибудинкова територія - це встановлена за проектом поділу території мікрорайону (кварталу) та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної несадибної житлової забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов'язаних з ним господарських та технічних будівель і споруд. Прибудинкова територія встановлюється для будинку (будинків) і  не  може  виділятися  для  частини  будинку (блоку, поверху, секцій квартир тощо). Склад та поділ території мікрорайону кварталу на окремі земельні ділянки прибудинкових територій визначаються необхідністю забезпечення ефективного утримання та експлуатації житлового будинку та прибудинкових територій на підставі дотримання встановлених будівельних, протипожежних і санітарних норм.

Таким чином, ТОВ "Мадіс" не мало права відчужувати на користь ТОВ "М.П.Груп"  земельну  ділянку у м. Малині по АДРЕСА_1.

Тому, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 03.11.2005р.

Прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Малинської міської ради.

Варто зазначити, що Малинська міська рада не є стороною у спірному договорі купівлі-продажу від 03.11.2005р.

Разом з тим, вона є заінтересованою особою, оскільки вважає себе власником спірної земельної ділянки.

Частиною 3 статті 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або  інша   заінтересована  особа  заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Проте, права особи, яка вважає себе власником майна (заінтересована особа), не підлягають захисту шляхом задоволення позову про визнання недійсною угоди, стороною в якій така особа не є, разом із застосуванням правового механізму, передбаченого ст.216 ЦК України.

Застосування зазначених у ст.216 ЦК України правових наслідків засвідчує факт повернення сторін у первісний стан, який мав місце до вчинення недійсного правочину. Тобто,  йдеться про застосування двосторонньої реституції.

Проте, наслідки недійсності угоди підлягають застосуванню лише стосовно   сторін  даної угоди, тому на особу, яка не є стороною угоди, не може бути покладено обов'язок щодо повернення майна за угодою, у якій вона не брала участі.

Захист прав такої особи можливий шляхом пред'явлення віндикаційного позову, з дотриманням вимог ст.ст.387, 388 ЦК України.

Таким чином, застосування реституції внаслідок визнання недійсними правочинів у даній справі є неможливим.

Крім того, 09 січня 2009 року між ТОВ "М.П.Груп" (продавець) і громадянкою ОСОБА_4 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення з добудовою виставкової галереї незавершеною будівництвом, ступінь будівельної готовності 4 проценти, та земельної ділянки площею 0,0336 га у межах згідно з планом, цільове призначення якої - комерційне використання, який нотаріально засвідчено і зареєстровано в Державному реєстрі правочинів (т.2 а.с.53 - 55).

Листом Малинського районного комунального підприємства з технічної інвентаризації від 12.02.2010р. підтверджується, що право власності на будівлю по вул.Гагаріна, 27 на вбудоване нежитлове приміщення площею 186,5 кв.м. належить ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 09.01.2009р. (т.2 а.с.49).

Отже, новим власником спірної речі є ОСОБА_4, до якої не заявлено позовні вимоги стосовно права на земельну ділянку, що унеможливлює передачу земельної ділянки у власність Малинської міської ради у межах даної справи.

Доводи апеляційної скарги про те, що ТОВ "М.П.Груп" є добросовісним набувачем будівлі, не впливають на обгрунтованість висновків суду, оскільки на даний час зазначене господарське товариство не є власником нежитлового приміщення, розташованого на спірній земельній ділянці, а договір від 03.11.2005р. в частині продажу цього приміщення ніким не оспорений.

Також суд відхиляє твердження ТОВ "М.П.Груп" про те, що будівля галерії, яка зведена на підставі наданого в установленому порядку дозволу, не підлягає знесенню без відшкодування вартості понесених забудовником витрат і упущеної ним вигоди, так як ці доводи не стосуються спірних правовідносин.

З врахуванням наведеного відсутні підстави для скасування законного судового рішення місцевого господарського суду.

Керуючись ст.ст.  101,103,105  Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

                                      ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Житомирської області від 12 листопада 2009 року залишити без змін, а апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю  "М.П.Груп" - без задоволення.

2. Справу № 6/145-НМ повернути до господарського суду Житомирської області.     

Головуючий суддя                                                                 Черпак Ю.К.

судді:

                                                                                           ОСОБА_7  

                                                                                           Іоннікова І. А.  

Повний текст постанови складено та підписано 22.03.2010р.

Надруковано 8 прим.:

1 - у справу,

2 - позивачу,

3,4 - відповідачам,

5 - третій особі,

6 - прокуратурі Малинського району,

7 - прокуратурі Житомирської області,

8 - в наряд.