Справа № 2-4193/09
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
27 січня 2010 року м. Черкаси
Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:
головуючого – судді Позарецької С.М.
при секретарі Семиволос І.М., Сивокінь С.С.,
за участю адвоката ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, треті особи: приватний підприємець ОСОБА_4, ОСОБА_5 про повернення завдатку та авансу та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2, треті особи: приватний підприємець ОСОБА_4, ОСОБА_5 про стягнення збитків, -
в с т а н о в и в :
Позивач ОСОБА_2 звернулася до Придніпровського районного суду м. Черкаси з позовом до ОСОБА_3 про повернення завдатку та авансу, мотивуючи свої вимоги тим, що між нею та відповідачкою укладена письмова угода про завдаток, тобто про наміри продати-купити до 15.10.2008р. квартиру №77, що по вул. Добровольського, 15 м. Черкаси за ціною 281300грн., що на момент укладення угоди еквівалентно 58000 доларів США. В підтвердження свого наміру купити квартиру, вона передала відповідачці 2425грн., що еквівалентно 500 доларів США. Крім того, 09.10.2008р. строк укладення договору купівлі-продажу квартири був продовжений до 31.12.2008р. і відповідачці знову передано авансовий платіж 8000 доларів США. Позивачка не спроможна була в строк придбати квартиру з-за фінансової кризи в країні, а відповідачка не погодилась продати квартиру вартістю в гривневому обчисленні та повернути завдаток і аванс, то просить суд стягнути на її користь зі ОСОБА_3 500 доларів США та 8000 доларів США, що еквівалентно 65195грн., а також судові витрати.
Також, ОСОБА_3 подала до суду зустрічну позовну заяву до ОСОБА_2 про стягнення збитків, мотивуючи свої вимоги тим, що 12.09.2008р. уклала з останньою угоду про наміри продати в строк до 15.10.2008р. квартиру №77, що по вул. Добровольського,15 м. Черкаси за ціною 281300грн., що еквівалентно 58000 доларів США. За це вона отримала від ОСОБА_2 завдаток в розмірі 500 доларів США. 09.10.2008р. строк укладання договору купівлі-продажу квартири продовжено до 31.12.2008р. і вона отримала від ОСОБА_2 аванс в розмірі 8000 доларів США. Цього ж дня вона передала останній ключі від квартири, оскільки була переконана, що ОСОБА_2 купить квартиру. Між тим, у визначений строк ОСОБА_2 квартиру не придбала і, таким чином їй завдані збитки в розмірі 153000грн. Вважає, що даний розмір коштів вона б отримала при продажу квартири будь-кому, але продати її іншим покупцям не змогла з вини ОСОБА_2, яка й повинна відшкодувати їй збитки. Вважає збитками доходи, які б вона могла реально отримати за звичайних обставин, якби її права не були порушені (упущена вигода). Просить стягнути з ОСОБА_2 на її користь 153000грн. та судові витрати.
Ухвалою суду від 21.09.2009р. в якості третьої особи по даній справі залучено приватного підприємця ОСОБА_4
Ухвалою суду від 28.12.2009р. в якості третьої особи залучено ОСОБА_5
В судовому засіданні позивачка по первісному позову ОСОБА_2 повністю підтримала свої позовні вимоги і зазначила, що 12.09.2008р. між нею та ОСОБА_3 укладено попередній договір про внесення завдатку в сумі 500 доларів США, що становить 2425грн., - про купівлю нею, в строк до 15.10.2008р., квартири АДРЕСА_1. Ціна квартири визначена 281300грн., що еквівалентно 58000 доларів США. Про продаж квартири вона дізналась з газети «От і До». У визначений час зустрілась з приватним підприємцем ОСОБА_4 і разом з ним, його помічником та своїм чоловіком, у присутності ОСОБА_3 оглянули квартиру, яка їм сподобалась, а також були перевірені документи на квартиру. Про іншого співвласника квартири – сина відповідачки, вона не знала. Одразу квартиру купити не змогли, оскільки кошти на її придбання повинні були отримати від продажу свого будинку. З-за відсутності коштів, фінансової кризи у визначений строк квартиру не придбали і 09.10.2008р. була підписана додаткова угода про продовження строку на її купівлю - до 31.12.2008р. При цьому, внесено ще 8000 доларів США, але й у вказаний термін квартира ними придбана не була. В березні 2009р. на її пропозицію купити квартиру за 281300грн., або в доларах по курсу, станом на березень 2009р., - ОСОБА_3 відмовилась і зазначила, що продає квартиру за 58000 доларів США. Оскільки повернути 500 доларів США та 8000 доларів остання відмовилась, то вона звернулась до суду з даним позовом. Вважає, що фактично був укладений попередній договір, про що в угоді та додатку є посилання на ст.ст.627,635ЦК. Крім того, були визначені певні умови зщодо укладання в майбутньому договору купівлі-продажу квартири. Просить стягнути зі ОСОБА_3 65195грн. та судові витрати: 651грн.95коп. державне мито та 250грн. ІТЗ.
Також зазначила, що позовні вимоги ОСОБА_3 не визнає в повному обсязі. Вважає, що ніякі збитки останній не завдані.
Відповідачка по первісному позову ОСОБА_3 в судовому засіданні не визнала позовні вимоги ОСОБА_2 і повністю підтримала свої зустрічні вимоги, зазначивши, що свою квартиру почала продавати з серпня 2008р. через оголошення в газеті «От і До». В цьому їй допомагала ОСОБА_6 Безпосередньо ОСОБА_4 про надання допомоги у продажі квартири вона не просила, хоча він був присутній при огляді квартири та приймав участь в укладенні угод. При огляді ОСОБА_7 квартири, та їй сподобалась і вони зійшлись в ціні. Співвласником квартири був також і її син – ОСОБА_5, але угода від 12.09.2008р. укладалась з ОСОБА_2 без його участі, оскільки він працює у Києві. Лише 18.09.2008р. він оформив нотаріально посвідчене доручення про згоду на продаж квартири. Угода була підписана 12.09.2008р. і вона отримала від ОСОБА_2 500 доларів США. Згодом, 09.10.2008р. була укладена додаткова угода про продовження строку до 31.12.2008р. і ОСОБА_2 їй передала ще 8000 доларів США, а тому була впевнена, що та купить дану квартиру. Всі речі з квартири були вивезені, комунальні послуги сплачені, вона з сином були зняті з реєстрації і ключі були передані ОСОБА_2. У зазначений період вона інших покупців на квартиру не шукала. В березні 2009р. ОСОБА_2 повідомила їй, що бажає купити дану квартиру за ціною менше на 20000 доларів, але вона не погодилась на таку пропозицію. Зазначила, що угоди нею підписувались добровільно, без будь-якого примусу. Розуміла, що фактом купівлі-продажу квартири є наявність укладання договору купівлі-продажу. На даний час квартира не продана. Не вважає за необхідне повертати ОСОБА_2 8000 та 500 доларів США. Згідна повернути позивачці 40000грн., що еквівалентно 8000 доларам США на час їх отримання, але після продажу своєї квартири. Зазначила, що квартиру продавала за 58000 доларів США, а не у гривневому виразі. Крім того, зазначила, що ОСОБА_2 повинна сплатити їй понесені збитки в розмірі 153000грн., оскільки квартира коштувала 58000 доларів США, а на даний час вона не може продати її за 32000 доларів США, тобто (58000дол. - 32000дол. - 8000дол.) х 8,5грн. за 1 дол. = 153000грн. На сплаті ОСОБА_2 судових витрат не наполягає.
Третя особа – ОСОБА_4 в судове засідання не з»явився, будучи належним чином повідомлений про час, дату та місце розгляду справи, про причини неявки суду не повідомив.
Третя особа – ОСОБА_5 в судове засідання не з»явився, будучи належним чином повідомлений про час, дату та місце розгляду справи, надавши заяву про те, що вимоги ОСОБА_2 не визнає, а позовні вимоги ОСОБА_3 підтримує. Просить розглядати справу без його участі.
Будучи допитаною в судовому засіданні свідок ОСОБА_6 пояснила, що у вересні 2008р. за проханням ОСОБА_3 – своєї приятельки, подала оголошення в газету «От і До» про продаж її квартири. Згодом приїхала ОСОБА_2, яка оглянула квартиру і погодилась її купити. Вона бачила, як ОСОБА_2 сплатила ОСОБА_3 500 доларів США. При ній складався договір, але в його суть вона не вникала.
Свідок ОСОБА_8 в судовому засіданні показав, що восени 2008р. мав наміри придбати будинок у ОСОБА_2, але в банківських установах йому кредит не надали, оскільки тривала фінансова криза в країні. Зі слів ОСОБА_2 знає, що за кошти, отримані від продажу будинку, остання мала наміри купити квартиру в м. Черкаси. Тому, він на її прохання, передав їй 8000 доларів США для сплати платежу за квартиру. В березні 2009р. він разом з ОСОБА_2 були у ОСОБА_3, але на пропозицію купити квартиру за цінами, що існували в березні 2009р., - ОСОБА_3 відмовилась.
Свідок ОСОБА_9 в судовому засіданні показав, що в вересні 2008р. ОСОБА_8 через агентство «Рієлі-Плюс» намагався купити будинок, належний ОСОБА_2. В його присутності ОСОБА_8 передав частину коштів, в сумі 8000 доларів США, за будинок ОСОБА_2. Згодом, зі слів останньої дізнався, що вона ці кошти передала ОСОБА_3 в рахунок придбання в майбутньому квартири. ОСОБА_3 не погодилась на пропозицію ОСОБА_2 продати квартиру вартістю, визначеною у гривнях.
Заслухавши пояснення сторін, покази свідків, дослідивши письмові матеріали справи, суд, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню за таких підстав:
встановлено, що 12 вересня 2008 року між ОСОБА_3 - продавцем та ОСОБА_2 - покупцем, а також фізичною особою – підприємцем ОСОБА_4 – посередником, укладена «Угода про завдаток». Як зазначено у п.1 угоди, предметом угоди є наміри продавця продати, а покупця купити 2-кімнатну квартиру №77, що за адресою: м. Черкаси, вул. Добровольського, 15 за ціною 281300,00грн., що еквівалентно 58000 доларам США. У підтвердження свого наміру купити квартиру покупець передала продавцеві завдаток в сумі 2425грн., що еквівалентно 500 доларам США. Крім того, сторони узгодили у строки, але не пізніше 15.10.2008р. підписати договір купівлі-продажу квартири (п.2 угоди).
Крім того, 09.10.2008р. ОСОБА_3 та ОСОБА_2, за участю ОСОБА_4 уклали додаток до угоди про завдаток від 12.09.2008р. про те, що покупець додатково передала продавцю до завдатку від 12 вересня, авансовий платіж в розмірі 8000 доларів США і сторони дійшли згоди про продовження терміну дії угоди про продаж квартири до 31 грудня 2008 року.
Відповідно до витягу з реєстру про реєстрацію права власності на нерухоме майно (№17738066 від 14.02.2008р.) власниками по ? частини кожен квартири №77 будинку №15, що по вул. Добровольського м. Черкаси являються: ОСОБА_3 – відповідачка та ОСОБА_5 – третя особа, на підставі свідоцтва про право власності (серія САВ 614546 від 31.01.2008р.).
Статтею 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
В даному випадку, до істотних умов слід віднести предмет договору – нерухоме майно, майнові права, інформацію про власників, ціну, форму та строки оплати, дата та місце укладення договору купівлі-продажу.
В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_5 учасником підписання угоди від 12.09.2008р. та додатку до угоди від 09.10.2008р. не був, письмової згоди на продаж квартири не давав і лише згодом довіреністю, посвідченою нотаріусом ОСОБА_10 (№6419) уповноважив свою матір - відповідачку по даній справі, на продаж вказаної квартири, про що не було відомо ОСОБА_2 Дані обставини в судовому засіданні сторонами не оспорюються. Також, під час розгляду справи встановлено, що в березні 2009 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відбулася розмова про зміну умов угоди, в т.ч. щодо ціни квартири, але домовленостей між ними досягнуто не було і договір купівлі-продажу квартири №77 не відбувся.
Таким чином, зі ОСОБА_5 не були узгоджені умови як угоди про завдаток, так і майбутнього основного договору купівлі-продажу нерухомості.
Відповідно до положень ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов»язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов»язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Як зазначено у ст.657ЦК України, договір купівлі-продажу, в т.ч. квартири та іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Тобто, попередній договір, обумовлює умови, за якими буде укладений основний договір, а не встановлює зобов»язання, що випливає з основного договору.
За таких підстав, аналізуючи положення і зміст угоди від 12.09.2008р. та додатку до угоди від 09.10.2008р., а також обставини, встановлені в судовому засіданні, суд приходить до висновку, що сторони фактично уклали попередній договір, а не договір про наміри.
За матеріалами даної справи встановлено, що угода про завдаток від 12.09.2008р. та додаток до неї від 09.10.2008р. щодо оформлення договору купівлі-продажу квартири укладені в письмовій формі, але нотаріально не посвідчені, як того вимагає закон. В даній угоді та додатку до угоди не вказано місце укладання основного договору купівлі-продажу нерухомості. Крім того, при укладанні угоди від 12.09.2008р. порушені права ОСОБА_2, оскільки відсутнє волевиявлення співвласника квартири ОСОБА_5 з приводу умов, в т.ч. майбутнього основного договору.
Відповідно до положень ст. 570 ЦК України, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов»язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Ознакою завдатку є те, що він одночасно виступає і способом платежу і способом забезпечення виконання зобов»язання.
Правила ст. 571 ЦК про залишення завдатку особі, яка його одержала застосовується в таких випадках, коли між сторонами укладено договір, проте він не виконується з вини якоїсь із сторін.
У разі, коли сторони лише домовились укласти договір в майбутньому, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансом і повертаються. Оскільки договору купівлі-продажу квартири, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами укладено не було, то сплачені в рахунок виконання договору ОСОБА_2 500 доларів США та 8000 доларів США є авансом і повинні бути повернуті ОСОБА_3 Факт отримання ОСОБА_3 коштів в доларовому виразі визнає сама відповідачка, зазначивши це як в зустрічній позовні заяві, так і в судовому засіданні, підтверджують свідки ОСОБА_6, ОСОБА_8 та ОСОБА_9, а також про це зазначено в угоді та додатку до угоди. Крім того, додатком до угоди від 09.10.2008р. передбачено, що в разі не підписання договору купівлі-продажу квартири, платіж покупцю повертається в валюті - долари США.
Відповідно до довідки ЧВ АКБ «Правекс-Банк», долученої позивачкою ОСОБА_2 до позову, на час звернення до суду курс української гривні до долара США складав 7,67грн. за 1 долар США. Тобто 8500 доларів США складає 65195грн.
Незважаючи на те, що у п.1 угоди від 12.09.2008р. зазначено, що покупець, вносить суму завдатку в розмірі 2425грн., що є еквівалентом 500 доларів США, - суд вважає, що даний платіж неможливо вважати завдатком, оскільки метою угоди, тобто попереднього договору, - є укладення в майбутньому основного договору (в даному випадку договору купівлі-продажу). Відповідно, у ОСОБА_2 не виникло обов»язку платити ОСОБА_3 в межах угоди від 12.09.2008р. та додатку до угоди від 09.10.2008р., т.я. завдаток може бути переданий по основному договору, який укладений не був. Платіжна функція завдатку виявляється в тому, що завдаток видається в рахунок майбутніх платежів, що включаються до суми отримуваних за основним договором.
Що стосується позовних вимог, заявлених ОСОБА_3 про стягнення з ОСОБА_2 на її користь 153000грн., тобто = (58000дол. - 32000дол. - 8000дол.) х 8,5грн. за 1дол.США, - завданої шкоди, то ці вимоги не підлягають до задоволення, оскільки ОСОБА_3 не надано до суду доказів щодо завдання їй такої шкоди і свої вимоги вона не обґрунтувала й під час розгляду справи.
З врахуванням викладеного, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_2 про стягнення на її користь зі ОСОБА_3 коштів в сумі 65195грн. (еквівалентно 8500 доларам США) необхідно задовольнити, а в задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_2 щодо стягнення на її користь збитків в сумі 153000грн., - слід відмовити.
Відповідно до вимог ст. 79 ЦПК України, позивачем ОСОБА_2 при подачі позову до суду, сплачені судові витрати (квитанція №28 від 26.05.2009р. - судовий збір в сумі 651грн.95коп. та квитанції №№ 27 та 71 від 26.05.2009р., від 07.07.2009р. - ІТЗ в сумі 252грн.). За таких обставин, на підставі ст.88 ЦПК України, дані судові витрати підлягають стягненню з відповідача ОСОБА_3 на користь позивачки. Крім того, при подачі до суду зустрічного позову ОСОБА_3 сплачено судовий збір в сумі 251грн. (квитанції від 27.10.2009р. та від 05.10.2009р.). Ухвалою суду від 19.11.2009р. відстрочено сплату судових витрат ОСОБА_3 до ухвалення судового рішення. Оскільки ціна заявленого позову становить 153000грн., - тому з неї в дохід держави слід стягнути державне мито в сумі 1279грн. 00коп.
Враховуючи вище викладене, керуючись ст.ст. 3, 10, 60, 79, 88, 209, 212, 213, 215, 223 ЦПК України, на підставі ст.ст. 638, 635, 657, 570, 571ЦК України, суд, -
в и р і ш и в :
Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3, треті особи: приватний підприємець ОСОБА_4, ОСОБА_5 про повернення завдатку та авансу, - задовольнити.
Стягнути із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 65195грн. (шістдесят п»ять тисяч сто дев»яносто п»ять грн.) 00коп., судові витрати, які складаються з судового збору в сумі 651грн. 95коп., витрат на інформаційно - технічне забезпечення розгляду справи в сумі 252грн., а всього– 66098грн. (шістдесят шість тисяч дев»яносто вісім грн.) 95коп.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2, треті особи: приватний підприємець ОСОБА_4, ОСОБА_5 про стягнення збитків, - відмовити.
Стягнути із ОСОБА_3 в дохід держави судовий збір в сумі 1279грн. (одна тисяча двісті сімдесят дев»ять грн.) 00коп.
Заяву про апеляційне оскарження рішення суду може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення. На рішення може бути подано апеляційну скаргу протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.
Головуючий