ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65 тел.(8-0412) 48-16-02
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"19" січня 2010 р. Справа № 10/1175
Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді
суддів:
при секретарі ,
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1 (довіреність № 5/02-16 від 11.01.2010р.),
від відповідача: ОСОБА_2 (довіреність від 03.04.2009р.),
розглянувши апеляційну скаргу підприємця ОСОБА_3
на рішення господарського суду Хмельницької області
від "13" жовтня 2009 р. у справі
за позовом Кам'янець-Подільської районної державної адміністрації (м.Кам'янець-
Подільський Хмельницької області)
до підприємця ОСОБА_3 (м.Кам'янець-Подільський
Хмельницької області)
про визнання недійсним на майбутнє договору оренди земельних ділянок від
10.11.2006р. та зобов'язання повернути земельну ділянку,
ВСТАНОВИВ:
У червні 2009 року Кам'янець-Подільська районна державна адміністрація звернулася в господарський суд Хмельницької області з позовом до підприємця ОСОБА_3 про визнання недійсним на майбутнє договору оренди земельних ділянок від 10.11.2006р., укладеного між Кам'янець-Подільською райдержадміністрацією і підприємцем ОСОБА_3 і зареєстрованого в Кам'янець-Подільському районному відділі регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 30.11.2006р. за № 0406755410012, та зобов'язання повернути земельну ділянку (т.1 а.с.2 - 5).
18 вересня 2009 року Кам'янець-Подільська райдержадміністрація подала заяву про уточнення позовних вимог, в якій просила визнати недійсним на майбутнє договір оренди земельних ділянок від 10.11.2006р., укладений між Кам'янець-Подільською райдержадміністрацією і підприємцем ОСОБА_3, зареєстрований в Кам'янець-Подільському районному відділі регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 30.11.2006р. за № 0406755410012, та зобов'язати підприємця ОСОБА_3 повернути земельну ділянку площею 1135,8720 га, що розташована на території Колодіївської сільської ради за межами населених пунктів (т.1 а.с.59 - 60).
13 жовтня 2009 року Кам'янець-Подільська райдержадміністрація подала заяву про уточнення позовних вимог, в якій просила визнати недійсним на майбутнє договір оренди земельних ділянок від 10.11.2006р., укладений між Кам'янець-Подільською райдержадміністрацією і підприємцем ОСОБА_3, зареєстрований в Кам'янець-Подільському районному відділі регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 30.11.2006р. за № 0406755410012, та зобов'язати підприємця ОСОБА_3 повернути Кам'янець-Подільській райдержадміністрації земельну ділянку площею 1135,8720 га, що розташована на території Колодіївської сільської ради за межами населених пунктів (т.1 а.с.130 - 131).
Рішенням господарського суду Хмельницької області від 13.10.2009р. позов задоволено. Визнано недійсним на майбутнє договір оренди земельної ділянки від 10.11.2006р., укладений між Кам'янець-Подільською райдержадміністрацією та підприємцем ОСОБА_3 Зобов'язано підприємця ОСОБА_3 повернути Кам'янець-Подільській районній державній адміністрації земельну ділянку загальною площею 1135,8720 га, що розташована на території Колодіївської сільської ради за межами населених пунктів. Стягнуто з підприємця ОСОБА_3 на користь Кам'янець-Подільської районної державної адміністрації 85 грн. державного мита і 312,50 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
В апеляційній скарзі підприємець ОСОБА_3 просить скасувати рішення суду від 13.10.2009р. і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог. Вважає, що рішення суду прийнято з порушенням норм матеріального права, а висновки, викладені в ньому, не відповідають обставинам справи. Посилається на те, що волевиявлення орендодавця - Кам'янець-Подільської райдержадміністрації на укладення договору оренди земельної ділянки здійснено у формі розпорядження голови райдержадміністрації від 10.11.2006р. № 834/2006-р. та реалізовано шляхом укладення спірного договору, тому подальше скасування цього розпорядження не може свідчити про відсутність волевиявлення вказаного органу на час укладення договору оренди земельної ділянки і таке скасування не впливає на дійсність угоди. Зазначає, що земельна ділянка передавалась підприємцю ОСОБА_3 із земель запасу, без зміни її цільового призначення та не під забудову, без розроблення проекту відведення земельної ділянки. Так як необхідність розроблення проекту відведення земельної ділянки пов'язується зі зміною її цільового призначення або з наданням її в оренду із земель запасу під забудову, тому посилання суду на необхідність розробки проекту відведення земельної ділянки при наданні даної земельної ділянки в оренду суперечить ч.1 ст.116, ст.124 ЗК України, ст.13, ч.4 ст.15, ст.16 Закону України "Про оренду землі". Вважає необгрунтованим висновок суду про відсутність погодження сторонами договору оренди умов повернення земельної ділянки орендодавцю, посилаючись на розділи 7 і 9 договору оренди землі. Зазначає, що сторони у договорі погодили дотримання вимог чинного законодавства відповідно до ст.11 Закону України "Про оренду землі" (т.2 а.с.2 - 5).
У відзиві на апеляційну скаргу Кам'янець-Подільська районна державна адміністрація просить залишити рішення суду від 13.10.2009р. без змін. Наводить свої міркування щодо законності і обгрунтованості судового рішення. Зазначає, що за відсутності згоди орендодавця передати земельні ділянки в оренду, яка потребує наявність відповідного розпорядження, спірний договір не відповідає вимогам статтей 4, 16 Закону України "Про оренду землі", статтей 116, 124 Земельного кодексу України, що в силу статті 15 Закону України "Про оренду землі" тягне за собою визнання договору оренди землі недійсним. Розпорядженнями голови Кам'янець-Подільської районної державної адміністрації від 30.04.2009р. № 269/2009-р та від 29.09.2009р. № 710/2009-р, зважаючи на виявленні порушення норм земельного законодавства України при вирішенні питань стосовно розпорядження землями в частині видання акта місцевої державної адміністрації про передачу в оренду земельних ділянок без розроблення проекту їх відведення, що є порушенням ч.1 ст.79, ст.116, ст.1 ст.124 Земельного кодексу України, ч.4 ст.16 Закону України "Про оренду землі" (в редакціях, що діяли на момент виникнення правовідносин), скасовані розпорядження Кам'янець-Подільської районної державної адміністрації "Про надання в оренду земельних ділянок приватному підприємцю ОСОБА_3" від 09.08.2006р. № 675/2006-р та "Про зміни до розпорядження голови районної державної адміністрації від 09.08.2006р. № 675/2006-р". Статтею 15 Закону України "Про оренду землі", яка визначає умови договору оренди землі, передбачено, що відсутність у договорі однієї із істотних умов, встановлених цією статтею, а також порушення вимог статтей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Спірний договір оренди не містить умов щодо збереження стану об'єкта оренди та визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини (т.2 а.с.24 - 29, 37 - 42).
Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Розпорядженням Кам'янець-Подільської райдержадміністрації від 09.08.2006р. № 675/2006-р підприємцю ОСОБА_3 передано в оренду строком на 49 років земельні ділянки із земель запасу Колодіївської сільської ради загальною площею 1233,5746 га, з яких: 1177,4389 га під ріллею, 13,5386 га під дорогами, 15,2949 га під кам'янистими землями, 13,9807 га під чагарниками, 20,3215 га під сінокосами, що розташовані за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т.1 а.с.11, 40).
Розпорядженням Кам'янець-Подільської райдержадміністрації № 834/2006-р від 10.11.2006р. внесено зміни в пункти 1, 2, 3 до розпорядження від 09.08.2006р. № 675/2006-р, а саме: надано підприємцю ОСОБА_3 в оренду строком на 49 років земельні ділянки із земель запасу Колодіївської сільської ради загальною площею 1135, 8720 га, з них: 1077,6500 га під ріллею, 13,5386 га під дорогами, 14,3052 га під кам'янистими землями, 11,3408 га під чагарниками, 19,0374 га під сінокосами, що розташовані за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т.1 а.с.66 - 67).
10 листопада 2006 року між Кам'янець-Подільською районною державною адміністрацією (орендодавець) та підприємцем ОСОБА_3 (орендар) укладено договір оренди земельних ділянок, який зареєстрований в Кам'янець-Подільському районному відділі регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 30.11.2006р. № 0406755410012 (т.2 а.с.12 - 15, 43 - 46).
Згідно з пунктами 1, 2 і 3 договору орендодавець надав, а орендар прийняв у платне користування земельні ділянки із земель запасу Колодіївської сільської ради загальною площею 1135,8720 га, з них: 1077,6500 га під ріллею, 13,5386 га під дорогами, 14,3052 га під кам'янистими землями, 11,3408 га під чагарниками, 19,0374 га під сінокосами, що розташовані за межами населених пунктів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладено на 49 років, починаючи з дати його реєстрації.
Відповідно до акта від 11.11.2006р. встановлено межі земельної ділянки в натурі, яка передається в оренду (т.1 а.с.16, 47 - 48, 125).
Приймання-передача земельної ділянки загальною площею 1135,8720 га здійснено за актом від 13.11.2006р., який підписано орендодавцем і орендарем (т.1 а.с.17 - 18, 49 - 50).
30 квітня 2009 року розпорядженням Кам'янець-Подільської районної державної адміністрації № 269/2009-р у зв'язку із порушенням ч. 1 ст.79, ст. 116, ч.1 ст. 124 Земельного кодексу України, ч. 4 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" (в редакції законів, що діяли на момент виникнення правовідносин) скасовано як таке, що суперечить законам розпорядження Кам'янець-Подільської районної державної адміністрації від 09.08.2006р. № 675/2006-р "Про надання в оренду земельних ділянок приватному підприємцю ОСОБА_3" (т.1 а.с.10, 39).
Розпорядженням голови Кам'янець - Подільської райдержадміністрації від 29.09.2009р. № 710/2009-р скасовано розпорядження Кам'янець-Подільської райдержадміністрації від 10.11.2006р. № 834/2006-р "Про зміни до розпорядження голови районної державної адміністрації від 09.08.2006р. № 675/2006-р "Про надання в оренду земельних ділянок приватному підприємцю ОСОБА_3" як таке, що суперечить законам, оскільки передавались в оренду земельні ділянки без розроблення проекту їх відведення, що є порушенням ч. 1 ст. 79, ст. 116, ч.1 ст. 124 Земельного кодексу України, ч. 4 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" (т.1 а.с.64 - 65) .
Кам'янець - Подільська райдержадміністрація, вважаючи, що договір оренди земельних ділянок від 10.11.2006р. укладений із порушенням ч.1 ст.79, ст.116, ч.1 ст.124 Земельного кодексу України, ч.4 ст.16 Закону України "Про оренду землі", звернулася до суду з позовом про визнання його недійсним на майбутнє та зобов'язання підприємця ОСОБА_3 повернути земельну ділянку загальною площею 1135,8720 га.
Задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з того, що розпорядження Кам'янець - Подільської райдержадміністрації, на підставі яких укладено спірний договір оренди, скасовані, тобто відсутнє волевиявлення райдержадміністрації на укладення цього договору, а розпорядження Кам'янець - Подільської райдержадміністрації від 30.04.2009р. № 269/2009-р та від 29.09.2009р. № 710/2009-р у встановленому порядку ніким не скасовані, спірний договір не містить таких істотних умов як: умови збереження стану об'єкта оренди та визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі від 11.11.2006р. виготовлений після укладення договору оренди.
Апеляційний господарський суд не погоджується з висновками місцевого господарського суду з огляду на таке.
В силу статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до п.5 Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.
Окрім того, скасування розпоряджень Кам'янець - Подільської райдержадміністрації від 09.08.2006р. № 675/2006-р і від 10.11.2006р. № 834/2006-р не свідчить про відсутність волевиявлення райдержадміністрації на укладення договору оренди. Як на час укладення спірного договору, так і в період з 09.08.2006р. по 30.04.2009р. зазначені розпорядження були чинними. Скасування розпоряджень від 09.08.2006р. та від 10.11.2006р. не призвело до припинення їх юридичної сили з моменту їх прийняття.
Отже, в даному випадку волевиявлення відповідного органу як орендодавця здійснено у формі рішень такого органу і реалізовано шляхом укладення договору оренди, що відповідає вимогам ч.1 ст.116 і ч.1 ст.124 ЗК України (в редакції, яка була чинною в 2006 році).
Згідно з ч.4 ст.15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення договору оренди земельної ділянки) невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
За ч.3 ст.124 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на момент укладення договору оренди земельної ділянки) передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.
Частиною 4 статті 16 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення договору оренди земельної ділянки) було передбачено, що передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення.
Склад та цільове призначення земель України визначено главою 4 розділу ІІ Земельного кодексу України, згідно з яким землі України за цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії (землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісогосподарського призначення; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення), встановлення та зміна яких здійснюється у встановленому законом порядку, і недотримання цього порядку тягне відповідні наслідки.
Відповідно до ст.1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Виходячи з системного аналізу зазначених норм, слід дійти висновку, що необхідність розроблення проекту відведення землі пов'язується зі зміною цільового призначення земельної ділянки або надання її в оренду із земель запасу під забудову.
Тобто, для правильного вирішення спору суд зобов'язаний встановити цільове призначення земельної ділянки та її цільове використання, з обгрунтуванням такого висновку.
Як вбачається з п.5 договору оренди земельних ділянок від 10.11.2006р., земельні ділянки передані в оренду підприємцю ОСОБА_3 для ведення товарного сільськогосподарського призначення. Категорія цих земель - землі сільськогосподарського призначення.
Отже, цільове призначення земельних ділянок не змінювалося.
Статтею 25 Закону України "Про землеустрій" визначено види документації із землеустрою, зокрема, за пунктом "д" - проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, якому відповідає ст.50 цього Закону, за пунктом "и" - технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), якому відповідає ст.55 цього Закону.
Таким чином, законодавство України розрізняє випадки, коли необхідно складати проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки, від встановлення меж земельної ділянки в натурі.
За змістом ч.4 ст.16 Закону України "Про оренду землі" і ст.124 ЗК України для надання в оренду підприємцю ОСОБА_3 земельної ділянки необхідно було визначити межі земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Матеріали справи свідчать про те, що на виконання розпорядження Кам'янець - Подільської райдержадміністрації від 09.08.2006р. № 675/2006-р на замовлення підприємця ОСОБА_3 була виготовлена технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (т.1 а.с.93 - 129).
Саме на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 1135,8720 га і було прийнято розпорядження Кам'янець - Подільської райдержадміністрації від 10.11.2006р. № 834/2006-р про зміну попереднього розпорядження від 09.08.2006р. № 675/2006-р в частині площі земельної ділянки. Наявні в зазначеній технічній документації план (схема) земельної ділянки і кадастровий план земельної ділянки є додатками за № 1 і за № 2 до договору оренди від 10.11.2006р. (т.1 а.с.123, 124).
Строк оренди земельної ділянки встановлено з моменту реєстрації договору, тобто з 30.11.2006р., земельна ділянка передана за актом приймання-передачі від 13.11.2006р., що теж зазначений в додатку до договору оренди.
Тому, дата складання акта встановлення меж земельної ділянки в натурі від 11.11.2006р. за тих обставин, що цей акт є додатком № 3 до договору оренди, земельна ділянка фактично передана в оренду 13.11.2006р., а договір зареєстровано 30.11.2006р., не впливає на законність договору оренди і не є підставою для визнання його недійсним, оскільки межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) були визначені до укладення договору оренди.
Згідно з ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення договору оренди земельної ділянки) відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Пленум Верховного Суду України у пункті 8 постанови від 06.11.2009р. № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз'яснив, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (не укладено).
Оскільки згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, і за ст.20 Закону України "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміст ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі" слід розуміти так, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди як неукладеного, а порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону - підставою для визнання договору недійсним.
Висновком начальника Кам'янець-Подільського районного відділу земельних ресурсів від 13.11.2006р. дано згоду на державну реєстрацію договору оренди (т.1 а.с.128).
Даний договір зареєстрований в Кам'янець-Подільському відділі регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", тобто це підприємство встановило, що договір оренди містить всі істотні умови, з чим погоджується апеляційний господарський суд, так як державна реєстрація договору не оспорена.
Статтею 11 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Умовами договору оренди земельних ділянок від 10.11.2006р. не порушено вимоги ст.11 Закону України "Про оренду землі".
Твердження позивача, про те, що в договорі оренди не визначено умов щодо збереження земельної ділянки спростовується п.7 договору, де вказано, що в разі припинення дії договору орендар зобов'язаний повернути земельні ділянки у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем, в тому числі за письмової згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягають. У тому разі, коли з вини орендаря стан земельних ділянок буде погіршений, а також з інших дій орендаря, що призвели до погіршення її якості, орендар відшкодовує орендодавцеві збитки у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір вирішується в судовому порядку. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором.
Таким чином, сторонами договору визначені всі його істотні умови.
У зв'язку з тим, що висновки місцевого господарського суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного вирішення справи, то прийняте ним рішення підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в позові.
Керуючись ст.ст.101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексуУкраїни, Житомирський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу підприємця ОСОБА_3 задовольнити.
2. Рішення господарського суду Хмельницької області від 13 жовтня 2009 року скасувати.
Прийняти нове судове рішення.
В позові відмовити.
3. Справу № 10/1175 повернути до господарського суду Хмельницької області.
Головуючий суддя
судді:
Повний текст постанови складено та підписано 22.01.2010р.
Надруковано 4 прим.:
1 - у справу,
2 - позивачу,
3 - відповідачу,
4 - в наряд.