Апеляційний суд Запорізької області
Справа № 22- 3112 Головуючий у 1 -й інстанції: Яма Д.М.
2006 р. Суддя-доповідач: Боєва В.В.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 червня 2006 року м. Запоріжжя
Колегія суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Запорізької області у складі:
Головуючого: Пільщик Л.В.
Суддів: Боєвої В.В.
Прокопенко О.Л.
При секретарі: Череватій О.В.
розглянула у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 31 березня 2006 року в справі за позовом ОСОБА_1 до кооперативу "Наш дім" про спонукання до укладення договору найму жилого приміщення - АДРЕСА_1,
ВСТАНОВИЛА:
В січні 2006 р. ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до кооперативу "Наш дім" про спонукання до укладення договору найму жилого приміщення - АДРЕСА_1. В позові зазначала, що в спірну квартиру вона заселилася в 2003 р. па підставі ордера ВАТ "'Запорізький феросплавний завод". 29.06.2005 р. будинок перейшов у власність відповідача, проте відповідач не бажає укласти з нею договір найму житлового приміщення. Посилаючись на наявність у неї права користування жилим приміщенням, просить спонукати відповідача до укладення з нею договору найму квартири в певній редакції, яку вона запропонувала відповідачу та вважає цю редакцію договору такою, що відповідає нормам закону.
Рішенням Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 31 березня 2006 року позов задоволено частково.
Зобов'язано кооператив "Наш дім" укласти з громадянкою ОСОБА_1 договір найму жилого приміщення - АДРЕСА_1 - в наступній редакції:
"Договір найму житлового приміщення"
Кооператив «Наш дім» в особі голови правління Міронічевої Людмили Василівни, що діє на підставі Статуту (далі - НАЙМОДАВЕЦЬ) з однієї сторони, і громадянка ОСОБА_1 (далі - НАЙМАЧ) з другої сторони (далі - Сторони Договору) на підставі ордеру № НОМЕР_1, який видав ВАТ "Запорізький феросплавний завод" (ЗФЗ) 29.10.2003 р., уклали цей договір про наступне:
1. Предмет договору
1.1. НАЙМОДАВЕЦЬ надає НАЙМАЧУ та членам його родини, які зареєстровані та проживають разом з наймачем, у користування житлове приміщення у гуртожитку за адресою:АДРЕСА_1. Характеристики предмету договору містяться в акті прийому-передачі житлового приміщення, який є невід'ємною частиною цього договору.
2. Перелік житлово-комунальних послуг, тарифи на послуги
2.1. Житлове приміщення обладнане: (вказати) (водопроводом, гарячим
водопостачанням, опаленням (пічним, місцевим, центральним), каналізацією,
сміттєпроводом, газопостачанням, електроенергією).
У квартирі є (вказати) (телефон, радіотрансляційна мережа, телевізійна мережа).
2.2. Ціни/тарифи на житлово-комунальні послуги затверджують органи
місцевого самоврядування відповідно до законодавства.
2.3. Ціни/тарифи на комунальні послуги та послуги з утримання будинків і споруд
та прибудинкових територій формуються і затверджуються органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень, визначених законом.
3. Порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги
3.1. Плата за житлово-комунальні послуги нараховується щомісячно.
3.2. Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з розміру
затверджених цін/тарифів та показань засобів обліку або за нормами, затвердженими в установленому порядку.
3.3. Розмір плати за утримання будинків і споруд та прибудинкових
територій встановлюється залежно від капітальності, рівня облаштування та благоустрою.
4. В рахунку на оплату послуг вказуються види послуг з розміром оплати за кожну послугу та загальна сума до сплати.
5. Оплату за комунальні послуги та витрати на утримання будинку НАЙМАЧ вносить на поточний рахунок НАЙМОДАВЦЯ до 15 числа місяця, наступного за звітним.
4. Порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх
ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості
4.1. В разі ненадання або надання, не в повному обсязі житлово-комунальних послуг плата за ці послуги зменшується на суму послуг, які не були наданні або були наданні, але не в
повному обсязі.
4.2. Порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх
ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості здійснюється в порядку
встановленому законодавством.
5. Права та обов'язки Сторін Договору
5.1. НАЙМОДАВЕЦЬ зобов'язується:
1. Протягом одного робочого дня з моменту підписання Договору передати НАЙМАЧУ приміщення за актом прийому-передачі житлового приміщення.
2. Здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до вимог законодавства.
3. Забезпечувати технічні умови для надання комунальних послуг.
4. Своєчасно проводити підготовку житлового будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період.
5. Доводити НАЙМАЧУ встановлені тарифи на житлово-комунальні послуги та розміри щомісячних платежів за них.
5.2. НАЙМОДАВЕЦЬ має право:
5.2.1. Вимагати від НАЙМАЧА дотримання "Правил користування приміщеннями
житлових будинків і прибудинковими територіями" та своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги. 5.2.2. Вимагати в судовому порядку виселення НАЙМАЧА, членів його сім'ї або інших осіб, які проживають разом з ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням, або створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку.
3. На вхід до займаного житла для огляду елементів житлового будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку споживання холодної та гарячої води, електроенергії.
4. Під час аварійних ситуацій проникати у житлові приміщення у разі відсутності НАЙМАЧА або членів його сім"ї у порядку, встановленому законодавством.
5.3. НАЙМАЧ зобов'язується:
5.3.1 Протягом одного робочого дня з моменту підписання Договору прийняти наймане
приміщення за актом прийому-передачі житлового приміщення.
5.3.2. Використовувати житло за призначенням.
5.3.3. Дотримуватися "Правил користування приміщеннями житлових будинків
і прибудинковими територіями", своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у
житловому приміщенні несправностей.
Не допускати самовільного перепланування житлового приміщення, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання в житловому приміщенні.
Забезпечувати цілісність пломб приладів обліку споживання холодної та гарячої води, електроенергії, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів.
4. До 15 числа поточного місяця сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, які були спожиті в попередньому місяці. Економно використовувати воду, електричну і теплову енергію.
5. Дотримуватися правил пожежної безпеки та правил електробезпеки.
6. Допускати у житлове приміщення та інші займані НАЙМАЧЕМ приміщення для огляду елементів житлового будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку з 8.00 до 20.00, а у разі аварій і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень.
5.3.7. При виїзді разом з членами родини з житла звільнити і здати його НАЙМОДАВЦЮ
за актом прийому-передачі в стані, не гіршому ніж на момент прийому житла, а також
повністю погасити заборгованість з оплати за комунальні послуги та витрат на утримання та ремонт будинку.
5.3.8. Вчасно повідомляти НАЙМОДАВЦЯ про виявленні несправності елементів найманого приміщення і вживати заходів по їх усуненню.
5.3.9. Відшкодовувати збитки, завдані житловому приміщенню або майну інших мешканців будинку ним або членами його сім"ї. 5.4. НАЙМАЧ має право:
5.4.1. Вимагати від НАЙМОДАВЦЯ своєчасного і повного виконання комплексу
робіт утримання житлового будинку, включаючи наймане приміщення, та прибудинкової
території, також подання комунальних і інших послуг, передбачених Договором.
5.4.2. Вселяти в займане НАЙМАЧЕМ приміщення неповнолітніх дітей без
згоди НАЙМОДАВЦЯ, а також інших осіб за згодою НАЙМОДАВЦЯ.
5.4.3. На збереження житлового приміщення в разі тимчасової відсутності НАЙМАЧА
та членів його родини за умови надання відповідної заяви та оплати витрат на утримання та ремонт будинку і опалення.
4. Вимагати від НАЙМОДАВЦЯ згідно із законодавством виконання покладених на нього обов'язків, в тому числі проведення ремонту згідно з розділом 9 цього договору.
5. Одержувати від НАЙМОДАВЦЯ інформацію про встановлені тарифи на житлово-комунальні послуги та розміри щомісячних платежів за них.
6. Порядок контролю та звіту сторін
6.1. НАЙМОДАВЕЦЬ з метою контролю може входити до займаного НАЙМАЧЕМ житла для огляду елементів житлового будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку споживання холодної та гарячої води, електроенергії.
7. Порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг
7.1. Вимірювання обсягів наданих послуг здійснюється на основі засобів обліку, норм
і стандартів, встановлених законодавством. Введення в експлуатацію засобів обліку
проводиться на підставі письмової заяви НАЙМАЧА зі складенням акту прийому засобів обліку в двох примірниках.
7.2. Визначення якості наданих послуг здійснюється в порядку
встановленому законодавством.
8. Умови доступу в приміщення для усунення аварій, неполадок, огляду мереж,
зняття контрольних показників засобів обліку
8.1. НАЙМАЧ зобов'язаний забезпечити доступ в займане приміщення уповноважених представників НАЙМОДАВЦЯ: І) для ліквідації аварій - цілодобово;
2) для встановлення, заміни та ремонту інженерно-технічних комунікацій,
проведення профілактичних оглядів, зняття контрольних показників приладів обліку
споживання холодної та гарячої води, електроенергії- з 8.00 до 20.00.
8.2. Працівники НАЙМОДАВЦЯ повинні поважати права споживачів,
перебувати (відвідувати) тільки в тих приміщеннях, де розташоване обладнання, перевірка,
ремонт, огляд якого відбувається.
8.3. У невідкладних випадках, пов'язаних з урятуванням життя людей та майна, може
бути здійснене проникнення до житла НАЙМАЧА для проведення в ньому огляду та ліквідації
аварій без отримання згоди НАЙМАЧА (несанкціонований доступ).
8.4. Якщо НАЙМАЧ відсутній і при цьому немає можливості встановити зв'язок з ним з метою його інформування про необхідність негайного прибуття до приміщення або він , відмовляється допустити в займане ним приміщення представників НАЙМОДАВЦЯ і при цьому є об'єктивні підстави вважати, що аварія, неполадки, які унеможливлюють надання житлово-комунальних послуг іншим наймачам, відбулися саме в цьому приміщенні, - доступ у приміщення відбувається без отримання згоди НАЙМАЧА (несанкціонований доступ).
8.5. Під час здійснення несанкціонованого доступу і до повного завершення робіт,
визначених законом, повинні бути присутні: представник НАЙМОДАВЦЯ, органів внутрішніх
справ, аварійно-ремонтної бригади та НАЙМАЧ з будь-якого із суміжних приміщень.
8.6. Представник НАЙМОДАВЦЯ складає акт про проведення несанкціонованого доступу та про проведення ремонтних та відновлювальних робіт, які підписуються всіма
учасниками несанкціонованого доступу. В актах обов'язково зазначаються: підстави для
несанкціонованого доступу, відмітка про попередження НАЙМАЧА із зазначенням часу та осіб, які вели переговори із НАЙМАЧЕМ, у разі, якщо вони були проведені, причина та місце
виникнення аварії, неполадки, перелік виконаних робіт, прізвище, ім'я, по батькові та посади учасників несанкціонованого доступу.
Оригінали складених актів зберігаються у НАЙМОДАВЦЯ. іншим учасникам несанкціонованого доступу видаються копії, завірені печаткою НАЙМОДАВЦЯ.
8.7. Представник НАЙМОДАВЦЯ опечатує відновлені двері, вікна власною печаткою
та ставить підпис, час і дату опечатування.
9. Порядок здійснення ремонту
9.1. Поточний ремонт житла, переданого у найом, зобов'язаний здійснювати НАЙМАЧ.
9.2. Капітальний ремонт житла, переданого у найом, зобов'язаний
дійснювати НАЙМОДАВЕЦЬ.
9.3. У разі невиконання НАЙМОДАВЦЕМ обов'язків щодо капітального ремонту
наданого в найом житла у випадках виникнення аварійних ситуацій з вини НАЙМОДАВЦЯ НАЙМАЧ має право провести ремонт за власні кошти і стягнути з НАЙМОДАВЦЯ його вартість.
10. Відповідальність Сторін
10.1. НАЙМОДАВЕЦЬ, НАЙМАЧ за порушення умов цього Договору
несуть відповідальність згідно із законодавством.
10.2. НАЙМАЧ несе відповідальність перед НАЙМАДОВЦЕМ за порушення умов
договору особами, що проживають разом з ним. 1 1. Порядок вирішення спорів
11.1. Усі суперечки і розбіжності, що можуть виникнути між сторонами за даним Договором чи в зв'язку з ним, вирішуються шляхом переговорів.
11.2. У випадку неможливості вирішення розбіжностей шляхом переговорів, вони підлягають розгляду в суді, відповідно до діючого законодавства. 12 Перелік форс-мажорних обставин
12.1. НАЙМОДАВЕЦЬ та НАЙМАЧ звільняються від відповідальності за даним Договором у випадках настання обставин непереборної сили, що виникли мимо волі Сторін, і такі, настання яких Сторони не могли зупинити всіма доступними їм засобами. 12.2. Обставинами непереборної сили заданим Договором признаються наступні події:
війна і військові дії, повстання, мобілізація, страйки, епідемії, пожежі, стихійні лиха, аварії на транспорті акти органів влади, що мають вплив на виконання зобов'язань та інші обставини і
події, які будуть підтверджені офіційним (уповноваженим) органом.
13. Строк дії договору
13.1. Даний Договір набирає сили з моменту його підписання обома сторонами.
13.2. Договір діє протягом 11 місяців і автоматично пролонгується без обмеження
кількості пролонгацій на той же строк і в тій же редакції за умови, якщо НАЙМАЧ не має
заборгованості по оплаті за комунальні послуги та витрати на утримання та ремонт будинку більш ніж за два місяці.
13.3. Договір складений у 2-х примірниках, один з яких знаходиться у
НАЙМОДАВЦЯ, інший - в НАЙМАЧА, і мають однакову юридичну силу.
14. Умови зміни, доповнення, припинення дії договору
14.1. Даний Договір може бути розірвано тільки в судовому порядку з ініціативи
кожної зі сторін при наявності умов і в порядку, передбаченому чинним законодавством.
14.2. Будь-які зміни і доповнення до Договору вносяться шляхом укладення
сторонами додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною Договору".
В іншій частині позову- відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1, частково не погоджуючись з судовим рішенням, зокрема, не погоджуючись з такою редакцією п. 5.4.2 та п. 13.2 "Договору", яка викладена у резолютивній частині рішення і порушує її конституційне право на житло, просить змінити судове рішення в цій частині, виклавши п. 5.4.2 та п. 13.2 "Договору" у такій редакіцї, яка зазначена в її позовній заяві.
Дослідивши обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 309 ЦПК України підставами для скасування
рішення суду першоїї інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неповне
з*ясування судом обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм
матеріального права
Суд першої інстанції, затвердивши текст "Договору найму жилого приміщення", виклав п. 5.4.2 у такій редакції: НАЙМАЧ має право "Вселяти в займане НАЙМАЧЕМ приміщення неповнолітніх дітей без згоди НАЙМОДАВЦЯ, а також інших осіб за згодою
НАЙМОДАВЦЯ".
П. 13.2 - було викладено таким чином: "Договір діє протягом 11 місяців і автоматично пролонгується без обмеження кількості пролонгацій на той же строк і в тій же редакції за умови, якщо НАЙМАЧ не має заборгованості по оплаті за комунальні послуги та витрати на утримання та ремонт будинку більш ніж за два місяці".
Проте такий висновок суду свідчить про неповне з*ясування судом обставин, що мають значення для справи, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права.
З матеріалів справи вбачається, що будинокАДРЕСА_2 до теперішнього часу є гуртожитком, проте оперативне управління в ньому здійснює кооператив "Наш дім", члени якого є співвласниками цього будинку.
Судова колегія вважає доречним застосувати до даних правовідносин відповідні статті Конституції України та загальні положення цивільного права.
Так статтею 47 Конституції України передбачено, що кожен має право на житло.
Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
У статті 22 Конституції України зазначено, що права і свободи людини і громадянина, закріплені цією Конституцією, не є вичерпними.
Конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані.При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод.
Оскільки спірний "Договір" фактично є правочином, то необхідно враховувати, що частиною 1 етапі 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Оскільки висновок суду першої інстанції грунтувався на положеннях ч. 2 ст. 158 ЖК України, яка врегульовує правовідносини, що виникають у разі укладення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові, слід зазначити, що це не відповідає обставинам справи.
При вирішенні цієї справи слід враховувати те, що спірні пункти 5.4.2 та 13.2. "Договору найму житлового приміщення", затверджені судовим рішенням, дійсно порушують і обмежують права ОСОБА_1 в порівнянні з її первісним становищем як мешканця гуртожитку, який поселився на законних підставах у цей будинок на постійне місце проживання (як зазначено у паспорті позивача).
Таким чином, судова колегія вважає, що по цій справі має місце неповне з*ясування судом обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм матеріального права, що є підставою для зміни судового рішення.
Керуючись ст.ст. 307, 309, 344, 317 ЦПК України, колегія суддів,
ВИРІШИЛА:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 31 березня 2006 року по цій справі змінити. Пункти 5.4.2. та 13.2. „Договору найму житлового приміщення ", вказаного в резолютивній частині рішення суду першої інстанції, викласти таким чином: п. 5.4.2. "Вселяти відповідно до законодавства в займане ним житло інших осіб", п. 13.2. "Договір діє безстроково". В іншій частині рішення по цій справі залишити без змін.
Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, проте може бути оскаржено протягом двох місяців в касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду України.