Справа №  2 - 896/09  

          Р І Ш Е Н Н Я  

        І М ' Я М   У К Р А Ї Н И  

12 жовтня 2009 року                      Якимівський районний суд Запорізької області

в складі: головуючого - Бойчевої Н.В.

при секретарі - Колєдаєвої Л.І.        

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Якимівського районного суду Запорізької області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Давидівка" про розірвання договору оренди земельної ділянки.  

          Встановив:            

 ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою, в якій вказує, що відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії ЗП № 037234 від 24 грудня 2003 року вона є власником земельної ділянки площею 16,01 га, яка розташована на території Давидівської сільської ради Якимівського району Запорізької області. 06 квітня 2007 року вона як власник земельної ділянки уклала договір оренди земельної ділянки з ТОВ "Агро-Давидівка" строком на двадцять п'ять років. Згідно умов договору оренди належна позивачці земельна ділянка передається орендарю ТОВ "Агро-Давидівка" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а ТОВ "Агро-Давидівка", у свою чергу, відповідно до п.4 договору оренди, повинно сплачувати орендну плату, розраховану на один рік на загальну площу земельної ділянки, та яка, згідно договору, становить: перші 10 років - 1 %, другі 10 років - 1,25 %, останні 5 років -1,5% від грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно до ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. На час укладання договору оренди земельної ділянки від 6 квітня 2007 року, орендна плата, згідно п. 1 Указу Президента України № 92/2002 від 2 лютого 2002 року "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" (зі змінами, внесеними Указом від 13 вересня 2002 року № 830) за оренду земельних паїв повинна була складати не менше 1,5% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю), а з 19 серпня 2008 року - орендна плата, у відповідності до Указу Президента України № 725 від 19.08.2008 року, повинна складати не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Вважає, що достеменно знаючи про розмір встановленої чинним законодавством орендної плати за користування земельною ділянкою на час укладання договору оренди, ТОВ "Агро-Давидівка"., з метою введення позивачки як людини похилого віку, до омани, навмисно встановило значно менший розмір орендної плати, ніж це передбачено діючим законодавством. У відповідності до ст.15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є ... орендна плата із зазначенням її розмірів, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. У договорі оренди від 6 квітня 2008 року крім того, що орендна плата вказана нижче за встановлену чинним законодавством, ще й відсутня така істотна умова, як встановлення порядку внесення орендної плати та її перегляд. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також визнання договору недійсним відповідно до закону (ст. 15 Закону України "Про оренду землі"). Крім того, відповідно до ст.25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. Відповідно до п.6.2 договору оренди землі від 6 квітня 2007 року, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом прийому-передачі. Державна реєстрація договору оренди землі від 6 квітня 2007 року була проведена тільки 18 січня 2008 року, а сама земельна ділянка була передана орендареві - ТОВ "Агро-Давидівка", згідно акту про передачу та прийом земельної ділянки - 21 січня 2008 року. Незважаючи на це, ТОВ "Агро-Давидівка" використовувало належну позивачці на праві приватної власності земельну ділянку, в порушення вимог чинного законодавства та договору оренди, ще в 2007 році. 04 липня 2009 року позивачка звернулася до керівництва ТОВ "Агро-Давидівка" із заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 06 квітня 2007 року у відповідності до п.12.3 договору за взаємною згодою сторін, однак в цьому їй було відмовлено. Згідно ст.32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами зобов'язань, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору. Відсутність у договорі оренди земельного паю, укладеному відповідачем ТОВ "Агро-Давидівка" з позивачкою, пунктів про встановлення порядку внесення орендної плати та її перегляд, використання земельної ділянки у 2І307 році без правових підстав, що разом із навмисним зниженням орендної плати у відповідності до ст.ст.15, 32 Закону України "Про оренду землі", є істотною умовою для дострокового розірвання договору. Просить суд постановити рішення про розірвання договору оренди земельної ділянки від 6 квітня 2007 року, укладеного між позивачкою та ТОВ "Агро-Давидівка" внаслідок порушення орендарем ТОВ "Агро-Давидівка" умов договору оренди та вимог ст.ст. 15,25 Закону України "Про оренду землі", зобов'язати ТОВ "Агро-Давидівка" передати належну позивачці на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ЗП № 037234 від 24 грудня 2003 року земельну ділянку, площею 16,01 гектарів, яка розташована на території Давидівської сільської ради Якимівського району Запорізької області за актом приймання-передачі до 20 вересня 2009 року, а також стягнути з ТОВ "Агро-Давидівка" на користь позивачки судові витрати в сумі 200 грн. 50 коп.

 В судовому засіданні представники позивачки позовні вимоги підтримали повністю за вказаними у позовній заяві обставинами, додаткових обґрунтувань позову не заявили.

 Представник відповідача у судовому засіданні позов не визнав, заперечує проти заявлених вимог, та пояснив суду, що вважає позовну заяву безпідставною та такою, що не може бути задоволеною судом, у зв'язку з наступним: підставами для розірвання договору оренди земельної ділянки позивачка вважає умисне заниження орендної плати, відсутність у договорі суттєвих умов щодо порядку внесення та перегляду орендної плати, завчасна (до початку дії договору) обробка землі орендарем, тобто порушення при укладенні та виконанні договору положень ст.ст.15, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі". Стосовно розміру орендної плати та положень Указу Президента України. 01 вересня 2008 року набув чинності Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 19 серпня 2008 року (далі - Указ Президента від 19 серпня 2008 року), яким було внесено зміни до Указу Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних часток (паїв)" від 2 лютого 2002 р. (далі -Указ Президента від 2 лютого 2002 року) щодо збільшення розміру плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв) до 3-х відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки або земельної частки (паю). Стаття 672 Цивільного Кодексу України зазначає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Тому, вважає, що до договорів, умови яких визначені вільно до моменту набрання чинності Указом Президента України (до 1 вересня 2008 року), положення останнього не можуть бути застосовані в будь-якому випадку. Також відповідно до ст. 638 ЦКУ, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно із ч. 7 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Таким законом є Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року, який є спеціальним нормативним актом у даній сфері правовідносин, а тому, з урахуванням положень ст. 638 ЦКУ, встановлює істотні умови договору оренди землі. Так, відповідно до Закону, однією з істотних умов договору оренди землі, зокрема є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (п.3 ч.1 ст.15). А в частині 2 ст. 21 Закону зазначається, що розмір, форма, і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Аналогічне положення міститься і в Законі України "Про плату за землю" від 3 липня 1992 року (ст.19), де вказується, що розмір, умови, строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності); а також в ч.1 ст.762 ЦКУ, відповідно до якої за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Оскільки порядок встановлення орендної плати чітко передбачений як ЦК України, так і спеціальними законами в сфері земельних орендних правовідносин, то слід керуватися саме ними, а не Указом Президента, який за своєю юридичної силою є нижчим ніж кодекс чи закон. На підтвердження зазначених аргументів Державний комітет України по земельних ресурсах у своєму Листі від 13.04.2005 р. № 14-11-11/2770 вказує, що оскільки відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Законом України "Про оренду землі", який є спеціалізованим, то він має пріоритет перед іншими законами у сфері зазначених правовідносин. Тому щодо розміру орендної плати слід вважати, що Указ Президента України від 2 лютого 2002 року, де одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки визначено забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної, відповідно до законодавства, вартості земельної ділянки та поступового збільшення цієї плати незалежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря, треба брати до уваги з розвитком на перспективу. Тому в даному питанні слід керуватися частиною другої статті 21 вищезазначеного Закону, де вказано, що розмір, форма, і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Аналогічної позиції притримується Державний комітет України по земельних ресурсах і в Листі від 20.10.2003 року № 1417-2-Ко 1291/6647, де зазначає, що передбачена Указом Президента від 2 лютого 2002 року норма містить рекомендаційний характер, тобто необов'язковий характер. Стосовно відсутності в договорі істотних умов щодо внесення та перегляду орендної плати. Згідно п.4.5, 12.1 договору оренди терміни перегляду орендної плати та порядок внесення змін у договір (будь-яких змін, в тому числі й щодо перегляду розміру орендної плати) чітко визначений. З огляду на викладене вимоги позивачки в цій частині свідчать лише про неналежне ознайомлення позивачки з умовами договору. Стосовно порядку внесення орендної плати. Пунктом 4.1 передбачена грошова форма орендної плати, виплата якої можлива в принципі виключно видачею коштів з каси орендаря. Інший спосіб виплати є просто неможливим. При цьому, п.4.4 передбачає можливість видачі в рахунок орендної плати продукції чи надання послуг. Порядок такого внесення орендної плати визначений як передача, що оформлюється актом. Стосовно використання земельної ділянки відповідачем до моменту реєстрації договору оренди вважає за необхідне зазначити, що, по-перше, використання земельної ділянки до державної реєстрації договору не є підставою для визнання недійсним чи розірвання договору оренди, укладеного в майбутньому. Оскільки оренда землі - платне користування земельною ділянкою, засноване на договорі і саме ці відносини регулюються законодавством, підставою для розірвання договору оренди є невиконання орендарем обов'язків щодо використання земельної ділянки після державної реєстрації договору. З моменту державної реєстрації договору оренди відповідач сумлінно виконує свої обов'язки щодо використання земельної ділянки. По-друге, таке використання, якщо й мало місце, то було здійснене виключно за згодою позивачки і про це свідчить отримання нею плати за користування землею за 2007 рік. Фактично позивачкою поставлені вимоги, що у випадку доведення їх наявності суду є підставою для визнання договору недійсним (відсутність у договорі суттєвих умові невідповідність умов договору вимогам закону), у зв'язку з чим вимоги про розірвання договору суперечать самій суті позову і не можуть бути задоволені судом. Просить відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

 Розглянувши матеріали справи, вислухавши представників сторін, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню у зв'язку з наступним.

 01 вересня 2008 року набув чинності Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 19 серпня 2008 року, яким було внесено зміни до Указу Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних часток (паїв)" від 2 лютого 2002 р. щодо збільшення розміру плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв) до 3-х відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки або земельної частки (паю).

 Стаття 672 ЦК України зазначає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки між сторонами укладений і набув чинності 18 січня 2008 року, тому до його умов положення Указу Президента України від 1 вересня 2008 року не можуть бути застосовані в будь-якому випадку.

 Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно із ч. 7 ст. 93 Земельного кодексу України, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Таким законом є Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року, який є спеціальним нормативним актом у даній сфері правовідносин, а тому, з урахуванням положень ст. 638 ЦКУ, встановлює істотні умови договору оренди землі. Так, відповідно до зазначеного Закону, однією з істотних умов договору оренди землі, зокрема є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (п.3 ч.1 ст.15). А в частині 2 ст. 21 Закону зазначається, що розмір, форма, і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Аналогічне положення міститься і в Законі України "Про плату за землю" від 3 липня 1992 року (ст. 19), де вказується, що розмір, умови, строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності), а також в ч. 1 ст.762 ЦК України, відповідно до якої за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Виходячи з викладеного, а також враховуючи, що порядок встановлення орендної плати чітко передбачений як ЦК України, так і спеціальними законами в сфері земельних орендних правовідносин, то слід керуватися саме ними, а не Указом Президента, який за своєю юридичної силою є нижчим ніж кодекс чи закон.

 Відповідно до листа Державного комітету України по земельних ресурсах від 13.04.2005 року № 14-11-11/2770 зазначено, що оскільки відносини, пов"язані з орендою землі, регулюються Законом України "Про оренду землі", який є спеціалізованим, то він має пріоритет перед іншими законами у сфері зазначених правовідносин. Тому, щодо розміру орендної плати слід вважати, що Указ Президента України від 2 лютого 2002 року, де одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки визначено забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної, відповідно до законодавства, вартості земельної ділянки та поступового збільшення цієї плати незалежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря, треба брати до уваги з розвитком на перспективу. Тому в даному питанні слід керуватися частиною другої статті 21 вищезазначеного Закону, де вказано, що розмір, форма, і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Аналогічної позиції притримується Державний комітет України по земельних ресурсах і в Листі від 20.10.2003 року № 1417-2-КоІ291/6647, де зазначає, що передбачена Указом Президента від 2 лютого 2002 року норма містить рекомендаційний характер, тобто необов'язковий характер. Разом з тим, аналіз положень вказаного вище Указу Президента свідчить про відсутність в ньому норм, що зобов'язують суб'єктів договірних орендних відносин змінити умови укладених договорів оренди землі чи в обов'язковому порядку визначити в договорах, що укладаються після набрання Указом чинності, розмір орендної плати не нижчим за 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

 Згідно п.4.5, 12.1 договору оренди земельної ділянки між позивачкою та відповідачем терміни перегляду орендної плати та порядок внесення змін у договір (будь-яких змін, в тому числі й щодо перегляду розміру орендної плати) чітко визначений. Пунктом 4.1 передбачена грошова форма орендної плати, виплата якої можлива в принципі виключно видачею коштів з каси орендаря. Інший спосіб виплаті є неможливим. При цьому, п.4.4 передбачає можливість видачі в рахунок орендної плати продукції чи надання послуг. Порядок такого внесення орендної плати визначений як передача, що оформлюється актом.

 Використання земельної ділянки до державної реєстрації договору не є підставою для визнання недійсним чи розірвання договору оренди, укладеного в майбутньому. Оскільки оренда землі - платне користування земельною ділянкою, засноване на договорі і саме ці відносини регулюються законодавством, підставою для розірвання договору оренди є невиконання орендарем обов'язків щодо використання земельної ділянки після державної реєстрації договору, тобто в період його (договору оренди) дії. Судом встановлено, що з моменту державної реєстрації договору оренди відповідач сумлінно виконує свої обов'язки, визначені договором. Крім того, використання земельної ділянки поза межами строку дії договору було здійснене відповідачем за згодою позивачки і зазначені обставини представниками позивачки не заперечувались. Також ними не заперечувався факт отримання позивачкою від відповідача плати за користування земельною ділянкою у 2007 році.

 Позивачкою в позовній заяві викладені вимоги, що відповідно до чинного законодавства є підставою для визнання договору недійсним (відсутність у договорі суттєвих умов та невідповідність умов договору вимогам закону в момент його укладення), у зв'язку з чим вимоги про розірвання договору суперечать суті позовних вимог і не можуть бути задоволені судом.

Керуючись ст.ст. 208, 209, 10, 11, 14, 209, 212, 214, 215 ЦПК України, суд

                        ВИРІШИВ  :

 У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Давидівка" про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.

 На рішення може бути подана апеляційна скарга до апеляційного суду Запорізької області через Якимівський районний суд Запорізької області протягом 20 днів з дня подачі заяви про апеляційне оскарження. Заява про апеляційне оскарження подається до Якимівського районного суду Запорізької області протягом 10 днів з моменту проголошення рішення.

 Суддя -