КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29.09.2009 № 30/226
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Кондес Л.О.
суддів: Куровського С.В.
Михальської Ю.Б.
при секретарі: Гаращенко Т.М.
За участю представників:
від позивача: ОСОБА_2 (дов. № 755 від 26.02.09),
від відповідача: не з’явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Суб’єкта підприємницької діяльності – фізичної особи ОСОБА_3
на рішення Господарського суду м.Києва від 14.07.2009
у справі № 30/226 (суддя Ващенко Т.М.)
за позовом Суб’єкта підприємницької діяльності – фізичної особи ОСОБА_3
до КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом"янської районної у м. Києві ради
про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним
ВСТАНОВИВ:
Рішенням Господарського суду м. Києва від 14.07.2009 у справі № 30/226 в позові відмовлено повністю.
Не погодившись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позов задовольнити в повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.
Скаржник не погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно правомірності укладення спірного договору з урахуванням висновку про вартість майна станом на 29.06.2007. Таку позицію позивач обґрунтовує тим, що відповідно до пункту 8 Методики розрахунку та порядку використання орендної плати, затвердженої рішенням Солом’янської районної у м. Києві радою від 20.12.2006 №101, результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення. Тому не провівши нової оцінки вартості майна, між сторонами не було досягнуто згоди щодо такої істотної умови Договору, як вартість майна з урахуванням її індексації та розміру орендної плати, оскільки результати з незалежної оцінки втратили свою чинність 29.12.2007, а Договір №659/ч від 01.04.2008 між СПД ОСОБА_3 та КП „Дирекція” було укладено 01.04.2008.
Відповідач також посилається на те, що Договір №659/ч від 01.04.2008 та акт приймання-передачі від 01.04.2008 зі сторони відповідача підписано головним інженером, який не є уповноваженою особою на підписання вищевказаний документів та зазначає, що відповідачем не було надано жодного доказу, що підтверджують повноваження останнього.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.08.2009 прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено справу до розгляду на 29.09.2009.
28.09.2009, через канцелярію суду, від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв’язку з неможливістю представника бути присутнім в судовому засідання 29.09.2009.
Розглянувши вищезазначене клопотання судова колегія ухвалила його відхилити та розглядати справу у відсутності представника позивача, оскільки за правилами статті 77 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд відкладає розгляд справи в межах строків, визначених статтею 69 ГПК України, а строк розгляду апеляційної скарги у даній справі спливає 04.10.2009. Заяви в порядку статті 69 ГПК України про продовження строку вирішення спору від сторін не надходило.
Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, заслухавши пояснення представника позивача, колегією суддів встановлено наступне.
Розпорядженням Солом’янської районної у місті Києві державної адміністрації № 1609 від 29.08.2007 „Про використання майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва” надано дозвіл Суб’єкту підприємницької діяльності – фізичній особі ОСОБА_3 на укладення договору оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, з орендодавцем – Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Солом’янського району м. Києва терміном на 2 роки.
Пунктом 2 Порядку встановлено, що орендодавцями є підприємства, установи, організації в господарському віданні та в оперативному управлінні яких перебуває майно територіальної громади Солом’янського району міста Києва.
29.08.2007 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Солом’янської районної ради у м. Києві (орендодавець) та СПД ОСОБА_3 (орендар) було укладено Договір №3344 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва (далі – Договір №3344), відповідно до умов якого, орендодавець на підставі розпорядження Солом’янської районної у місті Києві державної адміністрації №1609 від 29.08.2007 передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення, для розміщення спортивно-оздоровчої послуги за адресою: АДРЕСА_1. Об’єктом оренди є нежитлове приміщення загальною площею 220,7 кв.м., у тому числі підвал – 220, 7 кв.м., згідно ви копіювання з по поверхового плану, що є невід’ємною. Частиною цього Договору (пункти 1.1., 2.1.).
Строк дії Договору №3344 встановлено з 29.08.2007 до 29.08.2009 (пункт 9.1.).
На підставі рішення Солом’янської районної у місті Києві ради №218 від 19.12.2007 „Про утворення комунальних підприємств” створено на комунальній власності територіальної громади Солом’янського району м. Києва Комунальне підприємство “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду” Солом’янської районної у місті Києві ради, до господарського відання якого згідно акту прийому-передачі була закріплена нежитлова будівля за адресою АДРЕСА_1.
Згідно з пунктом 4.1. Статуту Комунального підприємства „Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду” визначено, що майно Дирекції перебуває у комунальній власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва і закріплюється за Дирекцією на праві господарського відання.
01.04.2008 між Комунальним підприємством “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду” Солом’янської районної у м. Києві ради (орендодавець) та Суб’єктом підприємницької діяльності –фізичної особи ОСОБА_3 (орендар) було укладено Договір №659/ч оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва (далі – Договір №659/ч), відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпоряджень Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації №2492 від 29.12.2007 та №1609 від 29.08.2007 передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення для розміщення закладу з надання спортивно –оздоровчих послуг за адресою: АДРЕСА_1 (пункту 1.1.).
Відповідно до пункту 2.1. Договору №659/ч об’єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 220,7 кв. м. у тому числі підвал –220,7 кв. м.
Орендодавець зобов’язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього Договору з додатками передати, а орендар прийняти по акту прийому-передачі об’єкт оренди (пункт 4.1. Договір №659/ч).
01.04.2008 сторони склали акт приймання-передачі, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлове приміщення площею 220,7 кв. м., розташоване за адресою АДРЕСА_1.
Частина 1 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
Відповідно до частини 1 статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Строк дії договору №659/ч встановлений сторонами з 01.04.2008 до 29.08.2009 (пункт 9.1. Договору №659/ч).
Згідно з пунктом 2.2. Договору №659/ч вартість об’єкту оренди згідно із звітом про експертну оцінку станом на 29.06.2007 становить 866 806, 00 грн.
Відповідно до пункту 3.1. Договору №659/ч за користування об’єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати, затвердженої рішенням Солом’янської районної у м. Києві радою від 20.12.2006 №101, або результатами конкурсу на право оренди об’єкту комунальної власності. Орендна плата на момент укладення Договору встановлюється у розмірі 17% від вартості майна.
На думку позивача, вартість об’єкта оренди, встановлена згідно із звітом станом на 29.06.2007, неправомірно застосована до Договору №659/ч, а отже, сторони не досягли домовленостей з такої істотної умови Договору як вартість майна з урахуванням її індексації та відповідно розміру орендної плати. Також позивач вважає, що Договір №659/ч зі сторони відповідача підписаний не повноважною особою – директором ОСОБА_4, а у акті прийому-передачі взагалі відсутній підпис повноважної особи, отже, є підстави вважати Договір №659/ч недійсним.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови в задоволенні позовних вимог, виходячи з наступного.
Відповідно до статті 3 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Згідно з частиною 1 статті 12 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.
Оцінка об’єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об’єкта оренди передує укладенню договору оренди (стаття 11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”).
Відповідно до статті 7 Закону України „Про оцінку майна майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” проведення оцінки майна є обов’язковим зокрема у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.
Стаття 3 Закону України „Про оцінку майна майнових прав та професійну діяльність в Україні” передбачає, що оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Згідно зі статтею 7 Закону України „Про оцінку майна майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.
Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України „Про оцінку майна майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.
З Висновку про вартість майна, станом на 29.06.2007, вбачається, що між оцінювачем –СПД ОСОБА_5, замовником КП „Дирекція” та платником СПД ОСОБА_3 23.07.2007 було укладено договір № 121-О, на підставі якого була виконана оцінка вартості майна нежитлового приміщення загальною площею 220, 7 кв.м., розташоване у підвальних приміщеннях житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1.
Договором №659/ч, а саме, пунктом 2.2. встановлено, що вартість об’єкту оренди згідно із звітом про експертну оцінку станом на 29.06.2007 становить 866 806,00 грн.
Стосовно посилання позивача на те, що при укладенні спірного договору необхідно було провести повторну оцінку орендованого майна, для встановлення орендної плати, судова колегія зазначає наступне.
Відповідно до статті 599 Цивільного кодексу України зобов’язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Згідно з пунктом 1 статті 604 Цивільного кодексу України зобов’язання припиняється за домовленістю сторін.
Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення (частини 1 та 2 статті 631 Цивільного кодексу України).
Частина 1 статті 651 Цивільного кодексу України встановлює, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
З матеріалів справи вбачається, що сторони у справі не вчиняли жодних дій для розірвання Договору №3344, а строк закінчення даного Договору та Договору №659/ч співпадають. Тобто Договір №659/ч фактично змінює лише орендодавця, який отримав орендоване приміщення у господарське відання відповідно до Рішення Солом’янської районної у м. Києві ради №218 від 19.12.2007 за актом приймання-передачі, та розмір орендної плати, яка змінилась відповідно до розпорядження Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації від 06.02.2008 №181 „Про застосування орендних ставок за використання нерухомого майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району м. Києва”, яким встановлено, що застосовувати орендні ставки відповідно до додатку 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, у разі, якщо, відповідно до цільового використання орендна ставка, яка затверджена рішенням сесії Солом’янської районної у м. Києві ради від 20.12.2006 №101 „Про методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району м. Києва” нижча, ніж затверджена зазначено постановою. Всі інші умови Договору №3344 залишились незмінними.
Відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.
З урахуванням вищевикладеного, судова колегія приходить до висновку, що орендоване приміщення при передачі його у господарське відання відповідача, фактично не змінило власника (та свого статусу комунального майна) і укладення нового договору оренди не було потрібно.
Тобто, фактично між сторонами було укладено додаткову угоду до Договору №3344, якою, як вже зазначалось, було змінено орендодавця та розмір орендної ставки, що відповідає вимогам статті 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.
Статті 11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачає, що оцінка об’єкта оренди передує укладенню договору оренди. Однак, у зв’язку з тим, що фактично між сторонами було укладено не новий Договір, а Додаткову угоду до вже діючого Договору, то проводити нову оцінку майна не потрібно.
Таким чином, твердження позивача щодо втрати чинності висновку про вартість орендованого майна є безпідставними.
Судова колегія критично відносить до посилання скаржника про, що Договір №659/ч та акт приймання-передачі підписано не уповноваженою на те особою, з огляду на наступне.
Відповідно до частини 3 статті 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Частина 3 статті 92 Цивільного кодексу України передбачає, що орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.
Стаття 241 Цивільного кодексу України встановлює, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.
Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.
Як вбачається з матеріалів справи, Договір №659/ч та акт прийому-передачі підписані з боку орендодавця головним інженером КП “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду”, який згідно пункту 1.4. Посадової інструкції від 01.04.2008 № 1 являється першим заступником директора КП “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду” Солом`янської районної у місті Києві ради та в період тимчасової відсутності директора виконує його обов’язки, має право підпису банківських документів, розпоряджень тощо.
Стосовно посилань позивача на те, що акт прийому-передачі не підписаний директором ОСОБА_4, слід зазначити що він з боку КП “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду” Солом'янської районної у місті Києві ради підписаний іншими особами та скріплений печаткою КП “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду”, а отже, підтверджує факт передачі з боку орендодавця в орендне користування приміщення.
Оскільки головний інженер, яким підписано Договір згідно посадової інструкції, наділений правом підпису директора за його відсутності, а отже, відповідно він виражав волю КП “Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду” Солом’янської районної у місті Києві ради. Крім того, відповідач в особі директора ОСОБА_4 не виявляв заперечень щодо вчинення правочину головним інженером з перевищенням повноважень, а отже Договір є схваленим.
У такому випадку вимога про визнання Договору недійсним з мотивів відсутності належних повноважень представника на укладення договору є безпідставними.
Враховуючи викладене, суд не вбачає підстав для визнання Договору недійсним.
Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 14.07.2009 по справі № 30/226 є обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Керуючись статтями 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Суб’єкта підприємницької діяльності – фізичної особи ОСОБА_3 залишити без задоволення, а рішення Господарського суду м .Києва від 14.07.2009 у справі № 30/226 – без змін.
Матеріали справи № 30/226 повернути до Господарського суду м. Києва.
Постанова може бути оскаржена протягом місяця до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя Кондес Л.О.
Судді Куровський С.В
Михальська Ю.Б.