ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65 тел.(8-0412) 48-16-02
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"06" березня 2007 р. Справа № 13/2763
Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Пасічник С.С.
суддів: Гулової А.Г.
Шкляр Л.Т.
при секретарі Павловській Л.П. ,
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_3 - представника за довіреністю від 20.09.2005р.;
від відповідачів:
- ТОВ "Рембуд": ОСОБА_4 - представника за довіреністю НОМЕР_3;
- ОСОБА_2 - фізичної особи-підприємця та його представника за довіреністю від 15.06.2006р. - ОСОБА_4,
розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м.ПолоннеХмельницької області
на рішення господарського суду Хмельницької області
від "21" серпня 2006 р. у справі № 13/2763 (суддя Матущак О.І.)
за позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1
м. Полонне Хмельницької області
до - Товариства з обмеженою відповідальністю "Рембуд", м. Полонне
Хмельницької області
- Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Полонне
Хмельницької області
про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу від 27.07.2005р.та визнання за позивачем права покупця на орендовану нею частину приміщення,
ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду Хмельницької області від 21.08.2006р. у справі №13/2763 в позові фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (м.Полонне Хмельницької області), заявленому до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рембуд" (м.Полонне Хмельницької області) та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (м.Полонне Хмельницької області) про визнання укладеного 27.07.2005р. між відповідачами договору купівлі-продажу приміщення недійсним в частині реалізації орендованої позивачем площі в 43,7кв.м., а також визнання за позивачкою права покупця на орендовану нею частину приміщення, відмовлено.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, позивачка звернулась до суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати з наведених у скарзі підстав та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.
Мотивуючи апеляційну скаргу, позивачка, зокрема, зазначає, що, приймаючи рішення, місцевий господарський суд не врахував, що фізична особа-підприємець ОСОБА_2, який придбав приміщення першого поверху, на якому знаходяться орендовані позивачкою приміщення, перешкоджає останній використовувати на загальних підставах приміщення коридору, санвузлу та інші підсобні приміщення, порушуючи тим самим вимоги ст.25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", й, крім того, вимоги ст.4 Закону України "Про власність", де зазначено, що власник, здійснюючи свої права, зобов'язаний не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб, держави, а також вимоги ст.48 вищевказаного Закону, якою передбачено, що положення щодо захисту прав власності поширюється також на особу, яка хоч і не є власником, але володіє майном на праві повного господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння або на іншій підставі, передбаченій законом чи договором, в тому числі й на захист від власника майна;
- не були прийняті до уваги судом й умови п.8 договору купівлі-продажу, які містять завідомо неправдиві відомості про те, що відносно придбаваємих приміщень не укладено будь-яких договорів щодо їх, зокрема, користування, й за таких обставин цей договір згідно ст.230 ЦК України є недійсним;
- не є правильним висновок суду першої інстанції щодо переважного застосування при прийнятті рішення норм Господарського кодексу України перед нормами Цивільного кодексу України, який визнано основним актом цивільного законодавства, а тому безпідставно не було враховано судом приписів його ст.777.
Представник позивача в засіданні суду підтримав доводи апеляційної скарги, вважає, що рішення господарського суду Хмельницької області прийняте з неповним з'ясуванням обставин справи та порушенням норм чинного законодавства, у зв'язку з чим просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
У відзиві від 01.02.2007р. на апеляційну скаргу (а.с.68,69) фізична особа - підприємець ОСОБА_2, зокрема, посилаючись на встановлений п.3 ч.2 ст.258 ЦК України річний строк позовної давності щодо вимог про переведення на співвласника прав та обов'язків покупця у разі порушення переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, вказує, що така позовна вимога заявлена фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 з пропуском строку позовної давності, оскільки договір купівлі-продажу, за яким позивач просить перевести на нього право покупця, укладено 27.07.2004р.; крім того, у своєму відзиві відповідач зазначає про безпідставність посилань позивача в апеляційній скарзі на Закон України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки спірне майно на день укладення договору купівлі-продажу перебувало у приватній власності ТОВ "Рембуд", а дія вказаного закону поширюється на правовідносини щодо передачі в оренду тільки майна державної та комунальної власності; посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що при укладенні договору купівлі-продажу від 27.07.2004р. ТОВ "Рембуд" подало нотаріусу завідомо неправдиві відомості, які, зокрема, відображені в п.8 зазначеного договору, також не можуть прийматись до уваги, оскільки зазначений договір оскаржується частково, а дійсність п.8 не була предметом розгляду в суді першої інстанції.
ТОВ "Рембуд" письмового відзиву на апеляційну скаргу не подало.
Представник відповідачів в судовому засіданні заперечив проти доводів, які зазначені в апеляційній скарзі, вважає рішення місцевого господарського суду законним та обґрунтованим, у зв'язку з чим просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Підприємець ОСОБА_2 підтримав позицію, наведену у відзиві на апеляційну скаргу та у виступі свого представника.
Вислухавши учасників процесу, дослідивши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, оцінивши висновки суду на відповідність дійсним обставинам справи, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, зважаючи на наступне.
31.12.2001р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рембуд" (Орендодавець) було укладено договір оренди, згідно п.1 якого Орендодавець на підставі домовленості передає, а Орендар приймає в орендне володіння приміщення для прийому хворих з 01.01.2002р. по 31.03.2002р. площею 25 м.кв., а з 01.04.2002р. 43,7 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.16-18).
Пунктом 7 вказаного договору встановлений розмір орендної плати, яка складається з плати за займану площу, за опалення, за водопостачання, за каналізацію та складає з 01.04.2002р. 261,79 грн. на місяць (з врахуванням ПДВ).
Згідно пункту 19 термін дії даного договору встановлюється з 01.01.2002р. по 01.04.2012р.
Вимоги вищевказаного договору оренди Орендарем виконувались належним чином, про що, зокрема, свідчать наявні в матеріалах справи копії квитанцій до прибуткових касових ордерів за січень-грудень 2004р. та січень-липень 2005р. (а.с.12-15), які підтверджують внесення останнім платежів.
Про відсутність суперечок щодо внесення передбачених договором орендної плати та інших платежів представники сторін висловились в судовому засіданні й вказали, що оплата здійснювалась на підставі виписуємих ТОВ "Рембуд" рахунків. Рахунки за період з січня 2004р. по липень 2005р., за якими внесено платежі згідно згаданих вище квитанцій до прибуткових касових ордерів, оглянуто колегією суддів, й останні містять крім сум орендної плати й інші суми, які підлягали сплаті за опалення тощо відповідно до договору оренди від 31.12.2001р.
27.07.2005р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Рембуд" (Продавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (Покупець) було укладено договір купівлі-продажу (а.с.8,9), згідно якого Продавець передає у власність, а Покупець приймає у власність 24/100 (двадцять чотири сотих) частин нежилого приміщення, що розташоване на першому поверсі адмінбудинку по АДРЕСА_1. Вказаний договір 27.07.2005р. був посвідчений приватним нотаріусом Полонського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстровано в реєстрі за НОМЕР_1.
Як вбачається з поданого позивачем схематичного зображення площі, яка ним орендується, витягу з інвентарної справи - плану першого поверху нежилого приміщення, розташованого у АДРЕСА_1 (а.с.40,42), предметом купівлі-продажу за договором від 27.07.2005р. також стала і площа, яка орендувалась позивачем за договором від 31.12.2001р., власником якої став підприємець ОСОБА_2
Слід вказати, що цю обставину підтвердили й представники сторін в судовому засіданні.
Підприємцем ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на придбане майно, про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно НОМЕР_2 (а.с.29).
Вважаючи, що укладенням договору купівлі-продажу від 27.07.2005р. ТОВ "Рембуд" та підприємець ОСОБА_2 діяли всупереч приписів ст.ст.4,48 Закону України "Про власність" та ст.777 ЦК України, чим порушили права орендаря за договором від 31.12.2001р., фізична особа-підприємець ОСОБА_1 23.05.2006р. звернулась до господарського суду Хмельницької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рембуд" та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання укладеного 27.07.2005р. між відповідачами договору купівлі-продажу приміщення недійсним в частині реалізації орендованої позивачкою площі в 43,7кв.м., а також визнання за нею права покупця на орендовану нею частину приміщення.
Рішенням місцевого господарського суду від 21.08.2006р., як зазначалось вище, в задоволенні позову було відмовлено.
Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з рішенням суду першої інстанції, враховуючи наступне.
Згідно п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України та ч. 2 п. 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України (які набрали чинності з 01.01.2004р.) при вирішенні спору застосовуються відповідні положення цих кодексів, оскільки правовідносини між сторонами за договором оренди від 31.12.2001р. продовжують існувати після набрання чинності зазначених вище кодексів, а спірний договір купівлі-продажу укладено після 01.01.2004р.
Дійсно, згідно ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, проте, дана правова норма є загальною щодо ст. 289 ГК України, яка є спеціальною.
У відповідності до ч.1 ст. 289 Господарського кодексу України орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором.
Проте, в договорі оренди від 31.12.2001р., що укладений між ТОВ "Рембуд" та підприємцем ОСОБА_1, право на викуп орендуємого приміщення (43,7 кв.м.) не передбачено.
Крім того, Цивільний кодекс України не визначає наслідків порушення переважного права наймача за договором найму на придбання речі у разі її продажу.
Зважаючи на те, що строк дії договору оренди від 31.12.2001р. ще не закінчився (договір діє до 01.04.2012р.), а Цивільний та Господарський кодекси України набрали чинності з 01.01.2004р., маючи намір викупити орендоване приміщення, позивачка, з врахуванням положень Господарського кодексу України, зокрема його ст.289, та Цивільного кодексу України (ст.777), не був позбавлений можливості внести в зазначений вище договір оренди відповідні зміни та доповнення.
Водночас, слід зазначити, що згідно ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права, чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Проте, позивачка не довела наявність обставин, за яких можна було б визнати за нею право покупця на частину приміщення по АДРЕСА_1, як і обставин, з якими закон пов'язує визнання правочину недійсним.
Таким чином, відмовивши в позові, суд першої інстанції дійшов вірного висновку.
Що ж до доводів апеляційної скарги, то колегія суддів вказує на таке.
В апеляційній скарзі позивач як підставу визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.07.2005р. вказує статтю 230 ЦК України.
Проте, підприємцем ОСОБА_1 в позовній заяві (а.с.2,3) вимога про визнання договору купівлі-продажу від 27.07.2005р. недійсним (в частині) не ґрунтувалась на приписах ст.230 ЦК України.
Крім того, зі змісту вказаної статті вбачається, що з позовом про визнання недійсним договору, укладеного під впливом обману, може звертатись сторона за договором, а підприємець ОСОБА_1 не є стороною за договором купівлі-продажу від 27.07.2005р.
До того ж, мотиви, за якими підприємець ОСОБА_1 вважає за можливе застосувати приписи ст.230 ЦК України не підпадають під дію названої статті.
Разом з тим, судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції, що при вирішенні спору слід надати перевагу нормам Господарського кодексу України, які регулюють припинення договору оренди, викуп орендованого майна, перед Цивільним кодексом України, оскільки, як зазначалося вище, до спірних правовідносин слід застосовувати відповідні норми як Цивільного кодексу України, так і Господарського кодексу України.
Інші ж доводи апеляційної скарги не стосуються предмету спору, не є такими, що можуть вплинути на суть оскаржуваного рішення, та не являються підставою для його скасування.
Одночасно, апеляційний суд звертає увагу й на безпідставність тверджень підприємця ОСОБА_2 у відзиві на апеляційну скаргу щодо пропуску позивачкою при зверненні до суду з вимогою про переведення на неї права покупця строку позовної давності, передбаченого п.3 ч.2 ст.258 ЦК України, адже відсутня необхідність досліджувати це питання з огляду на те, що договір купівлі-продажу укладено 27.07.2005р., а позов подано 23.05.2006р.
З врахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Хмельницької області від 21.08.2006р. слід залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 101,103,105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Рішення господарського суду Хмельницької області від 21 серпня 2006 року у справі №13/2763 залишити без змін, а апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м.Полонне Хмельницької області - без задоволення.
2. Матеріали справи №13/2763 повернути до господарського суду Хмельницької області.
Головуючий суддя Пасічник С.С.
судді:
Гулова А.Г.
Шкляр Л.Т.
Віддрук. 5 прим.:
1 - до справи,
2 - позивачу,
3,4 - відповідачам,
5 - в наряд