Справа №22-ц-715/ 2009р. Головуючий 1 інст . - Демченко І.М.
категорія -земельні Доповідач - Пономаренко Ю.А.
РІШЕННЯ
І М Е Н Е М УКРАЇНИ
3 березня 2009 року
Судова колегія судової палати з цивільних справ апеляційного суду Харківської області в складі:
головуючого - судді Кукліної Н.О.
суддів - Пономаренко Ю.А., Черкасова В.В.
при секретарі: Каплоух Н.Б.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою Т овариства з обмеженою відповідальністю "Восточная фруктовая компанія" на рішення К уп'янського міськрайонного судуХарківської області від 03 грудня 2008 року по цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Восточная фруктовая компанія", 3-і особи: Харківська регіональна філія Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", відділ земельних ресурсів у Куп'янському районі Харківської області, про розірвання договору оренди земельної ділянки, відшкодування майнової шкоди та втраченої вигоди, визнання недійсними умов оспорюваного договору та визнання дійсними умов первісного договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И Л А :
18.12.2007 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ТОВ "Восточная фруктовая компанія" про розірвання договору оренди земельної ділянки, відшкодування майнової шкоди та втраченої вигоди. Згодом позивач уточнив свої позовні вимоги, та 13.08.2008 року подав уточнену позовну заяву про розірвання договору оренди земельних ділянок, стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 8135грн, відшкодування майнової шкоди та втраченої вигоди в сумі 1921грн, визнання недійсними умов оспорюваного договору та визнання дійсними умов первісного договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування вимог позивач та представник позивача посилались на те, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 3,8711 гектарів, у тому числі: 1,8872 та ріллі та 1,9839 га - багаторічних насаджень на території Грушівської сільської ради Куп'янського району Харківської області згідно з Державним актом серії ЯА № 637921, виданим 24.01.2006р.
19 травня 2005 року на зборах пайщиків розпайованих земель ВАТ "Московський" на території Грушівської сільської ради Куп'янського району була розглянута пропозиція генерального директора ТОВ "Восточная фруктовая компанія" Стокоза М.І. щодо укладання між його підприємством та пайщиками договорів оренди земельних ділянок із ставкою орендної плати в розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнта індексації на строк п'ять років. Згодом між позивачем та ТОВ "Восточная фруктовая компания" у особі директора Стокоза М.І. був укладений такий договір оренди землі на строк 5 років, де позивач ставив свій підпис на останній сторінці та передав його відповідачу для подальшої державної реєстрації.
Пунктом 9-тим договору орендна плата гарантувалася орендарем у розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнта індексації в грошовій та натуральній формі, тобто 1537грн., у тім числі за оренду ріллі 266 грн., фруктових насаджень -1271 грн. за рік. Строк орендної плати визначений до 30 грудня поточного року, починаючи з 2006 року включно.
Як вказує позивач, згідно п.14 договору в разі невнесення орендної плати в строки, визначені договором, нараховується пеня в розмірі 20% річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такої заборгованості несплаченої суми за кожний день прострочення. Тобто під час укладення договору його умови відповідали вимогам Указів Президента України № 92 від 02.02.2002 року та № 830/2002р. від 13.09.2002р. "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян, власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) та Постанови Кабінету Міністрів України №270 від 16 травня 2002р. Однак до цього часу ТОВ "Восточная фруктовая компания" не здійснила компенсацію заборгованості по орендній платі за 2 роки, за винятком виданих в 2006 році в рахунок орендної плати продукції та грошових коштів у сумі 50грн., та 320грн в 2007 році. За цей час заборгованість по орендній платі складає 6829грн.
Позивач зазначає, що ціна позову за позовом про розірвання договорів оренди визначається сукупністю платежів за користування майном протягом строку, який залишився до закінчення дії договору, але не більше ніж за 3 роки. Тому позивач вважає, що відповідач повинен здійснити компенсацію орендної плати ще за рік, а саме в розмірі 1306 грн.( через те, що у нього не було можливості укласти новий договір оренди з іншим орендарем через заборону судом розірвання договору оренди між ним та ТОВ "Восточная фруктовая компанія". Загальний розмір боргу по орендній платі, який повинен сплатити ТОВ "Восточная фруктовая компанія, становить 8135 грн.
Крім того, на думку представників позивача, підставами для розірвання договору оренди землі між ним та відповідачем, є виявлені суттєві зміни в умовах договору, який пройшов державну реєстрацію. Зокрема, крім зміни орендарем без погодження із ОСОБА_1 строку договору з 5-ти на 25 років, зменшений розмір орендної плати з 1,5% до 0,3% (п.8), пунктом 24 позивачу заборонено передавати земельну ділянку в заставу, а пунктом 28 орендар надав собі право передавати земельну ділянку позивача в заставу (іпотеку) під отримання кредиту для використання грошових коштів під цільове призначення без згоди позивача.
Також представник позивача посилається на те, що відповідачем порушуються умови п.29 договору щодо раціонального та цільового використання земельної ділянки, порушуються правила сівозміни та агротехніки. Недбалість відповідача призвела до зниження врожайності та часткової загибелі фруктових дерев та ягідників, і тому позивач вважає, що цими діями відповідача йому завдано матеріальну шкоду, розмір якої він обґрунтовує в уточненій позовній заяві від 28.01.2008р., де позивачем висунуто прохання щодо відшкодування збитків в розмірі 1921 грн. на приведення земельної ділянки позивача у належний стан після її використання її відповідачем за договором оренди.
Таким чином, були виявлені суттєві порушення відповідачем договору оренди. і тому у відповідності з вищезазначеним представник позивача просить суд задовільнити позовні вимоги та розірвати договір оренди землі від 01 лютого 2006р., укладений між позивачем та ТОВ "Восточная фруктовая компанія", стягнути з ТОВ "Восточная фруктовая компанія" заборгованість по орендній платі у сумі 8135 грн. та 1921 грн. матеріальних збитків; визнавши дійсними умови п.п.8,9,10,14,28,33 первісного договору оренди земельних ділянок, укладеного між ним та відповідачем, визнати недійсними умови п.п.7,8,9,13,28,31 зміненого відповідачем договору оренди належних позивачу земельних ділянок від 01.02.2006р., який пройшов державну реєстрацію, покласти на відповідача судові витрати по справі, з метою забезпечення виконання можливого рішення суду, накласти арешт на майно та банківські рахунки ТОВ "Восточная фруктовая компанія"; застосувати негайне виконання судового рішення у відповідності до ст.367 ЦПК України.
Рішенням К уп'янського міськрайонного судуХарківської області від 03 грудня 2008 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано, що між ОСОБА_1 та ТОВ "Восточная фруктовая компанія» був укладений 01.02.2006р. договір оренди земельної ділянки на умові сплати за її використання орендної плати в розмірі 1,5% від нормативної грошової оціни землі з урахуванням коефіієнта індексації, що діяв та був чинним до його розірвання 26.01.2008 року. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Восточная фруктовая компания" на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 1957грн. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Восточная фруктовая компания" судовий збір в доход держави в розмірі 51грн., та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 30 грн.
Не погоджуючись з рішенням Куп'янського міськрайонного суду Харківської області від 24.11.2008 р., відповідач просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу ТОВ “Восточная фруктовая компанія” зазначає, що за взаємною згодою сторін 01.02.2006р. був укладений договір оренди земельної ділянки на строк 25 років, про що свідчить особиста розписка позивачки відповідно до якої вона стверджує, що з усіма умовами договору згодна та претензій до нього не має. Крім того 09.08.2006 р. між позивачем та відповідачем було укладено доповнення до договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого сторони домовилися доповнити п.7 договору наступного змісту: строк оренди ріллі складає 5 років, багаторічних насаджень-25 років.
Апелянт звертає увагу, що даний договір був укладений в трьох примірниках на 7 сторінках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у позивача, другий у відповідача, а третій в Куп'янському районному відділі реєстрації земель Харківської регіональної філії державного підприємства “Центр державного земельного кадастру” при Державному комітеті України по земельних ресурсах. Таким чином вищевказані обставини свідчать, що ніяких змін до умов договору в односторонньому порядку не було, сторони лише домовились укласти договір оренди на інших умовах.
ТОВ “Восточная фруктовая компанія” посилається на ст.640 ЦК України, де зазначається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту нотаріального посвідчення і державної реєстрації. Договір оренди земельної ділянки, що був укладений між позивачем та відповідачем був зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства 26.06.2006 р. Отже, в такому випадку договір є чинним.
На підставі наведеного, на думку апелянта, відпадають вимоги про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати та судових витрат по забезпеченню розгляду цивільної справи.
ТОВ “Восточная фруктовая компанія” зазначає довідка № 33/2/1 від 21.04.2008р. арбітражного керуючого, ліквідатора ВАТ “Московський” підтверджує, що багаторічні насадження фруктових дерев, розташованих на земельних ділянках на території Грушівської сільської ради Куп'янського району Харківської області знаходяться на балансі ВАТ “Московський”, у зв'язку з чим 08.08.2007р. ВАТ “Московський” виставив відповідачу рахунок за оренду багаторічних насаджень згідно договору від 08.08.2007 р. Отже, в такому випадку вищевказані багаторічні насадження не належать позивачеві. Тому, на думку відповідача, апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Судова колегія, заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення осіб, що з'явилися, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, вважає що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Згідно ч. 1 ст.303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Частково задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що між сторонами 1 лютого 2006 року було укладено договір оренди земельної ділянки на умові сплати за її використання орендної плати у розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнта індексації, що діяв до його розірвання - до 26 січня 2008 року, тому вважав за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість по орендній платі, виходячи з того, що - нормативна оцінка 1,8872 га ріллі складає 17754грн. 96 коп., орендна плата - 266 грн.; - нормативна оцінка 1,9839 га багаторічних насаджень складає 84754 грн. 42 коп., орендна плата - 1271 грн. Загалом - 1537грн. за вирахуванням прибуткового податку (13%) сукупність платежів за 2006 рік становить 1337грн, за 2007рік за вирахуванням прибуткового податку (15%) сукупність платежів становить 1307 грн,
З урахуванням того, що сума, витрачена відповідачем на виготовлення державного акту і договору оренди (136+181=317) та 50 грн., що отримані позивачем у рахунок орендної плати за 2006 рік, борг за вказаний рік складає 970 грн. У 2007 році позивач отримав у рахунок орендної плати 320 грн., тому суд вважав за необхідне стягнути на користь позивача заборгованість 987 грн. за 2007 рік, а всього за два роки - 970+987=1957грн.
Погодитися з висновком суду в частині задоволення позовних вимог позивача не можна у зв'язку з невідповідністю висновків суду обставинам справи.
Судовим розглядом встановлено, що 19 травня 2005 року на зборах майбутніх власників землі, що розташована на території Грушевської сільської ради Куп'янського району Харківської області, розглядалося питання щодо передачі повноважень по проведенню розпаювання землі ТОВ „Восточная Фруктовая компания” та після отримання державних актів на землю укладення договорів оренди землі строком на 5 років.
На зборах майбутні власники землі вирішили - передати повноваження по проведенню розпаювання землі ТОВ „Восточная Фруктовая компанія” та після отримання державних актів на землю укласти договори оренди землі з ТОВ „Восточная Фруктовая компания” строком на 5 років; доручити ТОВ „Восточная Фруктовая компания” провести оплату за виготовлення технічної документації та Державних актів на землю з подальшим погашенням тієї вартості за рахунок орендної плати.
На вказаний час ні Товариству „Восточная Фруктовая компания”, ні ОСОБА_1, як і іншим майбутнім власникам землі, не було відомо про місце розташування земельних ділянок, їх нормативну грошову оцінку.
Взяті на себе зобов'язання за домовленістю з майбутніми власниками землі по підготовці виготовлення технічної документації та оплати за виготовлення Державних актів на землю відповідач ТОВ „Восточная Фруктовая компания” виконало.
ОСОБА_1 отримав Державний акт серії ЯА № 637921 від 24 січня 2006 року, на підставі якого є власником земельної ділянки розміром 3,8711га, у тому числі: 1,8872га ріллі та 1,9839га багаторічних насаджень на території Грушевської сільської ради Куп'янського району Харківської області.
1 лютого 2006 року між ним та ТОВ „Восточная Фруктова компания”, укладено договір оренди землі №3, на підставі якого в оренду передається конкретна земельна ділянка загальною 3,8711га, у тому числі: 1,8872га ріллі та 1,9839га багаторічних насаджень, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 102509,38 грн., у тому числі: рілля -17754,96 грн., багаторічні насадження - 84754, 42 грн.
Згідно п.7 Договір укладено строком на 25 (двадцять п'ять ) років, орендна плата вноситься Орендарем у розмірі: рілля 1,5% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнта індексації, що становить 270 грн.; багаторічні насадження - 0,3% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнта індексації, що становить 260 грн. Загальний розмір орендної плати за рік становить 530 грн.
20 лютого 2006 року на підставі акту про передачу та прийом земельної ділянки згідно з договором від 1 лютого 2006 року ОСОБА_1 передав ТОВ „Восточная Фруктова компания” земельну ділянку.
Договір сторонами підписано та 4 серпня 2006 року зареєстровано у Куп'янському районному відділі реєстрації земель Харківської регіональної філії державного підприємства „Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №040667400078.
Таким чином, факт укладення між ОСОБА_1(орендодавець) та ТОВ «Восточная фруктовая компания» (орендар) договору оренди землі № 3 від 1 лютого 2006 року, здійснення його державної реєстрації 4 серпня 2006 року та розірвання цього договору оренди землі 26 січня 2008 року на підставі письмової угоди сторін від 27 березня 2007 року про дострокове розірвання договору оренди землі не заперечується і підтверджується письмовими доказами.
Факт виконання відповідачем умов договору укладеного договору та виплату орендної плати підтверджується платіжними відомостями.
Висновок суду 1 інстанції про доведеність позивачем факту укладення з відповідачем 1 лютого 2006 року договору оренди земельної ділянки на умовах сплати орендної плати у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки землі із врахуванням коефіцієнта індексації як ріллі, так і багаторічних насаджень, наявними у справі доказами не підтверджується. Наявний на а.с.14-17 письмовий документ не можна вважати первісним договором оренди землі, бо він не містить дати його укладення, зазначення об'єкту оренди, реквізитів сторін та їх підписів , має виправлення та доповнення .
За таких обставин у суду 1 інстанції не було достатньо підстав здійснювати розрахунок заборгованості по сплаті позивачеві ОСОБА_1 орендної плати за період дії договору оренди земельної ділянки з 1 лютого 2006 року по 26 січня 2008 року виходячи з умов, на яких договір оренди землі не укладався .
Відповідно судова колегія не вбачає підстав для стягнення з ТОВ «Восточная фруктовая компания» на користь ОСОБА_1 заборгованості по орендній платі виходячи з умов, на яких договір оренди земельної ділянки між сторонами не укладався і не реєструвався.
Щодо рішення в частині відмови ОСОБА_1 в позові про відшкодування шкоди, заподіяної нераціональним використанням земельної ділянки, компенсації суми орендної плати ще на рік, про нарахування пені за просрочення виплати оредної плати, обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції та розірвання договору оренди земельної ділянки між ним та ТОВ «Восточная фруктовая компанія», то рішення суду 1 інстанції в цій частині позивачем не оскаржується.
Також із доводів апеляційної скарги відповідача також не вбачається, що ТОВ «Восточная фруктовая компания» ставить питання і про перегляд рішення суду 1 інстанції і в цій частині. В засіданні апеляційного суду представник відповідача підтвердив, що фактично оскаржується рішення суду 1 інстанції тільки в частині задоволення позову ОСОБА_1
Судова колегія , перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду 1 інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді 1 інстанції, визнає, що рішення суду 1 інстанції відповідно до вимог ст.309 ЦПК України підлягає зміні в частині стягнення з ТОВ «Восточная фруктовая компания» на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 1957грн. та в доход держави судових витрат в сумі 51 грн.
Керуючись ст.ст. 303,304,307, 309, 313, 314, 317, 319, 324 ЦПК України, судова колегія
В И Р І Ш И Л А :
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Восточная фруктовая компания» задовольнити частково.
Рішення Куп'янського міськрайонного суду Харківської області від 03 грудня 2008 року змінити.
В частині позовних вимог про визнання укладеного 01.02.2006р. між ОСОБА_1 та ТОВ "Восточная фруктовая компанія» договору оренди земельної ділянки на умові сплати за її використання орендної плати в розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнту індексації, що діяв та був чинним до його розірвання 26.01.2008 року та стягнення заборгованості по орендній платі відмовити.
В іншій частині рішення суду 1 інстанції залишити без змін.
Рішення апеляційного суду набирає законної сили негайно і може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Верховного суду України протягом двох місяців з дня його проголошення.
Головуючий
Судді