ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Запорізької області
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07.06.06 Справа № 14/115д/06
Суддя Хоролець Т.Г.
За позовом Комунального підприємства Обласний центр дозвілля “Запорожець”, м. Запоріжжя
До відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Рекламно-видавниче агентство “Просвіта”, м. Запоріжжя
Про розірвання договору оренди
Суддя ХоролецьТ.Г. |
Представники: |
Від позивача не з’явився
Від відповідача Щедрін О.П., дов. б/н від 30.01.2006
СУТЬ СПОРУ :
Заявлено позов про розірвання договору оренди нерухомого майна від 01.08.2001.
24.03.2006 порушено провадження у справі, судове засідання призначено на 24.04.2006. Оголошувалася перерва до 24.05.2006.
Ухвалою голови господарського суду Запорізької області від 24.05.2006 строк вирішення спору на підставі ст.69 ГПК України продовжено на один місяць до 24.06.2006. Розгляд справи відкладався до 07.06.2006.
У судовому засіданні 07.06.2006 у присутності представника відповідача рішення оголошено в повному обсязі.
Позивач обґрунтував свої вимоги умовами договору, ст.ст. 18,23,26,27,29 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” просить розірвати достроково договір оренди нерухомого майна від 01.08.2001 на нежитлове приміщення загальною площею 92 кв.м, яке розташоване за адресою: м.Запоріжжя, вул. Горького,38 з наступних підстав. В порушення умов п.п. 5.1.4, 5.2.2 договору відповідач без згоди орендодавця здійснив реконструкцію орендованого приміщення, в результаті якої демонтував перегородку між суміжними приміщеннями, чим змінив предмет правовідносин, що позбавляє орендодавця проводити контроль за виконанням договору, що передбачено п.6.2.1 договору. Вважає, що в результаті грубого порушення умов договору відповідач погіршив його стан, про що свідчить акт спільного огляду приміщень, переданих в оренду, від 22.11.2005, в якому зазначено про аварійний стан приміщення. За рахунок демонтажу значно збільшилася корисна площа, що привело до невідповідності умов договору до фактичних даних.
Відповідач заявлені вимоги вважає безпідставними. До відзиву на позов надав суду докази про дозвіл орендодавця проводити реконструкцію приміщення. З метою обґрунтування проведення ремонтних робіт та реконструкції орендованого майна за ініціативи орендаря ( відповідача у справі) було проведено Приватним підприємством “СіТі” обстеження і зроблено Висновок про технічний стан будівельних конструкцій підвалу та першого поверху на об’єкті ( Науково-технічний висновок затверджено 24 листопада 2003 року), яким було рекомендовано в зв’язку з аварійним станом будівлі провести реконструкцію будівлі. Відповідачем було зроблено кошторисну документацію на проведення капітального ремонту з частковою реконструкцією будівлі за адресою: м. Запоріжжя, вул. Горького, № 38, яка 31.03.2005 та узгоджено її з орендодавцем, також було узгоджено і Перелік поліпшень при проведенні ремонту. Отже умови договору не порушувалися, орендар діяв відповідно до умов договору, поніс значні матеріальні затрати, пов’язані як з проведенням обстеження будівлі, виготовленням проекту та кошторису на проведення ремонту та реконструкції, так і з самим ремонтом. Відповідач зазначив, що з орендодавцем укладено три договори оренди в яких одночасно проводиться капітальний ремонт та реконструкція, ремонтні роботи всіх приміщень не завершено, в зв’язку з чим об’єкт в експлуатацію не здано, оскільки стан будівлі по вул. Горького 38 виявився значно гіршим, ніж очікувалось, та на його ремонт потребувались значні кошти. Просить в задоволені позову відмовити.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд -
ВСТАНОВИВ:
01.08.2001 між Комунальним підприємством Обласний центр дозвілля “Запорожець” –Орендодавець (позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю Рекламно-видавниче агентство “Просвіта” –Орендар (відповідач у справі) укладено договір оренди нерухомого майна, за умовами якого Орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно спільної (комунальної) власності територіальних громад сіл, селищ, міст Запорізької області: нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Запоріжжя, вул. Горького, 38, яке знаходиться на балансі Комунального підприємства Обласний центр дозвілля “Запорожець”, вартість якого визначена відповідно до Акту оцінки вартості нерухомого майна і становить 45515,00 грн. станом на 30.06.2001. Приміщення загальною площею 92 кв.м., розташоване на першому та другому поверхах будівлі (розділ 1 договору).
За умовами розділу 8 договору, з урахуванням додаткової угоди від 05.08.2007, договір діє по 05.08.2007.
Пунктом.1.2 договору визначено призначення приміщення: 32 кв.м - магазин непродовольчих товарів, 60 кв.м –офіс.
Орендоване майно передано згідно акту приймання-передачі 01.08.2001 з технічними характеристиками, як зазначено в акті, відображеними у звіті про експертну оцінку, виконаному ТОВ “Оцінка Плюс” станом на 30.06.2001.
Позивач просить розірвати договір оренди достроково на підставі п. 7.5 та ст.ст.18,23,26,27,29 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (далі –Закон). За приписами ст. 26 Закону, договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України на вимогу однієї із сторін.
Пунктом 7.5 договору встановлено, що порушення Орендарем зобов’язань по цьому договору є підставою для припинення або розірвання у порядку, визначеному діючим законодавством.
Такими підставами, на думку позивача, є порушення відповідачем п.п. 5.1.4, 5.2.2 та 6.2.1 договору.
Відповідно до п. 5.1.4 договору Орендар зобов’язався зберігати орендоване майно, запобігати його пошкодженню, псуванню. Утримувати орендоване майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та протипожежними правилами, а також правилами експлуатації встановленого в приміщенні санітарно-технічного і інженерного обладнання, не допускати перевантаження електричних мереж.
За умовами п.5.2.2 договору реконструкція , технічне переоснащення і поліпшення орендованого майна, якщо такі роботи сприяють підвищенню його якості , здійснюються орендарем за умови обов’язкового попереднього погодження з Орендодавцем. Для погодження Орендар надає: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення будівельних та інших робіт, пов’язаних з поліпшенням орендованого майна.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач листом № 35-03 від 27.05.2003 звернувся до Орендодавця (позивача) з проханням надати дозвіл на проведення ремонтних робіт. Отримавши дозвіл на проведення робіт, про що свідчить учинена того ж дня резолюція керівника позивача скріплена печаткою, відповідач з метою встановлення дійсного стану приміщення замовив ліцензованому підприємству обстеження будівлі. Згідно висновків від 04.11.2003 технічного стану будівлі по вул. Горького,38 в Запоріжжі встановлено, що будівля є дореволюційної забудови, експлуатується не менше 90 років, в будівлі мають місце замочування цокольного приміщення та підвалу нерівномірна деформація фундаменту та стін, рекомендовані заміна перекриттів та покрівлі, які знищені гниллю, подальша експлуатація будівлі можлива за умови виконання комплексу ремонтно-відновлювальних робіт.
Листом № 83-06/04 від 17.06.2004 позивач дозволив Орендарю (відповідачу) здійснити ремонтні роботи по капітальному ремонту та реконструкції орендованих приміщень. На виконання умов п.5.2.2. договору сторони належним чином узгодили кошторис та Перелік невід’ємних поліпшень при проведенні ремонту (копії зазначених документів знаходяться в матеріалах справи на аркушах 19-92, оригінали надавалися для огляду).
Законодавством також передбачено право орендаря на проведення поліпшень.
Так, ст. 23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, на яку посилається позивач визначено: орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Таке право передбачено ст. 272 ЦК УРСР, що діяв на момент укладання договору та ст. 778 ЦК України, чинного з 01.01.2004, в якій зазначено: наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
За приписами ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Згідно зі ст. 34 цього Кодексу, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Відповідач надав суду необхідні докази про належне виконання умов договору.
Доводи позивача не обґрунтовані, безпідставні, документально не підтверджені.
Капітальний ремонт та реконструкція приміщення, не можуть погіршити технічний стан будівлі, що знаходиться в експлуатації біля 90 років та згідно науково-технічного висновку, подальша експлуатація будівлі можлива лише за умови виконання комплексу ремонтно-відновлювальних робіт.
Акт від 22.11.2005 огляду орендованих приміщень, складений представниками позивача та відповідача, який на думку позивача, встановлює погіршення стану приміщення, не є висновком з технічного стану будівлі та спростовується наданими відповідачем знімками орендованого приміщення після ремонту та реконструкції.
Посилання позивача на збільшення корисної площі приміщення та зміну предмету договору не обґрунтовані.
Як зазначає відповідач, та вбачається з документації на проведення капітального ремонту та реконструкції приміщення, між сторонами у справі укладено три договори оренди нерухомого майна в одній будівлі за адресою: м. Запоріжжя, вул. Горького, 38, в яких одночасно проводиться капітальний ремонт та реконструкція, ремонтні роботи всіх приміщень не завершено, в зв’язку з чим об’єкт в експлуатацію не здано, оскільки стан будівлі по вул. Горького 38 виявився значно гіршим, ніж очікувалось, та на його ремонт потребувались значні кошти. Інвентаризація приміщення не проведена. Таким чином, безпідставно зазначати про зміну корисної площі приміщення.
Позивачем не надано належних доказів зміни корисної площі та яким чином це вплинуло на правовідносини сторін.
Крім того, позивач, будучи орендодавцем та надаючи дозвіл на проведення капітального ремонту та реконструкцію приміщень знав про перепланування та демонтаж стін.
Виходячи з викладеного, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог щодо дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна від 01.08.2001на нежитлове приміщення загальною площею 92 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, вул. Горького,38.
Судові витрати покладаються позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49,75,82-85 ГПК України, суд
ВИРІШИВ:
В задоволенні позовних вимог відмовити.
Суддя Т.Г. Хоролець