ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_________________________________________________

__________________________________________________________________________________

10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412) 48-16-02

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 

 "17" лютого 2009 р.                                                           Справа № 6/103-Д

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді                                                  Зарудяної Л.О.

суддів:                                                                        Вечірка І.О

                                                                                   Ляхевич А.А.

при секретарях:                                                            Кузнєцовій Г.В. ,                     Якобчук Ю.Г.,

за участю представників сторін:

від позивача: Гукової Н.Є. - представника за довіреністю від 06.10.2008р.,

від відповідача: - Комунального підприємства "Агенство з управління майном"                         Житомирської міської ради:  Загурського В.Ф. - директора (був

                                присутній 25.12.2008р., 20.01.2009р., 05.02.2009р.,),

                                Ясюнецького О.О. - представника за довіреністю №110

                                від 16.02.2009р.,

                              - Житомирської міської ради: Ясюнецького О.О. - представника за

                                                                                довіреністю №27/155 від 06.08.2008р.,

від третіх осіб:

- Виконавчого комітету Житомирської міської ради: Ясюнецького О.О. - представника за

                                                                                      довіреністю №26/31 від 20.01.2009р.,

- ВЖРЕП №3 : не з'явився,

 

розглянувши апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб"

Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб", м. Житомир

на рішення господарського суду Житомирської області

від "27" жовтня 2008 р. у справі № 6/103-Д (суддя Терлецька - Байдюк Н.Я.)

за позовом Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого

акціонерного товариства "Житомирхліб", м. Житомир

до - Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської

       міської ради, м. Житомир

     - Житомирської міської ради, м. Житомир

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні

відповідачів - Виконавчого комітету Житомирської міської ради, м. Житомир та ВЖРЕП

№3, м. Житомир

про визнання недійсним договору оренди та стягнення неправомірно переплаченої  

орендної плати в сумі 53 003,78 грн. (згідно з уточненням)

з оголошеними в судовому засіданні перервами з 25.12.2008р до 20.01.2009р., з

20.01.2009р. до 05.02.2009р. та  з 05.02.2009р. до 17.02.2009р. згідно зі ст.ст.77,99 ГПК  

України,  

ВСТАНОВИВ:

  

Рішенням господарського суду Житомирської області від 27.10.2008 р. усправі №6/103-Д відмовлено в задоволенні позову Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб" ( м. Житомир ) до  Комунального  підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської  міської  ради ( м. Житомир),  Житомирської міської ради ( м. Житомир ) за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - Виконавчого комітету Житомирської міської ради ( м. Житомир) та ВЖРЕП №3 ( м. Житомир ) про  визнання недійсним договору оренди та стягнення неправомірно переплаченої орендної плати в сумі 53 003,78 грн. ( згідно з уточненням ).

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, позивач у справі подав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржене рішення скасувати, з підстав наведених в апеляційній скарзі, та прийняти нове рішення  про задоволення позову.

Апеляційну скаргу мотивовано, зокрема тим, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, а саме:

- сторони при укладенні договору оренди №28 від 27.12.2006 р. в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов, тобто договір не може вважатися укладеним;

- відповідно до ч.2 ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" методика розрахунку орендної плати визначається органами місцевого самоврядування - для об"єктів, що перебувають у комунальній власності;

- згідно з п.2.3 Положення про оренду, методику розрахунку та порядку  використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира за базу для розрахунку орендної плати приймається вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної експертної оцінки;

- перед укладенням договору експертна оцінка не проводилась, оскільки вартість приміщення була визначена звітом про оцінку від 05.12.2005 р. і становила    188 514 грн.;

- позивач в заяві про уточнення позовних вимог навів розрахунок зайво сплаченої суми за неукладеним договором та суми, яка підлягала до сплати згідно з чинними нормативно-правовими актами, що складає 53 003,78 грн.;

- суд помилково дійшов висновку щодо застосування до правовідносин, які виникли між позивачем та КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради положень ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна";

- в даному випадку йдеться про укладення нового договору з новим орендодавцем щодо іншого об"єкту, а не продовження договору №90 на новий термін і орендна плата має встановлюватись відповідно до п.2.6 Положення про оренду, методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира.

У судовому засіданні представник позивача апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

Представники відповідача та третьої особи - Виконавчого комітету Житомирської міської ради проти доводів й вимог скарги заперечили, вважаючи оскаржене рішення законним і обґрунтованим, просили залишити його без змін, а скаргу- без задоволення (більш детально позицію, зокрема відповідача - виконавчого комітету Житомирської міської ради викладено в письмовому відзиві від 05.02.2009 р. на апеляційну скаргу - а.спр.25-27, т.2).

Третя особа - ВЖРЕП №3 ( м. Житомир ) свого представника в судове засідання не направила, про причини його неявки суд не повідомила.

Зважаючи на те, що копії ухвали апеляційного господарського суду                         від 05.02.2009 р. про призначення судового засідання на 17.02.2009 р. надіслано на адреси учасників процесу, у т.ч. на адресу ВЖРЕП №3 рекомендованою кореспонденцією ( про що свідчить відповідний реєстр відправки Житомирського апеляційного господарського суду за 06.02.2009 р. ), тобто сторони й треті особи належним чином повідомлені про дату, час та місце перегляду справи, апеляційний суд розглянув скаргу по суті без участі представника третьої особи - ВЖРЕП №3.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи ( Виконавчого комітету Житомирської міської ради ), дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм  матеріального й процесуального права, обговоривши доводи апеляційної скарги, суд вважає за необхідне зазначити таке.

Матеріали справи свідчать, що ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" пред'явлено позов про визнання недійсним договору оренди нежилого приміщення №28 від 27.12.2006р. та стягнення з Житомирської міської ради неправомірно переплаченої орендної плати в сумі 95733,41 грн. В якості відповідачів зазначено Комунальне підприємство "Агентство з управління майном"         Житомирської міської ради ( м. Житомир ) та  Житомирську міську раду ( м. Житомир ); в якості третіх осіб на стороні відповідачів - Виконавчий комітет Житомирської міської ради ( м. Житомир ) та ВЖРЕП №3 ( м. Житомир ) - а.спр.2-6, т.1.

Ухвалою господарського суду Житомирської області від 05.08.2008 р. прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі №6/103-Д (а.спр.1, т.1).

20.10.2008р. позивач подав заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої просив визнати договір оренди нерухомого майна №28, підписаний між ДП "Торговий дім Житомирхліб" та КП "АзУМ" Житомирської міської ради 27.12.2006 року, неукладеним, та стягнути з Житомирської міської ради на користь ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" неправомірно переплачену орендну плату в сумі 95733,41грн. (а.спр. 97,98, т.1 ).

27.10.2008р. представник позивача подав заяву про уточнення позовних вимог, у якій просить визнати договір оренди нерухомого майна №28, підписаний між ДП "Торговий дім Житомирхліб" та КП"АзУМ" Житомирської міської ради 27.12.2006 року недійсним, та стягнути з Житомирської міської ради на користь ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" неправомірно переплачену орендну плату в сумі 53003,78 грн. (а.спр.101,102, т.1).

Як вже зазначалось, рішенням господарського суду Житомирської області від 27.10.2008 р. у справі №6/103-Д відмовлено в задоволенні позову Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб" ( м. Житомир ) до  Комунального  підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської  міської  ради ( м. Житомир),  Житомирської міської ради ( м. Житомир ) за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - Виконавчого комітету Житомирської міської ради ( м. Житомир) та ВЖРЕП №3 ( м. Житомир ) про  визнання недійсним договору оренди та стягнення неправомірно переплаченої орендної плати в сумі 53003,78 грн. (а.спр.144,145, т.1).

При цьому, суд першої інстанції з посиланням, зокрема на ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч.2 ст.180 ГК України зазначив, що спірний договір містить всі істотні умови.

Крім того, суд вказав таке.

Пунктом 2.10 Положення про оренду, методику розрахунку та порядку  використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира передбачено, що розмір орендної плати може бути збільшений за згодою орендодавця та орендаря.

Зазначена норма кореспондується з приписами ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою умови договору на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.

Орендна плата, яка зазначена в наступному договорі оренди №28 від 27.12.2006р. (50,00грн. за 1 кв.м.), визначена на засіданні комісії у справах використання нежилих приміщень комунальної власності міста при міськвиконкомі 12.12.2006р. (протокол №1) за участю та за згодою орендарів (а.с.80), і встановлена рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 14.12.2006р. № 934., яке чинне і ніким не оскаржене.

Згідно зі ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Позивач добровільно уклав договір оренди на новий строк і на протязі усього терміну його дії сплачував визначену за згодою сторін орендну плату.

Апеляційний суд погоджується з рішенням суду першої інстанції з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.12.2005р. між Комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №3 (Орендодавець) та ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" (Орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна комунальної власності міста №90, відповідно до умов якого, враховуючи рішення виконавчого комітету міської ради №799 від 24.11.2005р., Орендодавець передав, а Орендар (позивач) прийняв у строкове платне користування нежиле приміщення під фірмовий магазин за адресою: м.Житомир, вул. Черняховського 5/1, загальною площею 114,8 кв.м., що знаходиться на балансі ВЖРЕП №3, вартість якого визначена експертною оцінкою і становить 188514,00грн. станом на 01.12.2005р. (а.спр. 19-22, т.1).

Відповідно до п.п. 3.2. та 3.3 договору №90 від 23.12.2005 р. орендна плата  визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати, затвердженої рішенням міської ради і становить 1413,86 грн. (без ПДВ).

Згідно з п.8.1 даний договір діяв з 01.01.2006 р. по 01.12.2006 р.

Пунктом 8.5 договору визначено, що після закінчення строку дії договору він може бути продовжений після розгляду комісією у справах використання нежилих приміщень міської комунальної власності і прийняття відповідного рішення міськвиконкомом.

У зв'язку з закінченням строку дії договору №90 від 23.12.2005р., за зверненням ДП "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" виконавчий комітет Житомирської міської ради прийняв рішення від 14.12.2006р. №934, яким надано дозвіл на передачу в оренду терміном на 11 місяців Дочірньому підприємству "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" приміщення магазину загальною площею 111,8 кв.м. в будинку 5/1 по вул. Черняховського з орендною платою 50,00грн. за 1кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку (копія рішення міститься на а.спр.87-94, т.1; оригінал оглянуто в засіданні апеляційного господарського суду 20.01.2009 р.).

На підставі зазначеного рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №934 від 14.12.2006 р. між Комунальним підприємством "Агенство з управління майном"   Житомирської   міської   ради   (Орендодавець)   та   Дочірнім   підприємством "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" (Орендар) 27.12.2006р. укладено договір оренди нерухомого майна №28, термін якого закінчився 27.11.2007р. ( його копія міститься на а.с.13-16, т.1; оригінал оглянуто в засіданні апеляційного суду      20.01.2009 р.).

Позивач, вважаючи, що внаслідок неправомірного визначення розміру орендної плати порушені його права, просить задовольнити позов.

Рішенням Житомирської міської ради від 30.11.2006 р. №125 затверджено  Положення про оренду, методику розрахунку та порядку  використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира (копії рішення й положення містяться на а.спр. 105-113, т.1; оригінали оглянуто в судовому засіданні 20.01.2009 р.).

В судовому засіданні представник відповідачів та третьої особи       ( виконкому Житомирської міської ради) пояснив, що орендна плата встановлювалась згідно з п.2.6.2. Положення про оренду, методику розрахунку та порядку  використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира.

Відповідно до вказаного пункту (в редакції на день укладення договору, а.спр.109, т.1) орендна плата за нерухоме майно ( будівлі, споруди, нежитлові приміщення ) може встановлюватися за рішенням орендодавця згідно кон"юнктури на ринку оренди шляхом визначення розмірів орендної плати у розрізі мікрорайонів, функціонального призначення об"єктів оренди (комерційні, адміністративні, офісні, складські, підвальні приміщення, частини дахів приміщень тощо), але не менше розміру, визначеного п.2.6 ( зокрема згідно з п.2.6.1. річна орендна плата без ПДВ за нерухоме майно визначається за формулою: О пл.= Вн х Сор, де Вн - вартість орендованого майна, визначена експертним шляхом, грн.; Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2 - 20 відсотків ).

Згідно з договором №28 та додатком 1 до нього орендна плата складає                 5 375 грн. ( 50,00 грн. х 107,5 кв.м - загальна площа переданого в строкове платне користування приміщення магазину в будинку №5/1 по вул. Черняховського, що належить до комунальної власності міста, під фірмовий магазин - п.1.1 договору №28).

Враховуючи, що вартість об"єкта оренди становить 188 514 грн. , орендна плата, погоджена сторонами в спірному договорі, складає більший розмір, ніж визначений п.2.6. вищезазначеного Положення (188 514 грн. х 20 %= 37 702, 80 грн. : 12=3 141,90 грн.).

Тобто сторонами при укладенні спірного договору не було допущено порушень п.2.6.2. Положення про оренду, методику розрахунку та порядку  використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира.

Слід зазначити, що згідно з ч.2 ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об"єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Оцінка об"єкта оренди проведена в грудні 2005 р., про що свідчить звіт про незалежну оцінку майна, оригінал якого оглянуто в засіданні апеляційного суду 17.02.2009 р., копію долучено до матеріалів справи.

Таким чином, вимоги Закону були дотримані.

Судова колегія наголошує, що оскільки майно по договору №28 передавалось в оренду тій же особі, що і по договору №90, повторно проводити оцінку не було необхідності, зважаючи також на те, що орендна плата встановлювалась за рішенням виконкому відповідно до п.2.6.2. Положення про оренду, методику розрахунку та порядку  використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира.

Як вже зазначалось, рішенням  №934 від 14.12.2006 р. встановлено орендну плату у розмірі 50,00 грн. за 1 кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку            (а.спр.87-94, т.1).

Із протоколу №1 від 12.12.2006 р. засідання комісії у справах використання нежилих приміщень комунальної власності міста при місквиконкомі вбачається, що позивач погодився з таким розміром орендної плати (копія протоколу міститься на а.спр.80-83, т.1; оригінал оглянуто в судовому засіданні 20.01.2009 р.).

Відповідно до ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата визначається згідно з Методикою.

Згідно з 2 вказаної статті Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються, зокрема органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності. 

Колегія суддів вважає, що сторонами при укладенні спірного договору не було допущено порушень Методики розрахунку орендної плати, визначеної Положенням про оренду, методику розрахунку та порядку  використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира, тобто не було допущено порушень ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" .

З приводу вимоги ДП "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" про визнання недійсним договору №28 від 27.12.2006 р. колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою -третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Позивач вважає, що оскільки в оскарженому договорі оренди відсутня така істотна умова, як вартість майна, то договір не може вважатися укладеним. А відповідно до ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року №2269-ХІІ оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди, тому такий договір є недійсним.

Така позиція позивача є помилковою, зважаючи на наступне.

Частиною 1 статті 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що істотними умовами договору оренди є:

-          об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

-          термін, на який укладається договір оренди;

-          орендна плата з урахуванням її індексації;

-          порядок використання амортизаційних   відрахувань;

-          відновлення орендованого майна та умови його повернення;

-          виконання зобов'язань;

-          забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука,
завдаток, гарантія тощо;

-          порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

-          відповідальність сторін;

-          страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

-          обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно з ч.2 ст. 180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Частиною 8 статті 181 ГК України передбачено, що у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

В договорі оренди №28 від 27.12.2006 р. не вказана вартість майна.

Проте вказана обставина не може бути підставою вважати спірний договір неукладеним, оскільки він сторонами виконувався, про свідчать акт №1 прийому-передачі приміщення від 27.12.2006 р. (а.спр.18,т.1), платіжні документи про перерахування (внесення) орендної плати (а.спр.24-28, т.1) та рахунки, які надсилались позивачу КП "Агентство з управління майном"  Житомирської міської ради (а.спр.46-62, т.1).

Таким чином,  сторони своїми діями в процесі виконання договору погодили всі його істотні умови.

Підсумовуючи вищевикладене, слід зазначити, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди №28 від 27.12.2006 р. та стягнення неправомірно переплаченої  орендної плати в сумі 53003,78грн., а тому суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог.

Разом з тим, слід зазначити про помилковість деяких висновків і посилань  місцевого господарського суду в мотивувальній частині оскарженого рішення.

Так, помилковим є посилання на ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в такій редакції, як зазначено в рішенні. Судова колегія наголошує, що ця редакція статті чинна з 27.04.2007 р.

Однак вищезазначене не призвело до прийняття неправильного рішення.

Доводи апеляційної скарги не є переконливими, спростовуються матеріалами справи, а тому скаргу слід залишити без задоволення.

Керуючись ст.ст.  101,103,105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд                                               

                                        

                                      ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду Житомирської області від 27 жовтня 2008 року у справі №6/103-Д залишити без змін, а апеляційну скаргу  Дочірнього  підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб",  м. Житомир  - без задоволення.  

2. Справу №6/103-Д повернути до Господарського суду Житомирської  області.

Головуючий суддя                                                                 Зарудяна Л.О.

судді:

                                                                                           Вечірко І.О  

                                                                                           Ляхевич А.А.  

Віддрук. 7 прим.:

---------------------

1 - до справи

2-4 - сторонам

5,6 - третім особам

7 - в наряд