У к р а ї н а
ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
Іменем України
12.09.06 Справа №8/105д/06
Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:
Головуючий суддя Яценко О.М. судді Яценко О.М. , Коробка Н.Д. , Юхименко О.В.
суддів - Коробка Ніна Дмитрівна,
Юхименко Олександр Васильович
при секретарі: Шерник О.В.
за участю представників:
позивача:
Житомирський О.Я., паспорт СА 346825 від 27.02.1997 року, генеральний директор;
Гладкий В.К., довіреність № б/н від 25.04.2006 року;
відповідача:
Щедрін О.П., довіреність № б/н від 12.09.2006 року;
Власенко І.І., довіреність № б/н від 28.01.2006 року;
від третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
Лавриненко Л.В., довіреність № 01-17/239 від 14.06.2006 року;
Моржева Н.Г., довіреність № 01-17/470 від 11.09.2006 року;
від третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: не з’явився;
розглянув апеляційну скаргу Комунального підприємства "Обласний центр дозвілля "Запорожець", м. Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області від 24.05.2006 року у справі №8/105Д/06
за позовом: Комунального підприємства "Обласний центр дозвілля "Запорожець",
м. Запоріжжя
до відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Рекламно-видавниче агентство "Просвіта", м.Запоріжжя
за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні
позивача: Запорізька обласна рада, м.Запоріжжя
за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні
відповідача: Запорізька міська рада, м.Запоріжжя
про розірвання договору оренди від 01.08.2002р.
В процесі розгляду апеляційної скарги до участі у справі було залучено третіх осіб: третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Запорізька обласна рада, м.Запоріжжя та третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Запорізька міська рада, м.Запоріжжя про що винесено відповідну ухвалу.
Розпорядженням виконуючого голови Запорізького апеляційного господарського суду за № 2534 від 11.09.2006р. справу передано на розгляд колегії суддів: головуючий-Яценко О.М., суддів: Коробка Н.Д., Юхименко О.В..
Колегія суддів прийняла справу до провадження.
За згодою представників сторін та третьої особи на стороні позивача було оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Рішенням господарського суду Запорізької області від 24.05.2006 року (суддя Попова І. А.) відмовлено в задоволені позовних вимог. При прийнятті рішення суд зазначив, що відсутні підстави достроково розривати договір з підстав самовільної реконструкції, оскільки згода орендодавця на таку реконструкцію підтверджена його листом.
Комунальне підприємство "Обласний центр дозвілля "Запорожець", м.Запоріжжя з рішенням господарського суду не погодилося та звернулося до Запорізького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в які зазначив, що демонтовані перегородки змінили предмет договору оренди (збільшили площу) та значно змінили технічну характеристику об’єкту оренди, яка відображена в експертній оцінці. Лист позивача від 17.06.2004 року наявний в матеріалах справи не є доказам надання дозволу на реконструкцію, оскільки цей лист не зареєстрований в книзі вихідної кореспонденції, до того ж відповідач не пояснив, яким чином вищезазначений лист опинився в нього. Зміни до умов договору не вносились, а тому просить, із посиланням на положення статей 10, 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» достроково розірвати договір оренди. Рішення господарського суду Запорізької області скасувати.
Представники позивача в судовому засіданні підтримали апеляційну скаргу, просять рішення господарського суду Запорізької області скасувати, позовні вимоги задовольнити.
Представники відповідача надали в судовому засіданні відзив на апеляційну скаргу. Представники проти доводів апеляційної скарги заперечують, рішення суду вважають законним та обґрунтованим. Зазначає, що ним в поряду встановленому законодавством отримано згоду орендодавця на реконструкцію орендованих приміщень. Укладено низку договорів на проведення ремонтних робіт орендованого приміщення, товариством понесені витрати. Висновок на який посилається заявник апеляційної скарги, складений до проведення реконструкції, а відтак не може бути доказом погіршення стану приміщень після проведення реконструкцій.
У судовому засіданні 12.09.2006 року представником відповідача надано відзив на апеляційну скаргу (з доповненнями) в якому відповідач підтримав всі свої попередні аргументи та звернув увагу на існування рішення господарського суду Запорізької області по справі № 14/115д/06, яке підтверджує правомірність та доцільність проведення реконструкції.
Запорізька обласна рада, м.Запоріжжя на виконання вимог Запорізького апеляційного господарського суду у відзиві на апеляційну скаргу та повноважний представник у судовому засіданні зазначає, що позивач є належним орендодавцем приміщення, тому обов’язкова його згода на проведення реконструкції орендованого приміщення, тим більше, що будинок в якому знаходяться орендовані приміщення є пам’яткою історії. Докази наявності згоди орендодавця в матеріалах справи відсутні. Просить скасувати рішення господарського суду Запорізької області, позовні вимоги задовольнити.
Запорізька міська рада, м.Запоріжжя сповіщена належним чином про час і місце розгляду апеляційної скарги повноважного представника до судового засідання не направила, відзив не надала. Про причини неявки не повідомила.
Згідно ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.
Згідно зі ст. 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.
Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду, вивчивши матеріали справи та апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін та представників третьої особи на стороні позивача суд
ВСТАНОВИВ:
01.08.2002 року між КП "Обласний центр дозвілля "Запорожець", м. Запоріжжя (позивач за даною справою) та ТОВ "Рекламно-видавниче агентство "Просвіта", м.Запоріжжя (відповідач за даною справою) було укладено договір оренди нерухомого майна строком на п’ять років до 01.08.2007 року, площа приміщення складає 128 кв.м. та розташоване за адресою м. Запоріжжя, вул. Горького, 38 (а.с. 8-12).
Про передачу приміщення від орендодавців орендарю свідчить акт прийом-передачі орендованого майна від 01.08.2004 року (а.с. 13)
Колегія суддів вважає що вимоги апеляційної скарги на підлягають задоволенню, рішення господарського суду є законним та обґрунтованим за таких обставин:
У відповідності до ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У відповідності до положень статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк
Згідно статей 526, 530 Цивільного Кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Спірне приміщення належить до комунальної власності, тому до спірних правовідносин застосовуються положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
У відповідності до статті 26 Закону України “Про оренду державного і комунального майна” від 10.04.1992р. з подальшими змінами підставою для дострокового розірвання договору оренди є, в тому числі, невиконання сторонами своїх зобов’язань.
Зміст зазначеної статті кореспондується зі змістом пункту 3 статті 291 ГК України у відповідності до якої, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Як вбачається з матеріалів справи, підставою для дострокового розірвання договору оренди є недотримання, на думку позивачів, відповідачем пункту 5.1.4 зазначеного договору. Пунктом 5.2.3 передбачено право орендаря за погодженням орендодавцем проводити реконструкцію, технічне переоснащення і поліпшення орендованого майна.
Підтвердженням погіршення стану орендованого майна, є на думку заявника апеляційної скарги, акт спільного огляду приміщень, що орендуються відповідачем від 22.11.2005 року, яким встановлено, в тому числі, демонтування стіни, між двома орендованими за різними договорами оренди кімнатами, внаслідок чого на першому поверсі утворився єдиний великий виставковий зал.
Відповідач у суді першої інстанції надав докази звернення до позивача для надання відповідного дозволу (а.с. 28), на що отримав позитивну відповідь позивача(а.с.27).
Для проведення реконструкції, після отримання дозволу орендодавця, відповідачем було укладено низку договорів підряду.
Колегія суддів не приймає до уваги заперечення позивача проти прийняття судом листа від 17.06.2004 року як належного доказу по справі. Законодавець визнаючи необхідним для проведення реконструкції наявність дозволу не визначив у якій саме формі він має бути. Лист складений у відповідності до вимог документообігу, підписаний повноважною особою, та скріплений печаткою, який є зрозумілою відповіддю на конкретно поставлене питання (лист відповідача від 27.05.2003 року із проханням надати дозвіл)обґрунтовано прийнятий судом першої інстанції в якості доказу наявності згоди на реконструкцію.
Крім того, колегія суддів звертає увагу на резолюцію генерального директора позивача: «разрешаю» безпосередньо на листі відповідача від 27.05.2003 року.
Таким чином, згода на проведення реконструкції мала місце, у 2003 році (резолюція), у 2004 року лист від 17.06.2004 року та у 2005 року, шляхом погодження кошторисної документації капітального ремонту з частковою реконструкцією будівлі розташованої за адресою:м.Запоріжжя, вул. Горького № 38. На першій сторінці кошторисної документації є помітка генерального директора КП "Обласний центр дозвілля "Запорожець" наступного змісту: «согласовано. 31.03.2005г. проведение ремонтних работ разрешаю. 31.03.2005г.» та наявний підпис і печатка позивача (а.с. 67).
В матеріалах справи наявне рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 440/4 від 28.11.2005 року «Про проектування та реконструкцію ТОВ РВА «Просвіта » орендованих нежитлових приміщень по вул.Горького, 38 під торговельно-виставочний магазин книжкової продукції». Згідно пункту 1 зазначеного рішення було дозволено ТОВ РВА «Просвіта » проектування та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень по вул.Горького, 38 під торговельно-виставочний магазин книжкової продукції.
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що у відповідача на підставі декількох договорів оренди у строковому користуванні знаходяться декілька приміщень в одному будинку. Як вище зазначалось, внаслідок демонтування стіни утворився один великий виставочний зал, який до демонтажу являв собою два різних предмета оренди (дві кімнати), але сторонами за цими договорами оренди були одні ті самі особи: ТОВ РВА «Просвіта » та КП "Обласний центр дозвілля "Запорожець", м. Запоріжжя. Оскільки демонтаж стіни проводився за згодою орендодавця, то зміна орендованої площі та предмета оренди є підставою для внесення змін в уже існуючі договори оренди.
Представник Запорізької обласної ради підтвердив, що позивач є належним орендодавцем та надав низку документів у підтвердження статусу будівлі по вул.Горького, 38-пам’ятка історії місцевого значення. В матеріалах справи наявні фотографії зроблені в рамках Науково-технічного звіту про технічний стан будівельних конструкцій підвалу та першого поверху на об’єкті «Реконструкція нежитлового приміщення під торгово - виставочний зал по вул.Горького, 38 в м.Запоріжжя» (а.с.35-66). Звіт датований 24.11.2003 року тобто до проведення реконструкції. З фотографій, що зроблені безпосередньо в приміщенні, вбачається, що пам’ятка - історії знаходиться в аварійному стані (а.с. 50, 51, 56, 60, 61, 63), приміщення потребують ремонту. Тому, орендар вважаючи за доцільне проведення ремонту, звернувся до орендодавця за дозволом на проведення ремонту, а отримавши його розпочав ремонт.
Представником відповідача до судового засідання надано рішення господарського суду Запорізької області по справі № 14/115Д/06, що є обов’язковим при вирішення даної справи в силу положень статі 35 ГПК України. Згідно зазначеного рішення (в рамках цієї справи розглядався спір щодо приміщення яке межувало с приміщенням за договором оренди від 01.08.2002 року та злиття з яким створило один великий виставочний зал): «капітальний ремонт та реконструкція приміщення, не можуть погіршити технічний стан будівлі, що знаходиться експлуатації біля 90 років та згідно науково-технічного висновку, подальша експлуатація будівлі можлива лише за умови виконання комплексу ремонтно-відновлювальних робіт. Акт від 22.11.2005 року огляду орендованих приміщень, складений представниками позивача і відповідач, який на думку позивача, встановлює погіршення стану приміщення, не є висновком з технічного стану будівлі та спростовується наданими відповідачем знімками орендованого приміщення після ремонту та реконструкції. Як зазначає відповідач, та вбачається з документації на проведення капітального ремонту та реконструкції приміщення, між сторонами у справі укладено три договори оренди нерухомого майна в одній будівлі за адресою: м. Запоріжжя, вул.. Горького, 38, в яких одночасно проводиться капітальний ремонт та реконструкція, ремонтні роботи всіх приміщень не завершено, в зв'язку з чим об'єкт в експлуатацію не здано, оскільки стан будівлі по вул. Горького, 38 виявився значно гіршим, ніж очікувалось, та на його ремонт потребувались значні кошти. Інвентаризація приміщення не проведена. Таким чином, безпідставно зазначати про зміну корисної площі приміщення.»
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що орендодавець (позивач за даною справою) не позбавлений права внести зміни до договору оренди у разі зміни договору оренди.
Посилання заявник апеляційної скарги про вплив реконструкції приміщення на експертну оцінку об’єкта оренди колегія суддів не приймає в якості підстав для дострокового розірвання договору оренди, оскільки реконструкція здійснена після укладення договору оренди. До того ж, капітальна реконструкція об’єкту оренди вплинула на орендну плату, позивач може внести відповідні зміни до договору оренди.
Відсутність погодження проведеної (можливої) реконструкції з Запорізькою обласною інспекцією по охороні пам’яток історії та культури не є підставою для дострокового розірвання договору оренди. По – перше в договорі не зазначено, що об’єкт є пам’яткою історії, по-друге умови договору також не пробачають погодження орендарем реконструкції з зазначеною Інспекцією, по-третє рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 440/4 від 28.11.2005 року «Про проектування та реконструкцію ТОВ РВА «Просвіта » орендованих нежитлових приміщень по вул.Горького, 38 під торговельно-виставочний магазин книжкової продукції» також не містить посилання на таке погодження, по-четверте, як свідчать матеріали справи, реконструкція об’єкту оренди, лише прияла збереженню будинку - пам’ятки історії.
Доводи апеляційної скарги спростовуються вищевикладеними обставинами.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про законність та обґрунтованість рішення господарського суду. Підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.
Керуючись ст. 101 – 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Обласний центр дозвілля "Запорожець", м. Запоріжжя на рішення господарського суду Запорізької області від 24.05.2006 року у справі № 8/105Д / 06 залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Запорізької області від 24.05.2006 року у справі №8/105Д / 06 залишити без змін.
Головуючий суддя Яценко О.М.
судді Яценко О.М.
Коробка Н.Д. Юхименко О.В.