Справа № 182/1832/13-ц

Провадження № 2/0182/155/2014

Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

04.11.2014 року м. Нікополь

Нікопольський міськрайонний суд Дніпропетровської області в складі:

головуючого судді:Троян Н.А.

при секретарі: за участю представника позивача:Смиковій Ю.В. Рудницької Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Нікополі цивільну справу за позовом Приватного підприємства «Таврія» до ОСОБА_4, Фермерського господарства «ОСОБА_5», Відділу Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області Головного управління Держкомзему України у Дніпропетровській області, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Дніпропетровська обласна земельна агенція» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання вчинити певні дії щодо укладення додаткової угоди,

В С Т А Н О В И В :

У лютому 2013 року Приватне підприємство «Таврія» звернулося до суду із зазначеним позовом, остаточно уточнивши свої вимоги у жовтні 2013 року та просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 8,6775 га, укладений 26.03.2012 року між Фермерським господарством «ОСОБА_5» та ОСОБА_4 та скасувати його державну реєстрацію; визнати договір оренди земельної ділянки площею 8,6775 га, укладений 13.02.2007 року, між ПП «Таврія» та ОСОБА_4 поновленим та зобов'язати останню вчинити дії щодо укладення з ПП «Таврія» додаткової угоди, передбаченої ст. 33 Закону України «Про оренду землі», стягнути з відповідачів понесені судові витрати.

В обґрунтування вимог позивач зазначив, що 13.02.2007 року ПП «Таврія» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 8,6775 га терміном на п'ять років, починаючи з дня його державної реєстрації. 23.03.2007 року договір був зареєстрований в Нікопольському відділі ДРФ ДЗК, а отже термін його дії закінчується 23.03.2012 року. Зазначеним договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

ПП «Таврія» добросовісно, належним чином виконувало свої зобов'язання за договором та більш як за місяць до спливу його строку, направило на адресу ОСОБА_4 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Крім того, уповноваженими особами ПП «Таврія» в усній розмові з ОСОБА_4 також пропонувалось узгодити умови та укласти договір оренди землі на новий строк.

На момент закінчення строку договору оренди, земельна ділянка знаходилась у користуванні ПП «Таврія» і відповідач ОСОБА_4 протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі не висловила будь-яких заперечень проти поновлення договору оренди, тому договір вважається поновленим відповідно до ст.33 Закону України « Про оренду землі».

Але, як стало відомо позивачу, 26.03.2012 року ОСОБА_4 уклала договір оренди вищевказаної земельної ділянки з Фермерським господарством «ОСОБА_5»», а Відділом Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області 27.03.2012 року проведено його державну реєстрацію. Позивач зазначає, що 07-08 травня 2012 року ТОВ «Дніпропетровська ОЗА» проводила закріплення межовими знаками меж земельних ділянок часток (паїв) в натурі на місцевості зі складанням відповідного акту, запросивши ПП «Таврія» як орендаря суміжних земельних ділянок, хоча власники суміжних земельних ділянок не уповноважували позивача представляти їх інтереси при визначенні меж земельних ділянок в натурі. Порушення вимог Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів за № 376 від 18 травня 2010 року, на думку позивача, вказує на незаконність складання акту визначення меж земельної ділянки в натурі, який є невід'ємною частиною договору оренди. Відповідно, незаконність акту вказує на відсутність факту встановлення місця розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору оренди.

У зв'язку з тим, що зміст правочину не відповідає абз. 4 ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» і у нього не має невід'ємної частини - акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), просить визнати договір оренди земельної ділянки від 26.03.2012 року, укладений між відповідачами, недійсним.

Дії відповідачів з укладання та з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки позивач вважає такими, що не відповідають вимогам Конституції України, Земельному кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про землеустрій», які не наділяють відділ Держкомзему у Нікопольському районі повноваженнями реєстрації договорів оренди земельних ділянок з іншими орендарями при наявності належним чином зареєстрованого договору оренди, термін дії якого не сплинув та просить скасувати державну реєстрацію оспорюваного договору оренди земельної ділянки.

Представник позивача Рудницька Т.В. у судовому засіданні підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити.

Відповідач ОСОБА_4 22.10.2014 року звернулася до суду з клопотаннм про використання у судовому засіданні 04.11.2014 року засобів відеозапису, однак у судове засідання не з'явилася, причину неявки суду не повідомила.

Представник ФГ «ОСОБА_5.» ОСОБА_6 у судове засідання не з'явилася, про дату розгляду справи була повідомлена належним чином. У попередніх судових засіданнях при розгляді справи по суті давала пояснення згідно яких позовні вимоги не визнала. Пояснила, що термін договору оренди землі, укладений між ПП «Таврія» та ОСОБА_4 закінчився 23.03.2012 року. Відповідно до п.2.11 Договору оренди землі укладеного між ОСОБА_4 і ПП «Таврія» у разі закінчення строку дії договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані у якому він одержав землю в оренду. Згідно умов Договору, він припиняється у разі закінчення терміну на який його було укладено. Не бажаючи продовжувати договір оренди з ПП «Таврія» ОСОБА_4 15.08.2011 року направила про це повідомлення, яке ПП «Таврія» отримало.

Виходячи з положень ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Між ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5.» договір оренди землі був укладений після закінчення договору оренди з ПП «Таврія», договір зареєстровано в установленому законом порядку 27.03.2012 і правових підстав для його скасування немає. Просила в задоволенні позову відмовити.

Відділ Держкомзему у Нікопольському районі просить справу заслухати без їх представника, в задоволенні позову відмовити (а.с.51). Товариство з обмеженою відповідальністю «Дніпропетровська обласна земельна агенція» представника в судове засідання не направило і заперечень щодо позову не надало.

Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_4 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку Серії ЯА № 166700, виданого 03 березня 2006 року, на праві власності належить земельна ділянка площею 8,6775 га (пай № 217), розташована у с. Новософіївка Нікопольського району Дніпропетровської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.46, 46 на звороті).

Між ПП «Таврія» та ОСОБА_4 13.02.2007 року було укладено Договір оренди земельної ділянки строком на п'ять років, починаючи з дня його державної реєстрації, яка була здійснена 23.03.2007 року (а.с.5, 5 на звороті).

При цьому, дану земельну ділянку підприємство орендувало у загальному масиві (полем) згідно схеми поділу, разом з ділянками інших власників, без встановлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Зазначені обставини не заперечувалися учасниками процесу.

ПП «Таврія» 10 лютого 2012 року направило ОСОБА_4 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду земельної ділянки з додаванням проекту додаткової угоди, підтвердженням чого є відповідний штамп поштового відділення та підпис службової особи поштового відділення про отримання простих листів (а.с.7-8,15).

Судом встановлено, що поновлення договору оренди землі на нових умовах ОСОБА_4 обговорювати з ПП «Таврія» не стала, натомість 26.03.2012 року уклала договір земельної ділянки з ФГ «ОСОБА_5.» (а.с. 40-41).

Із матеріалів справи вбачається, що умови договору оренди землі які пропонувало ПП «Таврія» не були гірші за умови укладеного договору оренди з ФГ «ОСОБА_5.» (а.с. 5, 5 на звороті, 40-41).

Позивач до матеріалів справи надав дані про виконання оплати договору оренди, а саме: довідки та копії відомостей, з яких вбачається, що відповідач в період 2007 - 2011 років отримувала орендну плату (а.с. 84-113). Як пояснила в судовому засіданні представник ФГ «ОСОБА_5.», оскільки ОСОБА_4 уклала договір оренди з їх підприємством та ними було виплачено орендну плату за 2012 рік, відповідач від отримання орендної плати позивача за 2012 рік утрималася. Даний факт також підтверджується заявою ОСОБА_4 (а.с.33).

Доказів про те, що ПП «Таврія» неналежно виконувала попередній договір оренди землі, відповідач суду не надав.

В абз.4 п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.08.2004, № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» роз'яснено, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору. В разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 р. N 161-XIV "Про оренду землі", поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно загальним положенням про найм (оренду) майна, зокрема в ч.1 ст.777 ЦК України, зазначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Законом, який регулює дані правовідносини, є Закон України «Про оренду землі», розділом V якого визначені умови зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Таким чином, інститут переважного права забезпечує додержання інтересів не лише власника землі, а й інтереси орендаря, який, орендуючи та використовуючи земельну ділянку,

поніс відповідні затрати. Про це свідчать положення ч. 4 ст. 33 вказаного Закону, якою передбачено, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється лише у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Тобто, переважне право не припиняється виключно з підстав бажання власника землі передати земельну ділянку в оренду іншій особі. В даному випадку орендодавець може відмовити орендарю при відсутності домовленості щодо орендної плати, інших істотних умов, а умови запропоновані орендодавцю третьою особою, є кращими.

Заява ОСОБА_4, яку ПП «Таврія» отримало 15 серпня 2011 року, містить прохання у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди земельної ділянки та подальшим перезаключенням з іншим орендарем звільнити належну їй земельну ділянку (а.с.39). Будь-які претензії щодо недотримання позивачем умов договору, відповідач не висловлював. Земельна ділянка сторонами за актом приймання-передачі не передавалась та перебувала в користуванні ПП «Таврія».

Відповідно до положень ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» заперечення у поновлені договору повинно бути висловлено на протязі місяця після закінчення строку дії договору, а не до його закінчення, а також у формі листа-повідомлення на адресу орендаря, а не фактом укладання договору оренди з іншим орендатором.

Виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладеного договору, суд дійшов висновку, що направлення відповідачкою до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з ПП «Таврія», заяви з проханням звільнити належну їй земельну ділянку у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди земельної ділянки та подальшим перезаключенням з іншим орендарем, не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін в розумінні положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Приймаючи до уваги, що після закінчення строку дії договору земельна ділянка, яка без визначення меж перебувала у загальному масиві, що орендувався ПП «Таврія», а ОСОБА_4 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні, договір оренди земельної ділянки площею 8,6775 га від 13.02.2007 року, укладений між Приватним підприємством «Таврія» та ОСОБА_4 відповідно до ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слід вважати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Враховуючи, що згідно зазначеної норми права у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), суд вбачає підстави для задоволення вимог позивача щодо зобов'язання ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення з Приватним підприємством «Таврія» додаткової угоди.

Відповідно до положень ст.ст.203, 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу.

Звертаючись до суду за захистом своїх прав, позивач зазначив, що ОСОБА_4, укладаючи договір оренди з ФГ «ОСОБА_5.» порушила права ПП «Таврія» ще й тому, що не визначила межі своєї земельної ділянки в загальному масиві, як того вимагає чинне законодавство України, а отже даний договір підлягає визнанню недійсним.

Суд дані доводи бере до уваги, оскільки ПП «Таврія», як орендар суміжних земельних ділянок, зацікавлене в тому, щоб межі земельної ділянки ОСОБА_4 в натурі (на місцевості), місце її розташування, були встановлені вірно та закріплені межовими знаками в установленому законом порядку.

Оскільки договір оренди, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5.», юридично

закріплює право останнього на використання земельної ділянки першої у межах, які незаконно та не вірно визначені актом про відновлення меж земельної ділянки, тому цей договір порушує права ПП «Таврії» як орендаря суміжних з нею земельних ділянок, що в свою чергу вказує на те, що підприємство є зацікавленою особою і може просити суд визнати цей договір недійсним.

В даному випадку ПП «Таврія» звернулося до суду з цих підстав з метою захисту своїх інтересів.

Підтвердженням порушення порядку встановлення місця розташування земельної ділянки ОСОБА_4 є наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, до моменту укладання договору оренди між ФГ «ОСОБА_5.» та ОСОБА_4, ТОВ «Дніпропетровська ОЗА» не здійснювала встановлення меж зазначеної земельної ділянки в натурі (на місцевості), а лише обмежилися складанням акту про відновлення її меж, який був долучений до договору як невід'ємна його частина.

Порядок встановлення (відновлення) меж земельної ділянки визначається Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів за № 376 від 18 травня 2010 року.

Відповідно до п. 4.1 даної Інструкції відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється при повній (частковій) втраті в натурі (на місцевості) межових знаків, їх пошкоджені, яке унеможливлює використання межових знаків, а також при розгляді земельних спорів між власниками суміжних земельних ділянок.

Пунктом 4.3. цієї ж Інструкції передбачено, що відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на підставі раніше розробленої та затвердженої відповідно до статті 186 ЗК України документації із землеустрою.

ПП «Таврія» орендувало земельну ділянку ОСОБА_4 у загальному масиві, разом з ділянками інших власників, без встановлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками, підтвердженням чого є технічна документація ТОВ «Верхньодніпровське землевпорядне підприємство», на підставі якої виготовлялися державні акти на право власності на земельну ділянку із якої вбачається, що земельна ділянка ОСОБА_4, як власника сертифіката, знаходиться в загальному масиві і межовими знаками не закріплювалася; договір оренди, укладений між ОСОБА_4 та ПП «Таврія», в якому зазначено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, яка розташована згідно з планом, що додається і належить до схеми поділу земель; відсутність акту встановлення меж земельної ділянки ОСОБА_4 в натурі (на місцевості) та закріплення її межовими знаками на момент укладання договору оренди між останнім та ФГ «ОСОБА_5.».

Відповідно до абзацу 1 ч. 1, ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); невід'ємною частиною договору оренди є акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

У зв'язку з тим, що, встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) до підписання договору оренди між ФГ «ОСОБА_5.» та ОСОБА_4 не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору була відсутня невід'ємна його частина - акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а отже місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Згідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації та визнання договору оренди недійсним.

Оскільки договір оренди, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5.», юридично закріплює право останнього на використання земельної ділянки відповідачки, за умови визнання поновленим попереднього договору оренди земельної ділянки, враховуючи, що ПП «Таврія» орендує суміжні ділянки, єдиним земельним масивом та що на момент укладення оспорюваного договору межі спірної земельної ділянки в натурі (на місцевості) визначені не були, суд вважає, що цей договір порушує права позивача та вбачає підстави для визнання його недійсним.

Вимоги в частині скасування державної реєстрації договору земельної ділянки, укладеного 26.03.2012 року між ОСОБА_4 та ФГ « ОСОБА_5.», задоволенню не підлягають, оскільки дана вимога перебуває за межами повноважень суду.

Відповідно до п.60 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 запис у Поземельній книзі скасовується (поновлюється) Державним кадастровим реєстратором на підставі рішення суду.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд відповідно до вимог ч.1 ст. 88 ЦПК України, стягує на користь позивача з відповідачів ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5.» витрати по сплаті судового збору пропорційно задоволеним вимогам по 172,05 грн. з кожного.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 10,11,88,212, 214,215 ЦПК України, ст. ст. 15,33 Закону України „Про оренду землі", ст.ст. 777, 792 ЦК України, абз.4 п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.08.2004, № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», суд

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 8,6775 га, укладений 26 березня 2012 року між Фермерським господарством «ОСОБА_5» та ОСОБА_4.

Визнати договір оренди земельної ділянки площею 8,6775 га, укладений 13 лютого 2007 року між Приватним підприємством «Таврія» та ОСОБА_4 поновленим.

Зобов'язати ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення з Приватним підприємством «Таврія» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки площею 8,6775 га від 13 лютого 2007 року.

В іншому відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4, Фермерського господарства «ОСОБА_5» на користь Приватного підприємства «Таврія» витрати по сплаті судового збору по 172 грн. 05 коп. з кожного.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Дніпропетровської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з моменту проголошення рішення через Нікопольський міськрайонний суд.

Суддя: Н. А. Троян