ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"12" грудня 2006 р. | Справа № 9/87-1206 |
16-00 год.
м. Тернопіль
Господарський суд Тернопільської області
у складі судді Кропивної Л.В.
при секретарі судового засідання Кулагіній Т. В.
Розглянув справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Термо-Т" вул. Руська, 27, м.Тернопіль.
до Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту економіки Тернопільської міської ради вул. Шевченка, 21, м.Тернопіль.
За участю представників сторін:
позивача: Пилипчик Б.І., довір.
відповідача: Мельничук О. , довір.
роз’яснивши учасникам судового процесу їх процесуальні права та обов’язки згідно ст.ст. 49, 51, 130 Кодексу адміністративного судочинства України,
встановив:
Позивач –Товариство з обмеженою відповідальністю „Термо-Т” , м. Тернопіль, звернувся з позовом до Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту економіки Тернопільської міської ради, м. Тернопіль , у якому просить зобов’язати Відповідача укласти договір купівлі-продажу не житлового приміщення комунальної власності по вул. Руська , 27 у м. Тернополі на умовах Позивача, як орендаря та покупця об’єкту приватизації .
Позивач стверджує, що при затвердженні до приватизації, шляхом викупу орендарем приміщення комунальної власності за ціною 119 224 грн., Відповідач безпідставно не врахував вартість невід’ємних поліпшень , здійснених впродовж 2001-2002 р.р.. орендарем за рахунок власних коштів і за згоди орендодавця , на загальну суму 38 067, 90 грн.
Відповідач у своїх поясненнях суду не заперечив тієї обставини, що за період орендного користування не житловим приміщенням комунальної власності, орендодавцем не проводився капітальний чи поточний ремонт переданого в оренду Позивачу приміщення. Вказує, що не врахував невід’ємних поліпшень орендованого майна через те, що Позивач не надав документів, які би ідентифікували здійснені ним поліпшення. Звертає увагу на те що виконком Тернопільської міської ради рішенням № 288 від 27.03.2002 р. „Про затвердження обсягів і вартості невід’ємних поліпшень” затвердив такий розрахунок при проведення ремонтних робіт у не житловому приміщенні у будинку № 27 по вул.. Руська у м. Тернополі на загальну суму 23 353 грн., а також локальний кошторис № 2-1 , у якому зазначено характер та вартість робіт, які необхідно здійснити орендарю.
Заперечуючи обґрунтованість розрахунку Позивача при визначенні вартості невід’ємних поліпшень , Відповідач стверджує, що орендар просить врахувати роботи, які не були передбачені локальним кошторисом , і на здійснення яких орендодавець згоди не давав. Спираючись на Положення „Про порядок проведення капітальних ремонтів, реконструкції і перепланування не житлових приміщень комунальної власності , яке затверджено рішенням виконкому 19.07.2000 р. № 681 із доповненнями від 31.01.01 р., Відповідач звертає увагу суду на те, що вартість фактично виконаних невід’ємних поліпшень, здійснених орендарем повинна була бути , визнана рішенням виконкому, але такого рішення у Позивача не має.
Представник Управління комунальної власності Тернопільської міської ради просить суд замінити Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту економіки Тернопільської міської ради, ід код 25 781553, його правонаступником - Управлінням комунальної власності Тернопільської міської ради, ід код 25781553 . На доведення своїх доводів представник посилається на рішення Тернопільської міської ради від 28.092006 р. № 5/2/48 та Положення про Управління.
Відповідно до ч. 1 ст. 55 КАС України у разі вибуття або заміни сторони чи третьої особи у відносинах, щодо яких виник спір, суд допускає на будь-якій стадії адміністративного процесу заміну відповідної сторони чи третьої особи її правонаступником. Усі дії, вчинені в адміністративному процесі до вступу правонаступника, обов'язкові для нього в такій самій мірі, у якій вони були б обов'язкові для особи, яку він замінив.
При таких обставинах справи, суд, не припиняючи провадження у справі, здійснив заміну первісного Відповідача у відносинах, стосовно яких виник спір, його правонаступником - Управління комунальної власності Тернопільської міської ради .
З метою визначення вартості поліпшень орендованого майна і які можуть вплинути на розмір частки комунального майна у ринковій вартості нерухомого майна, що містить здійснені орендарем поліпшення, суд призначив комплексну будівельно-технічну та бухгалтерську експертизу, проведення якої доручив експертам Тернопільського відділення КНДІСЕ.
13.11.2006 р. до суду надійшов висновок № 1770 від 09.11.2006 р. експерта.
Дослідивши письмові докази, заслухавши доводи та пояснення сторін, висновки експерта з питань, що виникли підчас розгляду справи і стосувалися спеціальних знань цієї особи, суд вважає , що позов підлягає до задоволення частково, виходячи з аткого.
Підставою спору є визначення розміру частки орендаря , що складає вартість невід’ємних поліпшень, здійснених орендарем за рахунок власних коштів, і яка ( частка ) впливає на ринкову вартість орендованого нерухомого майна комунальної власності.
Об’єктом судового захисту є права та інтереси орендаря на врахування органом приватизації питомої частки орендаря у ринковій вартості об’єкту оцінки , що містить невід’ємні поліпшення, а саме: не житлового приміщення , розташованого у будинку № 27 по віл. Руська у м. Тернополі .
Повноваження суду при вирішенні справи визначені ст . 162 КАС України, згідно з якою суд при вирішенні справи може зобов’язати відповідача, зокрема вчинити певні дії.
Абзацом другим ч. 2 цієї статті, суду надається право прийняти іншу постанову, яка б гарантували дотримання і захист прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб’єктів у сфері публічно - правових відносин від порушень з боку суб’єктів владних повноважень .
Оскільки у спорі, що розглядається судом, Відповідач здійснює функції , передбачені законодавством про приватизацію комунального майна , тому Відповідач є суб’єктом владних повноважень , а спір , відповідно , публічно-правовим.
07.07.1997 р. мі Фондом комунального майна м. Тернополя , як орендодавцем, та ТзОВ „Термо- Т”, як орендарем, був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 3067, за яким об’єкт оренди був переданий орендодавцем орендарю для використання під магазин.
Однак, передане нежитлове приміщення не могло використовуватися орендарем з метою, встановленою договором , адже 01.09.1997 р. № 663 голова Фонду комунального майна надає згоду орендарю на проведення перепланування а реконструкцію орендованих приміщень , за умови одержання орендарем від міськвиконкому дозволу на проведення робіт та погодження проектно-кошторисної документації ( а.с. 33).
Актом державної технічної комісії , який затверджений рішенням міськвиконкому № 1173 від 22.11..00 р. прийнято в експлуатацію закінчений переобладнанням об’єкт - промтоварний магазин, загальною площею 67,6 кв.м., влаштований у нежитлових орендованих приміщеннях на 1-му поверсі 3-поверховного цегельного житлового будинку з окремим входом при інженерному забезпеченні від існуючих інженерних мереж будинку ( а.с. 42-25 , т. 1)
Діючим у м. Тернополі на 2000 р. Положенням про порядок проведення капітальних ремонтів , реконструкції і перепланування нежитлових приміщень комунальної власності міста, що затверджене рішенням міськвиконкому 19.07.200 р. № 683( надалі-Положення) з метою упорядкування надання дозволу на проведення вказаних робіт та врегулювання невід’ємних поліпшень при приватизації об’єктів комунальної власності, передбачалося обстеження орендованого приміщення спеціально створеною для цього комісією , яка мала визначити доцільність проведення ремонтних робіт , що відобразити у дефектному акті. .
Дефектний акт, як зазначено у ч. 3 Положення ( а.с 100, т 1 ) передавався в управління містобудування та архітектури для підготовки ним проекту рішення виконкому про затвердження дефектного акту та про надання дозволу на проведення ремонтних робіт.
Факт затвердження рішенням виконкому 22.08.200р. № 817 ( а.с. 103) дефектного акту від 01.06.00р., підтверджує ту обставину, що міськвиконком надав дозвіл Позивачу на „проведення ремонтних робіт та обсягів ремонту і реконструкції ( а.с. 34-37).
Згідно з висновками комісії , створено виконкомом, орендарю рекомендовано замовити проектну пропозицію на проведення капітального ремонту та перепланування не житлових приміщень за адресою вул.. Руська,27.
На підставі дефектного акту, як вказано у Положенні, орендар повинен був замовити у ліцензованій проектній організації кошторис, або, у разі необхідності, проектно-кошторисну документацію у відповідності з дефектним актом і погодити її в управлінні містобудування та архітектури.
Згодом, кошторис підлягав передачі комунальному підприємству фірмі „Тернопільбудзамовник” , яке готувало проект рішення виконкому про затвердження обсягів і вартості невід’ємних поліпшень.
З матеріалів справи випливає, що локальний кошторис № 2-1 ( а.с. 27-37) на ремонт приміщень магазину по вул.. Руська ,27 , на суму 23353 грн. був складений фірмою КП „Тернопільбудінвестзамовник ” на виконання договору , укладеного з Позивачем, 18.03.2002 р. ( а.с. 32).
27.03.2002 р. виконком рішенням № 287 затвердив „обсяги і вартість невід’ємних поліпшень, пов’язані з ремонтом орендованих приміщень”, у т. ч. стосовно того що орендувало ТзОВ „Термо-Т” , - на суму 23 353 грн. ( а.с. 108)
Доводи представника Відповідача про те, що орендар не подав органу приватизації рішення виконкому стосовно затвердження ним сум вартості фактично виконаних орендарем робіт, як це передбачалося п. 7 Положення, суд оцінює критично, оскільки після того, як виконком затвердив „обсяги і вартість невід’ємних поліпшень, пов’язані з ремонтом орендованих приміщень”, Положення втратило чинність через його скасування виконкомом рішенням № 409 від 15.05.2002 р. .
Разом з тим, експертом підтверджено здійснення ремонтно-будівельних робіт, направлених на поліпшення орендованого майна, які є невід’ємними, в об’ємах та за характером робіт , передбачених локальним кошторисом № 2-1 та дефектним актом, вартість яких експерт визначає у розмірі 47 176 грн.
Суд не приймає до уваги , як надлишкові , невід’ємні поліпшення зроблені орендарем на суму 14 174, 90 грн. - встановлення індивідуального опалення, замість того опалення, яке передбачене кошторисом , та заміни дерев’яних дверей та вікон - металопластиковими.
В силу положень ч. 1 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. ( Абзац другий частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом N 25-111/1222-7344 ( v7344500-04 ) від 29.06.2004 ) Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Втім, враховуючи , що орендар (Товариство з обмеженою відповідальністю „Термо-Т” ) мав дозвіл на проведення ремонтних робіт на суму 23 353 грн. і впродовж 2000-2002 рр. виконав ремонтні роботи , характер яких відповідає дефектному акту та локальному кошторису ( крім встановлення телефону) за власний рахунок, але на суму більшу, ніж її погодив виконком, суд знаходить можливим зобов’язати Відповідача вчинити дії по врахуванню при затвердженні експертного висновку щодо визначення частки комунального майна в об’єкті приватизації, ринкова вартість якого на дату оцінки 23.06.2005р. становила 119 244 грн., і при визначенні ціни об’єкта приватизації у договорі купівлі-продажу приміщення , різницю між ринковою вартістю орендованого майна та фактичною сумою поліпшень, що здійснені за рахунок коштів орендаря, і які станом на грудень 2002 р. становили 32 460,67 грн.( 23 353 х 1,39 - індекс зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт ).
Позивач при зверненні до суду сплатив 203 грн. судових витрат, з яких 85 грн державного мита та 118 грн. витрат по забезпеченню судово-інформаційного процесу.
Тому, судові витрати покладаються на сторони порівну у розмірі 101,5 грн.
У судовому засіданні 12.12.2006 р. за згодою сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови з повідомлення про виготовлення повного тексту постанови о 9-10 год. 18.12..2006 р.
Керуючись ст. 22 Закону України „Про судоустрій України”, ст. 4, 6, 7, 18, ст. 94, 162, 163 та п.6 розділу УП Прикінцеві та перехідні положення Кодексу адміністративного судочинства України господарський суд
ПОСТАНОВИВ :
1. Позов задовольнити частково.
2. Зобов’язати Управління комунальної власності Тернопільської міської ради, м. Тернопіль, вчинити дії при затвердженні експертної оцінки щодо визначення частки комунального майна в об’єкті приватизації - не житлового приміщення комунальної власності , площею 67,7 кв.м. ,розташованого по вул. Руська , 27 у м. Тернополі, ринкова вартість якого на дату оцінки становила 119 244 грн., і при визначенні ціни об’єкта приватизації у договорі купівлі-продажу приміщення , різницю між ринковою вартістю орендованого майна та фактичною сумою поліпшень, що здійснені за рахунок коштів орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю „Термо-Т”, м. Тернопіль, і які станом на грудень 2002 р. становлять 32 460,67 грн .
3. Відмовити у задоволенні вимог про врахування невід’ємних поліпшень , здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю „Термо-Т”, м. Тернопіль, на суму 14 715,33 грн. , у визначенні ринкової вартості нежитлового приміщення площею 67,7 кв.м. ,розташованого по вул. Руська , 27 у м. Тернополі.
3. Стягнути з місцевого бюджету Тернопільської міської ради 3,40 грн. в повернення понесених судових витрат на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Термо-Т”, м. Тернопіль.
На постанову суду сторони мають право подати заяву про апеляційне її оскарження протягом десяти днів з дня складення постанови в повному обсязі до адміністративного суду апеляційної інстанції, а протягом 20 днів після подання заяви подати апеляційну скаргу.
Суддя Л.В. Кропивна