АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Справа № 22-ц/796/ 12999 /2013 Головуючий у 1-ій інстанції: Фролов М.О.
доповідач: Поливач Л.Д.
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 грудня 2013 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду м. Києва в складі:
головуючого: Поливач Л.Д.
суддів: Шахової О.В., Головачова Я.В.
при секретарі Охневській Т.В.
за участю осіб: представника позивача ОСОБА_2
представника відповідача Ковригіної В.Є.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум- Інвест» про примусове виконання обов'язку в натурі;
за апеляційною скаргою ОСОБА_4
на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 13 серпня 2013 року
в с т а н о в и л а:
ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Форум- Інвест» про примусове виконання обов'язку в натурі, в якому просив зобов'язати ТОВ «Форум- Інвест» виконати в натурі передбачений п.п. 2.1.3., п.2.1. Договору про залучення інвестицій в будівництво житла № ВЗ1/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року обов'язок з передачі всіх документів, необхідних для самостійного оформлення ним права власності на квартиру АДРЕСА_1, посилаючись на те, що ним виконані всі зобов'язання Інвестора за даним договором, а Товариство навмисно не передає необхідні документи для оформлення ним права власності на квартиру.
В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_4 зазначив, що уклав 04 листопада 2004 року з відповідачемДоговір № ВЗ 1/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла, за умовами якого здійснив інвестування коштів за житлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, Кількість кімнат- 3, Загальна площа - 105,53 кв м., Житлова площа - 65,90 кв.м. Відповідно до п.п.2.1.1. п.2.1. п.п.2.2.1. п.2.2. вказаного договору Товариство взяло на себе зобов'язання здійснити інвестування залучених грошових коштів у будівництво вищевказаного житлового будинку з подальшим набуванням ним у власність. Відповідно п.3.1. Договору Інвестор зобов'язався здійснити інвестування в сумі, що відповідає вартості загальної площі Об'єкту інвестування та визначається на підставі вартості 1 кв.м. загальної площі на дату фактичного внесення грошових коштів. Він прийняв на себе зобов'язання оплатити 105,53 кв.м. загальної площі Об'єкту інвестування за поточною вартістю за узгодженим з відповідачем графіком інвестування. Він сплатив кошти за вказаний об'єкт нерухомості за договором № ВЗ 1/6-9/3-6/1 в повному розмірі. Сума оплачувала 105,53 кв.м житла, що підтверджується карткою розрахунків до договору про залучення інвестицій та квитанціями. У відповідності до умов
Договору перераховані ним гроші передані у довірче управління TOB «Форум - Інвест» і права власності на них переходять до відповідача після підписання акту прийому - передачі квартири, відповідно до п. 1.3. Договору № ВЗ 1/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року.
Згодом Товариством було надіслано йому проект Додаткової угоди, в якій зазначалось про збільшення площі житлового приміщення та пропозиція здійснити оплату додаткових квадратних метрів загальної площі Об'єкту інвестування - 14,97 кв.м. за ціною 1 кв.м. у розмірі 22 000,00 грн.
03.08.2011 року сертифікатом відповідності Інспекції ДАБК у м. Києві засвідчено відповідність закінченого будівництва об'єкту, житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на АДРЕСА_1 у Голосіївському районі м.Києва. Сертифікат виданий на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 01.08.2011 р. Розпорядженням № 190 від 28.03.2012р. Голосіївської районної в м.Києві державної адміністрації було присвоєно поштову адресу будинку, а саме: АДРЕСА_1, після чого розпорядженням № 310 від 10.05.2012 р. виправлено описку в адресі, а саме: АДРЕСА_1. ДП «Житлоінбуд» у зв'язку з будівництвом житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом перерахував пайові кошти на бюджетні рахунки. 12.12.2012 року його було повідомлено про необхідність додатково сплатити різницю площі в 14,97 кв.м. з доплатою в розмірі 22 000,00 грн за 1 кв.м., що в сумі становить 239 340,00 грн. Позивач зазначив, що за умовами договору він зобов'язаний оплатити додаткову площу квартири за ціною, яка діяла на час здійснення ним останнього платежу, що він і зробив, але Товариство вимагає від нього оплатити вартість 14,97 кв.м. за ціною 22 000 грн. за один кв.м., що не передбачено умовами договору. У зв'язку з такими неправомірними діями відповідача він позбавлений права володіння, користування та розпорядження об'єктом інвестування, оскільки Товариство навмисно не видає йому документи, необхідні для оформлення права власності на зазначену квартиру, а тому він звернувся до суду.
В суді першої інстанції представник позивача підтримала позовні вимоги та просила суд задовольнити позов з вищевказаних підстав.
Представник відповідача TOB «Форум-Інвест» в судовому засіданні не визнала позовні вимоги та заперечувала проти їх задоволення, зазначивши, що відповідно до п 6.1 договору № ВЗ1/6-9/3-6/1 року про залучення інвестицій в будівництво житла від 04.11.2004 року загальна та житлова площа квартир підлягає уточненню після введення будинку в експлуатацію за технічним паспортом БТІ, після чого сторони здійснюють повернення або доплату коштів за вартістю одного квадратного метра, що діяла на день здійснення останнього внеску. На думку представника відповідача, ціна, за якою здійснюється доплата, є поточна ціна на дату здійснення такого останнього платежу, а також відповідно до наказу № 19-09/11 від 20 січня 2013 року Державного Підприємства «Житлоінбуд» щодо розрахунку обсягу прийняття інвестицій, у зв'язку із збільшенням фактичної площі квартир, будівельний майданчик АДРЕСА_1. Тому на сьогодні вартість 1 кв.м такої квартири становить 22 000,00 грн. TOB «Форум -Інвест» враховуючи, що загальна площа об'єкту інвестування після введення об'єкту в експлуатацію за технічним паспортом БТІ становить не 105,53 кв. а 120,5 кв.м. до доплати підлягає 14,97 кв.м. за вартістю 22 000,00 грн., а не за вартістю 4 150,00 грн., оскільки доплата у розмірі 4 150,00 грн. за 1 кв.м суперечить пункту 6.1 договору про залучення інвестицій в будівництво житла.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 13.08.2013 року в задоволенні позову ОСОБА_4 відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_4 просить скасувати рішення і ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Посилається на незаконність, необґрунтованість ухваленого рішення, неналежну оцінку доказів по справі, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Апелянт зазначає, що помилковим та невірним є висновок суду першої інстанції про те, що доплата в розмірі 62 125,50 грн. за додаткові (уточнені) площу квартири - 14, 97 кв. м.
по ціні 4 150,00 грн. за 1 кв.м. була здійснена ним самовільно, оскільки він добровільно такими діями виконав умови договору, за яким він не зобов'язувався оплатити додаткову площу квартири за цінами, які будуть діяти на час здійснення такої оплати, він зобов'язався здійснити доплату за додаткову площу за цінами, які діяли на час здійснення ним останньої сплати.
На той час діяла ціна одного квадратного метру - 4 150 грн. 12.12.2012 року ним, в оплату 14,97 додаткових (уточнених) кв.м в об'єкті інвестування булоправомірно перераховано TOB «Форум- Інвест» 62125,50 грн.
Отже, станом на 12.12.2012 року зобов'язання з інвестування шляхом оплати вартості Об'єкту інвестування (житлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1; кількість кімнат - 3, загальна площа - 120,5 кв.м, житлова площа - 78,5 кв.м) виконанні ним в повному обсязі у повній відповідності до умов Договору про залучення інвестицій в будівництво житла №ВЗ 1/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року.Таким чином, відповідач повинен був виконати зобов'язання за Договором з передачі пакету документів, необхідних для самостійного оформлення ним права власності на квартиру, передбачене п.п.2.1.3. п.2.1. Договору, у період з 14.12.2012 року по 20.12.2013 року.
Крім того, висновок суду першої інстанції, про те, що ним не надано достатніх доказів в розумінні ст. 60 ЦПК України, що його права будь-яким чином порушені відповідачами, оскільки не вбачається, що дії відповідача породжують для нього виникнення підстав щодо захисту своїх цивільних прав та інтересів в розумінні положень статей 15 та 16 ЦК України є необґрунтованим та протирічить обставинам справи. Суд першої інстанції при ухвалені оскаржуваного рішенняпомилково застосував наступні норми матеріального права, які регулюють відносини, пов'язані з правом власності: ст.ст. 182 (державна реєстрація прав на нерухомість), 328 (підстави набуття права власності), 331 (набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва), 334 (момент набуття права власності за договором), 335 (набуття права власності на безхазяйну річ), 376 (самочинне будівництво) та 392 (визнання права власності) ЦК України. Суд першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішенняне вирішив питання щодо того, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та які правові норми підлягали застосуванню до цих правовідносин, чим порушив п.п. 3, 4 ч.1 ст. 214 ЦПК України. Отже, частина висновків суду ґрунтується на доказах, які не були досліджені в судовому засіданні, судом при ухвалені оскаржуваного рішення були застосовані норми Цивільного Кодексу України, які не відносяться до предмету позову та не регулюють спірні правовідносини.
В суді апеляційної інстанції представник позивача ОСОБА_2 підтримала апеляційну скаргу, посилаючись на доводи, викладені в ній. Представник відповідача Ковригіна В.Є. заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, посилаючись на законність та обґрунтованість ухваленого судом рішення. Позивач ОСОБА_4 в судове засідання не з'явився, про час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, про що свідчить його розписка. Неявка позивача в судове засідання не унеможливлює встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.
Таким чином, колегія суддів дійшла до висновку про можливість розгляду справи за його відсутності.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Так, відмовляючи в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4, суд першої інстанції виходив із їх недоведеності позивачем, а також не підтвердження певними засобами доказування обставин справи. Суд дійшов висновку, що позивачем не виконаний Договір у повному обсязі (не здійснена повна оплата об'єкту інвестування, з врахуванням 14,97 кв.м. додаткової площі квартири), а відповідно, суд вважав, що відповідач законно та обґрунтовано не видає позивачеві документи, необхідні для оформлення ним права власності на квартиру.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, оскільки він не відповідає обставинам справи та вимогам закону.
Як пояснювала суду представник відповідача, 30.05.2003 року ДП «Житлоінбуд» уклав договір доручення про залучення інвестицій в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу від 30.05.2003 р. № 34-05/03 та видало довіреність від 30.05.2003 р., згідно якої ДП «Житлоінбуд» доручило TOB «Форум-Інвест» здійснювати від імені, в інтересах та за рахунок довірителя певні юридичні та фактичні дії, які передбачені умовами договору доручення, а саме: укладати фізичними та юридичними особами в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу.
04.11.2004 року ОСОБА_4 уклав з відповідачемДоговір № ВЗ 1/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла, зокрема житлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, Кількість кімнат- 3. Загальна площа - 120,50.м., Житлова площа - 78,50 кв.м.
На виконання умов вказаного договору позивач сплатив 375 494,00 грн. вартості квартири, а 12.12.2012 року позивачем було здійснено доплату в розмірі 62 125,50 грн. за додаткові (уточнені) квадратні метри по ціні 4 150,00 грн. за один кв.м. квартири.
03.08.2011 року сертифікатом відповідності Інспекції ДАБК у м. Києві засвідчено відповідність закінченого будівництва об'єкту, житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на АДРЕСА_1. Сертифікат виданий на підставі акту готовності об'єкта до експлуатації від 01.08.2011 р. Розпорядженням № 190 від 28.03.2012 р. Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації було присвоєно поштову адресу будинку, а саме: АДРЕСА_1, після чого розпорядженням № 310 від 10.05.2012 р. виправлено описку в адресі, а саме: АДРЕСА_1.
ДП «Житлоінбуд» у зв'язку з будівництвом житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом за вказаною адресою перерахував пайові кошти на бюджетні рахунки, що підтверджується довідкою від 23.04.2012 р, виданою Головним управлінням економіки та інвестиції.
Відповідач встановив позивачеві розмір оплати за 14,97 кв.м. додаткової площі квартири по 22 000,00 грнза один квадратний метр. Листом вих.179/12-12 від 05.12.2012 року TOB «Форум-Інвест» повідомило позивача про те, що площа квартири № 274 збільшена у зв'язку з результатами технічної інвентаризації проведеної КІП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та відділу реєстрації об'єктів рухомого та нерухомого майна», а адреса змінена на підставі відповідного розпорядження Голосіївської РДА.
В матеріалах справи міститься журнал внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень будинку по АДРЕСА_1 у вказаному будинку має загальну площу 120,50 кв.м, з яких житлова площа становить 78,50 кв.м. Дана квартира складається з трьох житлових кімнат площею 29,40 кв.м, 24,30 кв.м., та 24,80 кв.м., а також коридору площею 15,00 кв.м, кухні площею 18,30 кв.м, вбиральні площею 1,60 кв.м, ванни площею 5,60 кв.м. балкон 1,50 кв.м.
Таким чином, судом встановлено, що площа об'єкту інвестування, який є предметом договору № ВЗ 1/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла від 04.11.2004 року, укладеного між сторонами у справі, дійсно збільшилася на 14,97 кв.м.
Колегія суддів вважає, що позивачем були належним чином виконані умови Договору № В31/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року про залучення інвестицій в будівництво житла, а будь-які порушення з його боку, на які посилається відповідач, є недоведеними та непідтвердженими належними та допустимими доказами.
Голосіївським районним судом міста Києва було правильно встановлено, що 04.11.2004 року ОСОБА_4 уклав Договір №В31/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла.
Проте, судом першої інстанції невірно зазначено в оскаржуваному рішенні, що залучення інвестицій здійснювалося в будівництво «житлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, кількість кімнат -3. Загальна площа - 120,50 м, житлова площа - 78,5 кв.м».
Насправді відповідно до п.п.1.1., 1.2. розділу 1 Договору №В31/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла, укладеного між Позивачем та Відповідачем (далі - Договір, копія є в матеріалах справи), передбачено залучення інвестицій в будівництво житлового приміщення (3-х кімнатної квартири) загальною площею 105,53 кв.м, житловою площею 65,90 кв.м за будівельною адресою: АДРЕСА_1, далі - «Об'єкт інвестування»; при цьому, номеру квартири в Договорі зазначено не було.
Відповідно до п.п.2.1.1. п.2.1., п.п.2.2.1. п.2.2. розділу 2 Договору TOB «Форум- Інвест» взяло на себе зобов'язання здійснити інвестування залучених грошових коштів Інвестора в будівництво вказаного вище житлового об'єкту, а Інвестор зобов'язався здійснити інвестування шляхом оплати вартості житлового об'єкту (квартири) в повному обсязі згідно з умовами оплати, зазначеними в Договорі.
Відповідно до п. 1.2. Договору плановий строк введення будинку в експлуатацію був визначений IV квартал 2006 року.
Порядок та загальні умови здійснення Інвестором інвестицій (розрахунків) за 105,53 кв.м загальної площі Об'єкту інвестування було встановлено розділом 3 Договору «Порядок розрахунків».
Так, відповідно до п. 3.1. Договору Інвестор зобов'язався здійснити інвестування в сумі, що відповідає вартості загальної площі Об'єкту інвестування та визначається на підставі вартості одного квадратного метра загальної площі на дату фактичного внесення грошових коштів.
Згідно з п.3.2 Договору поточна вартість 1 кв.м визначається на підставі реальної ринкової вартості житла аналогічної якості та територіального розташування, з урахуванням ступеня готовності об'єкту, вартості будівельних та інших робіт, виконання яких необхідно для реалізації проекту та затверджується наказом Замовника з будівництва даного об'єкту.
Пунктом 3.7. Договору було встановлено, що дані по розрахункам між Інвестором та TOB «Форум-Інвест» фіксуються в Картці розрахунків. Картка розрахунків заповнюється при підписанні даного Договору та є його невід'ємною частиною. Зміни можуть бути внесені тільки на підставі здійснених у письмовій формі та оформлених додаткових угод про зміни умов даного Договору.
Відповідно до п. 3.6. Договору внесення грошових коштів Інвестором повинно було здійснюватися згідно з погодженим графіком інвестування (вказаний графік фактично міститься в Картці розрахунків).
Пункт 3.8. Договору було передбачено, що в день надходження коштів на поточний рахунок TOB «Форум-Інвест» на примірнику Картки розрахунків Інвестора повноважним представником TOB «Форум-Інвест» здійснюється запис про внесення коштів з зазначенням дати та суми, поточної вартості 1 кв. м загальної площі та кількості площі, що проінвестовано, а Інвестор підписом підтверджує ці дані на примірнику Картки розрахунків TOB «Форум-Інвест».
Згідно з п.п. 2.1.3. п.2.1. розділу 2 Договору «Права та обов'язки сторін», після виконання Інвестором своїх зобов'язань та введення будинку в експлуатацію, TOB «Форум-Інвест» було зобов'язано надати Інвестору всі документи, необхідні для оформлення права власності на квартиру.
Отже, позивач прийняв на себе зобов'язання оплатити 105,53 кв.м загальної площі Об'єкту інвестування за поточною вартістю за узгодженим з Відповідачем графіком інвестування, а Відповідач взяв на себе зобов'язання після виконання Інвестором своїх зобов'язань та введення будинку в експлуатацію, надати Інвестору всі документи, необхідні для оформлення права власності на квартиру.
Згідно зданими Картки розрахунків до Договору про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року та наявними в матеріалах справи квитанціями про переказ грошових коштів, позивачем у період з 08.11.2004 року по 14.10.2006 року
було перераховано відповідачу 375 494,00 грн., що єоплатою передбаченої Договором 105,53 кв.м загальної площі Об'єкту інвестування.
Отже, станом на 14.10.2006 року позивачем було достроково в повному обсязі виконано зобов'язання з оплати об'єкта інвестування; житлового приміщення (3-х кімнатної квартири)
загальною площею 105,53 кв.м за будівельною адресою: АДРЕСА_1.
Останній внесок Інвестором було здійснено 14.10.2006 року, у розмірі 41 749,00 грн., з розрахунку поточної вартості (ціни) за 1 кв.м - 4 150,00 грн.
Факт сплати позивачем 375 494,00 грн. не заперечується відповідачем.
Не зважаючи на дострокове виконання позивачем зобов'язань з оплати Об'єкту інвестування, будинок за будівельною адресою: АДРЕСА_1, у IV кварталі 2006 року в порушення умов Договору в експлуатацію введений не був. Крім того, у 2008 році будівництво будинку було взагалі зупинено.
Лише 03.08.2011 року Сертифікатом відповідності Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві було засвідчено відповідність закінченого будівництва об'єкту: житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на АДРЕСА_1. Сертифікат виданий на підставі акта готовності об'єкту до експлуатації від 01.08.2011 року.
Розпорядженням № 190 від 28.03.2012 р. Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації присвоєно поштову адресу будинку, а саме: АДРЕСА_1, після чого Розпорядженням № 310 від 10.05.2012 р. виправлено описку в адресі, а саме: АДРЕСА_1.
З листа TOB Форум-Інвест» від 05.12.2012 р. № 179/12-12/вп позивач дізнався, що квартирі, що була проінвестована за Договором, присвоєно № 274. Зазначеним листом TOB «Форум - Інвест» також повідомив позивача про зміну адреси на підставі відповідного розпорядження Голосіївської РДА і про збільшення загальної площі квартири № 274 до 120,5 кв.м.,що підтверджується результатами технічної інвентаризації проведеної Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна (зокрема, даними технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1, що міститься в матеріалах справи).
Отже, судом першої інстанції було правильно встановлено фактзбільшення площі Об'єкту інвестування на 14,97 кв.м.
Судом першої інстанції було також правильно встановлено, що позивачем було здійснено доплату в розмірі 62 125,50 грн. за додаткові (уточнені) 14,97 кв. м. по 4150,00 грн. за 1 кв.м.
Проте, помилковим є висновок суду, що ця доплата була здійснена позивачем самовільно.
Так, Пунктом 6.1. розділу 6 Договору «Додаткові умови до договору» сторонами було встановлено, що загальна та житлова площа квартир підлягає уточненню після введення будинку в експлуатацію за технічним паспортом БТІ, після чого сторони здійснюють повернення або доплату коштів за вартістю одного квадратного метра, що діяла на день здійснення останнього внеску.
Таким чином, домовленість про доплату, що міститься в пункті 6.1. Договору,є додатковою умовою, передумовою настання якої є зміна загальної та житлової площі проінвестованої за Договором квартири після введення будинку в експлуатацію за технічним паспортом БТІ.
Оскільки після введення будинку в експлуатацію, згідно даних технічного паспорту БТІ на квартиру №274 площа Об'єкту інвестування збільшилася, наступила передумова для застосування Сторонами п.6.1. Договору.
При цьому, для сторін було зрозуміло під час укладання Договору, що вартість 1 кв.м додаткової площі або недобудованої площі після введення будинку в експлуатацію буде
визначатися відповідно до останнього платежу по оплаті передбачених Договором 105,53 кв.м загальної площі об'єкту інвестування, зафіксованого в Картці розрахунків, оскільки згідно з п. 3.6. Договору внесення грошових коштів Позивачем повинно було здійснюватися згідно з погодженим графіком інвестування (вказаний графік фактично міститься в Картці розрахунків) і останній платіж за цим графіком повинен був бути здійсненим до введення будинку в експлуатацію.
Позивач, розуміючи чітке закріплення п.6.1. Договору порядку оплати додаткових (уточнених) кв.м загальної площі об'єкту інвестування після введення будинку в експлуатацію, намагався змінити їх вартість та призивав Позивача до укладення додаткової угоди №1 про внесення змін до Договору №В31/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла від 04.11.2004 р. (проект додаткової угоди в матеріалах справи).
У зазначеній додатковій угоді було запропоновано здійснити оплату додаткових (уточнених) кв.м загальної площі Об'єкту інвестування - 14,97 кв.м - за ціною 1 кв.м у розмірі 22000.00 грн
Запропонована Відповідачем в проекті додаткової угоди №1 до Договору ціна доплати 22000.00 грн. за 1 кв.м додаткової площі (тобто, запропонована вартість 14,97 кв.м загальної площі в розмірі 329 340,00 грн. в порівнянні з вартістю 105,53 кв.м загальної площі квартири в розмірі 375 494,00 грн., яка була достроково сплачена за Договором) протирічила встановленим п.6 ч.1 ст.3 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) принципам справедливості та розумності як загальним засадам цивільного законодавства.
Представник позивача пояснювала суду, що запропонована ціна 22000,00 грн. за 1 кв.м житлової площі не відповідала і не відповідає реальній ринковій вартості житла аналогічної якості та територіального розташування, з урахуванням ступеня готовності об'єкту, та не може застосовуватись навіть для нових інвесторів, на підтвердження чого Позивачем було надано Звіт про оцінку майна, виконаний ФО П ОСОБА_7, що діє на підставі Сертифікату суб'єкта оціночної діяльності НОМЕР_2 від 03.04.2012 року, в якому зазначено, що станом на 07.06.2013 року ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 загальною площею 120,5 кв.м, що розташована в будинку за адресою: АДРЕСА_1, складає: 1 631 000,00 грн. (тобто 13 535,27 грн. за 1 кв.м) та Лист ПП «Столична нерухомість» від 07.06.2013 року №17, в якому міститься інформація, що ринкова вартість 1 кв.м. загальної площі 3-кімнатної квартири у новобудові по Голосіївському району складає 13 100,00 грн., в т.ч. ПДВ.
Звертає на себе увагу і зазначена у Технічному паспорті БТІ на квартиру АДРЕСА_1 інвентаризаційна вартість квартири 735 365,00 грн. (тобто, 6102,61 грн. за 1 кв.м). Безпідставним є також посилання Відповідача на наказ ДП «Житлоінбуд» щодо розміру доплат, оскільки зазначена юридична особа не є стороною Договору №В31/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла від 04.11.2004 р. і відповідно до Сертифікату відповідності серії КВ №16411024005 Інспекції ДАБК у м. Києві від 03.08.2011 р. не є замовником будівництва, оскільки замовник об'єкта будівництва - Інститут фізіології рослин і генетики НАК України (код ЄДРПОУ 05417242).
Пунктом 6.3. Договору передбачено, що всі зміни до Договору оформлюються письмово за взаємною згодою сторін та дійсні тільки після їх підписання повноважними представниками Сторін.
Згідно з ч.1 ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір № В31/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла від 04.11.2004 року не надає права TOB «Форум-Інвест» змінювати його умови в односторонньому порядку.
Крім того, до правовідносин між Позивачем та Відповідачем застосовуються норми Закону України «Про інвестиційну діяльність» (в редакції від 03.02.2004 року, що діяла на момент укладання Договору).
Враховуючи положення ст.5 зазначеного Закону, Позивач є інвестором, а Відповідач - учасником інвестиційної діяльності в розумінні Закону України «Про інвестиційну діяльність», вимоги якого для вказаних суб'єктів інвестиційної діяльності є обов'язковими.
Зокрема, ч.ч. 1, 2 ст. 9 вказаного Закону визначено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода), при цьому укладання договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов
господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.
Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність», якою встановлені гарантії прав суб'єктів інвестиційної діяльності, умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.
Зазначена додаткова угода VI про внесення змін до Договору №В31/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла від 04.11.2004 р. не була підписана позивачем.
Отже, сторони не дійшлизгоди про зміну умов Договоруі при доплаті за додаткові 14,97 кв.м загальної площі сторони повинні були керуватися додатковою умовою до Договору - пунктом 6.1. розділу 6 Договору.
Також сторони, оскільки згідно з частиною 1 статті 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, повинні були керуватися узгодженими умовами, що містилися в листах, якими сторони обмінялися (лист TOB «Форум-Інвест» від 05.12.2012 р. № 179/12-12/вп щодо розміру додаткових кв.м житлової площі - 14,97 кв.м та строку здійснення їх оплати - до 15.12.2012 року, лист Позивача від 12.12.2012 р. №12/12-12 щодо підтвердження наміру отримати у власність об'єкту інвестування та надання згоди щодо оплати додаткової площі квартири відповідно до умов Договору та щодо строку здійснення платежу до 15.12.2012 р.). Обмін зазначеними листами, а також надання Відповідачем Позивачу плану на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_1, Сертифікату серії КВ № 164П024005 від 03.07.2011 року, розпоряджень Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації № 190 від 28.03.2012 року та № 310 від 10.05.2012 року, свідчить про досягнення між Позивачем та Відповідачем згоди у письмовій формі щодо розміру загальної та житлової площі Об'єкту інвестування (квартири) після введення будинку в експлуатацію, а, відповідно, і про розмір додаткової (уточненої) площі в Об'єкті інвестування, а також про строк здійснення оплати додаткових 14,97 кв.м.
Як вже зазначалось вище, останній платіж з оплати 105,53 кв.м загальної площі Об'єкту інвестування за Договором було здійснено Позивачем 14.10.2006 року з розрахунку вартості 1 кв.м - 4150,00 грн.
Таким чином, оплату 14,97 кв.м, що складають додаткову (уточнену) різницю площі в Об'єкті інвестування, Позивачу необхідно було здійснити до 15.12.2012 року в порядку, передбаченому п. 6.1. Договору, з розрахунку вартості одного кв.м., що діяла на момент здійснення останнього платежу за Договором №ВЗ 1/6-9/3-6/1 про залучення інвестицій в будівництво житла від 04.11.2004 р., а саме: у розмірі 4150,00 грн. за один додатковий кв.м.
Враховуючи вищенаведене, 12.12.2012 року Позивачем, в оплату 14,97 додаткових (уточнених) кв.м в об'єкті інвестування було правомірно перераховано TOB «Форум- Інвест» 62125,50 грн.
Отже, станом на 12.12.2012 року зобов'язання з інвестування шляхом оплати вартості Об'єкту інвестування (житлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1; кількість кімнат - З, загальна площа - 120,5 кв.м, житлова площа - 78,5 кв.м) виконанні Позивачем в повному обсязі, у повній відповідності до
умов Договору про залучення інвестицій в будівництво житла №В31/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року.
Як вже зазначалося, згідно з п.п. 2.1.3. п.2.1. Договору, після виконання Інвестором своїх зобов'язань та введення будинку в експлуатацію, TOB «Форум-Інвест» було зобов'язано надати Інвестору всі документи, необхідні для оформлення права власності на квартиру.
Договором про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року строк виконання TOB «Форум-Інвест» зазначеного обов'язку встановлено не було.
Відповідно до ч.2 ст.530 ЦК України, якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання в будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги.
Враховуючи викладене, позивач 13.12.2012 року, після виконання своїх зобов'язань за Договором у повному обсязі, звернувся до TOB «Форум-Інвест» з вимогою про надання усіх документів, необхідних для самостійного оформлення права власності на Об'єкт інвестування (копія листа від 12.12.2012 року у справі).
Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Статтею 629 ЦК України встановлено обов'язковість договору для виконання сторонами.
Таким чином, відповідач повинен був виконати зобов'язання за Договором з передачі пакету документів, необхідних для самостійного оформлення Позивачем права власності на квартиру, передбачене п.п.2.1.3. п.2.1. Договору, у період з 14.12.2012 року по 20.12.2013 року.
Згідно з ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Відповідно, з 21.01.2013 року відповідач є таким, що прострочив виконання зазначеного обов'язку за Договором.
Позивач повторно звертався до відповідача із зазначеного питання Листом від 26.12.2012 року № 24/12-12 (копія листа в матеріалах справи).
Враховуючи вимоги п.п. 28, 29, 31, 44, 46, 47 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703, TOB «Форум-Інвест» зобов'язано надати Позивачу наступні документи для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна - проінвестовану за Договором квартиру АДРЕСА_1 у житловому будинку АДРЕСА_1:
1) технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1 у житловому будинку АДРЕСА_1, виготовлений Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 06.12.12 р.;
2) Сертифікат серії КБ №16411024005, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві 03.08.2011 року;
3) розпорядження Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації № 190 від 28.03.2012 року;
4) розпорядження Голосіївської районної у м. Києві державної адміністрації № 310 від 10.05.2012 року;
5) затверджений TOB «Форум-Інвест» перелік інвесторів, які брали участь в інвестуванні та фінансуванні будівництва квартирного (багатоповерхового) житлового будинку АДРЕСА_1;
6) Договір про залучення інвестицій в будівництво житла №ВЗ 1/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року разом з виданим TOB «Форум-Інвест» документом, що підтверджує виконання ОСОБА_4 зобов'язання за зазначеним Договором в повному обсязі.
Проте, TOB «Форум-Інвест» до цього часу безпідставно не виконало свого зобов'язання, передбаченого п.п.2.1.3. п.2.1. Договору.
Щодо порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права
Згідно зі ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Частина 1 статті 16 ЦК України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до п.5 ч.2 ст. 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів може бути примусове виконання обов'язку в натурі.
Враховуючи вищевикладене, а також відмову відповідача від виконання передбаченого п.п.2.1.3. п.2.1. Договору про залучення інвестицій в будівництво житла №ВЗ 1/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року обов'язку щодо передачі позивачу всіх документів, необхідних для самостійного оформлення позивачем права власності на новостворене нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 у житловому будинку АДРЕСА_1, вважаю, що існують фактичні та правові підстави для звернення позивача до суду за захистом своїх прав.
Отже, висновок суду першої інстанції про те, що позивачем не надано достатніх доказів в розумінні ст. 60 ЦПК України, що його права будь-яким чином порушені відповідачем, оскільки не вбачається, що дії відповідача породжують для позивача виникнення підстав щодо захисту своїх цивільних прав та інтересів в розумінні положень статей 15 та 16 ЦК України є необґрунтованим та такими що протирічить обставинам справи.
Частиною 1 ст.213 ЦПК України встановлено, що рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.
Пленумом Верховного Суду України в абз. 2, 4 п.2 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі» (далі - Постанова Пленуму ВСУ №14) роз'яснено, що рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства відповідно до статті 2 ЦПК, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин відповідно до статті 8 ЦПК, а також правильно витлумачив ці норми.
Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з п.3 ч.1 ст.215 ЦПК України в мотивувальній частині рішення суду зазначається, зокрема, встановлені судом обставини і визначені відповідно до них правовідносин; мотиви, з яких суд вважає встановленою наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, бере до уваги або відхиляє докази, застосовує зазначені в рішенні нормативно-правові акти.
Пленумом Верховного Суду України в абз. 1, 5 п.11 Постанови Пленуму ВСУ №14 роз'яснено, що встановлюючи наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, визнаючи одні та відхиляючи інші докази, суд має свої дії мотивувати та враховувати, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина четверта статті 60 ЦПК); у мотивувальній частині рішення має міститися обґрунтування щодо кожного доводу сторін по суті позову, що є складовою вимогою частини першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (РИМ, 04.ХІ.50)
Суд першої інстанції при ухвалені оскаржуваного рішення помилково застосував наступні норми матеріального права, які регулюють відносини, пов'язані з правом власності: ст.ст. 182 (державна реєстрація прав на нерухомість), 328 (підстави набуття права власності), 331 (набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва), 334 (момент набуття права власності за договором), 335 (набуття права власності на безхазяйну річ), 376 (самочинне будівництво) та 392 (визнання права власності) ЦК України.
Позивач звернувся до суду з позовом не про визнання права власності, а про примусове виконання обов'язку за Договором в натурі. Отже, застосовані судом першої інстанції вищенаведені норми матеріального права не регулюють спірні правовідносини.
Неправильне застосування норм матеріального права, а також твердження, що «цивільні права можуть виникати з рішення суду у випадках, встановлених актами цивільного законодавства» свідчать, що суд першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішення не вирішив питання щодо того, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та які правові норми підлягали застосуванню до цих правовідносин,чим порушив п.п. 3, 4 ч.1 ст. 214 ЦПК України.
На основі з'ясованих обставин, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв'язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів дійшла до висновку про обґрунтованість апеляційної скарги, необхідність у її задоволенні та задоволенні позовних вимог ОСОБА_4
За таких обставин, суд апеляційної інстанції скасовує рішення суду першої інстанції та ухвалює нове рішення про задоволення позову, чим задовольняє апеляційну скаргу ОСОБА_4
Висновки колегії апеляційного суду відповідають фактичним обставинам справи та наявним у справі доказам.
Відповідно до вимог ст.88 ЦПК України, колегія суддів стягує з ТОВ «Форум - Інвест» на користь ОСОБА_4 витрати по сплаті судового збору у розмірі 172,06 грн. (а.с.9, 142).
Керуючись ст.ст. 303, 304, п.2 ч.1 ст. 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -
в и р і ш и л а:
Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 13 серпня 2013 року скасувати та ухвалити нове рішення наступного змісту.
Позов ОСОБА_4 задовольнити. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум - Інвест» (код ЄДОПОУ 32308802) виконати в натурі передбачений п.п. 2.1.3. п.2.1. Договору про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/6-9/3-6/1 від 04.11.2004 року обов'язок з передачі всіх документів, необхідних для самостійного оформлення ОСОБА_4 (ідентифікаційний код НОМЕР_1) права власності на квартиру АДРЕСА_1 у житловому будинку АДРЕСА_1.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум - Інвест» на користь ОСОБА_4 витрати по сплаті судового збору у розмірі 172,06 грн.
Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили шляхом подання до цього суду касаційної скарги.
Головуючий:
Судді: