Справа № 1007/4814/2012 Головуючий у І інстанції Дутчак І.М.

Провадження № 22-ц/780/2622/13 Доповідач у 2 інстанції Корзаченко І.Ф.

Категорія 19 20.06.2013

РІШЕННЯ

Іменем України

19 червня 2013 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області в складі :

головуючого Лащенка В.Д.

суддів Корзаченко І.Ф., Кулішенка Ю.М.,

при секретарі Цицюрському А.М.

розглянула у відкритому судовому засіданні у місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Броварського міськрайонного суду від 20 лютого 2013 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу, стягнення коштів за договором, витрат на ремонт квартири, оренду житла та відшкодування моральної шкоди і зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу,

встановила:

У квітні 2012 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу, стягнення коштів за договором, витрат на ремонт квартири, оренду житла та відшкодування моральної шкоди. Позов обгрунтовувала тим, що 17 березня 2011 року вона, маючи намір придбати у власність однокімнатну квартиру, уклала з ОСОБА_2 попередній договір купівлі-продажу, за яким остання зобов'язувалася у строк не пізніше 20 липня 2011 року продати їй однокімнатну квартиру (четверта квартира зліва направо) загальною площею 35 квадратних метрів на третьому поверсі будинку АДРЕСА_1 або майнові права на цю квартиру.

За умовами даного договору вона передала ОСОБА_2 забезпечувальний платіж у розмірі 138950 грн. та зобов'язувалась вносити протягом 36 місяців на вказаний відповідачем рахунок до 21 числа кожного місяця по 2265 грн. Всього нею на рахунок відповідача було внесено 12 платежів на загальну суму 27180 грн.

Умовами попереднього договору передбачався обов'язок ОСОБА_2 набути право власності на зазначений житловий будинок та ввести його в експлуатацію до 20 червня 2011 року.

На момент подання позовної заяви житловий будинок АДРЕСА_1 в експлуатацію не введений.

За інформацією, наданою Броварською міською радою Київської області, земельна ділянка за вказаною адресою ОСОБА_2 виділялась для індивідуального житлового будівництва.

Пізніше з'ясувалося, що ОСОБА_2 самочинно збудувала багатоквартирний житловий будинок у АДРЕСА_1, проектна документація на багатоквартирний будинок відсутня.

Відповідачка не може продати їй однокімнатну квартиру, оскільки укладення такої угоди можливе лише за умови реконструкції будинку у багатоквартирний та здачі його в експлуатацію із оформленням відповідних документів на право власності.

Строки здачі будинку та введення його в експлуатацію, встановлені у попередньому договорі, давно пройшли. Оформити право власності на квартиру вона не має можливості, тому виконання цього договору на передбачених у ньому умовах є неможливим.

Невиконання ОСОБА_2 своїх зобов'язань за попереднім договором є істотним порушенням умов договору, що згідно із ч. 2 ст. 651 ЦК України є підставою для розірвання попереднього договору та відповідно до вимог ч. 5 ст. 653 ЦК України є підставою для відшкодування заподіяних їй збитків.

При укладенні попереднього договору нею сплачено забезпечувальний платіж у розмірі 138950 грн. У подальшому на виконання умов договору згідно із квитанціями на рахунок відповідача внесено ще 27180 грн. Всього загальна сума сплачених за квартиру коштів складає 166130 грн.

За умовами п. 11 попереднього договору відповідач зобов'язана повернути їй вказану вище суму коштів та додатково сплатити штраф у розмірі 75000 грн.

Розпочавши з дозволу відповідача ремонт у приміщенні, яке мала намір придбати, вона витратила кошти в розмірі 24339 грн. 58 коп., що підтверджується відповідними чеками і розпискою.

У зазначений у договорі строк право власності на квартиру з вини відповідача вона не набула, через що змушена була орендувати квартиру, так як інше житло у неї відсутнє. За період з 24 червня 2011 року по 23 квітня 2012 року за оренду житлового приміщення вона понесла додаткові витрати на загальну суму 20000 грн.

Протиправними діями ОСОБА_2 їй завдана моральна шкода, розмір якої вона оцінює у 30000 грн.

Після уточнення позовних вимог позивачка просила розірвати попередній договір купівлі-продажу від 17 березня 2011 року, укладений між нею і ОСОБА_2 Стягнути з ОСОБА_2 на її користь:

- кошти, сплачені за попереднім договором, у розмірі 166130 грн.;

- штраф, передбачений п. 11 попереднього договору, у розмірі 75000 грн.;

- витрати на ремонтні та оздоблювальні роботи у квартирі в розмірі 24339 грн. 58 коп.;

- витрати на оренду житла у розмірі 20000 грн.;

- на відшкодування моральної шкоди 30000 грн.

У липні 2012 року відповідач ОСОБА_2 звернулася із зустрічним позовом до ОСОБА_3 про про розірвання попереднього договору купівлі-продажу. Позов обгрунтовувала тим, що 17 березня 2011 року між сторонами укладений попередній договір купівлі-продажу, за умовами п. 1 якого вона зобов'язувалась не пізніше 20 липня 2011 року продати ОСОБА_3, а остання зобов'язувалася купити у неї однокімнатну квартиру загальною площею 35 м2 на третьому поверсі будинку АДРЕСА_1 або майнові права на дану квартиру.

Згідно з п. З цього договору купівля-продаж зазначеної квартири (майнових прав) мала бути вчинені за суму 220500 грн.

Позивач передала їй частину коштів у сумі 138950 грн., а решту коштів згідно з п. 6 договору ОСОБА_3 зобов'язувалась вносити рівними частинами протягом 36 місяців по 2265 грн. щомісячно на картковий рахунок у банку до 21 числа кожного місяця.

На виконання умов договору ОСОБА_3 певний час вносила грошові кошти. Проте станом на 12 червня 2012 року у неї виникла прострочена заборгованість за попереднім договором у розмірі 9060 грн., загальна сума заборгованості становить 49830 грн.

Припиненням виконання грошових зобов'язань за попереднім договором та зверненням до суду з позовом, позивач виявила свою відмову від укладення основного договору.

За таких обставин відповідач позбавлена можливості отримати те, на що вона розраховувала при укладенні попереднього договору - отримання грошових коштів у сумі, порядку і строки, визначені попереднім договором, та укладення в майбутньому основного договору.

Відповідач просила розірвати попередній договір купівлі-продажу від 17 березня 2011 року з підстав невиконання умов договору з боку позивача.

Рішенням Броварського міськрайонного суду від 20 лютого 2013 року позов ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу, стягнення коштів за договором, витрат на ремонт квартири, оренду житла та відшкодування моральної шкоди задоволено частково. Постановлено розірвати попередній договір купівлі-продажу, укладений 17 березня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за № 846.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 кошти, сплачені за попереднім договором купівлі-продажу від 17 березня 2011 року, у розмірі 166130 грн., штраф у розмірі 75000 грн., витрати на ремонт у розмірі 24339 грн. 58 коп., моральну шкоду в розмірі 15000 грн. і судовий збір у розмірі 2769 грн. 40 коп.В іншій частині у задоволенні позову відмовити.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу відмовити.

В апеляційній скарзі відповідач ОСОБА_2 просить скасувати рішення суду з підстав порушення норм матеріального і процесуального права.

Апеляційну скаргу необхідно задоволити частково з таких підстав.

Встановлено,що 17 березня 2011 року між відповідачем ОСОБА_2 і позивачем ОСОБА_3 укладений попередній договір купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за № 846.

За умовами п. 1 цього договору ОСОБА_2 зобов'язувалась у строк не пізніше 20 липня 2011 року продати ОСОБА_3, а ОСОБА_3 зобов'язувалась купити у ОСОБА_2 однокімнатну квартиру (четверта квартира зліва направо) загальною площею 35 м2, на третьому поверсі будинку АДРЕСА_1 або майнові права на квартиру.

Відповідно до п. п. З, 5 вказаного договору купівля-продаж зазначеної квартири (майнових прав) мали бути вчинені за суму 220500 грн. На підтвердження дійсних намірів про укладення основного договору купівлі-продажу позивач ОСОБА_3 передала відповідачу ОСОБА_2 забезпечувальний платіж у розмірі 138950 грн.

Решту суми позивач зобов'язувалась вносити рівними частинами протягом 36 місяців по 2265 грн. щомісячно на картковий рахунок відповідача у ПриватБанку до 21 числа кожного місяця.

Згідно з п. 10 попереднього договору ОСОБА_2 зобов'язувалась набути право власності на будинок АДРЕСА_1 до 20 червня 2011 року.

У п. 11 попереднього договору купівлі-продажу сторонами визначено, що у разі коли договір купівлі-продажу не відбудеться з вини (відмова від договору, нез'явлення для підписання договору, не введення об'єкту в експлуатацію у передбачений договором термін, тощо) продавця ОСОБА_2 сума забезпечувального платежу та періодичних платежів повертається покупцю ОСОБА_3 У цьому разі ОСОБА_2 повинна додатково сплатити також штраф у розмірі 75000 грн.

За змістом ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

На підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконавчим комітетом Броварської міської ради Київської області від 05 квітня 2012 року за ОСОБА_2 на праві власності зареєстрований житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1299,8 м 2, житловою площею 495,7 м2.

З наведеного вбачається, що право власності на даний житловий будинок зареєстрований на імя відповідачки з порушенням строку, визначеного п. 10 попереднього договору купівлі-продажу від 17 березня 2011 року.

У свідоцтві про право власності на будинок не зазначено, що будинок є багатоквартирним.

Даних про введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 у строк, встановлений п. 10 попереднього договору купівлі-продажу, тобто до 20 червня 2011 року, ОСОБА_2 суду не надала.

Встановлено, що ОСОБА_2 самочинно, без проектної та дозвільної документації виконала будівельні роботи з реконструкції одноквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 на багатоквартирний житловий будинок. Здійснюється самочинна експлуатація даного будинку, що підтверджується листом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області від 11 травня 2012 року №7/10-1689.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно із ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

У ст. 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно із ч. 1 ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

У п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 611 ЦК України встановлено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: розірвання договору, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Внаслідок істотного порушення та неналежного виконання умов п. 10 попереднього договору купівлі-продажу, укладеного між сторонами 17 березня 2011 року, з боку відповідача ОСОБА_2 щодо набуття нею права власності на багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію в установлений договором строк до 20 червня 2011 року, позивач ОСОБА_3 не отримала того, на що вона розраховувала при укладенні вказаного договору, а саме: придбання однокімнатної квартири на третьому поверсі, загальною площею 35 м у зазначеному житлового будинку.

Відсутня така можливість у позивача і на момент розгляду справи судом, оскільки будинок переоладнаний відповідачем на багатоквартирний самочинно, без проектної та дозвільної документації.

Суд дійшов правильного висновку про те, що вимоги позивача ОСОБА_3 щодо розірвання попереднього договору підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 5 ст. 653 ЦК України якщо договір розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору.

Позивач ОСОБА_3 на виконання п. п. З, 6 попереднього договору купівлі-продажу від 17 березня 2011 року передала відповідачу ОСОБА_2 забезпечувальний платіж у розмірі 138950 грн., а також внесла в рахунок оплати за квартиру 12 платежів по 2265 грн. на загальну суму 27180 грн.

Всього за квартиру ОСОБА_3 сплатила ОСОБА_2 кошти в розмірі 166130 грн. (138950 + 27180).

Згідно із п. 11 попереднього договору купівлі-продажу вказана сума коштів, а також штраф у розмірі 75000 грн. підлягають стягненню з відповідача на користь позивача, оскільки укладення договору купівлі-продажу квартири не відбулося з вини ОСОБА_2, оскільки багатоквартирний будинок не введений в експлуатацію у встановленому законом порядку та передбачений договором строк.

На проведення будівельних та оздоблювальних робіт у квартирі, яку позивач мала намір купити, вона витратила 13900 грн., що підтверджується розпискою ОСОБА_5

На придбання матеріалів і сантехнічного обладнання позивач витратила 10439 грн. 58 коп., що підтверджується чеками.

Всього на проведення ремонтних робіт та придбання матеріалів позивач витратила 24339 грн. 58 коп.

Факту проведення позивачем ремонту у квартирі відповідач не заперечувала, позов у цій частині вона визнала частково на суму 13000 грн.

Суд дійшов правильного висновку про доведеність вказаних витрат на суму 24339 грн. 58 коп.

Вирішуючи спір у частині відшкодування моральної шкоди, суд зазначив, що діями відповідача позивачу заподіяна моральна шкода, яку необхідно відшкодувати на підставі ч.1 ст. 23 ЦК України.

З такими висновками суду погодитись не можна, оскільки вони не грунтуються на законі та обставинах справи.

Відповідно до ч.1,2 ст. 23 Цивільного кодексу України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Моральна шкода полягає:

1) у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров'я;

2) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім'ї чи близьких родичів;

3) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку із знищенням чи пошкодженням її майна;

4) у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Частково задовольняючи позов про відшкодування моральної шкоди, суд не з'ясував і не зазначив у чому саме полягає завдана позивачці моральна шкода, та не врахував, що позивачка не зазнала страждань, у яких полягає моральна шкода відповідно до змісту ст. 23 ЦК України.

За таких обставин рішення суду в частині відшкодування моральної шкоди не можна визнати обгрунтованим.

Розглядом зустрічних позовних вимог відповідача про розірвання попереднього договору з підстав невиконання умов цього договору з боку встановлено, що невиконання умов попереднього та укладення основного договору купівлі-продажу квартири не відбулося саме з вини відповідача ОСОБА_2 внаслідок здійснення нею самочинного будівництва багатоквартирного житлового будинку, а не дій позивача ОСОБА_3

У запереченнях на позов відповідач зазначала, що позивач порушувала строки виплат у липні вересні, жовтні, листопаді, грудні 2011 року.

Проте, за умовами договору відповідач зобов'язувалася продати позивачу однокімнатну квартиру у строк не пізніше 20 липня 2011 року, але не виконала зобов'язання.

Тому припинення позивачем періодичних виплат після невиконання відповідачем зобов'язання у встановлений договором строк не є підставою для визнання вини позивача у невиконанні договору.

З урахуванням наведеного рішення суду необхідно скасувати в частині спору про відшкодування моральної шкоди і ухвалити у цій частині спору нове рішення про відмову в позові, а у іншій частині рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 309, 316 ЦПК України, колегія суддів,

вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволити частково.

Рішення Броварського міськрайонного суду від 20 лютого 2013 року скасувати в частині спору за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про відшкодування моральної шкоди і ухвалити у цій частині спору нове рішення.

Відмовити ОСОБА_3 в позові до ОСОБА_2 про відшкодування моральної шкоди.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді