Справа № 121/1105/13-ц

2/121/728/13

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 березня 2013 року Ялтинський міський суд Автономної Республіки Крим у складі: головуючого судді - Чорної О.В., при секретарі - Маланчук Г.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Ялті цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» (далі - ТОВ «Консоль»), публічного акціонерного товариства «Банк «Київська Русь» (далі - ПАТ «Київська Русь»), треті особи: реєстраційна служба Ялтинського міського управління юстиції Автономної Республіки Крим Державної реєстраційної служби України (далі - реєстраційна служба), приватний нотаріус Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_2 (далі - приватний нотаріус) про визнання недійсним договору та зобов'язання вчинити певні дії,

в с т а н о в и в:

Позивач просить суд:

- визнати недійсним договір іпотеки від 14 серпня 2008 року, реєстровий №3517/28-110 (р), укладений між ТОВ «Консоль» та акціонерним банком «Київська Русь» в частині передачі в іпотеку двокімнатної квартири № 12 на 6 поверсі загальною проектною площею 80,90 кв.м. з обробкою згідно із Паспортом обробки, розташованої у житловому комплексі «Океан» по АДРЕСА_1;

- зобов'язати приватного нотаріуса зняти заборону на відчуження об'єкту незавершеного будівництва, накладену згідно іпотечного договору від 14 серпня 2008 року в частині квартири АДРЕСА_1;

- зобов'язати реєстраційну службу провести за нею реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивачем відповідно до умов договору з ТОВ «Консоль» від 06 вересня 2007 року про пайову участь у будівництві була призведена повна оплата вартості квартири, розташованої у будинку АДРЕСА_1, з метою отримання цієї квартири у спільну часткову власність після здачі зазначеного житлового будинку в експлуатацію. Без урахування майнових прав позивача, без його повідомлення та без одержання його згоди ТОВ «Консоль» 14 серпня 2008 року передало незавершене будівництво цього об'єкту та право оренди земельної ділянки площею 0, 2348 га, на який розташований вказаний об'єкт нерухомості, в іпотеку ПАТ «Київська Русь» з метою забезпечення виконання зобов'язань ТОВ «Консоль» перед Банком за кредитним договором. Оскільки за умовами договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки, то передача спірного майна в іпотеку порушує права позивача. Вона позбавлена можливості реально отримати у власність квартиру, вартість якої сплатила ТОВ «Консоль» у якості пайового внеску за договором по сумісну діяльність та зареєструвати своє право власності на квартиру.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі.

Представник ПАТ «Київська Русь» у судовому засіданні позовні вимоги не визнав та пояснив, що договір про дольову участь у будівництві не передбачає номеру квартири, яка буде передана позивачу у власність, за вимогами цього договору долю пайовика ідентифікувати неможливо. Іпотечний договір не порушує права позивача, так як на його підставі не здійснюється відчуження майна, а він є лише способом забезпечення зобов'язання за кредитним договором, до якого позивач відношення не має, тому не має права оскаржувати договір іпотеки, крім того, він не є стороною цього договору. При укладанні договору іпотеки ТОВ «Консоль» підтвердив, що будівництво здійснюється за власні кошти товариства, грошові кошти пайовиків не залучались, позивачем не доведено, що ним сплачена вартість квартири, довідка ТОВ «Консоль» не може бути визнана належним та допустимим доказом. Спірний договір посвідчений нотаріально, при його укладанні дотримані всі вимоги Закону, сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, тому відсутні підстави для визнання його недійсним. Виходячи зі ст. 331 ЦК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на момент укладання іпотечного договору у позивача не могло бути права власності на частку в предметі іпотеки, тому його згода на укладання спірного договору не була потрібна, права власності у позивача не має і до даного часу.

Представник ТОВ «Консоль» у судовому засіданні позовні вимоги визнав у повному обсязі.

Представник реєстраційної служби у судове засідання не з'явився, про час і місце судового засідання повідомлені належним чином.

Приватний нотаріус у судове засідання не з'явився, про час і місце судового засідання повідомлений належним чином, надана заява з проханням розглядати справу у відсутності.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши надані докази, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 06 вересня 2007 року між позивачем та ТОВ «Консоль» було укладено договір про дольову участь у будівництві житлового комплексу №3517/28-110 (р) (а.с.8-13)

Пунктом 3.1. договору передбачено, що пайовик зобов'язується у якості свого вкладу у сумісну діяльність по дольовій участі в будівництві внести грошові кошти в розмірі, що еквівалентно 123 000 доларів США.

Відповідно до п.1.1. вказаного договору учасники зобов'язуються діяти спільно без створення юридичної особи, на підставі об'єднання своїх вкладів шляхом створення простого товариства для досягнення спільної мети - будівництва житлового комплексу «Океан» по АДРЕСА_2 та введення його в експлуатацію.

Згідно із п. 3.6.1. договору від 06 вересня 2007 року № 3517/28-110 (р) ТОВ «Консоль» зобов'язується виділити позивачу, після завершення будівництва його частку, у виді 2-о кімнатної квартири будівлі №12 на 6-му поверсі, загальною площею 76,82 кв.м.

У відповідності до п.3.3. грошові та майнові вклади сторін, а також зведений в результаті спільної діяльності «об'єкт» є їх загальною частковою власністю.

За умови виконання зобов'язання, передбаченого п. 3.1. договору, пайовик повністю набуває право на пайову (часткову) участь у будівництві, а ТОВ «Консоль» втрачає право розпоряджатись зазначеною в договорі часткою пайовика інакше, як в інтересах та зі згоди пайовика (пункт 3.7. договору).

Відповідно до п. 3.13 частка пайовика вважається прийнятою пайовиком після підписання ним акту про виконання договору ТОВ «Консоль».

Позивач на виконання п. 3.1 договору від 06 вересня 2007 року повністю сплатив пайовий внесок за квартиру, що підтверджується довідкою ТОВ «Консоль».

22 грудня 2011 року ТОВ «Консоль» отримано декларацію про готовність об'єкта - будинок АДРЕСА_2 до експлуатації, яка зареєстрована Державною архітектурно-будівельною інспекцією (а.с. 27-32).

22 березня 2010 року між ТОВ «Консоль» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду до договору від 06 вересня 2007 року № 3517/28-110 (р), відповідно до якої п.3.6.1. Договору викладений в наступній редакції: Пайовик - ОСОБА_1 зобов'язується у якості свого вкладу за даною угодою внести грошові кошті, загальна сума якої на дату укладання даної угоди складає еквівалент 237 526,19 доларів США. ОСОБА_1 внесла всю суму за угодою (а.с. 60).

20 квітня 2012 року між ТОВ «Консоль» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду до договору від 06 вересня 2007 року № 3517/28-110 (р), відповідно до якої п.3.6.1. Договору викладений в наступній редакції: Пайовику - ОСОБА_1 після завершення будівництва «Об'єкту» із створеної Учасниками загальної пайової власності, виділяється його доля в натурі, іменована надалі «Доля Пайовика» у вигляді: двокімнатної квартири №12 на 6-му поверсі, загальною площею 80,9 кв.м. згідно обмірам БТІ, у вказаному у п.1.1 вказаної угоди «об'єкту», з обробкою відповідно до Паспорта обробки (а.с.59).

30 серпня 2012 року ТОВ «Консоль» та позивачем підписаний акт про виконання договору від 06 вересня 2007 року з будівництва об'єкта за адресою: АДРЕСА_2 та надала квартиру № 12 загальною площею 80,9 кв.м. (а.с. 61).

14 серпня 2008 року між ТОВ «Консоль» та акціонерним банком «Київська Русь» правонаступником якого є ПАТ «Київська Русь» було укладено кредитний договір №10124-6/КЛ, відповідно до якого було надано з боку Банку на користь ТОВ «Консоль» грошові кошти.

З метою забезпечення виконання умов зазначеного кредитного договору, між вказаними сторонами було укладено іпотечний договір 14 серпня 2008 року реєстровий №7311, предметом якого є право оренди земельної ділянки загальною площею 0,2348 га та об'єкт незавершеного будівництва - багатоповерховий житловий будинок з магазином, паркінгом, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 (а.с.15-20).

У зв'язку із посвідченням цього договору накладена заборона на відчуження права оренди земельної ділянки та об'єкту незавершеного будівництва.

У відповідності із розділом 4 вказаного договору іпотеки у випадку невиконання ТОВ «Консоль» зобов'язань перед ПАТ «Київська Русь» за кредитним договором іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки, його реалізацію та має право за рахунок вирученої від реалізації суми в повному обсязі задовольнити свою вимогу.

Статтею 203 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Згідно із ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Загальні підстави визнання правочинів недійсними і настання відповідних наслідків встановлені ст.ст. 215, 216 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учаснику правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам і інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

За ст. 575 ЦК України іпотека є окремим видом застави нерухомого майна.

Правила щодо встановлення іпотеки нерухомого майна встановлюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути об'єкт нерухомого майна за умови, зокрема, що нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення.

Згідно із ч. 2 вказаної статті предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

При цьому, в іпотеку передано частку нерухомого майна, яка не стане власністю ТОВ «Консоль» після завершення будівництва, а повинна бути передана у власність позивачу.

Знаходження всього житлового будинку в іпотеці надає ПАТ «Київська Русь» право на звернення стягнення на будинок та його відчуження, зокрема, квартири позивача, в рахунок погашення кредитної заборгованості ТОВ «Консоль».

Сплативши вартість певної квартири з урахування умов договору про сумісну діяльність, ОСОБА_1 придбала реальне право на придбання певної квартири з відповідною реєстрацією свого права власності, однак, не може цього зробити, оскільки спірний договір іпотеки в частині певної квартири порушує її майнові права на отримання квартири в натурі у власність з оформленням майнових прав.

Реєстрація нерухомого майна у Державному реєстрі іпотек, накладення заборони на відчуження права оренди земельної ділянки та об'єкту незавершеного будівництва перешкоджає оформленню права власності позивача на квартиру, чим порушуються права ОСОБА_1 на отримання квартири у власність, права володіння, користування, розпорядження своїм майном на власний розсуд.

Декларація від 22 грудня 2011 року про готовність житлового будинку до експлуатації свідчить про наявність у позивача, як учасника спільної діяльності, права передачі йому в натурі частки будинку АДРЕСА_1 у вигляді певної квартири з реєстрацією за ним права власності на цю частку нерухомого майна.

З урахуванням усіх обставин, суд приходить до висновку, що майнові права позивача зачіпаються спірним договором іпотеки, оскільки предмет іпотеки включає частку, яка повинна бути передана позивачу на праві власності з відповідною реєстрацією прав, тому позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки в частині квартири позивача підлягають задоволенню

Відповідно до ст. 73 Закону України «Про нотаріат» нотаріус за місцем розташування жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна чи місцем розташування земельної ділянки або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину накладають заборону їх відчуження: при посвідченні договору про заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна.

Одержавши повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення іпотечного договору або договору застави, а також припинення чи розірвання договору довічного утримання, звернення органів опіки та піклування про усунення обставин, що обумовили накладення заборони відчуження майна дитини, нотаріус знімає заборону відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна (стаття 74 Закону України «Про нотаріат»).

У зв'язку із визнанням недійсним договору іпотеки від 14 серпня 2008 року в частині передачі в іпотеку двокімнатної квартири № 12 на 6-ому поверсі загальною проектною площею 80,90 кв.м. по АДРЕСА_1 приватного нотаріуса необхідно зобов'язати зняти заборону на відчуження з об'єкту незавершеного будівництва в частині зазначеної квартири.

Для повного захисту прав позивача слід зобов'язати реєстраційну службу зареєструвати за ОСОБА_1 право власності на АДРЕСА_1, оскільки в неї виникло право на отримання певної квартири у власність після сплати вартості кватири та отримання ТОВ «Консоль» декларації про готовність об'єкту до експлуатації, а перешкоджає цьому договір іпотеки та наявність заборони нотаріуса.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 212-215, 224-226 Цивільного процесуального кодексу України, ст. ст. 203, 215, 216, 575 Цивільного кодексу України, ст. ст. 5, 7, 11-12, 18, 33, 35, 39, 40 Закону України «Про іпотеку», ст. 73, 74 Закону України «Про нотаріат»,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 - задовольнити.

Визнати договір іпотеки реєстровий № 7311 від 14 серпня 2008 року, укладений між Акціонерним банком «Київська Русь» і Товариством з обмеженої відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» в частині передачі в іпотеку двокімнатної квартири №12 на 6-ому поверсі загальною проектною площею 80,90 кв.м., розташованої по АДРЕСА_1 - недійсним.

Зобов'язати приватного нотаріуса Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_2 зняти заборону на відчуження з об'єкту незавершеного будівництва, накладеного при посвідчення іпотечного договору від 14 серпня 2008 року в частині квартири АДРЕСА_1.

Зобов'язати реєстраційну службу Ялтинського міського управління юстиції провести реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» та публічного акціонерного товариства «Банк «Київська Русь» на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі у розмірі по 114 (сто чотирнадцять) гривні 70 копійок, з кожного.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду АРК через Ялтинський міський суд АР Крим в порядку та строки, передбачені ст. ст. 294-296 ЦПК України.

Суддя: