УХВАЛА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
№ справи: 0124/7034/2012 Головуючий суду першої інстанції:Берещанський Ю.В.
№ провадження: 22-ц/190/641/13Доповідач суду апеляційної інстанції:Павловська І. Г.
"06" лютого 2013 р. колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Автономної Республіки Крим у складі:
Головуючого судді:Павловської І.Г.,
Суддів:Адаменко О.Г., Шестакової Н.В.,
При секретарі:Таранець О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Сімферополі цивільну справу за позовом ОСОБА_6 до Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД», Публічного акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» (далі ПАТ «Укрексімбанк»), товариства з обмеженою відповідальністю «Техноінвест» про визнання недійсним договору іпотеки на об'єкт незавершеного будівництва та право оренди земельної ділянки, за апеляційними скаргами представника ПАТ «Укрексімбанк» на рішення Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 23 жовтня 2012 року та додаткове рішення Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 07 листопада 2012 року,
ВСТАНОВИЛА:
16.08.12 ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД», ПАТ «Укрексімбанк», товариства з обмеженою відповідальністю «Техноінвест» та просив визнати недійсним договір іпотеки на об'єкт незавершеного будівництва та право оренди земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовані тим, що 02.03.05 між позивачем ОСОБА_6 та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» був укладений Договір пайової участі у фінансуванні будівництва №0737/290-141(р), за яким сторони зобов'язалися спільно діяти без створення юридичної особи на підставі об'єднання своїх пайових внесків для досягнення спільної мети - будівництва багатоквартирного жилого будинку по АДРЕСА_1, та введення його в експлуатацію. За вказаним Договором позивач став пайщиком і профінансував в сумі, еквівалентній 98 564 дол. США в гривнях України, будівництво однокімнатної квартири на 8-му поверсі загальною проектною площею 86,76кв.м., пунктом 3.3. Договору встановлено, що грошові та майнові вклади учасників, а також зведений в результаті спільної діяльності Об'єкт, є їх спільною дольовою власністю, право на яку здійснюється співвласниками за їх згодою. Проте ТОВ фірма «Консоль ЛТД» 10.03.06 без відома і згоди позивача уклала з ВАТ «Державний експортно-імпортний банк України» іпотечний договір № 2577, яким передала в іпотеку об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс за адресою: АДРЕСА_1 та право оренди земельної ділянки площею 0,4360 га, на якій цей об'єкт розташований. Позивач вважає, що його права та законні інтереси були порушені при укладенні договору іпотеки, оскільки в іпотеку був переданий весь об'єкт без його згоди і без врахування його права на долю в спільній дольовій власності.
Рішенням Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 23 жовтня 2012 року позов задоволено. Визнаний недійсним договір іпотеки № 2577 від 10.03.06 на об'єкт незавершеного будівництва - курортноготельний комплекс, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та право оренди земельної ділянки площею 0,4360 га, укладений між ТОВ фірма «Консоль ЛТД», ТОВ «Техноінвест» та ПАТ «Укрексімбанк», зареєстрований в Державному реєстрі іпотек 16.03.06 за № 2977252. Додатковим рішенням Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 07 листопада 2012 року задоволено позов відносно відповідача по справі - товариства з обмеженою відповідальністю «Техноінвест» з підстав викладених у мотивувальній частині рішення Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 07 листопада 2012 року.
В апеляційних скаргах представник ПАТ «Укрексімбанк» просить скасувати оскаржувані рішення суду та ухвалити нові про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на те, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції порушені норми матеріально і процесуального права та не повно з'ясовані всі обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Зокрема зазначає, що у позивача не виникло право власності на апартаменти, що входять до предмета іпотеки на час складання оскаржуваного договору, а іпотекодавці були наділені повною цивільною дієздатністю щодо передачі в іпотеку права оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1.
Заслухавши суддю доповідача, пояснення осіб, що з'явилися, у тому числі представника позивача, який наполягав на задоволенні зустрічних вимог у повному обсязі, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги у відповідності до вимог статті 303 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України), колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення - скасуванню з ухваленням нового рішення з наступних підстав.
Відповідно до вимог статей 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.
Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.
При ухваленні рішення суд зобов'язаний вирішити питання щодо: наявності обставин (фактів), якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та навести докази на їх підтвердження; наявності інших фактичних даних, які мають значення для вирішення справи; правовідносин, зумовлених встановленими фактами. У рішенні суду обов'язково повинні бути зазначені встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини.
Проте зазначені вимоги закону залишилися поза увагою Ялтинського міського суду АР Крим.
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, суд першої інстанції виходив з того, що при передачі ТОВ фірмою «Консоль ЛТД», ТОВ «Техноінвест» незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1, в іпотеку без згоди пайщика - ОСОБА_6 порушило його права як співвласника цього майна, а передача цими юридичними особами в іпотеку земельної ділянки площею 0,4360 га, що знаходиться за тією ж адресою відбулась з порушенням вимог передбачених частиною 3 статті 583 ЦК України без згоди її власника Ялтинської міської ради.
Проте колегія суддів апеляційного суду не може погодитися з таким вирішенням спору, вважає, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини справи, дійшов висновків, які їм не відповідають та припустився порушень норм матеріального права, що тягне за собою скасування оскаржуваного рішення на підставі пунктів 1, 3, 4 частини 1 статті 309 ЦПК з ухваленням нового рішення по справі.
При апеляційному перегляді встановлено, та не заперечується сторонами, що 08.01.04 між ТОВ «Техноінвестстрой» та ТОВ фірмою «Консоль ЛТД» було укладено договір про спільну діяльність по будівництву, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу по АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ «Техноінвестстрой», крім іншого, зобов'язується надати будівельний майданчик для проведення будівельних робіт, а ТОВ фірма «Консоль ЛТД» здійснити вказане будівництво. Після закінчення будівництва ТОВ «Техноінвестстрой» отримає долю в об'єкті будівництва 10%, а ТОВ фірмою «Консоль ЛТД» відповідно - 90% загальної корисної площі об'єкта. 28.05.04 між Ялтинською міською радою та ТОВ «Техноінвестстрой» було укладено договір оренди земельної ділянки із земель Ялтинської міської ради, площею 0,436 га, яка знаходиться за адресою, АДРЕСА_1, строком на 49 років. Мета використання цієї ділянки за зазначеним договором визначалась, як будівництво, реконструкція та експлуатація курортно-готельного комплексу за цією ж адресою.
02.03.05 між ТОВ фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_6 укладено договір пайової участі №0737/290-141 (р) в фінансуванні будівництва та введення в експлуатацію спільними діями без створення юридичної особи на підставі об'єднання своїх пайових вкладів багатоквартирного жилого будинку по АДРЕСА_1 (п.1.1), за яким сторони домовилися про виділення в подальшому, після закінчення будівництва, із створеної учасниками спільної часткової власності, пайщику його долі в натурі у вигляді однокімнатної квартири на 8-му поверсі, загальною проектною площею 86,76 кв.м. Договір набрав чинності з моменту його підписання (п.7.1). За вказаним договором позивач став пайщиком і фінансував будівництво в сумі 509 902,71грн., що еквівалентно 98 564,5 дол. США. За своєю формою цей договір є договором про спільну діяльність (просте товариство), про що вказано в п. 9.9.
Останній платіж за договором №0737/290-141 (р) пайової участі у фінансуванні будівництва багатоквартирного будинку від 02.03.05 ОСОБА_8 здійснив 26.08.06. (а.с. 81-82). Виходячи з договору пайової участі та акту приймання ОСОБА_6 збудованих апартаментів, вбачається, що предмет цього договору - це об'єкт нерухомості - курортно-готельний комплекс по АДРЕСА_1, який в свою чергу є предметом оскаржуваного договору іпотеки.
10.03.06 між ВАТ «Укрексімбанк»(правонаступником якого є ПАТ «Укрексімбанк») з однієюї сторони та ТОВ фірмою «Консоль ЛТД» і ТОВ «Техноінвест» - майновим поручителем, з іншої укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_9 і зареєстрований у реєстрі під № 2577, яким на забезпечення вимог іпотекодержателя - ПАТ «Укрексімбанк» до іпотекодавця ТОВ фірма «Консоль ЛТД» за кредитною угодою від 09.03.06 №1506К16 було передано в іпотеку право оренди земельної ділянки площею 0,4360 га за адресою: м. Ялта АДРЕСА_1 та об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс, розташований на даній земельній ділянці.
До вказаного договору іпотеки було внесено зміни та доповнення відповідними договорами від 11.09.06 за № 10360, від 11.10.06 за № 12827, від 06.11.06 за № 13410, від 22.01.08 за № 583, від 22.07.08 за № 6400, від 24.09.08 за № 8769, від 04.12.08 за № 10793, від 27.02.09 за № 801.
Так, в силу статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України. Згідно частини 1статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.
Вирішуючи спір про визнання іпотечного договору недійсним, суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.
Загальні підстави визнання недійсними угод і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 ЦК України.
Відповідно до частини 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;.
В силу статті 575 ЦК України іпотека є окремим видом застави нерухомого майна. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом, який регулює відносини у сфері застави нерухомого майна.
Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» визначено, що предметом іпотеки може бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за умови, що нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення.
Частиною 2 зазначеної статті Закону встановлено, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
Відповідно до абзацу другого частини третьої статті 6 Цивільного кодексу України частина 2 статті 5 Закону України «Про іпотеку» містить спеціальні умови відносно договорів іпотеки незавершеного будівництва. Зокрема встановлено, що іпотекодавцем об'єкту незавершеного будівництва може бути особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.
Відповідно до умов п.3.2 Договору пайщику після закінчення будівництва із спільної часткової власності виділяється його частка в натурі у вигляді однокімнатної квартири на восьмому поверсі, загальною проектною площею 86, 76 кв.м. Згідно пункту 3.3 цього ж договору, після оформлення права власності пайщиком у відповідності до умов цього договору, право спільної часткової власності, що випливає з цього договору припиняється. Факт поділу учасниками спільної часткової власності та передача пайщику виділеного в натурі майна оформляється підписанням сторонами акту про виконання договору, що закріплено у пункті 3.9 Договору.
Так, на виконання цього Договору, рішенням виконавчого комітету Ялтинської міської ради АР Крим від 26.12.08 затверджено акт Державної приймальної комісії про прийомку в експлуатацію закінченого будівництвом курортно-готельного комплексу з апартаментами, влаштуванням паркінгу і даховою котельною, 1-а черга будівництв за адресою: АДРЕСА_1. Зазначений акт зареєстровано в інспекції ДАБК в АР Крим 16.01.09 під № 128. За Актом про виконання Договору пайової участі в будівництві №0737\290-141(р) від 02.03.05, підписаного, крім іншого, ТОВ фірма «Консоль ЛТД» і ОСОБА_6, ОСОБА_6 передано апартаменти № 76 на восьмому поверсі, загальною площею 77,10 кв.м. та Ѕ долі балкону а7=44 кв.м., в будинку АДРЕСА_1 (а.с.22).
Враховуючи положення Договору про пайову участь та в силу положень статті 331 ЦК України, статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», які передбачають виникнення права власності саме після реєстрації нерухомого майна, як офіційного визнання і підтвердження факту виникнення права власності, ОСОБА_6 на час укладення оспорюваного договору іпотеки не мав права власності та майнових прав на свою частку у спільній частковій власності та право власності на незавершене будівництво в цілому було зареєстровано за ТОВ фірма «Консоль ЛТД» та ТОВ «Техноінвест». Проте в іпотеку іпотекодавцем передано і частку, яка не стане власністю ТОВ фірма «Консоль ЛТД» або ТОВ «Техноінвест» після завершення будівництва і повинна бути передана у власність позивачу.
Колегія погоджується з доводами позивача щодо порушення його майнових прав на розпорядження спірними апартаментами, приймаючи до уваги те, що сплативши їх вартість в повному обсязі, з урахуванням умов договору про пайову участь, позивач набув реальне право на одержання цих апартаментів з відповідною реєстрацією свого права власності.
Як зазначено у статті 16 Закону України «Про іпотеку» передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Відповідно до розділу 5 Договору іпотеки, у випадку невиконання відповідачем ТОВ фірма «Консоль ЛТД» зобов'язань перед ВАТ «Укрексімбанк» з повернення кредиту, іпотекодержатель, в даному випадку відповідач по справі ПАТ «Укрексімбанк», набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки, його реалізації і за рахунок вирученої від реалізації суми в повному обсязі задовольнити свою вимогу.
Оскільки будинок знаходиться в іпотеці і ПАТ «Укрексімбанк» має право звернення стягнення на нього в рахунок погашення кредитної заборгованості ТОВ фірма «Консоль ЛТД», що передбачає можливість відчуження і квартири позивачки, та в Державному реєстрі іпотек 16.03.06 зареєстровано обтяження ВАТ «Укрексімбанк» на об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс по АДРЕСА_1, в місті Ялта, переданий в іпотеку, що перешкоджає вільному розпорядженню своєю власністю ОСОБА_6, чим порушуються його права володіння, користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд.
В контексті статті 15 ЦК України та статті 3 ЦПК України кожен може звернутися до суду за захистом своїх порушених, оспорюваних, невизнаних прав та інтересів. Отже, необхідною передумовою для задоволення позову є факт порушення права позивача.
За таких обставин судова колегія приходить до висновку про можливість часткового задоволення позову та визнання недійсним іпотечного договору в частині передачі в іпотеку апартаментів № 76, загальною площею 77,10 кв.м., з прилеглим балконом літ. а84, площею 22,0 кв.м. в будинку АДРЕСА_1.
Відповідно до положень частини 2 статті 119, частини 1статті 214 ЦПК України в обов'язки позивача входить викладення змісту позовних вимог і обставин, якими обґрунтовуються ці вимоги, а питання щодо того, які правовідносини виникли між сторонами та яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин відноситься до компетенції суду.
Враховуючи викладене, положення Договору пайової участі, укладеного між позивачем і ТОВ фірма «Консоль ЛТД», правовідносини, які виникли на його підставі між сторонами, та, як слідує із обґрунтування позову тими обставинами, що в іпотеку передано і частку будинку, яка не є власністю ТОВ фірма «Консоль ЛТД» і не стане власністю фірми після завершення будівництва, колегія вважає, що підставою для визнання недійсним оспорюваного договору іпотеки є порушення при його укладенні вимог частини 2статті 5 Закону України «Про іпотеку» - передача в іпотеку нерухомості, яка не стане власністю ТОВ фірма «Консоль ЛТД» після завершення будівництва.
Щодо висновків суду першої інстанції про порушення сторонами договору іпотеки вимог частиною 3 статті 583 ЦК України, тобто передача в іпотеку права оренди спірної земельної ділянки без згоди її власника - Ялтинської міської ради, колегія суддів вважає за потрібне зазначити наступне.
Стаття 14 Закону України «Про іпотеку» визначає порядок передання в оренду нерухомого майна, що є об'єктом державної чи комунальної власності. Положення цієї норми направлені виключно на захист інтересів органів державної влади і органів місцевого самоврядування у сфері використання зазначеного майна як обєкта іпотеки.
Відповідно до статті 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Вирішуючи спір, та встановивши, що договір іпотеки від 10.03.06 був укладений без отримання попередньої згоди Ялтинської міської ради, суд першої інстанції безпідставно дійшов висновку про порушення прав ОСОБА_6, оскільки останній не є власником земельної ділянки, право на оренду якої переданої в іпотеку, а сам власник (Ялтинська міська ради) з відповідним позовом про захист свої прав до суду не звертався.
У зв'язку з наведеним рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового про часткове задоволення позову про визнання недійсним договору іпотеки в частині іпотеки апартаментів № 76, загальною площею 77,10 кв.м., з прилеглим балконом літ. а84, площею 22,0 кв.м. в будинку АДРЕСА_1.
Крім того судова колегія вважає за потрібне зазначити наступне. Відповідно до пункту 20 постанови пленуму Верховного суду України від 18.12.09 № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», у разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.
З урахуванням наведеного, керуючись статтями 303, 304, 309, 313-315, 317, 319 Цивільного процесуального кодексу України, колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Автономної Республіки Крим,
УХВАЛИЛА:
апеляційні скарги представника Публічного акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» задовольнити частково.
Рішення Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 23 жовтня 2012 року та додаткове рішення Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 07 листопада 2012 року скасувати і ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_6 задовольнити частково. Визнати недійсним договір іпотеки № 2577 від 10.03.06 на об'єкт незавершеного будівництва - курортноготельний комплекс, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та право оренди земельної ділянки площею 0,4360 га, укладений між ТОВ фірма «Консоль ЛТД», ТОВ «Техноінвест» та ПАТ «Укрексімбанк», зареєстрований в Державному реєстрі іпотек 16.03.06 за № 2977252 в частині передачі в іпотеку апартаментів № 76, загальною площею 77,10кв.м., з прилеглим балконом літ. а84, площею 22,0кв.м. в будинку АДРЕСА_1.
В іншій частині позову відмовити.
Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене у касаційному порядку протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції.
Судді:
Адаменко О.Г. Павловська І.Г. Шестакова Н.В.