ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
"05" червня 2006 р. | Справа № 9/117-06-3447 |
За позовом: Біляївського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Біляївської районної державної адміністрації
До відповідача: Спільного українсько-індійського підприємства „Кораса”
Про визнання недійсним договору оренди землі
Суддя Бакланова Н.В.
Представники:
Від Прокуратури: не з’явився
Від позивача: Олексюк О.М. дов. №01-1422-1.18 від 14.10.2005р.
Від відповідача: Удоєва Л.Д. дов. №юр/245 від 05.11.2005р.
СУТЬ СПОРУ: Біляївський міжрайонний прокурор Одеської області в інтересах держави в особі Біляївської районної державно адміністрації Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до відповідача Спільного українсько-індійського підприємство „Кораса” про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, що розташована за адресою: Одеська область м. Теплодар вул. Степова, 28, який укладений 22.12.2003р. між Біляївської районною державною адміністрацією Одеської області та Спільним українсько-індійським підприємством „Кораса”, який зареєстрований в Біляївському районному відділі земельних ресурсів, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди вчинено запис №365 від 29.12.2003р.
Представник позивача Біляївської районної державної адміністрації з доводами, викладеними у позовній заяві, не згоден.
Відповідач СП „Кораса” позовні вимоги не визнає з підстав, викладених у відзиві.
У судовому засіданні оголошувалась перерва з 22.05.2006р. по 05.06.2006р. в порядку ст. 77 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд –
ВСТАНОВИВ:
22.12.2003р. між Біляївської районною державною адміністрацією Одеської області та Спільним українсько-індійським підприємством „Кораса” укладено договір оренди земельної ділянки, що розташована за адресою: Одеська область м. Теплодар вул. Степова, 28. Договір був зареєстрований в Біляївському районному відділі земельних ресурсів, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди вчинено запис №365 від 29.12.2003р.
Звертаючись з даним позовом, прокурор обґрунтовує спою позицію виходячи з наступного.
У відповідності до ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього кодексу. Зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України та іншим актам цивільного законодавства, а в даному випадку Закону України „Про оренду землі”.
Ст. 15 Закону України „Про оренду землі” вказує, що істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відповідно до ч. 2 ст.180 ГК України істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду.
Прокурор стверджує, що в порушення вищевказаних норм, у договорі не вказано місце розташування земельної ділянки –Одеська область м. Теплодар вул. Степова, 28; не вказано порядок індексації орендної плати, форми платежів (готівкою або сплата орендної плати у безготівковій формі на рахунок орендаря); не зазначено порядок внесення орендної плати (взагалі не вказано куди необхідно вносити орендну плату: в касу чи якийсь розрахунковий рахунок орендаря); в договорі не визначено, які сторони несуть ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини.
Відповідно до ст. 4 Закону України „Про оренду землі” орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, області, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом. В даному випадку договір було укладено Біляївською районною державою адміністрацією Одеської області, яка на час його укладання власником земельної ділянки не була.
Вказане, на думку прокурора, підтверджується наступним.
Постановою Верховної Ради України №353/97-ВР від 17.06.1997р. селища міського типу Теплодар Центрального району м. Одеси Одеської області віднесено до категорії міст обласного значення. Відповідно до ч. 3 ст. 64 Земельного кодексу України від 18.12.1990р. (який діяв до 01.01.2002р.) межі селищ міського типу встановлюються і змінюються обласною радою народних депутатів або за її дорученням відповідною районною, міською, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, Радою народних депутатів. Так, у відповідності до ч. 3 ст. 64 Земельного кодексу України (від 18.12.1990р.) 13.07.1996р. за №122-ХХІІІ Одеська обласна рада народних депутатів прийняла рішення, яким було встановлено зовнішню межу селища міського типу Теплодар по суміжності з Біляївським районом з загальною територією міста773,7 га. Зазначеним рішення Одеської обласної ради народних депутатів площу селища міського типу Теплодар було збільшено за рахунок площі території 328га, яка була передана рішенням Біляївської районної ради народних депутатів від 23.02.1994р. №326-ХХІ і включена в баланс території м. Одеси 26.08.1994р., тобто знаходилась в адміністративному підпорядкуванні м. Одеси. Крім того, на підставі вказаного рішення Одеської обласної ради народних депутатів площу селища міського типу Теплодар було збільшено за рахунок зменшення площі території Біляївської районної ради народних депутатів на 444,9 га. Земельна ділянка, яка була передана відповідачу в оренду входила в ту частину території Біляївського району, яка на підставі вищевказаного рішення Одеської обласної ради народних депутатів була передана селищу міського типу Теплодар.
На підставі вищевикладеного, прокурор стверджує, що Біляївська районна адміністрація не мала права укладати договір оренди, так як не була власником земельної ділянки.
Відповідно до ст. 15 Закону України „Про оренду землі” відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог, зокрема, ст. 4 Закону України „Про оренду землі” є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідач позовні вимоги не визнає мотивуючи наступним.
За договором купівлі-продажу №15/1 від 26.08.2003р. Спільне українсько-індійське підприємство „Кораса” придбало у СЗАТ „Астарта” незавершений будівництвом консервний завод, який знаходиться, відповідно до рішення №244-А від 09.12.2004р. за адресою: Одеська область Білїявський район, 3-й км шляху Теплодар –ОТЕЦ. Поштова адреса консервного заводу, який розташований на орендованій земельній ділянці була присвоєна рішенням Біляївської міської ради після укладення договору оренди земельної ділянки.
Крім того, виходячи з ч. 1 ст. 15 Закону України „Про оренду землі” законодавець до істотних умов договору оренди відносить, перш за все, об’єкт оренди, який в даному випадку визначений в спірному договорі, як земельна ділянка, на якій розташований консервний завод (п.2.1 договору). Місце розташування об’єкту оренди, таким чином, було визначено не тільки планом меж земельної ділянки, а і зазначенням в договорі відповідної забудови –консервний завод. Щодо відсутності в договорі поштової адреси, то зазначення її в договорі законодавець не вимагає. Тому твердження прокурора про порушення орендарем істотних умов в частині відсутності адреси: „Одеська область м. Теплодар, вул. Степова, 28” не може бути прийнято судом до уваги, так як в даному випадку воно є помилковим і не відповідає чинному законодавству.
Щодо форми платежів, відповідач зазначає, що згідно ч. 1 п.2.3 в договорі чітко визначено, що грошова плата вноситься на розрахунковий рахунок, тому різноманітні тлумачення позивача, зазначені в позові, які допускаються в позові є надуманими.
Щодо індексації орендної плати, то на думку відповідача, тлумачення такого поняття як „індексація”, передбачено, ч. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України, згідно якої договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Такий перегляд передбачений, зокрема, ч. 2 п. 2.3 договору, де розмір орендної плати переглядається у випадку і з моменту зміни розмірів ставки земельного податку, або в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, та ч. 2 п. 3.1 договору, де орендодавець має право змінювати розмір орендної плати у разі збільшення відповідно до закону розмірів земельного податку, та інших мотивів.
Таким чином, вказаними пунктами регулюється порядок, строки, розміри та можливість індексації, а також відповідна сторона –орендодавець, яка бере на себе відповідальність за проведення такої індексації.
Також, на думку відповідача, не може бути прийняте до уваги і відсутність норми про ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди тому, що земельна ділянка яка орендується і на даний час є предметом спору, була надана у постійне користування підприємству „Астарта” для будівництва консервного заводу на підставі постанови Верховної Ради України 23.09.1994р. Землі, які надавались під забудову були віднесені до 1 категорії і підлягали обов’язковому відшкодуванню, тому на момент забудови консервного заводу, підприємством - забудовником були відшкодовані всі можливі пошкодження і можливі знищення (потрави) земельної ділянки. Консервний завод був придбаний „Кораса” в 2003р. Відповідно довідки №449 від 15.02.2006р. Одеського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості готовність об’єкта становить –80%. Тобто на момент укладення договору оренди земельної ділянки у сторін не було потреби передбачати вказаний пункт. Сторони керувались Цивільним кодексом України, і на даний час продовжують керуватись ст. ст. 779- 786 Цивільного кодексу України.
Оскільки консервний завод, відповідно до Державного акту від 14.10.1994р. на право постійного користування землею, згідно постанови Верховної Ради України знаходився на землях, які належали Біляївській районній Раді 22.12.2003р. СП „Кораса” уклало з Біляївської районною державною адміністрацією Одеської області договір оренди земельної ділянки терміном на 5 років на підставі відповідного розпорядження Ради, погодження –висновку №315/1 від 01.12.2003р. Біляївського районного відділу земельних ресурсів та клопотання про передачу земельної ділянки. Вказаний договір був зареєстрований в Біляївському районному відділі земельних ресурсів, має схему земельної ділянки та відповідає вимогам чинного законодавства. Відповідач з моменту укладення вказаного договору (з 22.12.2003р.) і по даний час систематично здійснює орендну плату, використовує земельну ділянку за призначенням і порушень земельного законодавства не допускає.
Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дійшов до висновку про необґрунтованість позовних вимог.
Відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.
На момент укладення договору діяв Цивільний кодекс України від 18.07.1963р. та Земельний кодекс України, що набрав чинності з 01.01.2002р.
Згідно Роз’яснень Вищого господарського суду України №02-5/111 від 12.03.1999р. (з подальшими змінами та доповненнями) “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними” угода може бути визнана недійсною з підстав, передбачених законом. Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків.
Відповідно до ст.13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності та господарювання. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом і, відповідно, громадянам і юридичним особам забезпечені рівні умови захисту права на землю.
Ст. 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки –це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для проведення підприємницької та іншої діяльності.
Орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України , Законом України „Про оренду землі”, іншими законами України та договором оренди землі.
Передача в оренду земельних ділянок, що знаходяться в державній та комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ст. 124 Земельного кодексу).
Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, є рішення орендодавця.
Спірний договір оренди укладено на підставі Розпорядження Біляївської районної державної адміністрації № 832/2003 від 22.12.2003 р. “Про передачу земельної ділянки в короткострокову оренду терміном на 5років Спільному українсько-індійському підприємству “Кораса”, яке є чинним, ніким не скасоване або не визнане недійсним.
Орендарем у встановленому законом порядку було здійснено розробку відповідної технічної документації по передачі земельної ділянки в короткострокову оренду, яка погоджена з відповідними службами.
Таким чином, спірний договір було укладено у встановленому законом порядку.
З матеріалів справи вбачається що оспорюваний договір є цілком законним, таким що відповідає за змістом і формою вимогам Цивільного кодексу України та вимогам Земельного кодексу України.
Суд погоджується з правовою позицією відповідача, тому підстав для визнання оспорюваного договору недійсним суд не вбачає.
Крім того, суд звертає увагу прокурора, що відповідно до ст.36-1 Закону України “Про прокуратуру”, представництво прокуратурою інтересів держави в суді полягає у здійсненні прокурорами від імені держави процесуальних та інших дій, спрямованих на захист у суді інтересів держави у випадках, передбачених законом. Підставою представництва у суді інтересів держави є наявність порушень або загрози порушень економічних, політичних та інших державних інтересів внаслідок протиправних дій/бездіяльності/ фізичних або юридичних осіб, що вчиняються у відносинах між ними або з державою.
В силу ч.1 ст.2 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд порушує справи за позовними заявами прокурорів та їх заступників, які звертаються до господарського суду в інтересах держави. Частиною третьою згаданої статті передбачено, що у позовній заяві прокурор самостійно визначає, в чому полягає порушення інтересів держави та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також вказує орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.
Господарський суд повинен оцінювати правильність визначення прокурором органу, на який державою покладено обов’язок щодо здійснення конкретних функцій у правовідносинах, пов’язаних із захистом інтересів держави.
В позовній заяві прокурор не визначив на захист яких суб’єктивних прав або охоронюваних законом інтересів подано даний позов саме в інтересах Біляївської районної державної адміністрації, хоча з тексту позову вбачається, що на думку прокурора порушені інтереси Теплодарської міської ради.
Керуючись ст. ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
ВИРІШИВ:
В задоволенні позову відмовити.
Рішення підписано “29” червня 2006р.
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.
Суддя Бакланова Н.В.