Номер провадження № 22-ц/1590/11171/12

Головуючий у першій інстанції Фабіжевський

Доповідач Таварткіладзе О. М.

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.12.2012 м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Таварткіладзе О.М.

суддів - Каранфілової В.М., Фальчука В.П.,

при секретарі - Корбі Н.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Котовського міськрайонного суду Одеської області від 13 червня 2012 року по справі за позовом ОСОБА_2 до Приватного підприємства «ТОН», Виконавчого комітету Котовської міської ради, третя особа Комунальне підприємство «Котовське МРБТІ та РОН» про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на новостворене майно, зобов`язання здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно», -

В С Т А Н О В И Л А:

В травні 2012 року ОСОБА_2 звернувся до суду до Приватного підприємства «ТОН», Виконавчого комітету Котовської міської ради, третя особа Комунальне підприємство «Котовське МРБТІ та РОН» з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на новостворене майно, зобов`язання здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно мотивуючи це тим, що на підставі договору, укладеного у простій письмовій формі 14.04.2005 року, він придбав у приватного підприємства «ТОН»розпочате будівництво житлового будинку загальною площею 35 кв. м. на земельній ділянці загальною площею 327,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 за 5000 грн. Позивач зніс вимуруваний фундамент, який був слабкий і побудував за власні кошти нову будівлю житлового будинку загальною площею 171 кв. м. Після завершення першого поверху житлового будинку, позивач звернувся до Котовської міської ради з проханням закріпити за ним земельну ділянку, на що йому було відмовлено за відсутністю права приватної власності на новостворене майно за адресою: АДРЕСА_1. За таких обставин, позивач вимушений звернутися до суду за захистом свого права власності на новостворене майно, яке оскаржується або не визнається іншими особами.

Рішенням Котовського міськрайонного суду Одеської області від 13 червня 2012 року позов ОСОБА_2 до ПП «ТОН», Виконавчого комітету Котовської міської ради, третя особа Комунальне підприємство «Котовське МРБТІ та РОН» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на новостворене майно задоволено; визнано дійсним договір купівлі-продажу розпочатого будівництвом житлового будинку АДРЕСА_1 укладеного 14 квітня 2005 року між ОСОБА_2 і ПП «ТОН»; визнано право приватної власності на новостворене незавершене будівництвом житлового будинку АДРЕСА_1 загальною площею забудови 171 кв. м. на земельній ділянці 13,1 м. * 25 м. загальною площею 327,5 кв. м.; зобов`язано КП «Котовське МРБТІ та РОН»здійснити державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на новостворене незавершене будівництво житлового будинку АДРЕСА_1 загальною площею забудови 171 кв. м. на земельній ділянці 13,1 м. * 25 м. загальною площею 327,5 кв. м.

Ухвалою Котовського міськрайонного суду Одеської області від 17 серпня 2012 року внесено виправлення у резолютивну частину рішення Котовського міськрайонного суду Одеської області від 13 червня 2012 року, яку викладено наступним чином: «Визнати дійсним договір купівлі-продажу розпочатого будівництвом житлового будинку готовністю 25% по АДРЕСА_1, укладений 14 квітня 2005 року між ОСОБА_2 і ПП «ТОН»; визнати право власності на новостворене незавершене будівництвом житлового будинку готовністю 25% по АДРЕСА_1 загальною площею забудови 171 кв. м. на земельній ділянці 13,1 м. * 25 м. загальною площею 327,5 кв. м.; зобов`язати КП «Котовське МРБТІ та РОН»здійснити державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на новостворене незавершене будівництво житлового будинку готовністю 25% по вул. по АДРЕСА_1 загальною площею забудови 171 кв. м. на земельній ділянці 13,1 м. * 25 м. загальною площею 327,5 кв. м.

На вказане рішення ОСОБА_1 подано апеляційну скаргу, у якій апелянт просить рішення суду 1-ї інстанції скасувати, постановити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 до Приватного підприємства «ТОН», Виконавчого комітету Котовської міської ради, третя особа Комунальне підприємство «Котовське МРБТІ та РОН» про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на новостворене майно, зобов`язання здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно відмовити, посилаючись на порушення судом 1-ї інстанції при постановленні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши суддю доповідача, доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду 1-ї інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову з таких підстав.

Відповідно до ст. 303 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає судові рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції.

Відповідно до ст. 309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є:

1) неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими;

3) невідповідність висновків суду обставинам справи;

4) порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права, а також розгляд і вирішення справи неповноважним судом; участь в ухваленні рішення судді, якому було заявлено відвід на підставі обставин, що викликали сумнів у неупередженості судді, і заяву про його відвід визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованою; ухвалення чи підписання постанови не тим суддею, який розглядав справу.

Норми матеріального права вважаються порушеними або неправильно застосованими, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, або не застосовано закон, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права можуть бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Згідно ст. 213 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із Законом. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам, не відповідає.

З матеріалів справи у хронологічному порядку вбачається, що:

- Згідно договору купівлі-продажу від 14.04.2005 року, укладеного у простій письмовій формі Приватне підприємство «ТОН» продало, а ОСОБА_2 купив розпочате будівництво житлового дома, а саме фундамент розміром 5 м. *7 м., який на момент укладення цього договору розташований у АДРЕСА_1 на земельній ділянці розміром 13,1 м. * 25 м. загальною площею 327,5 кв. м. за 5000 грн., які отримані продавцем до підписання цього договору (а. с. 8);

- Згідно накладної № 29 від 14.04.2005 року ПП «ТОН»передав ОСОБА_2 фундамент під жилий будинок 5м. * 7 м. (а. с. 12)

- Згідно квитанції до прибуткового касового ордеру № 11 від 14.04. 2005 року прийнято ПП «ТОН»від ОСОБА_2 за фундамент під жилий будинок 5000 грн.;

- Згідно договору іпотеки від 23.02.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Котовського міського нотаріального округу Одеської області ОСОБА_4 предметом іпотеки є нерухоме майно: комплекс не житлових будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, який належить ПП «ТОН»на праві власності згідно свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Котовської міської ради 25.03.2003 року, зареєстрованого КП «Котовське МРБТІ та РОН»згідно витягу від 15.02.2007 року. Вищезазначений комплекс не житлових будівель включає зокрема також незавершене будівництво магазину з прибудовою , зазначене літерами «Т, т1». В разі звернення стягнення на предмет іпотеки до набувача будівель та споруд переходить право користування земельною ділянкою , загальною площею 1,02 га., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно з умовами, погодженими з власником земельної ділянки територіальною громадою м. Котовська чи на підставі положень законодавства, якщо це встановлено законодавством. Це підтверджено довідкою, виданою Котовським міським відділом земельних ресурсів 19.01.2007 року за № 10. Цільове призначення земельної ділянки -для обслуговування виробничого комплексу ПП «ТОН». Застереження № 1: Проведення реконструкції чи ремонту Предмету іпотеки не змінює правовідносин сторін за цим Договором. Застереження № 2: Предмет іпотеки передається в Іпотеку з усіма його від`ємними та невід`ємними приналежностями, поліпшеннями, складовими частинами та внутрішніми системами, що існують на момент укладення цього договору та виникнуть у майбутньому. Іпотекодавець ПП «ТОН»гарантує, що предмет іпотеки знаходиться або буде знаходиться у його власності, до моменту укладення цього договору нікому не відчужений, прав у третіх осіб щодо нього немає (а. с. 27-34).

- Згідно наказу Господарського суду Одеської області від 18.02.2011 року про примусове виконання рішення господарського суду Одеської області від 02.02.2011 року, яке набрало чинності 18.02.2011 року, звернено стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 23.02.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Котовського міського нотаріального округу Одеської області ОСОБА_4 - комплекс не житлових будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та зокрема на незавершене будівництво магазину з прибудовою, зазначене літерами «Т, т1»(а. с. 35);

- Згідно зведеного акту вартості будівель та споруд ПП «ТОН»за адресою: АДРЕСА_1 від 12.06.2012 року, виготовленого КП «Котовське МРБТІ та РОН» вбачається наявність за вказаною адресою будівлі магазину (незавершене будівництво відсоток готовності 60%, літ. «Т, т-1») інвентаризаційною вартістю 81927 грн. (а. с. 11)

- Згідно протоколу № 4-15-0083/12 проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ПП «ТОН», затвердженого Директором Одеської філії ТОВ «ТД «ЕЛІТ-СЕРВІС»07.07.2012 року вбачається, що 07.07.2012 року за адресою: АДРЕСА_1 під лотом № 4 на прилюдні торги виставлений цілісний майновий комплекс нежилих будівель -загальною площею 1102,40 кв. м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 за стартовою ціною 398040 грн. із єдиним зареєстрованим учасником торгів ФОП ОСОБА_1 (а. с. 36).

- Згідно рішення Виконавчого комітету Котовської міської ради № 150 від 19.07.2012 року вбачається про надання окремої поштової адреси індивідуальному житловому будинку ОСОБА_2;

- Згідно акту державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки, затвердженого начальником ВДВС Котовського МРУЮ Одеської області 29.08.2012 року вбачається, що 07.07.2012 року проведені прилюдні торги та складено акт про реалізацію предмету іпотеки, а саме цілісного майнового комплексу нежилих будівель - загальною площею 1102,40 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці, норма якої не встановлена. На зазначеній земельній ділянці розташовані нежилі приміщення цілісного майнового комплексу, зокрема незавершене будівництво магазину з прибудовою «Т, т-1». Переможцем проведених прилюдних торгів визнано ФОП ОСОБА_1 Акт видано на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів з реалізації майна, що є предметом іпотеки від 07.07.2012 року, складеного Одеською філією ТОВ «ЕЛІТ СЕРВІС» (а. с. 37-38).

- Згідно постанови, затвердженої начальником ВДВС Котовського МРУЮ Одеської області 29.08.2012 року вбачається про: проведення перереєстрації права власності на цілісний майновий комплекс нежилих будівель -загальною площею 1102,40 кв. м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 з ПП «ТОН»на ФОП ОСОБА_1; визнання права власності на цілісний майновий комплекс нежитлових будівель за адресою АДРЕСА_1; видання свідоцтва про право власності на вказаний цілісний майновий комплекс та направлення постанови для реєстрації права власності в КП «Котовське МРБТІ та РОН».

- Згідно постанови про зняття арешту з майна боржника, затвердженого начальником ВДВС Котовського МРУЮ Одеської області 29.08.2012 року у зв`язку із закінченням виконавчого провадження знято арешт з нерухомого майна боржника, а саме цілісного майнового комплексу нежилих будівель за адресою: АДРЕСА_1, що належить ПП «ТОН»

- Згідно свідоцтва від 17.09.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Котовського міського нотаріального округу Одеської області ОСОБА_4 посвідчено право власності ОСОБА_1 на цілісний майновий комплекс нежилих будівель -загальною площею 1102,40 кв. м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 в тому числі незавершеної будівництвом будівлі магазину з прибудовою літ. «Т, т-1», яке раніше належало ПП «ТОН»і придбано ОСОБА_1 на прилюдних торгах за 398040 грн. Свідоцтво підлягає державній реєстрації в КП «Котовське МРБТІ та РОН»;

- Згідно листа Котовського міжрайонного прокурора Одеської області на адресу ОСОБА_1 від 06.11.2012 року вбачається, що підставою для проведення КП «Котовське МРБТІ та РОН»реєстрації права власності на нерухоме майно у вигляді незакінченого будівництвом жилого будинку за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 було рішення Котовського міськрайонного суду Одеської області від 3.06.2012 року про визнання дійсним договору купівлі-продажу розпочатого будівництвом житлового будинку АДРЕСА_1 укладеного 14 квітня 2005 року між ОСОБА_2 і ПП «ТОН»; визнання права приватної власності на новостворене незавершене будівництвом житлового будинку АДРЕСА_1 загальною площею забудови 171 кв. м. на земельній ділянці 13,1 м. * 25 м. загальною площею 327,5 кв. м.; зобов`язання КП «Котовське МРБТІ та РОН»здійснити державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на новостворене незавершене будівництво житлового будинку АДРЕСА_1 загальною площею забудови 171 кв. м. на земельній ділянці 13,1 м. * 25 м. загальною площею 327,5 кв. м.;

Задовольняючи позов ОСОБА_2 до ПП «ТОН», Виконавчого комітету Котовської міської ради, третя особа Комунальне підприємство «Котовське МРБТІ та РОН»суд 1-ї інстанції виходив з того, що ОСОБА_2 та ПП «ТОН» домовилися про ціну та всі інші істотні умови, позивач сплатив ПП «ТОН»обумовлену суму грошей, внаслідок чого по договору купівлі-продажу від 14.04.2005 року, укладеного у простій письмовій формі Приватне підприємство «ТОН» продало, а ОСОБА_2 купив розпочате будівництво житлового будинку АДРЕСА_1, при цьому сторони домовилися про наступне нотаріальне посвідчення договору. В подальшому позивач зруйнував фундамент і збудував нову будівлю житлового будинку за власні кошти та за новими розмірами. Після завершення будівництва позивач звернувся до Виконавчого комітету Котовської міської ради з проханням виділити йому у власність земельну ділянку під будівництво на підставі договору купівлі-продажу, але йому в цьому було відмовлено у зв`язку із відсутністю правовстановлюючих документів на новостворене майно, що вимусило позивача звернутися до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на новостворене майно.

Однак із таким висновком суду погодитися не можна, оскільки суд дійшов до нього з порушенням норм матеріального та процесуального права, а також внаслідок неповного з`ясування обставин справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими та невідповідності висновків суду обставинам справи.

Якщо недійсність правочину встановлена Законом, то відповідно до ч.2 ст. 215 ЦК України правочин є нікчемним. У випадках, встановленим цим кодексом. Нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Згідно ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог Закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже Закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення, є нікчемним.

Суд 1-ї інстанції установив, що 14.04.20005 року ПП «ТОН та ОСОБА_2 оформили договір купівлі-продажу розпочатого будівництва житлового дома, а саме фундаменту розміром 5 м. *7 м., що розташований у м. Котовську Одеської області, у простій письмовій формі.

Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, жилого будинку (квартири), іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України та ч. 3 ст. 640 ЦК України такий договір є укладений з моменту його державної реєстрації. Отже до моменту державної реєстрації договір купівлі-продажу нерухомого майна - розпочатого будівництва житлового дома, а саме фундаменту розміром 5 м. *7 м., що розташований у м. Котовську Одеської області, не є укладеним.

За змістом ст. 220 ЦК України, суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним.

Суд 1-ї інстанції визнав дійсним договір, який в розумінні ЦК України не є укладеним, з посиланням на положення ст. ст. 204, 207, які регламентують правовідносини щодо презумпції правомірності правочинів та відповідно правочинів, які вчинюються у письмовій формі, захищають права власника.

Втім, правочини щодо нерухомого майна укладаються у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням правочину та подальшою державною реєстрацією правочину.

Крім того, суд задовольняючи вимоги про визнання права власності на новостворене майно послався на ст. 391, 392 ЦК України, які регламентують захист права власності шляхом вимоги власника усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні майном та захист права власності власника шляхом пред`явлення позову, якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документів, які посвідчують його право власності.

Питання визнання права власності на новостворене майно та самочинне будівництво передбачене ст. ст. 331, 376 ЦК України.

Отже Закон надає суду право у певних, суворо визначених випадках, визнавати право власності на новостворене самочинне побудоване майно.

Проте, суд 1-ї інстанції маючи у розпорядженні інвентаризаційні відомості про фактичну наявність станом на 12.06.2012 року незавершеного будівництва магазину у складі цілісного майнового комплексу ПП «ТОН»не переконався у достовірності відомостей, повідомлених у позові та у поясненнях позивача, наданих ним у судовому засіданні 13.06.2012 року щодо реального знищення ОСОБА_2 придбаного за договором від 14.04.2005 року незавершеного будівництва магазину у складі цілісного майнового комплексу ПП «ТОН» та фактичного здійснення ним нового будівництва жилого будинку.

Не були судом з`ясовані питання про отримання позивачем дозволів на будівництво, виготовлення та затвердження проектної документації на будівництво, виділення земельної ділянки під будівництво про цільове призначення земельної ділянки, на якій мало проводитися або проводилося будівництво жилого будинку.

Крім того, з матеріалів справи вбачається визнання заявленого ОСОБА_2 позову про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності, зобов`язання здійснити державну реєстрацію відповідачами -ПП «ТОН»та Виконкомом Котовської міської ради у повному обсязі.

Проте, суд 1-ї інстанції повинен встановити чи були порушені, невизнані, оспорені права, свободи чи інтереси особи, яка звернулася з позовом до суду, а якщо були, то вказати чи є залучений у справі відповідач відповідальний за це.

Районний суд зазначених вимог Закону не виконав, характер спірних правовідносин не визначив, наявність реального спору між сторонами не встановив та осіб, чиї інтереси зачіпаються рішенням суду до участі у справі не залучив.

Таким чином суд ухвалив помилкове рішення через неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, які призвели до неправильного вирішення справи.

Судова колегія доходить до висновку про те, що апеляційна скарга представника ОСОБА_1 ОСОБА_5 підлягає задоволенню, рішення суду 1-ї інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 до Приватного підприємства «ТОН», Виконавчого комітету Котовської міської ради, третя особа Комунальне підприємство «Котовське МРБТІ та РОН» про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на новостворене майно, зобов`язання здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

На підставі викладеного і керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 313, 317 ЦПК України, судова колегія -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 ОСОБА_5 -задовольнити.

Рішення Котовського міськрайонного суду Одеської області від 13 червня 2012 року -скасувати .

Ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову ОСОБА_2 до Приватного підприємства «ТОН», Виконавчого комітету Котовської міської ради, третя особа Комунальне підприємство «Котовське МРБТІ та РОН» про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на новостворене майно, зобов`язання здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, проте може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20 днів з дня набрання законної сили рішенням суду.

Головуючий О.М. Таварткіладзе

Судді: В.М. Каранфілова

В.П. Фальчук