ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.12.2012 року Справа № 5005/315/2011

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Широбокової Л.П. - доповідач,

суддів: Пруднікова В.В., Орєшкіної Е.В.

при секретарі: Єрьоміній К.В.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, нотаріально-посвідчена довіреність №2639 від 27.12.2010р., ОСОБА_2, нотаріально-посвідчена довіреність №2639 від 27.12.2010р., представник;

від відповідача: ОСОБА_3- підприємець, ОСОБА_4, нотаріально-посвідчена довіреність №1032 від 07.09.2011р., представник; ОСОБА_5, нотаріально-посвідчена довіреність №3748 від 08.12.2012р., представник;

розглянувши апеляційні скарги фізичної особи - підприємця ОСОБА_6, м. Дніпропетровськ та фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, м. Дніпропетровськ на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 07.08.2012р. у справі №5005/315/2011

за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_6,

м. Дніпропетровськ

до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3,

м. Дніпропетровськ

про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлових приміщень в сумі 206 659 грн 11 коп

та за зустрічним позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, м. Дніпропетровськ

до фізичної особи - підприємця ОСОБА_6,

м. Дніпропетровськ

про розірвання договору оренди, зарахування вартості ремонтних робіт, стягнення боргу та збитків, визнання права спільної часткової власності на нерухоме майно

ВСТАНОВИВ

Фізична особа-підприємець ОСОБА_6 звернувся з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, в якому з урахуванням поданих уточнень (том 4, а.с. 40, 41) просить суд стягнути з останньої суму заборгованості в розмірі 537642,17 грн, в тому числі 330193,70 грн боргу по сплаті орендних платежів, 24686,40 грн пені, 8521,71 грн трьох процентів річних, 165891,20 грн неустойки у вигляді подвійної орендної плати, 8349,16 грн -вартість фактично спожитих комунальних послуг. Позовні вимоги мотивовані порушенням з боку Відповідача господарського зобов'язання, встановленого умовами договору оренди нежитлових приміщень №25/03 від 25.03.2010р.

Відповідач звернувся із зустрічним позовом, в якому з урахуванням уточнень просив про наступне:

- розірвати Договір оренди нежитлових приміщень №25/03 від 25 березня 2010 року, укладений між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_6 та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3;

- зарахувати вартість проведених Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 ремонтних робіт в рахунок плати за користування нежитловими приміщеннями за Договором оренди нежитлових приміщень № 25/03 від 25 березня 2010 року;

- стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_6 на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 безпідставно отримані грошові кошти у сумі 29 686,55 грн;

- визнати Фізичну особу - підприємця ОСОБА_3 співвласником нежитлового приміщення №49 поз. 1-15 у житловому будинку літ А-6 на І поверсі, що розташоване за адресою: АДРЕСА_3, із часткою у спільній частковій власності в розмірі 83,66 (Вісімдесят три цілих шістдесят шість сотих) частин;

- стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_6 на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 504335,44 грн суму збитків, понесених внаслідок проведення капітального ремонту нежитлових приміщень за Договором оренди нежитлових приміщень №25/03 від 25 березня 2010 року.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 07.08.2012р. року (суддя Ліпинський О.В.) відмовлено у задоволенні як первісного, так і зустрічного позову. Рішення мотивоване тим, що протягом спірного періоду, за який просить стягнути орендні платежі Позивач, передані приміщення не могли бути використані Відповідачем через обставини, за які він не відпо-відає, а саме: проведення ремонтно-будівельних робіт по приведенню майна у стан, придатний для використання за призначенням, а пізніше, з грудня 2010р., обмеження доступу до орендованого майна. (ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України). Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд заз-начив, що фактичні дії сторін, спрямовані на припинення договору за згодою сторін, не можуть бути підставами для розірвання договору у судовому по-рядку. Крім того, ст. 601 ЦК України не передбачає зарахування зустрічних вимог на підставі судового рішення; а вимога про стягнення коштів в сумі 29686,55 грн як збережених без достатньої правової підстави безпідставна з огляду на те, що ці кошти були сплачені на виконання вимог 5.1. договору оренди №25/03. В решті частини зустрічних позовних вимог відмовлено з тих підстав, що договором не передбачено отримання права власності орендарем на орендовані приміщення за будь-яких підстав як і не передбачено відшкодування виконаного ремонту та здійснених поліпшень приміщення, що є невід`ємними від нього без пошкоджень.

Не погодившись з рішенням суду, фізична особа - підприємець ОСОБА_6 звернувся до Дніпропетровського апеляційного суду із апеляційною скаргою, в якій просить в частині відмови у задоволенні пер-вісного позову рішення скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Вказує, що відсутні обставини для звільнення відповідача від сплати орендних платежів; поліпшення орендова-ного майна здійснено відповідачем на власний розсуд, хоч і з дозволу позива-ча; договором передбачено, що право власності на спірні приміщення до орендаря не переходить, як і не відшкодовуються затрати на поліпшення приміщення.

Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 також звернулась з апеляційною скаргою, в якій посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права в частині відмови у задоволенні її вимог про визнання співвласником спірного нежитлового приміщення №49, вважає, що внаслідок проведення капітального ремонту орендованого майна нею створена нова річ, та вона стає її співвласником. Стверджує, що має право на відшкодування затрат на проведення капітального ремонту, оскільки приміщення не було придатне для використання під кафе, та позивач безпідставно відмовив у зарахуванні її витрат в рахунок орендної плати.

28.11.2012р. від відповідача надійшло клопотання про виклик в судове засідання експерта ОСОБА_9 для роз'яснення наданого нею висновку.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційних скарг, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню частково, а апеляційна скарга відповідача - безпідставна, виходячи з наступного.

Як встановлено господарським судом та підтверджується матеріалами справи 25.03.2010р. між сторонами у справі був укладений договір оренди нежитлових приміщень №25/03, згідно умов якого Орендодавець (Позивач) зобов'язався надати у строкове платне користування Орендареві (Відповідач) за плату нежитлові приміщення, що знаходяться на 1 поверсі житлового будинку літ. А-6 та складаються з приміщення № 49 поз. 49-І, площею 14,9 кв.м; приміщення АДРЕСА_3

Відповідно до п. 1.2. Договору, приміщення передаються Орендарю для використання їх з метою провадження діяльності у відповідності до напрямів його господарської діяльності, а саме: 55.30.2 -діяльність кафе.

Згідно п. 4.1. Договору, за оренду приміщень протягом строку оренди, Орендар зобов'язався сплачувати щомісячну орендну плату, розмір якої становить 120 грн без ПДВ за 1 кв.м орендованих приміщень, що складає загальну суму в розмірі 26472,00 грн без ПДВ. Пунктом 4.4. Договору, в редакції змін, внесених додатковою угодою № 1 від 12.07.2010 року, сторони визначили, що орендна плата за вересень 2010 року сплачується до 25.02.2011р., за жовтень 2010р. - до 15.10.2010р., за квітень 2010р. - до 30.10.2010р., за листопад 2010р. - до 15.11.2010р., за травень 2010р. - до 30.11.2010р., за грудень 2010р. - до 15.12.2010р., за липень 2010р. - до 25.12.2010р., за січень 2011р. - до 15.01.2011р., за серпень 2010р. - до 25.01.2011р., за кожен місяць до кінця строку оренди - до 15 числа поточного місяця за поточний календарний місяць.

Окрім того, згідно п. 4.6. Договору, орендар зобов'язався компенсувати на користь Орендодавця вартість фактично спожитих комунальних послуг, пов'язаних з використанням приміщень: водопостачання/водовідведення, гаряче водопостачання, постачання електроенергії, послуги з вивозу сміття, телефонні послуги, телекомунікаційні послуги, пов'язаних з використанням приміщень.

30.03.2010 року, на виконання умов Договору сторонами був підписаний акт приймання-передачі приміщення, згідно якого Позивач (Орендодавець) передав, а Відповідач (Орендар) прийняв спірні нежитлові приміщення. Будь-яких зауважень щодо непридатності приміщень, неналежного технічного стану чи необхідності проведення капітального ремонту вказаний акт не містить.

Як вбачається зі змісту уточненої позовної заяви (том 4, а.с. 40, 41), Позивач просить стягнути з Відповідача заборгованість зі сплати орендних платежів в розмірі 330193,70 грн за період користування орендованим майном: жовтень, квітень, листопад травень, грудень, липень, серпень 2010 року, січень -травень 2011 року.

Відповідно до ст. ст. 759, 762 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Сторони в договорі визначили розмір та строки внесення орендної плати за час користування майном, яка сплачується незалежно від використання орендованого майна чи наслідків господарської діяльності орендаря. Майно було передано відповідачу за актом приймання-передачі від 30.03.2010р., та з цього часу наймач зобов'язаний сплачувати орендну плату.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, що відповідач здійснив капітальний ремонт приміщення, та в зв'язку з неможливістю використовувати приміщення за призначенням на час капітального ремонту він підлягає звільненню від сплати орендних платежів.

Сторони в договорі обумовили, що капітальний ремонт повинен здійсню-вати орендодавець та у випадку його необхідності (п. 6.8. договору). В жод-них додаткових угодах сторонами не була обумовлена необхідність капі-тального ремонту об'єкта оренди, відповідач з письмовою вимогою до орен-додавця щодо необхідності такого ремонту не звертався, то здійснення відпо-відачем переобладнання приміщення під кафе не являється капітальним ре-монтом та не може бути підставою для звільнення останнього від орендної плати.

Разом з тим, апеляційний суд погоджується з тими доводами, що з 15 грудня 2010р. Відповідач, з підстав, що від нього не залежали, не міг кори-стуватися спірним майном. Вказані обставини підтверджується актом, скла-деним 15.12.2010р. за участю представників Комунального житлово-екс-плуатаційного підприємства №9 (т. 1, а.с. 78), яким зафіксовано факт немож-ливості потрапити до орендованого приміщення в зв'язку із зміною замків, та зверненням орендаря до правоохоронних органів (а.с. 33-35 т.2). Позивачем не доведено, що він надав відповідачу можливість користувався примі-щенням після 15.12.2010р., та в силу положень ч. 6 ст. 762 Цивільного кодек-су України орендар звільняється від сплати орендних платежів з цього часу.

Відтак, підлягали сплаті орендні платежі за період з 01.04. по 15.12.2010р., які в загальній сумі складають 225012,00 грн (26472,00 грн х 8 місяців + 13236,00 грн). Відповідач частково сплатив за оренду приміщення в сумі 52 944,00 грн - оплачено 30.03.2010р. авансовий платіж 26472,00 грн, який зараховується в останній місяць користування майном, тобто з 15.11. по 15.12.2010р., а також сплачено в повній мірі за червень 2010р. -акт про здійснення розрахунків від 15.06.2010р. Заперечення позивача про часткове неврахування цього акту судом відхиляється, оскільки акт підписано обома сторонами.

Заборгованість з орендної плати складає 172 068,00 грн та підлягає стягненню з відповідача, оскільки останній не надав доказів сплати цього боргу. З огляду на встановлене, вимоги позивача про стягнення орендної плати з 15.12.2010р. по травень 2011р. колегією суддів відхиляються.

Посилання відповідача про відсутність боргу в зв'язку із зарахування вар-тості поліпшень в рахунок орендної плати на підставі адвокатського листа-заяви №09-12-228а від 09.12.2010р. суд відхиляє, оскільки заява здійснена в односторонньому порядку, не визнана орендодавцем, та вказані витрати орендаря не були підтверджені жодними доказами ( відсутні будь-які додатки до листа-заяви), як і не підтверджені належними доказами впродовж розгляду справи.

На підставі п. 11.2.1 договору за прострочення орендних платежів орендар повинен сплатити пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми заборгованості за кожний день прострочення. З врахуванням встановлених судом помісячних сум простроченої заборгованості, відсутністю в уточненій позовній заяві вимог про стягнення пені за вересень 2010р., заяви відповідача від 07.08.2012р. про застосування позовної давності (а.с.79 т. 4) пеня за прострочення платежів з 16.10.2010р. по 25.12.2010р. складає 2 158,38 грн.

В силу ст. 625 Цивільного кодексу України боржник також повинен сплатити 3% річних з простроченої суми, які за період прострочення з 09.09.2011р. по 19.07.2012р. (а.с.41 т.4) складають 4 440,77 грн (172068,00 грн х 3%/365 х 314 днів).

В решті вимоги про стягнення пені та річних відхиляються в зв'язку з невірним визначенням суми заборгованості. Також не підлягають задоволенню вимоги про стягнення неустойки за прострочення повернення орендованого майна -165 891,20 грн в силу відсутності правових підстав, передбачених ст. 785 Цивільного кодексу України (припинення дії договору -строк дії договору встановлено до 25 лютого 2013р. (п. 2.2. договору) та прострочення передачі майна).

Вимоги щодо стягнення витрат по комунальних платежах підлягають задоволенню частково за час користування майном до 15.12.2010р. та становитимуть 2402,73 грн, з яких 1296,18 грн за теплопостачання в листопаді 2010р. та 1106,55 грн -експлуатаційні витрати за цей період, що підтверджується актом звіряння розрахунків з КЖЕП №9 від 20.03.2012р., доказами про оплату.

Відтак, вимоги позивача за первісним позовом підлягають задоволенню частково в сумі боргу -172068,00 грн, пені -2158,38 грн, 3% річних -4440,77 грн, відшкодування комунальних витрат -2402,73 грн. В решті первісного позову слід відмовити.

Вимоги Відповідача, заявлені у зустрічному позові, правомірно відхилені судом першої інстанції, з чим погоджується і апеляційний суд, з огляду на наступне.

Згідно п. 12.1.4 Договору, його дію може бути припинено за рішенням господарського суду у випадках, прямо передбачених чинним законодав-ством України. Підстави розірвання договору на вимогу наймача визначені ст. 784 Цивільного кодексу України, яка є спеціальною нормою, а саме наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі. У п. 9.8. договору сторони визначили додаткову підставу дострокового розірвання договору за ініціативою орен-даря шляхом повідомлення орендодавця за 60 календарних днів, яка може бути використана відповідачем через 12 календарних місяців з дати підписання договору. Такі підстави розірвання договору відповідачем не наводяться, за змістом зустрічного позову, в якості обґрунтування вимог про розірвання договору, Відповідач вказує на вчинення сторонами фактичних дій, спрямованих на припинення договору за згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК України), що згідно приписів ч. 2 названої норми ЦК України, не є підставою для розірвання договору в судовому порядку.

Відповідно до ч. 3 ст.778 Цивільного кодексу України орендар, який з доз-волу орендодавця здійснив поліпшення орендованого майна, має право на відшкодування вартості поліпшень або зарахування їх в рахунок орендної плати.

Вимоги зустрічного позову про зарахування вартості проведених ФОП ОСОБА_3 ремонтних робіт в рахунок плати за користування орен-дованим майном викладені не конкретно, без зазначення сум витрат та пе-ріоду орендної плати, та не можуть бути задоволені в такій редакції, оскіль-ки не призведуть до поновлення порушеного права. Крім того, умовами договору визначено, що виконані ремонт та поліпшення приміщення, які є невід'ємними від приміщення без їх пошкодження, відшкодуванню не підлягають (п. 9.7. договору). Такі витрати відповідача не підтверджені належними доказами, надані відповідачем акти виконаних робіт підписані орендарем одноособово, висновки експерта щодо вартості невід'ємних поліпшень базуються саме на цих одноособово складених актах.

Також, в силу ст. 601 Цивільного кодексу України таке зарахування не може бути здійснено на підставі судового рішення.

Вимоги щодо стягнення 29686,55 грн як безпідставно отриманих позивачем коштів також правомірно відхилені судом, оскільки вказані кошти не являються безпідставно набутим позивачем майном, а сплачені відповідачем на виконання вимог п. 5.1. Договору оренди №25/03 в якості гарантійного (авансового) платежу та у відповідності до умов договору зараховані позивачем в рахунок орендного платежу за останній місяць користування майном.

Зустрічний позов в частині вимог про визнання Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 співвласником нежитлового приміщення АДРЕСА_3, із часткою у спільній частковій власності в розмірі 83,66 (Вісімдесят три цілих шістдесят шість сотих) частин, та про стягнення з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_6 на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 суми 504335,44 грн збитків, понесених внаслідок проведення капітального ремонту нежитлових приміщень за Договором оренди нежитлових приміщень №25/03 від 25 березня 2010 року, які заявлені з посиланням на положення ст.ст. 776, 778 Цивільного кодексу України, задоволенню не підлягають, адже умовами укладеного між сторонами договору (п. 9.7.) визначено, що право власності на приміщення Орендар не отримує. Здійснення орендарем переобладнання нежитлових приміщень під певний вид діяльності не змінює будівельних габаритів об'єктів, а тому не створює нову річ. Проведення перепланування і реконструкції внутрішніх приміщень в ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі також не створює нову річ, а лише поліпшує її.

Відтак, при реконструкції об'єкта не було створено нової речі, а також здійснене переобладнання об'єкту під певний вид діяльності (кафе) не може вважатися проведеним капітальним ремонтом, обов'язок по здійсненню якого договором покладено на орендодавця, та який не узгоджував необхідності здійснення капітального ремонту, його кошториси, проектну документацію, тощо. План реконструкції (ремонту) приміщень від 27.04.2010р. не може вважатися погодженням сторонами саме капітального ремонту, оскільки містить лише схематичне зображення (план) без узгодження переліку робіт, їх вартості. Отже, у позивача відсутній обов'язок по відшкодуванню витрат на капітальний ремонт та з цих підстав відхиляється і клопотання відповідача про виклик експерта в судове засідання.

З урахування наведених вище обставин, вимоги за зустрічним позовом підлягають відхиленню в повному обсязі.

Враховуючи викладене, рішення суду підлягає зміні в частині відмови в задоволенні первісного позову, як прийняте з порушенням норм матеріального права. В решті рішення господарського суду Дніпропетровської області слід залишити без змін.

Судові витрати по апеляційній скарзі покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. ст. 44-49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_6, м. Дніпропетровськ задовольнити частково.

Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, м. Дніпропетровськ залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 07.08.2012р. у справі № 5005/315/2011 змінити частково в частині відмови в задоволенні первісного позову, виклавши абзац 1 резолютивної частини в наступній редакції:

«Первісний позов задовольнити частково.

Стягнути з Фізичної особи -підприємця ОСОБА_3 - АДРЕСА_1, ІПН НОМЕР_1 на користь Фізичної особи -підприємця ОСОБА_6 -АДРЕСА_2, ІПН НОМЕР_2 борг -172 068,00 грн (сто сімдесят дві тисячі шістдесят вісім грн 00 коп), 3% річних -4 440,77 грн (чотири тисячі чотириста сорок грн 77 коп), пеню -2158,38 грн (дві тисячі сто п`ятдесят вісім грн 38 коп), відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги -2 402,73 грн (дві тисячі чотириста дві грн 73 коп), витрати по судовому -3 621,40 грн (три тисячі шістсот двадцять одну грн 40 коп).

В решті первісного позову відмовити».

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Стягнути з Фізичної особи -підприємця ОСОБА_3 - АДРЕСА_1, ІПН НОМЕР_1 на користь Фізичної особи -підприємця ОСОБА_6 -АДРЕСА_2, ІПН НОМЕР_2 судовий збір по апеляційній скарзі - 1810,70 грн (одну тисячу вісімсот десять грн 70 коп).

Видачу наказів доручити господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає чинності з часу її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцятиденного строку.

Головуючий суддя Л.П. Широбокова

Суддя Е.В. Орєшкіна

Суддя В.В. Прудніков

Повний текст постанови складений 10 грудня 2012р.