ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
|
17 жовтня 2006 р. |
№ 1/137-9/66 |
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Дроботової Т.Б. -головуючого
Волковицької Н.О.
Костенко Т.Ф.
|
за участю представників: |
|
позивача відповідача третіх осіб |
ОСОБА_1 -довіреність від 01.0.2006 р. не з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлені належно) не з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлені належно) |
|
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу |
Управління комунального майна Львівської міської ради |
|
на постанову |
від 24.10.2006р. Львівського апеляційного господарського суду |
|
у справі |
№ 1/137-9/66 господарського суду Львівської області |
|
за позовом |
Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 |
|
до |
Управління комунального майна Львівської міської ради |
|
треті особи на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог: |
- Державне комунальне підприємство “Добробут-401”; - Шевченківська районна державна адміністрація |
|
про |
звільнення від сплати орендної плати |
В С Т А Н О В И В :
У лютому 2005 року суб'єкт підприємницької діяльності -фізична особа ОСОБА_2 звернувся до господарського суду Львівської області з позовом до Управління комунального майна Львівської міської ради про звільнення від сплати орендної плати за договором НОМЕР_1 оренди нежитлових приміщень загальною площею 23,8 м. кв. АДРЕСА_1, з моменту укладення договору і до моменту приведення відповідачем об'єкту оренди до технічного справного стану відповідно до його цільового використання, а також зарахувати сплачені позивачем кошти з орендної плати за договором в майбутні платежі з орендної плати або в рахунок вартості об'єкту оренди при його приватизації шляхом викупу орендарем.
Позовні вимоги обгрунтовані неможливістю експлуатації об'єкту оренди відповідно до умов договору з обставин, які не залежать від позивача, а також порушенням відповідачем умов договору та вимог законодавства щодо обов'язку орендодавця проведення капітального ремонту та відшкодування його вартості в разі проведення такого ремонту орендарем, а отже, має місце прострочення кредитора відповідно до статті 613 Цивільного кодексу України.
Рішенням господарського суду Львівської області від 24.06.2005 (суддя Данко Л.С.) позовні вимоги задоволено у повному обсязі, а саме, звільнено суб'єкта підприємницької діяльності -фізичну особу ОСОБА_2 від внесення орендної плати за договором НОМЕР_1 на оренду нежитлових приміщень загальною площею 23,8 м. кв. АДРЕСА_1, з моменту укладення договору оренди -29.09.2003 до 21.02.2005. Сплачені в якості орендної плати кошти в сумі 5593,75 грн. зарахувати в рахунок майбутніх платежів з орендної плати за орендовані приміщення.
Рішення суду вмотивоване приписами пункту 6 статті 762, статтею 776 Цивільного кодексу України, статті 286 Господарського кодексу України, статей 18, 21, 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Ухвалюючи рішення суд дійшов висновку, що позивач з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, що є підставою для звільнення від сплати орендної плати за приписами пункту 6 статті 762 Цивільного кодексу України.
За апеляційною скаргою Управління комунального майна Львівської міської ради Львівський апеляційний господарський суд (судді Юркевич М.В., Кузя В.Л., Городечна М.І), переглянувши рішення в апеляційному порядку, постановою від 25.10.2005 залишив його без змін з тих же підстав.
Управління комунального майна Львівської міської ради подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу на постанову від 24.10.2006 Львівського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення та постанову скасувати, у задоволенні позовних вимог відмовити, обгрунтовуючи касаційну скаргу доводами про неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме статті 286 Господарського кодексу України, статей 526, 615, 762 Цивільного кодексу України, статей 21, 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Відзиву від суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 на касаційну скаргу Управління комунального майна Львівської міської ради до Вищого господарського суду України не надходило.
Заслухавши доповідь судді-доповідача та пояснення присутнього в судовому засіданні представника позивача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Відповідно до вимог статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція виходить з обставин, встановлених у даній справі судом першої та апеляційної інстанції.
Задовольняючи позов про звільнення позивача від орендної плати, суди виходили з того, що останній з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, а тому на підставі пункту 2 статті 286 Господарського кодексу України, пункту 6 статті 762 Цивільного кодексу України та статті 21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” він звільняється від внесення орендної плати, оскільки за такі обставини орендар не відповідає.
З такими висновками суду погодитися не можна з наступних підстав.
Загальні положення про договір майнового найму (оренди), які поширюються на всі види найму, містяться у главі 58 Цивільного кодексу України.
Водночас в Цивільному кодексі України, інших законодавчих актах можуть встановлюватися спеціальні положення щодо регулювання окремих видів найму, зокрема, Законом України “Про оренду державного та комунального майна” визначені особливості найму об'єктів державного та комунального майна.
Відповідно до пункту 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Пунктом 1 статті 762 цього кодексу передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Згідно пункту 6 вказаної статті наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
За приписами статті 767 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому у належному стані.
Пунктом 3 статті 773 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
За приписами статті 776 цього кодексу поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом., у строк, встановлений договором. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до статті 21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Крім того, відповідно до статті 5 Закону України ”Про пожежну безпеку” власники підприємств, установ та організацій або уповноважені ними органи, а також орендарі зобов'язані забезпечувати додержання протипожежних вимог стандартів, норм, правил, а також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного нагляду. Обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна визначаються у договорі оренди.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої та апеляційної інстанцій за результатами комерційного конкурсу, з позивачем, як переможцем даного конкурсу, був укладений договір оренди нежитлових приміщень за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 23,8 м. кв. для офісу НОМЕР_1 терміном з 29.09.2003 по 29.09.2006. Позивач, під час підписання цього договору погодився з усіма його умовами, зокрема розміром орендної плати та технічним станом приміщення, після чого останнє було передано йому згідно акта приймання-передачі, в якому зазначалось, що приміщення знаходяться в технічно незадовільному стані і не придатні до експлуатації. В свою чергу позивачем було складено дефектний акт від 29.09.2003 на ремонт підвальних приміщень об'єкту оренди, локальний кошторис 3-1-1 на ремонт підвальних приміщень та кошторис на виконання робіт необхідних для усунення недоліків, які були затверджені балансоутримувачем даного приміщення -Державним підприємством ЖЕК -401.
Згідно з пунктом 3.1 Договору приймання-передача об'єкта оренди здійснюється орендарем та балансоутримувачем.
Відповідно до пункту 3.5 Договору об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання акту приймання-передачі.
На виконання умов Договору балансоутримувач -ДКП “ЖЕК-401” (правонаступником якого є ДКП “Добробут-401”) передав, а Приватний підприємець ОСОБА_2 прийняв об'єкт оренди, про що було складено акт приймання -передачі від 29.09.2003, підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений печатками.
Відповідно акта приймання -передачі нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 23,8 м. кв. знаходиться в технічно незадовільному стані і непридатне до експлуатації із зазначенням наявних дефектів орендованих приміщень.
Пунктом 7.4 Договору було визначено обов'язок орендаря своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт об'єкта оренди. Так, за домовленістю сторін, при проведенні орендарем капітального ремонту (у випадку покладення на нього обов'язку за його згодою) чи переобладнання приміщення, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом будинку, де знаходиться об'єкт оренди, крім того, передбачено, що капітальний та поточний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди проводиться тільки з дозволу орендодавця з наданням останньому відповідної проектно-кошторисної документації та її затвердженням орендодавцем до початку проведення робіт.
Умовами договору (пункт 7.15) було визначено обов'язок орендаря забезпечити пожежну безпеку об'єкта оренди.
Таким чином, під час розгляду даної справи щодо звільнення позивача від сплати орендної плати на підставі пункту 6 статті 762 Цивільного кодексу України, судам, насамперед, необхідно було встановити факт невикористання орендованого майна через обставини за які він не відповідає.
Крім того, матеріали справи містять довідку ДКП “Добробут-401” від 03.03.2005 про сплату позивачем орендної плати, відповідно до якої заборгованості по орендній платі за договором НОМЕР_1 станом на 01.01.2004 немає, останні два роки орендна плата сплачувалась регулярно, приміщення використовувалось за призначенням та акт НОМЕР_2обстеження нерухомого майна від 14.03.2005, складеного комісією у складі 3-х осіб, затвердженого директором ЛКП “Добробут-401” відповідно до якого технічний стан орендованого приватним підприємцем ОСОБА_2 приміщення АДРЕСА_1 встановити не виявилось можливим в зв'язку з тим, що приміщення зачинене, однак приміщення використовується за призначенням, заборгованість по орендній платі станом на 01.03.2005 р. становить 1884,79 грн., договір на відшкодування експлуатаційних витрат НОМЕР_3 укладений 02.01.2004 р., заборгованість на 01.03.2005 р. становить 69,89 грн.
Проте, вказані докази були залишені поза увагою суду першої та апеляційної інстанцій, оцінка їм не надавалась.
Судами не були досліджені обставини щодо порядку проведення капітального ремонту за приписами Цивільного кодексу України та умов договору оренди, а саме, судами не встановлено факт звернення позивача з вимогою проведення відповідачем капітального ремонту орендованого приміщення та не розглянуто питання на кого за умовами договору та діючого законодавства покладається обов'язок проведення капітального ремонту, не розглянуто питання використання орендарем орендованого приміщення.
Відповідно до статті 11110 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду, або постанови апеляційного господарського суду є порушення, або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.
Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що господарським судом Львівської області та Львівським апеляційним господарським судом при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про не з'ясування судом всіх обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 № 11 “Про судове рішення”, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
Оскільки передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення у справі підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Львівської області.
Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті.
Керуючись статтями 43, пунктом 3 статті 1119, статтями 1115, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України
П О С Т А Н О В И В :
Рішення господарського суду Львівської області від 24.06.2006 та постанову від 24.10.2006 Львівського апеляційного господарського суду у справі № 1/137-9/66 господарського суду Львівської області та скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Львівської області.
Касаційну скаргу Управління комунального майна Львівської міської ради задовольнити частково.
Головуючий Т. Дроботова
Судді Н. Волковицька
Т. Костенко