АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
МСП - 03680, м.Київ-680, вул. Солом'янська, 2-А .
Справа № 22ц-2690/12241/2012 Головуючий у 1-й інстанції: Сіромашенко Н.В.
Доповідач Кравець В.А.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 жовтня 2012 року колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва в складі :
Головуючої - Кравець В.А.,
Суддів - Семенюк Т.А., Музичко С.Г.
при секретарі - Попандопало Ю.О.
розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 15 червня 2012 року в справі за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Консоль ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «ГІПЕК», Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», 3-я особа: ОСОБА_3 про визнання договору іпотеки недійсним, визнання майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, визнання права на отримання квартири в натурі, -
В С Т А Н О В И Л А :
У квітні 2012 року позивачі звернулися до суду із зазначеним позовом, в якому просили визнати недійсним договір іпотеки, укладений між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком і ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та Спільним українсько-хорватським підприємством «ГІПЕК», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 15 жовтня 2004 року і зареєстрований в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за №5330; визнати за ними та ОСОБА_3 майнові права на 4-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 та одне місце паркінгу у АДРЕСА_2 (1 черга будівництва, 4-секій будинок)», право власності на які виникне після завершення будівництва об'єкту і введення його в експлуатацію; визнати за ними та ОСОБА_3 право на отримання в натурі 4-кімнатної квартири АДРЕСА_1 та одне місце паркінгу АДРЕСА_2 (1 черга будівництва, 4-секцій будинок)» після завершення будівництва об'єкту і введення його в експлуатацію та реєстрації права власності.
В мотивування вимог посилалася на те, що 25 березня 2003 року між ними 3-ю особою, з однієї сторони, та ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД», з іншою сторони, був укладений договір про спільну діяльність з пайової участі у будівництві багатоквартирного житлового будинку за №0340/321-83р.
Вказаний договір укладений для досягнення однієї спільної мети: будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3, що відповідно до експертного звіту щодо розгляду архітектурно-планувальної частини проекту №00-0055/1-12/ЦБ від 23 березня 2012 року іменується «Житлово-громадський комплекс по АДРЕСА_3 (1 черга будівництва, 4-секційний будинок)», та введення його в експлуатацію.
На виконання договірних зобов'язань вони та 3-я особа зобов'язалися у якості свого внеску у спільну діяльність внести грошові кошти у встановлені договором строк та розмірах, а товариство зобов'язалося у якості свого внеску у спільну діяльність власними та залученими силами, механізмами, обладнанням, а також за рахунок дольових і запозичених коштів юридичних та фізичних осіб завершити будівництво «Об'єкта» у відповідності до проекту та вимогами ДБН з виділенням їм та 3-й особі по завершенню будівництва по завершенню будівництва об'єкта із створеної учасниками спільної дольової власності, його долі в натурі, у вигляді 4-х-кімнатної квартири АДРЕСА_1, загальною проектною площею 138,5 кв.м та одного місця паркінгу АДРЕСА_2, що має ширину 4,2 м.
Позивачі та 3-я особа свої договірні зобов'язання за договором виконали належним чином, внесли грошові кошти у встановленому договором строк та розмірах, а саме: 738023 грн. 38 коп.
Відповідно до п.3.4 договору запланований строк закінчення будівництва та здачі об'єкта - 3 квартал 2005 року.
Проте, в порушення умов укладеного договору товариством багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_3 не введено в експлуатацію, не надано їм необхідних документів для подальшого оформлення свідоцтва про право власності на об'єкт.
Вказують на те, що порушення строків виконання договору товариством позбавляє їх можливості отримати правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, реалізувати своє право власності на нього.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 15 червня 2012 року - в задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду, представник позивачів подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва та ухвалити нове про задоволення позову в повному обсязі посилаючись на те, що висновки суду не відповідають обставинам справи та наявним в матеріалах справи доказам, рішення суду ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права.
В судовому засіданні апелянт скаргу підтримав.
Заслухавши доповідь судді Кравець В.А., обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав:
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачі не надали суду жодних належних та допустимих доказів як на підставу задоволення своїх позовних вимог. Крім того, з боку відповідача не встановлено порушення вимог діючого законодавства чи положень укладеного між сторонами договору.
Проте, в повній мірі з таким висновком суду погодитись неможливо, оскільки такого висновку суд дійшов, не з'ясувавши дійсні обставини спору, не перевіривши доводи і заперечення сторін та без належної оцінки доказів.
Зазначенні порушення норм матеріального та процесуального права є підставою відповідно до ст. 309 ЦПК України до скасування рішення суду та ухвалення нового рішення по суті заявлених позовних вимог.
Судом встановлено, що 25 березня 2003 року між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_1, ОСОБА_2 був укладений договір про спільну діяльність щодо дольової участі в будівництві багатоквартирного житлового будинку №0340/321-83 (р).
Відповідно до п.1.1., 3.4. договору сторони зобов'язалися діяти спільно для досягнення спільної мети: будівництво та введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3. Запланований строк закінчення будівництва та здачі об'єкта - 30 березня 2005 року.
У відповідності до п.3.1. договору пайщики зобов'язалися в якості свого вкладу за даним договором внести грошові кошти (пай), загальна сума якого на дату укладення договору складає еквівалент 137700 доларів США, в гривнях за офіційним курсом НБУ на момент оплати в наступні строки:
- еквівалент 41300 доларів США - в строк до 15 квітня 2003 року;
- еквівалент 13700 доларів США - в строк до 10 липня 2003 року;
- еквівалент 13700 доларів США - в строк до 10 жовтня 2003 року;
- еквівалент 13700 доларів США - в строк до 10 січня 2004 року;
- еквівалент 13700 доларів США - в строк до 10 квітня 2004 року;
- еквівалент 13700 доларів США - в строк до 10 липня 2004 року;
- еквівалент 13700 доларів США - в строк до 10 жовтня 2004 року;
- еквівалент 14200 доларів США - в строк до 10 січня 2005 року.
У відповідності до п.3.2. договору відповідач зобов'язався в якості свого вкладу у спільну діяльність своїми силами і з залученням власних трудових ресурсів, механізмів, устаткування, а також дольових та залучених коштів юридичних та фізичних осіб завершити будівництво багатоквартирного житлового будинку у відповідності до проекту та вимог ДЕН, та передати пайщикам в натурі 4-х-кімнатну квартиру АДРЕСА_4 приведеною проектною площею 131,15 кв.м.
Згідно з п.п.3.3 договору грошові та майнові вклади учасників, а також об'єкт нерухомості являються спільною власністю у відповідності з розмірами їх внесків у спільну діяльність. Після оформлення права власності пайщиками відповідно до п.п.9.4., 9.5. даного договору права спільної власності, які витікають з цього договору, припиняються, і кожна із сторін розпоряджається виділеною йому часткою у створеному сторонами за даним договором об'єкті на власний розсуд.
За умови виконання зобов'язання, вказаного в п.3.1. договору, пайщики повністю набувають право на пайову (дольову) участь в будівництві, а фірма втрачає право розпорядження часткою пайщиків, інакше, як в інтересах та за згодою пайщиків, що передбачено п.3.7. договору.
Відповідно до п. 3.9 Договору визначено, що частка пайщика вважається прийнятою пайщиком після підписання ним акту про виконання договору фірмою.
Відповідно до п. 9.2 Договору у разі, якщо вищевказаний об'єкт складається з декількох черг будівництва, а заселення об'єкту здійснюється після закінчення будівництва кожної черги, то об'єкт вважається зданим в експлуатацію по закінченню будівництва останньої черги.
Додатковою угодою №1 від 15 травня 2003 року, укладеною між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_1, було доповнено пункти 3.1., 3.2. договору та визначено, що пайщики зобов'язуються в якості додаткового внеску у спільну діяльність щодо дольової участі в будівництві внести грошовий внесок (пай) фірмі в розмірі - екв. 15000 доларів США в національній валюті України за курсом НБУ на момент оплати поетапно: 7500 дол. США - в строк до 28 травня 2003 року, 7500 дол. США - в строк до 28 червня 2003 року, а фірма зобов'язується передати йому одне місце паркінгу АДРЕСА_2.
Додатковою угодою №2 від 2 червня 2003 року, укладеною між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_1, був доповнений п.3.2. договору №0340/321-83 (р) від 25 березня 2003 року умовою, відповідно до якої фірма зобов'язується передати пайщику одне місце паркінгу №3 по АДРЕСА_3 а, яке знаходиться згідно перед проектної документації, в будівельних осях 1-2 і має ширину 4,2 м.
15 жовтня 2004 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (іпотекодержатель), правонаступником якого є ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», з однієї сторони, та Спільним українсько-хорватським підприємством «ГІПЕК», яке виступило майновим поручителем ТОВ «Фірми «Консоль ЛТД», і ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» (іпотекодавці), з другої сторони, був укладений договір іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухоме майно, яке буде належати іпотекодавцю в майбутньому, а саме: житлово-суспільний комплекс - блок «А», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за №5330.
15 січня 2005 року між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_1, ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду №3 від 15 січня 2005 року, якою було змінено п.3.1 договору №0340/321-83(р) від 25 березня 2003 року та зазначено те, що пайщики зобов'язуються в якості внеску у спільну діяльність з дольової участі в будівництві внести грошовий внесок у розмірі, еквівалентному 123930 дол. США в національній валюті України (в гривнях) по курсу НБУ на момент оплати поетапно: екв. 123499,74 дол. США - в строк до 15 січня 2005 року, екв. 430,26 дол. США - в строк до 25 серпня 2005 року.
Відповідно до додаткової угоди №4 від 4 травня 2005 року, укладеної між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_1, ОСОБА_5, змінено преамбулу договору від 25 березня 2003 року, зазначено в якості пайщиків ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3.
Договором від 23 квітня 2012 року внесенні зміни і доповнення до договору від 25 березня 2003 року, відповідно до яких, зокрема, об'єкт іменується «Житлово-громадський комплекс за адресою: АДРЕСА_3.
Відповідно до довідки № 1211/12 від 09 квітня 2012 року (а.с.19), виданої ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 повністю сплачений пайовий внесок, передбачений договором про спільну діяльність з пайової участі у будівництві багатоквартирного житлового будинку № 0340/321-83(р) від 25 березня 2003 року, про що свідчать квитанції до прибуткових касових ордерів та платіжні доручення (а.с.13-18).
Проте у строк, вказаний в договорі, будівництво будинку не завершено, і у встановленому порядку актом державної приймальної комісії цей будинок в експлуатацію не введений, правовстановлюючих документів інвестору не видано.
Оскільки на даний час будинок в експлуатацію не введено, то таким чином, права позивачів як добросовісних інвесторів порушені. Вони вчасно не отримали майно, на яке розраховували, укладаючи договір.
З правовідносин, що склалися між сторонами, убачається, що такі правовідносини регулюються Законом України «Про інвестиційну діяльність».
Згідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції від 1 січня 2003 року, яка діяла на момент укладення даного договору, передбачено, що об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
За умовами ч.5 ст.7 ЗУ «Про Фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення (гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Відповідно до ст. ст. 509, 526, 629 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку; зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору; договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства; кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу; одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання прав.
Згідно ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).
Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений ст. 328 ЦК України, - на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Відповідно до ст. 190 ЦК України, майном, як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визначаються речовими правами.
Згідно ст. 41 Конституції України, кожен громадянин має право на житло, держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути позбавлений права власності, а також право власності є непорушним.
З огляду на викладене, судова колегія вважає, що невиконання відповідачем зобов'язань, прийнятих на себе згідно договору призводить до порушення прав позивачів, а саме: через порушення відповідачем строку прийняття об'єкту фінансування в експлуатацію та порушення строку передачі позивачу вказаного об'єкта фінансування, позбавляє можливості зареєструвати право власності на вказаний об'єкт у встановленому законом порядку неможливо.
Отже, що стосується висновку суду про відмову у задоволенні вимог в частині визнання за позивачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 майнових прав на 4-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 та одне місце паркінгу у АДРЕСА_2, що має ширину 4,2 м.об'єкту незавершеного будівництва під назвою «Житлово-громадський комплекс по АДРЕСА_3 (1 черга будівництва, 4-секційний будинок)», право власності на які виникне після завершення будівництва об'єкту і введення його в експлуатацію, то з ним погодитися не можна, так як такий висновок суперечить вимогам закону, оскільки позивачі з метою захисту своїх прав та законних інтересів та задля запобігання відчуження у будь- який спосіб профінансованого ним житлового приміщення для відновлення свого порушеного права просять визнати за ними майнові права щодо останнього, тому позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.
Що ж стосується третьої особи ОСОБА_3, то стороною будь - якого договору ця особа не була, самостійних вимог не заявлено ,а особа , яка просить захистити її право , такими повноваженнями не наділена.
Окрім того, в позовних вимогах позивачі ставлять питання визнання недійсним іпотечного договору від 15 жовтня 2004 року.
Наразі, відмовляючи у задоволенні цієї частини позову, суд вірно виходив з того, що, звернувшись до суду з позовом про визнання недійсним іпотечного договору, позивачі, які не були стороною даного договору, ніяким чином не обґрунтували позовні вимоги в цій частині.
Разом з тим, колегія звертає увагу на те, що оспорюваний договір іпотеки було укладено для забезпечення зобов»язання, що виникло на підставі укладено між відповідачами кредитного договору від 16 вересня 2004 року .
Тобто, у даному випадку наявний іпотечний борг (ст.. 1 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»).
Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути не лише замовник, яким є позивачі, а й забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам та особам, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.
Отже, в цій частині, позов є безпідставним, тому суд вірно відмовив у його задоволенні.
В силу ч.1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
На основі повно та всебічно з'ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв'язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів приходить до висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання за позивачами майнового права на об'єкти незавершеного будівництва.
Керуючись ст.ст. 303,304,307,309, 316 ЦПК України, колегія суддів,-
В И Р І Ш И Л А :
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 15 червня 2012 року в частині відмови у позові про визнання майнового права ОСОБА_1, ОСОБА_2 на 4-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 та одне місце паркінгу у АДРЕСА_2, що має ширину 4,2 м об'єкту незавершеного будівництва під назвою «Житлово-громадський комплекс по АДРЕСА_3 скасувати і в цій частині постановити нове рішення ,в наступній редакції:
Позов ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Консоль ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «ГІПЕК», Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», 3-я особа: ОСОБА_3 про визнання майнового права на об'єкт незавершеного будівництва -задовольнити частково.
Визнати за ОСОБА_1, ОСОБА_2 майнове право на 4-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 та одне місце паркінгу у АДРЕСА_2 (1 черга будівництва, 4-секційний будинок).
В іншій частині рішення залишити без зміни.
Рішення набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом подачі касаційної скарги до цього суду.
Головуючий Судді