АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 грудня 2011 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:
головуючого - Кварталової А.М.,
суддів - Плавич Н.Д. , Гірняк Л.А.,
при секретарі - Ардаковської А.О.,
за участю адвоката ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш дом №83» до Виконкому Одеської міської ради, Державного будівельно - монтажного управління №25, ОСОБА_3, третя особа Управління капітального будівництва Виконкому Одеської міської ради, Комунальне підприємство «ОМБТІ та РОН» про визнання недійсним договору про співпрацю, акту прийому-передачі, свідоцтва про право власності , за апеляційною скаргою Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш дом №83» на рішення Київського районного суду м.Одеси від 13 липня 2011 року ,-
встановила:
У грудні 2010р. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш дом №83»( далі ОСББ) звернулося до суду з позовом до Виконкому Одеської міської ради, Державного будівельно - монтажного управління №25(далі ДБМУ №25), ОСОБА_3 про визнання недійсним договору про співпрацю, акту прийому-передачі, свідоцтва про право власності.
Остаточно збільшивши позовні вимоги ОСББ "Наш дом 83", просили визнати недійсними договір про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 від 07 лютого 2005 року, акт прийому-передачі нежилих приміщень від 14 серпня 2006 року, які укладені між ДБМУ №25 та ОСОБА_3, а також свідоцтво про право власності на нежилі вбудовані приміщення цокольного поверху, розташованих в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 від 10 жовтня 2006 року (р.№ 16467421), виданого виконкомом Одеської міськради ОСОБА_3 та скасувати реєстрацію.
При цьому позивач ОСББ "Наш дом 83", посилалися на те, що рішенням виконавчого комітету Одеської міськради від 22 липня 2007 року ОСББ "Наш дом 83" був переданий на баланс багатоквартирний будинок за адресою:м.Одеса, АДРЕСА_1 і спірне нежитлове приміщення, яке належить ОСОБА_3, та яке на праві спільної сумісної власності належить членам ОСББ. Крім того, зазначене приміщення є підвальним технічним підпіллям (підвалом) і є невід'ємною частиною житлового будинку по АДРЕСА_1, а тому позивач вимушений звернутися до суду за захистом прав співвласників житлового будинку.
________________________________________________________________________
Головуючий в 1 інстанції - Огренич І.В. Справа № 22ц-7407/2011р Суддя - доповідач- Кварталова А.М. Категорія: ЦП-57
Позивач посилається на те, що вони не мають вільний доступ до приміщення насосної, бойлерної, коридору та 15 підвальних приміщень через які прокладені мережі інженерних комунікацій для своєчасного здійснення заходів щодо усунення аварій та проривів труб.
У вказаному доступу до приміщень підвалу позивачу перешкоджає ОСОБА_3, шляхом самовільного встановлення металевої двері, у зв'язку з чим були складені акти щодо неможливості усунення аварії у підвальних приміщеннях і вимушеному відключенню власників квартир від водопостачання холодної та гарячої води(а.с.118-120т.1).
Представник позивача збільшені позовні вимоги підтримав та просив задовольнити їх у повному обсязі.
Крім того, третя особа - Управління капітального будівництва Виконкому Одеської міської ради(далі УКБ ) звернулися до суду з позовом до ДБМУ №25 , ОСОБА_3, Виконкому Одеської міської Ради, треті особи: Комунальне підприємство «ОМБТІ та РОН», ОСББ «Наш дом №83» про визнання недійсним договору про співпрацю, акту прийому-передачі, свідоцтва про право власності (а.с.89-92 т.2), яка ухвалою судді від 06 червня 2011р. залишена без руху та ухвалою судді від 30 червня 2011р. повернута позивачу(а.с.93,143 т.2).
02.07.2011р. третя особа - Управління капітального будівництва Виконкому Одеської міської ради знов звернулися до суду з позовом до вищевказаних осіб, яка повернута ухвалою суду позивачу(а.с.153-157, 158 т.2).
Представник виконкому Одеської міськради позовні вимоги не визнав, надав до суду заперечення відповідно до ст.128 ЦПК України, у подальшому до судового засідання не з'явився, повідомлений належним чином.
Представник ДБМУ №25 до судового засідання не з'явився, повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не повідомив, надав до суду заперечення, у яких просив у задоволенні позову ОСББ "Наш дом №83" відмовити.
ОСОБА_3 позовні вимоги не визнала, зазначивши, що ОСББ "Наш дом №83" не є стороною договору про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 від 07 лютого 2005 року та акту прийому-передачі нежилих приміщень від 14 серпня 2006 року, також позивач не довів, що при інвестуванні будівництва і прийомі-передачі нежилих приміщень були порушені його права, крім того ОСББ "Наш дом №83" було створено та приймало на баланс будинок по АДРЕСА_1 вже після того, як ОСОБА_3 отримала право власності на спірне приміщення, а тому просила у задоволенні позову відмовити.
Представник ОСОБА_3, відповідач ДБМУ №25 також просили у задоволенні позову відмовити, враховуючи надані до суду заперечення.
3-тя особа: представник Управління капітального будівництва Виконкому Одеської міської ради просили позовні вимоги ОСББ «Наш дом №83» задовольнити.
3-тя особа представник КП «ОМБТІ та РОН» у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, зазначив, що вимоги ОСББ «Наш дом №83» не ґрунтуються на законі.
Рішенням Київського районного суду м.Одеси від 13 липня 2011 року в задоволенні позовних вимог ОСББ «Наш дом №83» - відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСББ «Наш дом №83» просить рішення суду скасувати, та ухвалити нове, яким задовольнити його позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм процесуального права, що висновки суду не відповідають обставинам справи. При цьому зазначає, що вищевказаний будинок знаходиться на їх балансі та обслуговуванні, спірне приміщення, яке належить ОСОБА_3 є невід'ємною частиною житлового багатоквартирного будинку та є технічним підпіллям ( підвала) багатоквартирного житлового будинку, яке обладнане системами технічного забезпечення житлового будинку. З часу прийому в експлуатацію житлового будинку цільове призначення підвального технічного підпілля (підвалу), відповідно до Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затвердженого наказом Держжилкомунгоспром України за №76 від 17.05.2005р. не змінювалось.
В судовому засіданні представник ОСББ «Наш дом №83» та адвокат ОСОБА_1 апеляційну скаргу підтримали та просили її задовольнити.
ОСОБА_5 та її представник ОСОБА_6 просили скаргу відхилити , рішення суду залишити без змін.
Відповідачі Виконком Одеської міської ради, Державне будівельно - монтажне управління №25, третя особа Управління капітального будівництва Виконкому Одеської міської ради, Комунальне підприємство «ОМБТІ та РОН» до суду не з'явилися, про причини неявки не повідомили, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, про що у матеріалах справи є докази.
Зважаючи на вимоги ч. 2 ст. 305 ЦПК України, колегія суддів визнала повідомлення належним, неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши суддю - доповідача, яка доповіла колегії суддів зміст оскаржуваного рішення, мотиви і доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення сторін, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити з наступних підстав.
Відмовляючи в задоволенні вимог позивача, суд першої інстанції прийшов до висновку про те, що при укладанні між ДБМУ №25 та ОСОБА_3 договору про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку 07 лютого 2005 року, акту прийому-передачі 14 серпня 2006 року і отриманні 10 жовтня 2006 року ОСОБА_3 свідоцтва про право власності, права та законні інтереси ОСББ "Наш дом 83" не були порушені, оскільки ОСББ "Наш дом №83" було зареєстровано лише 10 листопада 2006 року і при прийнятті останніми на баланс вищезазначеного житлового будинку, будинок приймався з зареєстрованим нежилим вбудованим приміщенням цокольного поверху, загальною площею 465,2 кв.м., на ім'я ОСОБА_3, крім того будь-яких доказів, що спірне приміщення є підвальним технічним підпіллям (підвалом) та є спільною сумісною власністю членів ОСББ позивачем не надано.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду з наступних підстав.
За змістом ст. 1 Закону України від 19 червня 1992 року "Про приватизацію державного житлового фонду" у процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Перелік таких приміщень не є вичерпним.
За змістом ч. 2 ст. 382, ч. 1 ст. 369 ЦК України власникам квартир у дво-або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, які володіють і користуються ними спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Разом із тим у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торгівельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (ч. 3 ст. 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торгівельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Як вбачається з матеріалів справи, 07 лютого 2005 року між ДБМУ №25 та ОСОБА_3 був укладений договір №94 про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку, який будувався по замовленню УКБ міськвиконкому, згідно якого ОСОБА_3 зобов'язувалася інвестувати вбудовані приміщення цокольного поверху житлового будинку АДРЕСА_2, а ДБМУ №25 зобов'язувалось виконати будівельно-монтажні роботи в зазначеному житловому будинку.
Згідно п.2.2.2 вказаного договору після закінчення будівництва та вводу в експлуатацію житлового будинку №83 інвестор зобов'язаний був передати через УКБ міськвиконкому по акту прийому - передачі вбудоване приміщення цокольного поверху, загальною площею 525 кв.м. Відповідно до п.п. 2.1.1 розрахунки в сумі 123 000 грн. інвестору необхідно перерахувати на рахунок генерального підрядчика - ДБМУ №25(а.с.37- 38т.1).
09 серпня 2006 року розпорядженням адміністрації Київського району м.Одеси затверджено акт від 28 липня 2006 року державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта - 9-ти поверхового 2-х секційного житлового будинку №83 (будівельний) на 106 квартир в МКР "Д" Південний в м.Одесі, поштова адреса: м.Одеса, АДРЕСА_1.
14 серпня 2006 року актом прийому-передачі, керівник ДБМУ №25 ОСОБА_8 передав, а ОСОБА_3 прийняла вбудовані приміщення цокольного поверху житлового будинку АДРЕСА_2, площею 470,16 кв.м.(а.с.35-36 т.1).
жовтня 2006 року на підставі вищезазначеного договору і актів ОСОБА_3 отримала свідоцтво про власності на нежилі вбудовані приміщення цокольного поверху, загальною площею 465,2 кв.м., за адресою: м.Одеса, АДРЕСА_1, яке зареєстровано в КП "ОМБТІтаРОН" 23 жовтня 2006 року, реєстраційний №16467421.
10 листопада 2006 року проведена державна реєстрація об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Наш дом №83", що вбачається зі свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи серії А01 №168111. Відповідно до рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 22 липня 2007р. УКБ Одеської міськради по акту прийому-передачі передало ОСББ "Наш дом 83" на їх баланс житловий будинок АДРЕСА_2, розташований у м.Одесі, АДРЕСА_1. Як в суді першої так і апеляційної інстанції представник ОСББ "Наш дом 83" посилався на те, що спірне приміщення, яке належить ОСОБА_3, є підвалом та є допоміжним приміщенням, в якому знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація та обслуговування житлового будинку є неможливою.
ОСОБА_3 та її представник посилались на те, що спірне приміщення належить ОСОБА_3 на підставі договору інвестиції та оформлено на ОСОБА_3 в установленому законом порядку.
Між тим, представник ОСОБА_3 - ОСОБА_6, звертаючись із зустрічними позовними вимогами, не заперечувала проти того, що в спірному будинку знаходитися технічне обладнання для обслуговування будинку, а тому просила суд встановити сумісний порядок користування нежитловим приміщенням цокольного поверху за адресою: АДРЕСА_1, між ОСОБА_3 та ОСББ "Наш дом 83", а саме - ОСОБА_3 встановлює декоративні решітки на системах опалення, використовує нежитлове приміщення цокольного поверху під адміністративне приміщення, а ОСББ "Наш дом 83", за необхідністю користується коридором для проведення профілактичних і аварійно відновлювальних робіт, систем опалення, в тому числі комунікацій гарячого і холодного водопостачання, каналізації, опалення, ліній живлення електропостачання, які розташовані у коридорі нежитлового приміщення цокольного поверху.
Матеріалами справи підтверджено, що, згідно інвестиційно-підрядного договору від 17.09.2003 року, укладеного між УКБ Одеської міської ради та ДБМУ №25 та узгодженого виконкомом Одеської міської ради, замовником будівництва жилого будинку АДРЕСА_1 був УКБ Одеського міськвиконкому. ДБМУ №25 за зазначеним договором був генеральним підрядником.Предметом цього договору було співробітництво сторін з будівництва й інвестування двох секцій 9-ти поверхового цегляного 108 квартирного жилого будинку №83 з інженерними мережами в мкр. Південний "Д" в м. Одесі.
При цьому, відповідно до цього договору, а саме пунктів 5.1.17, 5.2.2 договору, ДБМУ №25 мав право здійснювати притягнення інвестицій лише на будівництво загальної житлової площі житлового будинку та здійснювати розподіл житлових приміщень по акту приймання-передання тільки відповідно до протоколу розподілу загальної житлової площі житлових квартир об'єкту , згідно Додатку до договору №2.
Згідно п. 5.1.17 вказаного договору, УКБ після закінчення будівництва та вводу в експлуатацію об'єкта, на підставі інформації, яка буде надана УКБ з боку ДБМУ №25, згідно з п. 5.2.5 договору повинна була видати ДБМУ №25 акти прийому-передачі на квартири для подальшого їх оформлення інвесторам при умовах виконання ДБМУ №25 п. 14.1 цього договору.
Відповідно до п.п. 5.2.5 інвестиційно - підрядного договору від 17.09.2003р. ДБМУ №25 було зобов'язано щомісячно в строк до 5 числа місяця, що слідує за звітним, надавати УКБ інформацію щодо обсягів інвестицій, які надійшли та направлені ДБМУ №25 на оплату будівельно - монтажних робіт.
Відповідно до вимог п. 14.1 Договору, впродовж 5-ти діб після підписання останньої форми №З КБ по будівництву об'єкта сторони зобов'язуються оформити акти звірок по виконанню обов'язків сторін в частині інвестування будівництва об'єкта.
Між тим, ДБМУ №25 порушив умови зазначеного договору та уклав з ОСОБА_3 договір №94 на нежитлові приміщення та в порушення умов договору не надав УКБ інформації про укладений договір інвестування, а також не зробив акт звірок між УКБ та ДБМУ №25 відносно інвестування нежитлових приміщень та інвестора ОСОБА_3 з сумою інвестицій в розмірі 123 000 грн.
Невиконані та порушені умови інвестиційно-підрядного договору викладені і підтверджуються листами УКБ від 15.06.2010 року за №728/2 та листа УКБ від 23.09.2010 року за № 104/33/П.
В цих листах чітко зазначено, що УКБ, як замовник будівництва, не отримувало і до теперішнього часу не отримало від ДБМУ-25 відомостей щодо залучення ним від ОСОБА_3 інвестицій на будівництво нежилих вбудованих приміщень цокольного поверху та на момент вводу житлового будинку в експлуатацію УКБ не мав відомостей щодо залучення інвестицій на будівництво приміщень цокольного поверху загальною площею 465, 32 кв.м., які в теперішній час належать ОСОБА_3 на праві власності та є допоміжними приміщеннями в яких знаходиться обладнання для обслуговування житлового будинку.
Згідно пояснень від 23.09.2010 року за №1406/2 до Київського районного суду м. Одеси (вх. № 33800 від 24.09.2010 року), замовник будівництва - УКБ - підтвердив факт неотримання залучених ДБМУ №25 інвестиційних коштів від ОСОБА_3 та факт відсутності приймання-передачі вбудованих нежитлових приміщень будь-яким фізичним чи юридичним особам у зв'язку з відсутністю таких приміщень в об'єкті будівництва взагалі.
Такі ствердження також випливають з огляду технічного паспорту житлового будинку від 22.07.2005 року, який був виготовлений по замовленню УКБ та є дійсним, акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту від 28.07.2006 року, та з розпорядження Київської районної адміністрації №968 від 09.08.2006 року "Про затвердження державного акту про прийняття в експлуатацію двохсекційного 9-ти поверхового житлового будинку (№83) в мкр. "Південний - Д" по АДРЕСА_1 та інші документи, які підтверджують те, що спірне приміщення є підвальним технічним поміщенням й є невід'ємною частиною житлового багатоквартирного будинку та є технічним підпіллям багатоквартирного житлового будинку, яке обладнане системами технічного забезпечення житлового будинку, а тому не могло бути предметом інвестування.
Тобто, згідно матеріалів справи, предметом договору від 17.09.2003 року було співробітництво сторін у будівництві й інвестування двох секцій 9-ти поверхового цегляного 108- квартирного житлового будинку №83 з інженерними мережами в мкр. Південний «Д» в м. Одесі., вбудованих нежитлових приміщень у даному об'єкту будівництва не передбачалось. Матеріалами справи підтверджено, що в даному будинку є лише технічне підпілля (підвал) та технічне горище над 9-м поверхом.
Відповідно до ст.1 Закону України « Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001р., підвал разом з іншими технічними приміщеннями відноситься до допоміжних приміщень будинку, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
При цьому, згідно п.п.3.3.6 наказу Державного комітету України з питань житлового - комунального господарства «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005р., використовувати технічні підвали та підвали не за призначенням забороняється.
Таким чином, оскільки ДБМУ №25, в порушення вимог зазначеного договору, не мало права без узгодження з УКБ, як з замовником будівництва, укладати договір інвестування на будь-які нежитлові приміщення та отримувати кошти від інвестора ОСОБА_3, не перерахувавши їх до УКБ та не повідомивши Управління капітального будівництва про існування укладеного з ОСОБА_3 договору, а також підписувати з нею акт приймання - передання значених приміщень, без узгодження цього питання з УКБ, тому Договір №94 про співпрацю по інвестуванню, та акт приймання-передання від 14.08.2006 року до зговору №94/83 є недійсними.
Крім того, відповідно до п. 2.2.2. Договору №94 про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку, який будується по замовленню УКБ міськвиконкому від 07.02.05р., ДБМУ №25 здійснює передачу приміщень інвестору через УКБ міськвиконкому, що не було виконано ДБМУ №25.
Тобто, відповідно до вказаного договору лише УКБ Виконавчого комітету Одеської міської ради мав право передати згідно до акту вбудовані приміщення цокольного поверху вищевказаного житлового будинку загальною площею 525 кв.м. ОСОБА_3, які начебто будувалися для ОСОБА_3
УКБ у своєму листі від 29.03.2010р. спростовує факти прийняття - передачі та інвестування у житловому будинку будівництва нежитлових вбудованих приміщень цокольного поверху, а тому акт від 14.08.2006р. між Державним будівельно - монтажним управління №25 та ОСОБА_3 є недійсним. Порушення з боку ДБМУ №25 умов інвестиційно-підрядного договору від 07.09.2003року та умов договору №94 про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку, який будується по замовленню УКБ міськвиконкому від 07.02.05р., привело до укладення незаконного договору та до отримання ОСОБА_3 недійсного акту прийманні-передання нежитлових приміщень.
Згідно акту Державної комісії про прийняття об'єкту в експлуатацію, відсутні відомості про наявність в будинку нежилих вбудованих приміщень цокольного поверху , що підтверджено також технічним висновком від 28.12.2010р., який зроблений спеціалістом у сфері будівництва, з якого вбачається, що у житловому будинку є тільки підвальні приміщення, які є допоміжними, в яких розташовані інженерні комунікації та опалення будинку та які призначені для забезпечення експлуатації будинку та його обслуговування(а.с.30-33 т.2.).
Як вбачається з робочого проекту вищевказаного будинку мова йде лише про технічне підпілля під всім будинком і технічне горище на 9 поверху. В проекті відсутні нежитлові вбудовані приміщення цокольного поверху. (а.с.10-25 т.1).
Згідно технічного паспорту на вищевказаний будинок, виготовленого для Одеської міської ради 22.07.2005р. КП « МБТІ та РОН», загальна площа підвальних приміщень складає 646 кв.м. В технічному паспорті відсутні відомості щодо наявності у будинку нежилих вбудованих приміщень цокольного поверху загальною площею 525 кв.м.(а.с.26-29). В свою чергу, виконком Одеської міської ради, в порушення вимог закону щодо видачі свідоцтв про право власності, здійснив видачу свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, які є допоміжними та в яких розташовані інженерні комунікації
Виконком Одеської міськради видав ОСОБА_3 документ з порушенням вимог "Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно", затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 08.01.2003 №6/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 28 січня 2003р. за №66/7387 з відповідними змінами від 28.01.2003 № 6/5.
Згідно п. 6.1 вказаного Положення, оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна провадиться з видачею свідоцтва про право власності:
а) місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування... фізичним та юридичним особам при представленні ними: договору про пайову участь у будівництві об'єкта нерухомого майна, акта про прийняття об'єкту в експлуатацію, та приймання-передачі цього об'єкта..."
Згідно Акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 28.07.2006 року та Розпорядження адміністрації Київського району м. Одеси №968 від 09.08.2006 року відомості про "вбудовані нежитлові приміщення цокольного поверху" в житловому будинку АДРЕСА_1 відсутні.
Вказані приміщення є цокольним підвальним технічним підпіллям (підвалом), які є невід'ємною частиною житлового багатоквартирного будинку, нарівні з дахом, горищем, міжповерховими сходами, пандусами та іншими.
Згідно з рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради №133 від 22.02.2007 р. "Про передачу жилого будинку на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Наш дом №83" та Акта прийому-передачі прийнятого до експлуатації закінченого будівництвом будинку , весь багатоквартирний будинок за вказаною адресою був повністю переданий в експлуатацію УКБ міськвиконком у ОСББ "Наш дом №83".
Згідно і ч, 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і є допоміжні приміщення тобто вони є об'єктами права спільної власності співвласників будинку, на них розповсюджуються норми ч. 1 ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Цим положенням Закону дано офіційне тлумачення Рішенням Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року №-4-рп/2004.
Законодавець розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого.
Зокрема в ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " зазначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Відповідно до пунктів 41, 42 та 43 «Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян», затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15.09.92 № 56, не підлягають приватизації допоміжні приміщення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу та складські приміщення). Власником перелічених приміщень після приватизації квартир будинку є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщення за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові і передаються їм у власність безкоштовно у встановленому порядку. Вільні нежилі приміщення можуть бути продані власником будинку товариству власників квартир або іншим юридичним особам (підприємствам, організаціям, установам) переважно на конкурсній основі по фактичній вартості будівництва загальної площі жилих будинків в цінах, що склалися на момент продажу. Переважне право на придбання таких приміщень має товариство власників квартир; Власники нежилих приміщень будинку є співвласниками будинку і укладають з іншими співвласниками угоду про сумісне володіння будинком і пайову участь у витратах по його утриманню.У відповідності до статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон), підвал відноситься до допоміжного приміщення багатоквартирного будинку і призначений для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Також в статті 1 цього Закону, об'єднання, тобто ОСББ - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна, в тому числі і підвальних приміщень.Статтею 19 цього Закону визначено, що неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. Щодо об'єктів права спільної власності на майно, вони можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.
Окрім того, в статті 26 Закону зазначено, що не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень. Враховуючи викладене, колегія суддів, приходить до висновку про те, що спірне приміщення не може бути самостійним об'єктом нерухомості, а є лише допоміжним приміщенням до житлового будинку, в якому знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація та обслуговування житлового будинку є неможливою.
Ці обставини підтверджено технічним висновком, планами підвалу та фотоматеріалами, який виготовлені на замовлення ОСОБА_3, де вказано , що через підвальне приміщення , яке належать ОСОБА_3, проходять інженерні комунікації та опалення будинку та які призначені для забезпечення експлуатації будинку та його обслуговування(а.с.147-160 т.1).
Згідно ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною(сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.Враховуючи викладене, колегія суддів вважає що відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України Договір №94 про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 від 07 лютого 2005 року, укладеного між ДБМУ №25, та ОСОБА_3, акт прийому-передачі нежилих приміщень від 14 серпня 2006 року (№ б/н) до Договору № 94/83 від 07 лютого 2005 року, укладеного між ДБМУ №25, та ОСОБА_3, свідоцтво про право власності на нежилі вбудовані приміщення цокольного поверху, розташованих в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 (р. № 16467421) від 10 жовтня 2006 року, виданого Виконкомом Одеської міської ради на ім'я ОСОБА_3 є недійсними, оскільки укладені з порушенням вимог вищевказаного законодавства. Визнання ОСОБА_3 власником підвального приміщення в багатоквартирному будинку суперечить вимогам ч.1 ст.1, п.2 ст. 10 Закону України « Про приватизацію державного житлового фонду», рішенню Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року №4 - рп/2004 року, за змістом яких допоміжні приміщення (підвали, сараї) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир в багатоквартирному будинку. Жодного рішення ні Одеською міською радою, ні співвласниками вказаного житлового будинку щодо реального розділу допоміжних приміщень житлового будинку не приймалося та вказане приміщення підвалу у власність ОСОБА_3 не передавалося і ці питання не вирішувалися в теперішній час ОСББ. Також ОСОБА_3 не є власником однієї із 106 житлових квартир вищевказаного будинку та не приймає участь у обслуговуванні зазначеного будинку.
Згідно з вимогами ч.1 ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, відшкодувати вартість того, що одержано за цінами, які існують на момент відшкодування. Таким чином, колегія суддів вважає, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню, у зв'язку з чим необхідно повернути цокольне підвальне технічне підпілля(підвал), розташоване в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 - ОСББ «Наш дом №83» та скасувати право власності на зазначене приміщення на ім'я ОСОБА_3
Враховуючи те, що ОСОБА_3 сплатила ДБМУ №25 за договором інвестування 123 000 грн., що підтверджено матеріалами справи, відповідно до ст.216 ЦК України необхідно стягнути із відповідача ДБМУ №25 на користь ОСОБА_3 кошти в сумі 123 000 грн. Керуючись ст.ст.209, 307 ч.1 п.2, 309 ч.1 п.3,4, 316, 317,319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області ,-ВИРІШИЛА:
Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш дом №83» - задовольнити.
Рішення Київського районного суду м.Одеси від 13 липня 2011 року скасувати.
Позов Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш дом №83» до Виконкому Одеської міської ради, Державного будівельно - монтажного управління №25, ОСОБА_3, треті особи: Управління капітального будівництва Виконкому Одеської міської ради, Комунальне підприємство «ОМБТІ та РОН» про визнання недійсним договору про співпрацю, акту прийому-передачі, свідоцтва про право власності - задовольнити.
Визнати недійсним Договір №94 про співпрацю по інвестуванню будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 від 07 лютого 2005 року, укладеного між Державним будівельно - монтажним управлінням №25, та ОСОБА_3 .
Визнати недійсним акт прийому-передачі нежилих приміщень від 14 серпня 2006 року (№ б/н) до Договору № 94/83 від 07 лютого 2005 року, укладеного між Державним будівельно - монтажним управлінням №25, та ОСОБА_3.
Визнати недійсним Свідоцтво про право власності на нежилі вбудовані приміщення цокольного поверху, розташованих в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 (р. № 16467421) від 10 жовтня 2006 року, виданого Виконкомом Одеської міської ради на ім'я ОСОБА_3.
Повернути цокольне підвальне технічне підпілля(підвал), розташоване в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 - Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Наш дом №83».
Скасувати право власності на ім'я ОСОБА_3 на нежилі вбудовані приміщення цокольного поверху, розташованих в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 (р. № 16467421).
Стягнути із Державного будівельно - монтажного управління №25 на користь ОСОБА_3 кошти в сумі 123 000( сто двадцять три тисячі) грн.
Рішення набирає законної сили негайно з моменту проголошення, але може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.Судді апеляційного суду Одеської області А.М.Кварталова
Н.Д.Плавич
Л.А.Гірняк