КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД       

01601, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.12.2011                                                                                           № 37/587

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Гаврилюка  О.М.

суддів:             

за участю секретаря судового засідання Верещака Д.П.

в судове засідання з’явилася прокурор Стретович М.О. – посв. від 01.03.2011 року № 46

за участю представників

від ТОВ „Воздвиженка Готель” не з’явилися

від КМР не з’явилися

від ГУ земресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) не з’явилися

від ВАТ трест „Київміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього не з’явилися

від ДАЗР України ОСОБА_1 – дов. від 16.06.2011 року б/н

розглянувши апеляційну скаргу Заступника Прокурора м. Києва в інтересах держави в особі Державного агентства земельних ресурсів України та Київської міської ради на рішення господарського суду м. Києва від 14.09.2009 року

у справі № 37/587 (суддя Гавриловська І.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Воздвиженка Готель”,          м. Київ

до 1. Київської міської ради, м. Київ

2. Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), м. Київ

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача

Відкрите акціонерне товариство трест „Київміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього, м. Київ

про визнання права оренди та укладення договору оренди

встановив:

До господарського суду м. Києва звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю „Воздвиженка Готель” з позовом до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача – Відкритого акціонерного товариства трест „Київміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього про визнання права позивача на оренду земельної ділянки на вул. Дегтярній, 2-4 у Подільському районі м. Києва; про вважання укладеним договору оренди земельної ділянки на вул. Дегтярній, 2-4 у Подільському районі м. Києва між позивачем та відповідачем 1, який підписаний позивачем та відповідає вимогам Закону України „Про оренду землі” та Типового договору оренди землі, що затверджений Постановою КМ України від 03.03.2004 року № 220; про вважання переданою даної земельної ділянки на умовах, що зазначені в договорі, з моменту набрання чинності судового рішення; про зобов’язання відповідача 2 зареєструвати договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід’ємною частиною, між орендодавцем – КМР та орендарем ТОВ „Воздвиженка Готель”, у встановленому порядку.

Рішенням від 14.09.2009 року господарський суд м. Києвапозов задовольнив повністю. Визнання право ТОВ „Воздвиженка Готель” на оренду земельної ділянки на вул. Дегтярній, 2-4 у Подільському районі м. Києва. Вважав укладеним договір оренди земельної ділянки на вул. Дегтярній, 2-4 у Подільському районі м. Києва між ТОВ „Воздвиженка Готель” та КМР, який підписаний ТОВ „Воздвиженка Готель” та відповідає вимогам Закону України „Про оренду землі” та Типового договору оренди землі, що затверджений Постановою КМ України від 03.03.2004 року № 220 та вважав переданою дану земельну ділянку на умовах, викладених у договорі в редакції позивача, з моменту набрання чинності судового рішення. Зобов’язав ГУ земресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) зареєструвати договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід’ємною частиною, між орендодавцем – КМР та орендарем ТОВ „Воздвиженка Готель”, у встановленому порядку.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням місцевого господарського суду Заступник прокурора м. Києва звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в інтересах держави в особі Державного агентства земельних ресурсів України та Київської міської ради та просив скасувати рішення господарського суду м. Києва від 14.09.2009 року по справі № 37/587 та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.11.2011 року апеляційна скарга прокурора була прийнята до провадження та призначено розгляд справи № 37/587 у судовому засіданні за участю прокурора, представників сторін та ДАЗР України.

В судове засідання 22.12.2011 року повноважні представники позивача, відповідачів та третьої особи не з’явилися та про причини неявки суд не повідомили, хоча про час та місце були повідомлені належним чином. Після обговорення судова колегія дійшла висновку, що неявка повноважних представників сторін та третьої особи не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті.

В судовому засіданні 22.12.2011 року прокурор та представник ДАЗР України підтримали вимоги апеляційної скарги. В попередньому судовому засідання представники відповідачів підтримували вимоги апеляційної скарги. Представник третьої особи проти вимог апеляційної скарги заперечував.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора, представників сторін та третьої особи судова колегія виходить із наступного.

03.01.2004 року Київська міська рада та Відкрите акціонерне товариство трест „Киїміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього уклали договір оренди земельних ділянок в урочищі Гончари-Кожум’яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум’яцькій у Подільському районі м. Києва загальною площею 54 904 кв.м, в т.ч. земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:85:381:0006) площею 1 962 кв.м. Строк дії договору оренди становив 5 років. Договір був нотаріально посвідчений та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 31.01.2004 року за № 85-6-00097 у книзі записів державної реєстрації договорів.

15.12.2005 року Київська міська рада та Відкрите акціонерне товариство трест „Киїміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього уклали договір оренди земельних ділянок в урочищі Гончари-Кожум’яки в межах вулиць Кожум’яцької, Дегтярної та Гончарної у Подільському районі м. Києва, в т.ч. земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:85:381:0048) площею 44 548 кв.м, в т.ч. в межах червоних ліній 17 105 кв.м. Строк дії договору оренди становив 5 років. Договір був нотаріально посвідчений та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 23.01.2006 року за № 85-6-00245 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до п. 1.5 статуту Товариства з обмеженою відповідальністю „Воздвиженка готель”, затвердженого рішенням загальних зборів засновників (учасників) (протокол від 03.07.2008 року № 1) та зареєстрованого державним реєстратором Печерської районної у м. Києві державної адміністрації 29.07.2008 року за № 10701020000033917, його засновниками є Відкрите акціонерне товариство „Київмісьбуд-1” ім. М.П Загороднього та фірма „Дубль W” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю.

Листом без дати та без номеру Відкрите акціонерне товариство трест „Київміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього повідомило Київського міського голову, що у відповідь на лист ТОВ „Воздвиженка готель” від 01.02.2009 року не заперечує щодо свого припинення права орендного користування земельною ділянкою (кадастровий номер 85:381:0006) орієнтовною площею 1 962 кв.м та частиною земельної ділянки (кадастровий номер 85:381:0048) орієнтовною площею 2 000 кв.м.

06.05.2009 року ТОВ „Воздвиженка готель” звернулося до Київської міської ради з листом № 03 в якому просило підписати договори оренди землі по вул. Дегтярній, 2-4 в Подільському районі м. Києва.

28.05.2009 року Головне управління земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 05-368/14692 повідомило ТОВ „Воздвиженка готель”, що Київрада не розглянула питання передачі зазначеної земельної ділянки ТОВ „Воздвиженка готель”, а тому немає підстав для укладання договору оренди.

Вважаючи свої права та охоронювані законом інтереси порушеними ТОВ „Воздвиженка готель” 14.08.2009 року звернулося з даним позовом до господарського суду.

28.07.2009 року господарський суд м. Києва рішенням по справі № 2/238 за позовом ТОВ „Воздвиженка готель” до ВАТ трест „Киїміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього визнав право власності ТОВ „Воздвиженка готель” на об’єкт незавершеного будівництва готельного комплексу готовністю 14% , що розташований за адресою: м. Київ, вул. Дегтярна, 2-4, та визнав дійсним договір купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва готельного комплексу, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Дегтярна, 2-4 між ВАТ трест „Киїміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього та ТОВ „Воздвиженка готель”. В мотивувальній частині рішення вказувалося, що відповідач не з’являвся до нотаріуса та ухилявся від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 05.04.2011 року рішення господарського суду м. Києва від 28.07.2009 року по справі № 2/238 було скасовано та в задоволенні позову відмовлено повністю.

14.09.2009 року Головне управління земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 05-532/24832 повідомило ТОВ „Воздвиженка готель”, що земельна ділянка площею 4 622 кв.м, що розташована по вул. Дегтярній, 2-4 у Подільському районі м. Києва оформляється ТОВ „Воздвиженка готель” за рахунок земель ВАТ трест „Київміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього, від яких останнє письмово відмовилося на користь ТОВ „Воздвиженка готель”.

Дослідивши докази, що є у справі, заслухавши пояснення прокурора, представників сторін та третьої особи, перевіривши застосування норм матеріального та процесуального права судом першої інстанції, обговоривши доводи апеляційних скарг, судова колегія апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення господарського суду м. Києва – скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в позові повністю, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 331 Цивільного кодексу України, із змінами і доповненнями, внесеними згідно із Законом України від 15.12.2005 року № 3201-IV, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.

На момент звернення ТОВ „Воздвиженка готель” з даним позовом до господарського суду – 14.08.2009 року – позивач став власником об’єкту незавершеного будівництва готельного комплексу готовністю 14% , що розташований за адресою: м. Київ, вул. Дегтярна, 2-4, на підставі  рішення господарський суд м. Києва від 28.07.2009 року по справі № 2/238, проте таке рішення скасовано постановою Київського апеляційного господарського суду від 05.04.2011 року.

В своїй позовній заяві позивач не зазначив, якими самими діями Київської міської ради порушується його право на оренду землі, проте місцевий господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог про визнання права позивача на оренду.

На момент звернення позивача з позовом до суду ч. 3 ст. 415 Цивільного кодексу України визначала, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України із змінами, внесеними згідно із  Законом України від 27.04.2007 року № 997-V якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Як вбачається з договорів оренди земельних ділянок від 03.01.2004 року та від 15.12.2005 року (п. 1.1) Київська міська рада передала ВАТ трест „Киїміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього спірні земельні ділянки в користування строком на 5 років, в той час як в проекті договору (п. 3.1), запропонованому позивачем, такий строк складає 25 років, що є порушенням ч. 3 ст. 415 ЦК України щодо переходу права користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередньому власнику будівлі (споруди).

Крім того ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України вимагала для визнання права користування нового набувача визначення частини земельної ділянки на якій розміщені житловий будинок, будівля або споруда та частини земельної ділянки необхідної для їх обслуговування.

Проте в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б встановлювали розмір земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт та розмір земельної ділянки, необхідної для його обслуговування.

Укладення ж договору оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярна, 2-4, на нових умовах (строк оренди – 25 років) має відбуватися у порядку, встановленому Земельним кодексом України.

Згідно зі ст. 13 Конституції України земля є об’єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За змістом ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України, в редакції Закону України від 16.09.2008 року № 509-VI, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

П. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” від 21.05.1997 року № 280/97-ВР визначено, що питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду) вирішується на пленарному засіданні ради – сесії.

Таким чином, необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки.

При цьому підставою набуття відповідного права є саме рішення ради. Відповідно ж до ч. 5 ст. 126 Земельного кодексу України, в редакції Закону України від 05.03.2009 року № 1066-VI, яка була чинною на момент звернення з даним позовом до суду, право оренди земельної ділянки лише посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Таким чином за відсутності рішення Київської міської ради про надання ТОВ „Воздвиженка готель” в оренду земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярна, 2-4, позовні вимоги про визнання права позивача на оренду вищезазначеної земельної ділянки строком на 25 років задоволенню не підлягають, оскільки їх задоволення, за відсутності відповідного рішення, призведе до порушенням виключного, передбаченого Конституцією України, права міської ради на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 01.07.2004 року № 1952-IV обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме право власності на нерухоме майно.

При чому в розумінні Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” (абз. 4 ч. 1 ст. 2) об’єкт нерухомого майна (нерухоме майно, нерухомість) визначається як земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

В ч. 3 ст. 638 Цивільного кодексу України зазначається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

Таким чином, оскільки договір оренди землі підлягає державній реєстрації та вважається укладеним лише після її проведення, то позовні вимоги про те, щоб вважати укладеним договір оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярна, 2-4, та який не був підписаний обома сторонами та не пройшов державної реєстрації – задоволенню не підлягають. Так само як позовні вимоги про вважання переданою земельної ділянки на умовах, що зазначені в договорі, з моменту набрання чинності судового рішення.

Системний аналіз наведених законодавчих приписів свідчить про те, що господарський суд не вправі перебирати на себе виключні повноваження та функції міської ради (у складі її пленарного засідання) стосовно вирішення питання про передачу земельної ділянки в оренду. Поряд з тим відсутність рішення про передачу такої ділянки в оренду унеможливлює й укладення договору її оренди.

З огляду на вищевикладене відсутні підстави для задоволення позовних вимог про зобов’язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради зареєструвати договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід’ємною частиною, , між орендодавцем – КМР та орендарем ТОВ „Воздвиженка Готель”, у встановленому порядку.

Такого ж висновку дійшли і Вищий господарський суд України в постанові від 24.03.2010 року № 31/374 та Верховний Суд України в постанові від 22.11.2010 року № 3-23гс10.

З огляду на вищевикладене апеляційний господарський суд дійшов висновку, що рішення господарського суду м. Києва від 14.09.2009 року по справі № 37/587 не відповідає чинному законодавству, винесене з неправильним застосуванням норм матеріального права (ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 3 ст. 415 ЦК України), а тому підлягає скасуванню повністю.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду переглянула спір в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України і вважає, що в позові Товариства з обмеженою відповідальністю „Воздвиженка готель” до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача – Відкритого акціонерного товариства трест „Київміськбуд-1” ім. М.П. Загороднього про визнання права позивача на оренду земельної ділянки на вул. Дегтярній, 2-4 у Подільському районі м. Києва; про вважання укладеним договору оренди земельної ділянки на вул. Дегтярній, 2-4 у Подільському районі м. Києва між позивачем та відповідачем 1, який підписаний позивачем та відповідає вимогам Закону України „Про оренду землі” та Типового договору оренди землі, що затверджений Постановою КМ України від 03.03.2004 року № 220; про вважання переданою даної земельної ділянки на умовах, що зазначені в договорі, з моменту набрання чинності судового рішення; про зобов’язання відповідача 2 зареєструвати договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід’ємною частиною, між орендодавцем – КМР та орендарем ТОВ „Воздвиженка Готель”, у встановленому порядку, – має бути відмовлено.

Апеляційна скарга Заступника прокурора м. Києва підлягає задоволенню. Відповідно до ч. 3 та абз. 3 ч. 5 ст. 49 ГПК України апеляційний господарський суд здійснює перерозподіл судових витрат з покладенням їх на позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 103, 104, 105 ГПК України Київський апеляційний господарський суд –

п о с т а н о в и в :

1.          Апеляційну скаргу Заступника Прокурора м. Києва на рішення господарського суду м. Києва від 14.09.2009 року по справі № 37/587 задовольнити.

2.          Рішення господарського суду м. Києва від 14.09.2009 року по справі № 37/587 скасувати повністю, та прийняти нове рішення по справі, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

3.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Воздвиженка готель” (03150, м. Київ, Печерський район, вулиця Димитрова, будинок 6, ідентифікаційний код 36085225) до спеціального фонду Державного бюджету України (одержувач ГУ ДКУ у м. Києві, банк одержувача ГУ ДКУ у м. Києві, МФО 820019, р/р 31210206700001, ЄДРПОУ 24262621, код класифікації доходів бюджету 22030001, призначення платежу судовий збір, код ЄДРПОУ суду 25960043, п.п. 4 п. 2 ч. 2 ст. 4) 470 (чотириста сімдесят) грн. 50 коп. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

4.          Видачу виконавчих документів доручити господарському суду м. Києва.

5.          Матеріали справи № 37/587 повернути до господарського суду м. Києва.

Постанова набуває чинності з дня її прийняття.

Повний текст постанови підписано 26.12.2011 р.

Головуючий суддя                                                                      

Судді