ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33601 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2025 року                                                        Справа № 918/1007/21(918/979/24)

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Тимошенко О.М., суддя Крейбух О.Г. ,  суддя Коломис В.В.

секретар судового засідання Юзефович Д.О.

за участю представників:

від позивача: Перевощикова Т.М. (адвокат);

від відповідача: Кантелюк Т.Ю. (адвокат), Гаєнков І.О. (виконавчий директор),

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Рівненський облавтодор" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України" на рішення Господарського суду Рівненської області, ухвалене  02.12.2024 суддею Політикою Н.А. у м. Рівне (повний текст рішення складено 10.12.2024) №  918/1007/21(918/979/24)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лік-Мед-Фарм-Сервіс"

до Дочірнього підприємства "Рівненський облавтодор" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України"

про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень в сумі 2740594 грн

(у межах справи № 918/1007/21 про банкрутство ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України")

ВСТАНОВИВ:

ТзОВ "Лік-Мед-Фарм-Сервіс" звернулось до Господарського суду Рівненської області із позовом про стягнення з ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України" 2740594 грн відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна за договором оренди нерухомого майна № 2 від 20.07.2017.

Обґрунтовуючи мотиви позову товариство послалось на те, що враховуючи наявність згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендованого майна, відповідно до укладеного між сторонами договору оренди  № 2 від 20.07.2017, підтверджений експертом невід`ємний характер здійснених позивачем поліпшень на суму 4071621, 60 грн, наявну початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем (968131 грн) та його вартість на момент припинення договору оренди (3708725 грн), відповідно, наявні підстави компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками, в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, у розмірі 2740594 грн.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 02.12.2024 у даній справі позов задоволено; стягнуто з відповідача на користь позивача вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна за договором оренди нерухомого майна від 20.07.2017 № 2 в сумі 2740594 грн та витрати по оплаті судового збору в розмірі 32887, 13 грн.

Не погодившись із таким рішенням суду першої інстанції, відповідач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив останнє скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Підприємство вважає оскаржуване рішення незаконними та необґрунтованим, оскільки суд першої інстанції неправильно встановив обставини, які мають значення для справи та дійшов  необґрунтованого висновку про наявність погодження з сторони орендодавця на проведення невід`ємних поліпшень.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 20.01.2025 відкрито  апеляційне провадження за апеляційною скаргою ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України" на рішення Господарського суду Рівненської області від 02.12.2024 у справі № 918/1007/21(918/979/24); призначено скаргу до розгляду в судовому засіданні.

Від позивача до апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого товариство просило суд останню залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

В судовому засіданні представники відповідача вимоги апеляційної скарги підтримали у повному обсязі.

Представник позивача скаргу заперечила, просила залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

В силу приписів ст. ст. 269, 270 ГПК України, апеляційна інстанція переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Дослідивши повно та всебічно матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, заслухавши представників сторін у судовому засіданні, судова колегія дійшла наступних висновків.

Відповідно до матеріалів справи, 20.07.2017 між ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги Україні" (орендодавець) в особі начальника філії "Дубровицький райавтодор" та ТзОВ "Лік-Мед-Фарм-Сервіс" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 2, згідно п. 1.1. якого  орендодавець передає, а орендар приймає в строкове (до 20.05.2020) платне користування майно - адміністративну будівлю загальною площею 663,5 м.кв., яка знаходиться за адресою: Рівненська обл., м. Дубровиця, вул. Воробинська, б. 176, що обліковується на балансі філії "Дубровицький райавтодор" ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги України", вартість якого визначена згідно з незалежною оцінкою і становить станом на 31.12.2016 - 968131 грн. без ПДВ. Згідно п. 2.1. договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору, згідно з актом приймання-передачі вказаного майна за вартістю, визначеною незалежною оцінкою. Відповідно до п. 2.2. договору, передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається ПАТ ДАК "Автомобільні дороги України" (у господарському віданні ДП "Рівненський облавтодор"), а орендар користується ним протягом строку дії договору оренди. У разі припинення договору майно повертається орендарем орендодавцю за актом приймання-передачі в день закінчення дії договору. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі (п. 2.2. договору). Пунктом 5.4. договору сторони погодили, що орендар має право з письмового дозволу орендодавця проводити реконструкцію, технічне переозброєння, ремонт, переобладнання інтер`єру приміщень для своїх потреб, не порушуючи цілісності будинку і його інженерних комунікацій. Згідно з п. 5.3. договору, орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, та виконані з дозволу орендодавця, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Поліпшення орендованого майна, які не можуть бути відокремлені від цього майна без заподіяння йому шкоди, стають власністю орендодавця, за умови відшкодування їх вартості. Згідно п. 4.10. договору, вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без явної шкоди для майна, компенсації не підлягає. Договір укладено строком на два роки та 10 місяців та діє з моменту його підписання обома сторонами по 20.05.2020 включно.

Згодом, 25.07.2018 сторонами укладено додаткову угоду № 1 до договору від 20.07.2017, якою внесено зміни до п. п. 4.13, 6.4, 9.5, 9.6, 9.8, 9.9.

Із матеріалів позовної заяви ТзОВ "Лік-Мед-Фарм-Сервіс" слідує, що 21.07.2017 позивач звернувся до філії "Дубровицький райавтодор" ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги Україні" з листом № 116, в якому просив надати погодження на проведення робіт з поліпшення орендованого майна.

Листом від 21.07.2017 року № 82 відповідач повідомив про надання згоди на виконання відповідних робіт з подальшим погодженням у всіх інстанціях.

Також позивач вказав, що 31.07.2017 між сторонами договору підписано акт приймання-передачі об`єкта нерухомого майна - адміністративної будівлі загальною площею 663,5 м.кв., яка знаходиться за адресою: Рівненська обл., м. Дубровиця, вул. Воробинська, б. 176, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у платне строкове користування відповідне нерухоме майно, вартість якого визначена згідно з незалежною оцінкою і становить станом на 31.12.2016 - 968131 грн без ПДВ. В акті зазначено, що об`єкт обліковується на балансі філії "Дубровицький райавтодор" ДП Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги України".

Товариство акцентувало, що в період користування будівлею, для здійснення своєї господарської діяльності, позивачем, з дозволу відповідача, здійснено ремонтно-будівельні роботи (поліпшення) в орендованому майні за власний кошт.

22.05.2020 між сторонами договору підписано акт приймання-передачі об`єкта нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець прийняв, а орендар передав орендоване майно - адміністративне приміщення загальною площею 663,5 м.кв., яке знаходиться за адресою: Рівненська обл., м. Дубровиця, вул. Воробинська, 176, вартість якого визначена згідно з незалежною оцінкою і становить станом на 31.12.2016 - 968131 грн. без ПДВ. В акті зазначено, що передане нежитлове приміщення знаходиться в такому ж стані, що відповідає умовам договору та мало використовуватися з метою, передбаченою договором. Також в акті зазначено, що об`єкт обліковується на балансі філії "Дубровицький райавтодор" ДП Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги України" та сторони щодо переданого майна претензій одна до одної не мають.

З матеріалів справи вбачається, що 31.05.2020 на замовлення філії "Дубровицький райавтодор" ДП Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги України", суб`єктом оціночної діяльності ТзОВ "Оціночна компанія "Техносервіс" складено висновок про вартість майна (адміністративна будівля загальною площею 663, 5 м.кв., м. Дубровиця, вул. Воробинська б. 176), відповідно до якого визначено ринкову вартість для цілей оренди - 3708725 грн.

20.09.2024 на замовлення позивача експертом Собуцьким В.О. складено висновок № SV-319.24 про проведення будівельно-технічної експертизи.

На вирішення експерта, який проводив будівельно-технічну експертизу по досліджуваній будівлі № 176 по вул. Воробинська у м. Дубровиця були поставлені наступні питання: 1. Чи відносяться ремонтно-будівельні роботи, проведені з 31.07.2017 по 20.05.2020 в будівлі загальною площею 663,50 м2 до невід`ємних поліпшень майна, яке було предметом оренди за договором оренди нерухомого майна від 20.07.2017 року? 2. Якщо невід`ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість? 3. Чи є серед виконаних ремонтно-будівельних робіт (поліпшень) орендованого майна, яке було предметом оренди за Договором оренди нерухомого майна № 2 від 20.07.2017 проведених невід`ємних поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без надання йому шкоди? 4. На яку суму збільшилась вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за Договором оренди нерухомого майна № 2 від 20.07.2017, укладеного між сторонами в результаті здійснених невід`ємних поліпшень?

На підставі проведеної будівельно-технічної експертизи, експерт прийшов до наступних висновків: 1. Ремонтно-будівельні роботи, проведені з 31.07.2017 по 20.05.2020 в досліджуваній адміністративній будівлі № 176 по вул. Воробинська у м. Дубровиця Дубровицької територіальної громади Сарненського району (Дубровицького району Рівненської області), загальною площею 663,50 м2 відносяться до невід`ємних поліпшень майна, яке було предметом оренди за договором оренди нерухомого майна від 20.07.2017. 2.1. Обсяги ремонтно-будівельних робіт (невід`ємних поліпшень) наведені в кошторисній документації. 2.2. Перелік ремонтно-будівельних робіт (невід`ємних поліпшень): - улаштування кроквів з дощок; - улаштування лат [решетування] з прозорами із дощок і брусків під покрівлю з листової сталі; - улаштування прокладної пароізоляції в один шар; - улаштування покрівель шатрових із металочерепиці; - улаштування слухових вікон; - навішування водостічних труб, колін, відливів і лійок з готових елементів; - улаштування жолобів підвісних з оцинкованої сталі; - заповнення віконних проємів готовими блоками; - установлення пластикових підвіконних дощок; - заповнення дверних проємів готовими дверними блоками з металопластику у кам`яних стінах; - установлення металевих дверних коробок із навішуванням дверних полотен; - установлення дверних блоків у зовнішніх і внутрішніх проємах кам`яних стін; - влаштування проємів у цегляних стінах вручну; - мурування окремих ділянок простих зовнішніх стін із цегли; - улаштування теплоізоляції вертикальних будівельних конструкцій з дрібно-штучних стінових матеріалів із застосуванням системи утеплення CERESIT ППС, фінішний шар - штукатурка декоративна; - улаштування основ під тротуари з відсіву; - улаштування покриттів з дрібнорозмірних фігурних елементів мощення [ФЭМ]; - улаштування цементної стяжки по щебеневій та піщаній основі; - улаштування стяжок самовирівнювальних з суміші цементної для недеформівних основ; - улаштування каркасу підвісних стель; - укладання плит стельових в каркас стелі; - монтаж світильників для люмінесцентних ламп, які встановлюються в підвісних стелях; - улаштування обшивки стін гіпсокартонними плитами [фальшстіни] по металевому каркасу; - суцільне вирівнювання штукатурки стін усередині будівлі цементно-вапняним розчином; - шпаклювання стін мінеральною шпаклівкою; - поліпшене фарбування полівінілацетатними акриловими сумішами стін по збірних конструкціях, підготовлених під фарбування; - облицювання поверхонь стін керамічними плитками на розчині із сухої клеючої суміші; - улаштування покриттів з керамічних плиток на розчині із сухої клеючої суміші; - прокладання трубопроводів водопостачання з труб поліетиленових [поліпропіленових] напірних різного діаметру; - ізоляція трубопроводів трубками зі спіненого каучуку, поліетилену; - прокладання трубопроводів каналізації з поліетиленових труб; - установлення котлів опалювальних; - установлення фільтрів для очищення води; - установлення опалювальних радіаторів сталевих; - установлення унітазів з безпосередньо приєднаним бачком; - установлення умивальників одиночних з підведенням холодної та гарячої води; - установлення нагрівачів індивідуальних водоводяних; - улаштування каркасно-фільончастих перегородок у санвузлах; - прокладання кабелю різного перерізу на скобах; - установлення штепсельних розеток герметичних та напівгерметичних; - установлення вимикачів утопленого типу при схованій проводці, одноклавішних; - установлення щитків освітлювальних групових масою понад 3 кг до 6 кг у готовій ніші або на стіні; - установлення вимикачів та перемикачів пакетних 2-х і 3-х полюсних на струм понад 100 А до 250 А; - установлення електролічильників побутових трифазових. 2.3. Ринкова вартість ремонтно-будівельних робіт, проведених з 31.07.2017 по 20.05.2020 в досліджуваній адміністративній будівлі станом на 20.05.2020 становила 4071621, 60 грн. 3. Усі виконані ремонтно-будівельні роботи (поліпшення) орендованого майна, яке було предметом оренди за договором оренди нерухомого майна № 2 від 20.07.2017 є такими, які неможливо відокремити від об`єкта без надання йому шкоди. 4. Вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором оренди нерухомого майна № 2 від 20.07.2017, укладеного між сторонами у справі в результаті здійснених невід`ємних поліпшень, збільшилась на суму 4071621, 60 грн станом на 20.05.2020.

ТзОВ "Лік-Мед-Фарм-Сервіс" вважаючи, що поліпшення орендованого майна відносяться до невід`ємних, здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця, посилаючись на наявність передбачених умовами договору та Законом України № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" підстав для відшкодування вартості здійснених товариством невід`ємних поліпшень орендованого майна, звернулось із відповідним позовом до господарського суду.

Частиною 2 ст. 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

В силу ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як вже встановлено судом, сторонами господарського спору було укладено договір оренди нерухомого майна № 2  від 20.07.2017.

Статтею 759 ЦК України обумовлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст. 776 ЦК України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у  ст. 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Відтак, законом закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.

Пунктом 5.3. договору № 2 від 20.07.2017 сторони також передбачили, що поліпшення орендованого майна, які не можуть бути відокремлені від цього майна без заподіяння йому шкоди, стають власністю орендодавця, за умови відшкодування їх вартості.  

Відтак, предметом дослідження у даній справі має бути факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.

Із оскаржуваного рішення вбачається, що суд першої інстанції дійшов висновку про наявність погодження зі сторони орендодавця на проведення невід`ємних поліпшень. З даного приводу судовою колегією зазначається слідуюче.

Орендодавцем та відповідачем по справі є Дочірнє підприємство "Рівненський облавтодор" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України".

З матеріалів справи вбачається, що договір оренди, від імені орендодавця, підписаний начальником філії "Дубровицький райавтодор" Берестенею М.І.

Як зазначено вище, 21.07.2017 позивач звернувся до філії "Дубровицький райавтодор" ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги Україні" з листом № 116, в якому  просив надати погодження на проведення робіт з поліпшення орендованого майна.

Листом від 21.07.2017 № 82 філія "Дубровицький райавтодор" ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги Україні" повідомила про необхідність проведення поліпшення орендованого майна та надала згоду на виконання відповідних робіт з подальшим погодженням у всіх інстанціях.

Із зазначеного вбачається, що звернення щодо поліпшень було направлено саме до філії "Дубровицький райавтодор", а не до орендодавця, який є відповідачем по справі та відповідь про погодження робіт було надано саме філією "Дубровицький райавтодор".

Водночас, суд констатує, що питання наявності у начальника філії повноважень на погодження поліпшень місцевим господарським судом не досліджувалися.

Суд також зазначає, що надані позивачем вищезазначені листи не дають можливості дослідити, які саме роботи були погоджені та які плануються до виконання, не надано доказів погодження проектно-кошторисної документації з орендодавцем в період оренди майна.

У своїй постанові від 20.02.2020 у справі № 916/685/17 Верховний Суд зауважив, що ключовим для встановлення підстав компенсації різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду, саме наявність погодження орендодавця на проведення поліпшень.

Аналіз позиції Верховного Суду дає можливість зробити висновок, що поліпшення орендованого майна орендарем підлягають компенсації орендодавцем лише за наявності згоди орендодавця на їх проведення. Такі поліпшення мають відповідати наступним критеріям: 1. неможливість відокремлення без шкоди - поліпшення не можуть бути фізично відокремлені від орендованого майна без його пошкодження чи погіршення стану;  2. збільшення вартості майна -  поліпшення повинні призвести до збільшення вартості орендованого майна, яке може бути підтверджене у встановленому законом порядку (наприклад, через незалежну оцінку); згода орендодавця - якщо орендар виконав поліпшення без отримання згоди, навіть за умови їхньої невідокремлюваності, такі витрати компенсації не підлягають.

Погодження з точки зору права, у контексті волевиявлення юридичної особи на проведення поліпшення майна, можна визначити як офіційне вираження згоди, що є юридично значимим актом. Це волевиявлення підтверджує обізнаність юридичної особи щодо характеру, обсягу, виду та умов запланованих ремонтних або інших поліпшувальних робіт.

Основними аспектами погодження є: - обізнаність, тобто юридична особа повинна отримати детальну інформацію про заплановані роботи, їх обсяг, вартість, строки виконання та можливі правові наслідки; - добровільність, тобто погодження має бути результатом вільного волевиявлення без примусу чи введення в оману; форма, тобто залежно від законодавчих вимог, погодження може бути оформлене у письмовій формі (наприклад, підписання договору, угоди чи листа-згоди); - мета, як узгодження дій, спрямованих на поліпшення майна, яке може включати підвищення його вартості чи функціональності; - юридична значущість, тобто погодження встановлює обов`язки сторін (наприклад, власника майна і виконавця робіт) та визначає межі допустимих дій, що можуть бути оскаржені у разі порушення.

Отже, погодження виступає як юридичний інструмент забезпечення інтересів сторін та регулювання відносин, пов`язаних з поліпшенням майна.

Суд зауважує, що договір оренди було підписано 21.07.2017, цього ж дня було направлено лист на погодження проведення поліпшень майна, і в цей же день філія "Дубровицький райавтодор" надала згоду на поліпшення без їх обсягу та вартості. При цьому, саме ж майно було передано згідно акту прийому передачі аж 31.07.2017.

В ході розгляду справи судом першої інстанції було встановлено, що у акті прийому передачі в оренду зазначено, що передане нежитлове приміщення знаходиться в такому ж стані, що відповідає вимогам умов договору та мало використовуватися з метою, передбаченою договором. Також в акті зазначено, що об`єкт обліковується на балансі філії "Дубровицький райавтодор" ДП Рівненський облавтодор" ВАТ "ДАК "Автомобільні дороги України" та сторони щодо переданого майна претензій одна до одної не мають.

Натомість з матеріалів справи не вбачається підписання акта приймання-передачі від 31.07.2017 орендарем із зазначенням певних зауважень чи застережень, в тому числі щодо незадовільного технічного стану орендованої будівлі на дату її прийняття позивачем в оренду.

Будь-які відомості про повідомлення орендодавця, а саме ДП "Рівненський облавтодор" ВАТ "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України", про вартість та об`єми поліпшень, в матеріалах справи відсутні. Також, відсутні документи що підтверджують проведення поліпшень в період оренди майна з 31.07.2017 по 22.05.2020.

Виходячи з вищевикладеного та практики Верховного Суду колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції про наявність погодження орендодавцем проведення поліпшень є передчасними та ґрунтується лише на припущення та переоцінці доказів.

Як зазначено вище, звертаючись із відповідним позовом ТзОВ "Лік-Мед-Фарм-Сервіс" також вказало про те, що в період користування будівлею для здійснення своєї господарської діяльності  товариство, з дозволу орендодавця, здійснило ремонтно-будівельні роботи (поліпшення) в орендованому майні за власний кошт та надало кошторисну документацію, яка виконана згідно договору SV-319.24 від 09.09.2024 ФОП Собуцьким В.О.

Із вказаної кошторисної документацію вбачається, зокрема, що договірна ціна, що входить до її складу, складена по цінах станом на 19.09.2024. Інші докази проведення ремонтних робіт в орендованій будівлі позивачем не надано.

Відтак, колегія суддів зауважує, що докази проведення ремонтних робіт, зокрема, договори  підряду, акти виконаних робіт, документи що підтверджують купівлю будівельних матеріалів, позивачем надано не було, а проектно-кошторисна документація розроблена в 2024 році за цінами на час її виконання, що не підтверджує виконання таких робіт в період з 31.07.2017 по 20.05.2020.

Окрім того, як вбачається із висновку експерта, яким позивач обґрунтовує невід`ємність покращень та їх вартість, останній виконаний ФОП Собуцьким В.О. 20.09.2024, яким, у свою чергу, також була підготовлена проектно-кошторисна документація.  

У своїй постанові від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18 Велика Палата Верховного Суду висловила свою позицію щодо відхилення висновку будівельно-технічного експертного дослідження, як неналежного та недопустимого доказу та мотивувала її, зокрема тим, що в експертному висновку не зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за відомо неправдивий висновок та те, що висновок підготовлено для подання до суду.

Судом встановлено, що хоча наявний в матеріалах справи висновок № SV-319.24 про проведення будівельно-технічної експертизи і має застереження експерта, щодо кримінальної відповідальності, при цьому, у ньому відсутні відомості про те, що останній складений для подання до суду, що виключає кваліфікацію його як належного та допустимого доказу, виходячи з практики Верховного Суду.

За таких обставин суд вважає, що висновки експерта у даній справі є сумнівними, оскільки очевидно, що і висновок і  проектно-кошторисна документація були замовлені через більше як 4 (чотири) роки після завершення користування майном.

Колегія суддів вважає, що надані позивачем докази судом першої інстанції оцінені не належно, оскільки товариство не є власником нерухомого майна, вартість поліпшення якого заявляються до стягнення, окрім того, позивач не надав доказів на підтвердження перебування у його користуванні на момент виготовлення проектно-кошторисної документації та проведення оцінки нерухомого майна, яке не є його власністю.

Разом з тим, як зазначено вище, 22.05.2020 позивачем підписано акт про повернення нерухомого майна, пунктом 1 якого визначено, що орендодавець, відповідно до умов договору оренди нежитлового приміщення № 2 від 20.07.2017, приймає, а орендар передає орендоване майно - адміністративне приміщення загальною площею 663,5 м.кв., яке знаходиться за адресою: Рівненська обл., м. Дубровиця, вул. Воробинська, 176, вартість якого визнана незалежною експертною оцінкою та станом на 31.12.2016 становить 968131 грн. без урахування ПДВ.

У пункті 2 вказаного акту зазначено про те, що передане нежитлове приміщення знаходиться в такому ж стані, що відповідає вимогам умов договору та мало використовуватися з метою, передбаченою цим договором.

У пункті 4 сторони договору засвідчили, що претензії одна до одної щодо переданого майна не мають.

При цьому, як і у випадку передачі майна в оренду, з матеріалів справи не вбачається підписання акта приймання-передачі від 22.05.2020  орендарем із зазначенням певних зауважень чи застережень, в тому числі щодо проведення поліпшень майна чи збільшення його вартості з прийняттям позивачем в оренду.

Окремо суд зауважує, що із відповідним позовом до господарського суду ТзОВ "Лік-Мед-Фарм-Сервіс" звернулось через 4 (чотири) роки після закінчення договору оренди та повернення майна з оренди. При цьому, під час повернення майна та підписання акту прийому-передачі, товариством не заявлялось до відповідача жодних претензій чи вимог щодо компенсації невід`ємних поліпшень, а усі документи якими товариство обґрунтовує позовні вимоги, складені та підписані у вересні 2024 року, що створює сумніви щодо реальності заявлених вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

При цьому, тлумачення змісту статті 79 ГПК України свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Статтею 277 ГПК України визначено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) не з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на наведене та враховуючи усі встановлені обставини справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що рішення Господарського суду Рівненської області від 02.12.2024 у справі № 918/1007/21(918/979/24) ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до ст. ст. 129, 282 ГПК України суд у випадку скасування рішення здійснює новий розподіл судових витрат, за яким витрати позивача по сплаті судового збору в суді першої інстанції залишаються за ним, а витрати відповідача за розгляд апеляційної скарги покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Рівненський облавтодор" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України"  задоволити.

2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 02 грудня 2024 року у справі № 918/1007/21(918/979/24) скасувати. Прийняти нове рішення.

В позові відмовити.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Лік-Мед-Фарм-Сервіс" (34100, Рівненська область, м. Дубровиця, вул. Підлісна, буд. 9, код ЄДРПОУ 41162442) на користь Дочірнього підприємства "Рівненський облавтодор" Відкритого акціонерного товариства "Державна акціонерна компанія "Автомобільні дороги України" (33028, м. Рівне, вул. Пластова, буд. 7, код ЄДРПОУ 31994540) - 49330 грн 69 коп витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Видати наказ.

4. Доручити Господарському суду Рівненської області на виконання постанови видати наказ.

5. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

6. Справу № 918/1007/21(918/979/24) повернути Господарському суду Рівненської області.

Повний текст постанови складено "23" квітня 2025 року.

Головуючий  суддя                                                                      Тимошенко О.М.

Суддя                                                                                              Крейбух О.Г.  

Суддя                                                                                              Коломис В.В.