ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 211
РІШЕННЯ
Іменем України
06.12.2011Справа №5002-8/4559-2011
За позовом - Феодосійської міської ради, АР Крим, м. Феодосія
до - ТОВ «Кафе «Русе», м. Феодосія
про зміну умов договору оренди землі.
Суддя Чумаченко С.А.
ПРЕДСТАВНИКИ:
Від позивача – не з'явився.
Від відповідача – не з’явився.
Суть спору: Позивач звернувся до господарського суду АР Крим з позовною заявою до відповідача – ТОВ «Кафе «Русе», просить суд змінити умови договору оренди землі реєстраційний номер 040601900039 від 07 березня 2006 року, укладеного між Феодосійською міською радою та ТОВ «Кафе «Русе», виклавши пункти Договору у наступній редакції:
1. П. 1. - слова „зона «Чкаловська» №33" читати: „з 01.01.2009 економіко-планувальна зона №7".
2. П. 5 – читати у наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:
- 01.01.2009 по 31.12.2009 р. – 1675525,07 гривень,
- 01.01.2010 – 1774381,05 гривень"
3. П.9 – читати у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з -
01.01.2009 по 31.12.2009, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків
нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 50265,75грн за рік,
- 01.01.2010 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 53231,43грн за рік".
4. П. 10 - читати у наступній редакції: Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
5. П. 12 абзац 2 – читати у наступній редакції:Зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
6. П. 33 - читати у наступній редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням» якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"
7. Доповнити пунктом 43 у наступній редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом".
Представник відповідача у судове засідання не з'явився, відзив на позов не представив.
Враховуючи на вищевикладене, суд вважає, що відповідач не скористався своїм правом на прийняття участі у судовому засіданні, передбаченим статтею 22 Господарського процесуального кодексу України, у зв’язку із чим справа може бути розглянута в порядку статті 75 Господарського процесуального кодексу України.
Справа слуханням відкладалась в порядку ст.77 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши матеріали справи, суд
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до спеціального витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців №11824824 – правонаступником Колективного підприємства Кафе «Русе» є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кафе «Русе».
На підставі рішення 33-ій сесії 4-го скликання Феодосійської міської ради від 31 грудня 2004 року № 1877 та 36-ої сесії 4-ого скликання від 23 травня 2005 року №2064 між Феодосійською міською радою та ТОВ «Кафе «Русе» був укладений договір оренди землі, відповідно до якого Феодосійська міська рада (Орендодавець) надає, а ТОВ «Кафе «Русе» приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою АР Крим, м. Феодосія, вул. Революціонная, буд.27А, зона «Чкаловська» №33, кадастровий номер 0111600000000050587.
Відповідно до пункту 8 Договору строк оренди земельної ділянки встановлений до 31 грудня 2011 року року.
Пунктом 9 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі розміром 5611,64грн за рік.
Договір оренди земельної ділянки зареєстрований у Феодосійському міському відділі КРФ Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 березня 2006 року за №040601900039.
Пунктом 1 рішення 37 сесії Феодосійської міської ради 5 скликання від 29 серпня 2008 року №1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія» затверджено нову нормативну грошову оцінку земель міста Феодосії, у відповідності зі статтею 18 Закону України «Про оцінку земель», з урахуванням даних економічної оцінки земель, розроблену з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, визначення розмірів земельного податку та є вихідною базою для здійснення операцій з землею, відповідно до якої встановлено розмір земельного податку. Згідно «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії», затвердженої рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29 серпня 2008 року №1698 - з 01 січня 2009 року замість «зон» застосовуються «економіко - планувальні зони». Пунктом 4.1 даного рішення вказано на необхідність укладання додаткових угод до договорів оренди землі, з метою приведення їх у відповідність до чинного законодавства.
На підставі договору оренди землі ТОВ «Кафе «Русе» приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою АР Крим, м. Феодосія, вул. Революціонная, буд.27А, зона «Чкаловська» №33, кадастровий номер 0111600000000050587.
Згідно з рішенням Феодосійської міської ради від 29 серпня 2008 року №1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії» спірна земельна ділянка за новою технічною документацією стала знаходитися в економіко-планувальній зоні №7, що відображено у витягу №1273/04-09 від 14 квітня 2011 року про нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Надання такої довідки передбачено статтею 23 Закону України «Про оцінку земель».
Тому, у договорі необхідно змінити назву зона «Чкаловська» №33 на “Економіко-планувальна зона №7”.
З 01 січня 2009 року по 31 грудня 2009 року відповідно до нової нормативної грошової оцінки вартість орендованої земельної ділянки стала складати 1675525,07грн, з 01 січня 2010 року вартість орендованої земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації 1.059 стала складати 1774381,05грн, з 01 січня 2011 року вартість орендованої земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації 1,0 не змінилась.
Таким чином, вартість орендованої земельної ділянки складає 1774381,05грн. Розміри коефіцієнтів індексації підтверджується листом Держкомзему, витягом №1273/04-09 від 14 квітня 2011 року.
Рішенням 41 сесії Феодосійської міської ради 5 скликання від 28 листопада 2008 року №1842 «Про введення ставок орендної плати за землю» також встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, згідно з Українським класифікатором цільового використання землі - для інших видів використання, що дорівнює 3 відсоткам нормативної грошової оцінки.
Вказане рішення було прийнято відповідно до діючої на той час редакції статті 21 Закону України «Про оренду землі». Згідно з Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України від 02.12.2010 року, внесені зміни в частину другу ст. 21 Закону України «Про оренду землі», яка набула наступного змісту: “Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності), які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Пунктом 4 ст. 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюється у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Також, пункт 5.1 ст. 288 Податкового кодексу України визначає, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.
Пунктом 12 договору оренди землі встановлено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у випадку: зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, унаслідок інфляції і в інших випадках, передбачених законом».
Оскільки відбулася зміна грошової оцінки земель міста, пропорційно змінився і розмір земельного податку, що згідно статті 274 Податкового кодексу України складає 1% від грошової оцінки землі.
Відповідно до пп. 2 п.1 рішення Феодосійської міської ради від 28 листопада 2008 року №1842 «Про введення ставок орендної плати за землю» новий розмір річної орендної плати для відповідача має складати з 01.01.2009 по 31.12.2009 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 50265,75грн. З 01.01.2010 з урахуванням коефіцієнту індексації за 2009 рік -1,059, розмір річної орендної плати становить 53231,43грн. З 01.01.2011 з урахуванням коефіцієнту індексації за 2010 рік - 1,0 розмір річної орендної плати становить 53231,43грн.
Відповідно до приписів Закону України «Про основи державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» від 11.09.2003 року №1160 всі вищезазначені рішення Феодосійської міської ради її опубліковані в місцевих засобах масової інформації, тим самим були доведені до відома орендаря.
01 квітня 2011 року Відповідачем власноручно одержана додаткова угода до договору оренди землі №040601900039 від 07 березня 2006 року, що підтверджується особистим підписом та печаткою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кафе «Русе» на примірнику додаткової угоди.
В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 19 квітня 2011 року Феодосійською міською радою від відповідача отримано листа №02-30/3156, згідно до якого останній відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди землі №040601900039 від 07 березня 2006 року.
Дослідивши надані сторонами у підтвердження своїх доводів і заперечень докази, заслухав пояснення представника позивача, суд приходить до висновку, що заявлений позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Залишення пропозиції про внесення змін до договору оренди без розгляду стало підставою для звернення Феодосійської міської ради до господарського суду Автономної Республіки Крим з даною позовною заявою.
Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України “Про оренду землі”, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.
Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 13 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі згідно зі статтею 15 Закону України “Про оренду землі” є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до статті 21 Закону України “Про плату за землю” розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).
Згідно з частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Пунктом 9 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі розміром 5611,64грн за рік.
Пунктом 12 договору оренди землі встановлено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у випадку: зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, унаслідок інфляції і в інших випадках, передбачених законом».
Як зазначалося вище, рішеннями органу місцевого самоврядування, на підставі яких позивачем був здійснений перерахунок плати за оренду земельної ділянки, стали рішення Феодосійської міської ради № 1698 від 29 серпня 2008 року “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель в місті Феодосії” та № 1842 від 28 листопада 2008 року “Про ведення ставок орендної плати за землю”.
Даними рішеннями було здійснене нормативне обчислення розміру плати за землю.
Відповідно до частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Суд вважає, що бездіяльність відповідача щодо перегляду розміру орендної плати за землю внаслідок зміни обставин, перелічених у пункті 12 спірного договору, можливо реалізувати лише шляхом укладення додаткової угоди, оскільки внесення змін до договору в односторонньому порядку не допускається.
Частиною 1 статті 73 Закону України “Про місцеве самоврядування в України” передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Відповідно до частин 3, 4 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Згідно з частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Разом з тим, суд вважає вимогу позивача про зміну орендної плати з 01.01.2009 по 31.12.2009 в розмірі 50265,75грн за рік та з 01.01.2010 в розмірі 53231,43грн за рік – необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню, оскільки.
Відповідно до частини 5 статті 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Крім того, суд вважає, що пункт 9 договору оренди земельної ділянки в редакції, наданій позивачем суду, є необґрунтованим з огляду на те, що вказана редакція є зміною вже існуючих та діючих умов укладеного між сторонами договору та змінює діючи умови на минулий період, тобто з 01.01.2009р. по 31.12.2009, з 01.01.2010 відповідно.
Більш того, суд звертає увагу на те, що як вказувалось раніше, оскільки відбулася зміна грошової оцінки земель міста, пропорційно змінився і розмір земельного податку, що згідно статті 274 Податкового кодексу України складає 1% від грошової оцінки землі.
Відповідно до пп. 2 п.1 рішення Феодосійської міської ради від 28 листопада 2008 року №1842 «Про введення ставок орендної плати за землю» новий розмір річної орендної плати для відповідача має складати з 01.01.2009 по 31.12.2009 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 50265,75грн. З 01.01.2010 з урахуванням коефіцієнту індексації за 2009 рік -1,059, розмір річної орендної плати становить 53231,43грн. З 01.01.2011 з урахуванням коефіцієнту індексації за 2010 рік - 1,0 розмір річної орендної плати становить 53231,43грн.
Так, згідно стаття 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кі = [І - 10] : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 110.
Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.
Отже, з урахуванням викладеного, суд вважає за необхідне змінити редакцію пункту 9 спірного договору, запропоновану позивачем на наступну: «Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 53231,43грн за рік починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесено ці змін».
Також, суд звертає увагу на те, що доводи орендодавця про те, що з 01 січня 2010 року почала діяти нова нормативна грошова оцінка землі в місті Феодосії не може бути прийнята до уваги тому, що рішення органу місцевого самоврядування (яким є позивач) про введення такої нової оцінки землі прийнято 29 серпня 2008 року, тобто у позивача до 01 січня 2010 року було достатньо часу для направлення орендарю пропозиції про збільшення суми орендної плати, починаючи з 01 січня 2010 року (як він того бажає). Однак пропозицію внести такі зміни позивач направив відповідачу лише у 2011 році. Слід врахувати, що відповідно до закону орендар мав право надати відповідь на пропозицію орендодавця протягом двадцяти днів.
Іншого обґрунтування початку дії змін до договору, які вносяться за судовим рішенням, позивач не навів, а тому апеляційний господарський суд вважає правильним застосувати загальне правило та ввести в дію зміни до договору, починаючи з дати набрання судовим рішенням законної сили.
Однак, з цих же підстав суд вважає, необґрунтованим внесення до Договору змін в частині визначення, що економіко-планувальна зона №7 визначається з 01.01.2009, а також в частині відображення в договорі нормативно-грошової оцінки землі, яка діяла до встановлення нормативно-грошової оцінки у розмірі 1774381,05грн, що, в свою чергу, діяла в момент прийняття судом рішення, а також визначення дати, з якої діє остання оцінка.
Що стосується змін до Договору оренди землі щодо порядку здійснення обчислення, перегляду розміру орендної плати, порядку зміни договору, доповнення договору пунктом 43, суд вважає, що позивачем не доведено наявність передбачених статтею 652 Цивільного кодексу України умов, необхідних для внесення цих зміни до договору, при цьому слід зауважити, що відповідач заперечував проти внесення таких змін до Договору.
Прийняття Кабінетом Міністрів України Постанови "Про затвердження Типового договору оренди землі" не може бути підставою для внесення змін до діючого договору за рішенням суду.
Згідно зі статтею 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Таким чином, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню частково.
06 грудня 2011 року, після виходу з нарадчій кімнати, судом оголошена вступна та резолютивна частини рішення.
Повний текст рішення складено і підписано 08 грудня 2011 року.
Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.ст. 44, 49, 77, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
1. Позовні вимоги задовольнити частково.
2. Змінити умови договору оренди землі реєстраційний номер 040601900039 від 07 березня 2006 року, укладеного між Феодосійською міською радою (98100, м. Феодосія, вул. Земська,4; ЄДРПОУ 34740709) та товариством з обмеженою відповідальністю «Кафе «Русе» (98100, м. Феодосія, вул. Революційна,27-А; ЄДРПОУ 20669886), виклавши пункти Договору у наступній редакції:
- п. 1. - слова «зона Чкаловська №33» читати: „економіко-планувальна зона №7"
- п. 9 – читати «Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки розміром 53231,43грн за рік, починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесено ці зміни»
- Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1774381,05гривень.
3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Кафе «Русе» (98100, м. Феодосія, вул. Революційна,27-А; ЄДРПОУ 20669886) на користь Феодосійської міської ради (м. Феодосія, вул. земська, 4, рахунок № 31513921700024 в місцевому бюджеті м. Феодосія, код доходів 24062100 ГУ ДКУ в АР Крим, м. Сімферополь, МФО 824026, ЄДРПОУ 34740709) 236,00грн витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; 85,00грн державного мита.
5. Наказ видати після набрання рішення законної сили.
4. В решті позовних вимог – відмовити.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Чумаченко С.А.