2-897/11                                                             

РІШЕННЯ                                                                  

Іменем          України

           25.08.2011   року Голосіївський районний суд м. Києва

в складі головуючого                         судді  Чередніченко Н.П.

при секретарі                                                  Орловій Ю.С. .

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Євро-оцінка «про стягнення штрафу за неналежне виконання умов договору та зобов»язання вчинити певні дії ,-

                                                                      Встановив :

           Позивач в вересні 2010 року звернулася в суд з позовом до відповідача , мотивуючи свої вимоги тим , що 31.05.2010 року між сторонами по справі було укладено Договір про проведення оцінки майна .

Враховуючи те, що  визначена у Звіті ринкова вартість квартири явно занижена та не відповідає ринковим цінам, які діють на  відповідну категорію квартир в Голосіївському районі м. Києва, 10 червня 2010 р. позивачка  звернулась з вимогою до ТОВ «ЄВРО-Оцінка»з проханням провести повторну оцінку нерухомого майна, у зв’язку з чим внести зміни до Звіту № 134 з оцінки нерухомого майна від 31.05.2010р. та вказати дійсну вартість нерухомого майна - об’єкта оцінки.

Листом від 26 червня 2010р. ТОВ «ЄВРО-Оцінка» повідомило, що вид вартості об’єкту оцінки був вказаний відповідно до умов Договору № 31/05-10-1 від 31.05.2010р., а визначення ринкової вартості об’єкта оцінки –квартири  АДРЕСА_1 було  здійснено у відповідності до норм чинного законодавства .

Тому позивачка і вимушена була звернутися до суду за захистом своїх прав та законних інтересів .

В судовому засіданні позивач та його представник підтримали заявлені виоги за вищевикладеними обставинами , та зменшили позовні вимоги , оскільки відповідачем здійснено оплату будівельно-технічної експертизи та просили винести рішення , яким зобов»язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Євро-оцінка «скласти новий Звіт за власний рахунок , зазначивши дійсну ринкову вартість нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 , станом на 31.05.2010 року у відповідності із Висновком експерта № 10717/10-15 від 24.06.2011 року .

Представник відповідача до суду не з»явився . Судом про дату судового засідання судом повідомлений належним чином та у встановлений законом термін . Причина його неявки суду невідома .

Вислухавши пояснення позивача та його представника , дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступне .

31.05.2010 року між сторонами по справі було укладено Договір про проведення оцінки майна , а саме квартири АДРЕСА_1 .

Враховуючи те, що  визначена у Звіті ринкова вартість квартири явно занижена та не відповідає ринковим цінам, які діють на  відповідну категорію квартир в Голосіївському районі м. Києва, 10 червня 2010 р. позивачка  звернулась з вимогою до ТОВ «ЄВРО-Оцінка»з проханням провести повторну оцінку нерухомого майна, у зв’язку з чим внести зміни до Звіту № 134 з оцінки нерухомого майна від 31.05.2010р. та вказати дійсну вартість нерухомого майна - об’єкта оцінки.

Листом від 26 червня 2010р. ТОВ «ЄВРО-Оцінка» повідомило, що вид вартості об’єкту оцінки був вказаний відповідно до умов Договору № 31/05-10-1 від 31.05.2010р., а визначення ринкової вартості об’єкта оцінки –квартири  АДРЕСА_1 було  здійснено у відповідності до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність  в Україні», Методики оцінки майна, затвердженої Постановою КМУ № 1891 від 10.12.2003р., Національного стандарту № 1 «Загальних засад оцінки майна і майнових прав», затверджених Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003р.  інших нормативних актів зазначених у Звіті.

           Згідно з Звітом оцінки нерухомого майна від 31.05.2010р., ринкова вартість даної квартири становить  2 108 000 грн.(без урахування ПДВ), що еквівалентно сумі 266 000 доларів США.

Відповідно до п. 3.1. договору про проведення оцінки майна №31/05-10-01 від 31.05.2010 р. ТОВ «ЄВРО-Оцінка», як суб’єкт оціночної діяльності, було зобов’язане належним чином виконати передбачені цим договором роботи та скласти об’єктивний і достовірний Звіт про оцінку нерухомого майна.

Проте, з газети «Авізо Нерухомість»№ 43 та журналу «Мир Квартир»№ 22 позивачу  стало відомо, що ринкова вартість подібного нерухомого майна  - квартир у м. Києві в подібних районах, складає в середньому 360 000 доларів США, що еквівалентно 2 880 000 грн. (без ПДВ), і значно більше ніж вказало ТОВ «ЄВРО-Оцінка»у своєму Звіті.

Враховуючи те, що  визначена у Звіті ринкова вартість квартири явно занижена та не відповідає ринковим цінам, які діють на  відповідну категорію квартир в Голосіївському районі м. Києва, 10 червня 2010 р. позивачка  звернулась з вимогою до ТОВ «ЄВРО-Оцінка»з проханням провести повторну оцінку нерухомого майна, у зв’язку з чим внести зміни до Звіту № 134 з оцінки нерухомого майна від 31.05.2010р. та вказати дійсну вартість нерухомого майна - об’єкта оцінки.

Листом від 26 червня 2010р. ТОВ «ЄВРО-Оцінка» повідомило, що вид вартості об’єкту оцінки був вказаний відповідно до умов Договору № 31/05-10-1 від 31.05.2010р., а визначення ринкової вартості об’єкта оцінки –квартири  АДРЕСА_1 було  здійснено у відповідності до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність  в Україні», Методики оцінки майна, затвердженої Постановою КМУ № 1891 від 10.12.2003р., Національного стандарту № 1 «Загальних засад оцінки майна і майнових прав», затверджених Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003р. , інших нормативних актів зазначених у Звіті.

Згідно з п. 3 Національного стандарту № 1 ринкова вартість  -  вартість,  за  яку  можливе   відчуження  об'єкта  оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу  за умови,  що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Оцінка   майна  повинна проводитися   з   дотриманням   принципів корисності,   попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання, про що вказано в п. 4 Національного стандарту № 1.             

Пунктом 10 Національного стандарту № 1 передбачено, що  принцип найбільш  ефективного  використання  полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта  оцінки  від  його найбільш ефективного використання.   Під  найбільш  ефективним використанням розуміється використання майна,  в результаті  якого вартість  об'єкта  оцінки є максимальною.  При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна,  які є технічно  можливими, дозволеними та економічно доцільними.

При проведені оцінки квартири  АДРЕСА_1 ТОВ «ЄВРО-Оцінка»був застосований порівняльний підхід.

Згідно з п.16.  Національного стандарту № 1 визначення  ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування)  подібного  майна,  достовірність  якої не викликає сумнівів  у  оцінювача.  У  разі  відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається,  якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про  ринкову  вартість об'єкта оцінки.

Порівняльний  підхід  ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз  цін  продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між  об'єктами  порівняння  та  об'єктом оцінки, про що зазначено в п. 47 Національного стандарту № 1.

Відповідно до п. 52 Національного стандарту № 1: оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела ,  пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Всупереч вимогам п. 3.1. договору про проведення оцінки майна №31/05-10-01 від 31.05.2010 р. ТОВ «ЄВРО-Оцінка»неналежним чином виконало свої зобов’язання по договору та склало необ’єктивний і недостовірний Звіт про оцінку нерухомого майна.

Згідно з п. 3 Національного стандарту № 1:

необ'єктивною вважається оцінка,  яка  ґрунтується   на   явно неправдивих  вихідних даних,  навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки;

неякісною (недостовірною)   вважається оцінка, яка проведена з порушенням  принципів,  методичних  підходів,  методів,  оціночних процедур  та  (або)  на  основі  необґрунтованих   припущень, що доводиться шляхом рецензування.

Статтею 562 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог  Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства (зокрема, законів України, постанов Кабінету Міністрів України), а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані:  дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог нормативно-правових актів з оцінки майна; забезпечувати об'єктивність оцінки майна та повідомляти замовника про неможливість проведення об'єктивної оцінки у зв'язку з виникненням обставин, які цьому перешкоджають; виконувати інші обов'язки, передбачені законодавством.

Порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання), про що зазначено в ст. 610 Цивільного кодексу України.

Суб'єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону, про що зазначено в ст. 32 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», п. 55 Національного стандарту № 1 та п. 6.3. договору про проведення оцінки майна №31/05-10-01 від 31.05.2010 р.

Згідно з п. 6.4. договору про проведення оцінки майна №31/05-10-01 від 31.05.2010 р. у разі доведення, що станом на дату проведення оцінки ринкова вартість майна була вища ніж зазначена у Звіті про оцінку майна, Суб’єкт оціночної діяльності зобов’язаний сплатити Замовнику штраф у розмірі 100 % від суми неналежно виконаного зобов’язання, що дорівнює 500,00 грн. та за власний рахунок скласти новий Звіт про оцінку нерухомого майна із зазначенням дійсної ринкової вартості нерухомого майна, яке є предметом цього Договору.

Сплата неустойки не звільняє боржника від обов’язку виконати зобов’язання в натурі, про що зазначено в ч. 1 ст. 552, ч. 1 ст. 622 Цивільного кодексу України.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, про що зазначено в статтях 15, 16 Цивільного кодексу України, ст. 1, ч. 1 ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України

Згідно з пунктом 5) частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України  суд може захистити права та інтереси шляхом примусового виконання обов’язку в натурі.

У відповідності до Висновку судової будівельно-технічної експертизи за № 10717/10-15 від 24.06.2011 року дійсна ( ринкова ) вартість об»єкта дослідження , а саме чотирьохкімнатної квартири АДРЕСА_1 в цінах  станом на 31.05.2010 року , могла становити  2156000 грн.

За наведеного вище вимоги позивача обґрунтовані і такі , що підлягають задоволенню в повному обсязі .

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. ст.212-215 ЦПК , суд ,-

                                                        Вирішив :    

 Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРО - Оцінка»(код ЄДРПОУ 34184546) провести скласти новий Звіт за власний рахунок , зазначивши дійсну ринкову вартість нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 , станом на 31.05.2010 року , у відповідності до Висновку експерта № 10717/10-15 від 24.06.2011 року – 2156000 грн. ( два мільйони сто п»ятдесят шість тисяч гривень )

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄВРО-Оцінка»(код ЄДРПОУ 34184546) на користь ОСОБА_1 судові витрати, пов’язані з оплатою судового збору в розмірі 8 грн. 50 коп. та 51 грн. 00 коп., а також інформаційно-технічного забезпечення судового процесу в розмірі 120 грн. 00 коп.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення . Особи , які брали участь у справі , але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення , можуть подати  апеляційну  скаргу протягом десяти днів з дня  отримання копії цього рішення .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційного скарги , якщо апеляційну скаргу не було подано . У разі подання апеляційної скарги рішення , якщо його не скасовано , набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом .

           Суддя :