Справа № 2-320/11

Р І Ш Е Н Н Я  

Іменем України

03 серпня 2011 року Криворізький районний суд Дніпропетровської області в складі:

головуючого судді                      Приміч Г.  І

при секретарі                              Поліщук  Л.  І.,

     за участю:

            - позивача   ОСОБА_1

- представника позивача – ОСОБА_2

- відповідачів  - ОСОБА_3, ОСОБА_4

- третьої особи -   ОСОБА_5  

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кривому Розі цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третьої особи: ОСОБА_5  про розірвання попереднього договору  про зобов’язання  купівлі-продажу житлового будинку  і стягнення авансового платежу в подвійному розмірі, -  

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулася до суду  з вищевказаним позовом 21.02.2011 року,  уточнюючи свої позовні вимоги,  просила суд розірвати попередній договір, укладений 10.11.2010 року  між нею та відповідачем – ОСОБА_3, який діяв від імені ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області ОСОБА_6 про  зобов’язання купівлі – продажу житлового будинку з господарчими побудовами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а також стягнути з відповідачів – ОСОБА_3 і ОСОБА_4 на її користь грошові кошти в сумі 32 000 грн. та судові витрати по справі солідарно.

В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначила,  що вона разом з чоловіком – ОСОБА_5 прийняли рішення придбати у свою власність будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 власником якого  є  ОСОБА_4, для чого виділили з сімейного бюджету спільні кошти.

15 вересня 2010 року  чоловік позивачки ОСОБА_5 передав відповідачу - ОСОБА_3, який діяв в інтересах ОСОБА_4 на підставі довіреності,  гроші в сумі 5000 грн. як перед плату за житловий будинок, про що останній власноручно написав роз писку після отримання вказаної суми.

В зв'язку з цим, 10 листопада 2010 року, продовжуючи виконувати попередні домовленості по купівлі-продажу житлового будинку між позивачем - ОСОБА_1, за нотаріально посвідченою згодою її чоловіка – ОСОБА_5 з однієї сторони  та ОСОБА_4, від імені якого діяв ОСОБА_3 з іншої сторони було укладено попередній дого вір, згідно умов якого, відповідач при посвідченні договору отримав від ОСОБА_1  додатково гроші в сумі 11000 грн., як аванс в рахунок наступного договору купівлі-продажу вищевказаного житлового будинку. Таким чином, авансові платежі позивача в загальному розмірі склали  16 000 грн.

Згідно п. 5 умов цього договору, договір купівлі-продажу нерухомості мав бути укладено сторонами та нотаріально посвідчений приватним нотаріусом не пізніше ніж через три місяці з дня його укладення, тобто не пізніше 10 лютого 2011 року.

Відпові дач був зобов'язаний надати необхідні для продажу зазначеної нерухомості такі доку менти: витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, витяг з Державного реєст ру земель з відображенням кадастрового номеру та розміру земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок, довідку про обмеження та обтяження земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок, та  довідку про реєстрацію фізичних осіб за адресою: АДРЕСА_1

 Згідно п. 10 умов попереднього договору, у разі відмови (ухилення) від укладення договору купівлі – продажу у визначений договором термін на зазначених умовах, винна сторона повинна сплатити суму, яка дорівнює 100 відсоткам від суми переданого авансового платежу. Передача зазначеної суми здійснюється одночасно із поверненням суми авансових платежів.

 Позивач посилається на те, що умови п. 5 попереднього договору відповідачі не виконали, договір – купівлі продажу ані в обумовлений строк ані до теперішнього часу між сторонами  не укладений, відповідачі від його укладення ухиляються, отримані від позивача авансові платежі в розмірі 16 000 грн.,  а також суму, яка дорівнює 100 відсоткам від суми переданого авансового платежу – 16 000 грн., в загальному розмірі 32 000 грн. повертати позивачу відмовляються.

  В зв’язку з чим, позивач та її представник в судовому засіданні  позовні вимоги підтримали в повному обсязі наполягали на їх задоволенні.

  Відповідач - ОСОБА_4 пояснив, що зазначений будинок він успадкував від свого батька в 2006 році. Для оформлення спадщини та всіх право установчих документів на спадкове майно, а також для його подальшого продажу  він надав нотаріально посвідчені  довіреності  ОСОБА_3

На час укладення попереднього договору з  позивачкою у ОСОБА_4 були готові всі правоустановчі документи на будинок, однак не були готові правоустановчі документи на земельну ділянку, на якій знаходиться будинок, що перешкоджає продажу будинку, про що позивач достеменно знала під час укладення попереднього договору.

Також відповідач - ОСОБА_4  зазначив, що авансові платежі в сумі 16 000 грн., які були передані позивачем ОСОБА_3 до та під час укладення попереднього договору, ОСОБА_3  йому не передавав. Посилається на те, що причини по яким правоустановчі документи на земельну ділянку ще досі не оформленні є поважними, а саме реорганізація органів, які здійснюють реєстрацію прав на земельні ділянки, тому вказує на відсутність його вини в не укладенні договору купівлі – продажу будинку з позивачем.

Просив в позовних вимогах щодо нього відмовити.

Відповідач -  ОСОБА_3 позовні вимоги визнав частково,  підтвердив факт укладання з позивачкою попереднього договору, укладеним ним від імені ОСОБА_4  та факт передачі йому авансової суми в розмірі 16 000 грн., яку він ОСОБА_4  не передавав та згоден повернути позивачу в тому ж розмірі в якому вона і надавалася, тобто в розмірі 16  000 грн.

Вважає, що немає підстав для стягнення з нього суми, яка дорівнює 100 відсоткам від суми переданого авансового платежу, яка обумовлена в п. 10 попереднього договору, оскільки він не відмовлявся і не ухилявся від укладення договору купівлі – продажу, наявні об’єктивні причини, які перешкоджали укладенню з позивачкою договору купівлі – продажу будинку у визначений попереднім договором термін, а саме неможливість оформлення правоустановчих документів на земельну ділянку на ім’я ОСОБА_4 через реорганізацію органів, які здійснюють реєстрацію прав на земельні ділянки.

Третя особа – ОСОБА_5 в судовому засіданні позовні вимоги позивача підтримав в повному обсязі, зазначив, що вони з дружиною – позивачкою по справі прийняли рішення придбати будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 для чого виділили з сімейного бюджету спільні кошти.

15 вересня 2010 року ОСОБА_5 особисто передав відповідачу - ОСОБА_3, який діяв від імені власника будинку  ОСОБА_4, їх з дружиною спільні кошти в сумі 5000 грн. як аванс за житловий будинок, про що і він і ОСОБА_3 написали роз писки відповідно про передачу та отримання вказаної суми.

10 листопада 2010 року за його згодою дружина уклала з ОСОБА_3 попередній договір під час укладення якого передала останньому 11 000 грн. в якості авансу за житловий будинок.  З вини відповідачів договір купівлі – продажу не відбувся, тому вони мають повернути аванс у подвійному розмірі, тобто 32 000 грн. ОСОБА_5 самостійних вимог не висуває, не заперечує, щоб вказана сума була стягнута на користь дружини.

Суд, вислухавши пояснення позивача, представника  позивача, відповідачів, третьої особи, дослідивши письмові матеріали справи, вважає, що заявлені вимоги підлягають частковому задоволенню зі слідуючи підстав.

Судом встановлено,  що позивач – ОСОБА_1  разом з чоловіком – ОСОБА_5 (а.с. 29) мали намір придбати у власність домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 для чого виділили з сімейного бюджету спільні кошти, що вони підтвердили суду.

Власником  домоволодіння за вказаною адресою є  ОСОБА_4, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину серія ВРА №734051 від 28.08.2010 року, витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно (а.с. 32, 33).

08.05.2010 року та 09.11.2010 року  ОСОБА_4 надав ОСОБА_3 довіреності, якими  уповноважив ОСОБА_3 бути його представником з питань належного оформлення та реєстрації його права власності на земельну ділянку та будинок за  адресою: АДРЕСА_1 надав право підготувати всі необхідні документи для відчуження вказаного будинку та відчужити вказаний  будинок шляхом продажу   (а.с.  38,39 ).

15 вересня 2010 року третя особа  -  ОСОБА_5 особисто передав відповідачу  - ОСОБА_3, який діяв від імені ОСОБА_4 на підставі довіренності, їх з дружиною спільні кошти в сумі 5000 грн. як аванс за домоволодіння, про що і він і ОСОБА_3 написали роз писки відповідно про передачу та отримання вказаної суми, що підтверджується оригіналами вказаних розписок (а.с. 12, 13), підтвердив третя особа – ОСОБА_5 та не оспорюється сторонами.

В зв'язку з цим, 10 листопада 2010 року, продовжуючи виконувати попередні домовленості по купівлі-продажу домоволодіння між позивачем - ОСОБА_1, з однієї сторони  та ОСОБА_4, від імені якого діяв ОСОБА_3 з іншої сторони було укладено попередній дого вір, посвідчений приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області ОСОБА_6 10.11.2010 року за реєстром №2967, згідно умов якого, відповідач при посвідченні договору отримав від ОСОБА_1  додатково гроші в сумі 11000 грн. Таким чином, позивач передала ОСОБА_3 авансові платежі в загальному  розмірі   16 000 грн. Зазначена сума розцінювалася сторонами як аванс в рахунок наступного договору купівлі-продажу вищевказаного домоволодіння, передача грошей здійснювалася в національній валюті України.  Дану суму ОСОБА_3 зобов’язаний  був передати  ОСОБА_4 (а.с. 36-37 ).

Вище вказаний попередній договір сторонами не оспорюється, ОСОБА_3 підтвердив факт підписання вказаного договору та отримання від  ОСОБА_1 16000 грн. авансових платежів, оскільки така умова передбачена в п. 4 договору.

Як визначено  в п. 9 попереднього договору, ОСОБА_1 уклала цей договір за згодою чоловіка ОСОБА_5, посвідченою приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області ОСОБА_6 10.11.2010 року за реєстром №2966 (а.с.36,37).

 Згідно п. 5 умов цього договору, договір купівлі - продажу нерухомості мав бути укладено сторонами та нотаріально посвідчений приватним нотаріусом не пізніше ніж через три місяці з дня його укладення, тобто не пізніше 10 лютого 2011 року.

  Відпові дач був зобов'язаний надати необхідні для продажу зазначеної нерухомості такі доку менти: витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, витяг з Державного реєст ру земель з відображенням кадастрового номеру та розміру земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок, довідку про обмеження та обтяження земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок, та  довідку про реєстрацію фізичних осіб за адресою: АДРЕСА_1

 Згідно п. 10 умов попереднього договору, у разі відмови (ухилення) від укладення договору купівлі – продажу у визначений у п. 6 договору термін (щодо цього в договорі міститься технічна помилка, оскільки термін укладення договору купівлі – продажу визначений в п. 5 попереднього договору) на зазначених умовах, винна сторона повинна сплатити суму, яка дорівнює 100 відсоткам від суми переданого авансового платежу. Передача зазначеної суми здійснюється одночасно із поверненням суми авансових платежів.

До визначеного   п. 5 попереднього договору  строку – 10.02.2011 року та до теперішнього часу договір купівлі – продажу домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 між позивачем та  ОСОБА_4  не укладений, з причин не оформлення правоустановчих документів ОСОБА_4  на земельну ділянку, на якій знаходиться  домоволодіння, на що посилається позивач та не заперечують відповідачі.

Згідно ст.. 635 ЦК України, зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Оскільки, основний договір купівлі – продажу домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1,  не був укладений протягом строку, встановленого попереднім договором, позивач наполягає на розірванні договору, відповідачі не заперечують,  суд вважає за необхідне попередній договір  укладений  між ОСОБА_1 та  ОСОБА_4  від імені якого діяв ОСОБА_3  про зобов’язання  купівлі – продажу вказаного домоволодіння, посвідчений  10.11.2010 року  приватним нотаріусом  Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області – ОСОБА_6 – припинити.

Судом встановлено, що на момент підписання  попереднього договору   ОСОБА_1  була попереджена про не готовність всіх документів для продажу домоволодіння, а саме правоустановчіх документів  на земельну ділянку,   про що вона не заперечувала в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 1299 ЦК України, право власності на нерухоме майно виникає  у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна.

Відповідно до ст.. 125 Земельного Кодексу України право власності  на земельну ділянку, а також право  постійного користування  та право оренди земельної ділянки виникають з моменту  державної реєстрації цих прав.

На думку суду наявні об’єктивні причини, які перешкоджали відповідачам оформити правоустановчі документи   на земельну ділянку на ім’я  ОСОБА_4 у строк обумовлений в попередньому договорі, оскільки з 01.01.2011 року на районні відділи держкомзему відповідно до  Постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 року №1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» покладені повноваження щодо здійснення державної реєстрації правовстановлюючих документів на земельні ділянки,

Указом Президента України від 09.12.2010 року №1085 «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади» утворено Державне агентство земельних ресурсів України шляхом реорганізації Державного комітету України із земельних ресурсів. Пунктом 5 зазначеного Указу визначено, що міністерства та інші центральні органи виконавчої влади, що утворюються шляхом реорганізації інших центральних органів виконавчої влади, є правонаступниками органів, які реорганізуються.

На виконання розпорядження Кабінету Міністрів України від 10.12.2010 року №2219-р «Про утворення комісій з проведення реорганізації та ліквідації деяких центральних органів виконавчої влади» наказом Держкомзему України від 16.12.2010 року №1 затверджено склад Комісії з проведення реорганізації Державного комітету України із земельних ресурсів.

Тобто відділ Держкомзему у Криворізькому районі, перебуває на стадії реорганізації, і відомості про його правонаступників не внесено в установленому законодавством порядку до ЄДРПОУ. На вказані обставини посилалися і відповідачі.

Крім того, в п. 5 попереднього договору передбачено, що продавець  був зобов'язаний надати необхідні для продажу зазначеної нерухомості такі доку менти: витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, витяг з Державного реєст ру земель з відображенням кадастрового номеру та розміру земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок, довідку про обмеження та обтяження земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок, та  довідку про реєстрацію фізичних осіб за адресою: АДРЕСА_1

Тобто відсутні застереження, щодо надання правовстановлюючого документу - Державного акту на земельну ділянку зареєстрованого у встановленому законом порядку за  ОСОБА_4   

За таких обставин судом не встановлено факту відмови або ухилення продавця від укладення договору  купівлі – продажу у визначений строк на зазначених в попередньому  договорі умовах, а отже суд не вбачає підстав для стягнення суми, яка дорівнює  100 відсоткам авансу.

           Крім того, відповідно до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

          Згідно зі ст. 571 ЦК України якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

          Відповідно до ст. 657 ЦК договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У тих випадках, коли сторони домовились укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансовими і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися.

В попередньому договорі (п.4) зазначено, що передана позивачкою ОСОБА_3  сума 16 000 грн. розцінювалася сторонами як аванс в рахунок наступного договору купівлі-продажу домоволодіння, передача грошей здійснювалася в національній валюті України, без укладення договору купівлі-продажу будинку в письмовій формі, без нотаріального посвідчення та державної реєстрації, в порушення ст.. 657 ЦК України, тому суд приходить до висновку, що вказані кошти являються авансом, і підстави для стягнення їх в подвійному розмірі відсутні.

В зв’язку з тим, що сума авансу - 16000 грн. була отримана саме відповідачем - ОСОБА_3, що підтверджується вищевказаними розписками та попереднім договором, який не передавав вказану суму відповідачу - ОСОБА_4, що підтвердили в судовому засіданні відповідачі, то вказана сума авансу підлягає стягненню саме з ОСОБА_3, тому в задоволенні позовних вимог щодо ОСОБА_4 слід відмовити.

У зв’язку з вище викладеним, приймаючи до уваги, що на момент розгляду справи сума авансу не повернена позивачу, суд вважає за необхідне стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1  16000 грн. в рахунок повернення авансу.

          Що стосується вимог ОСОБА_1 про відшкодування судових витрат понесених нею та документально підтверджених в розмірі 640 грн. (320 грн. витрати на ІТЗ розгляду справи + 320 грн. судовий збір), то суд керуючись ст. 88 ЦПК України, враховуючи часткове задоволення вимог позивача, а також те, що позивачем були зайво сплачені витрати на ІТЗ в розмірі 200 грн., вважає за необхідне задовольнити вимоги про стягнення суми судових витрат, пропорційно частині задоволених позовних вимог, стягнувши з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 понесені нею та документально підтверджені судові витрати в розмірі  220 грн. (440 грн. х 50 %  задоволених вимог (16000 грн. розмір задоволених вимог х 100% / 32000 грн. розмір заявлених позовних вимог) \100 %).

Керуючись ст.ст. 23,  533, 570-571, 623, 635, 1167 ЦК України,  ст. ст. 6, 10, 11, 60, 208, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України, суд,  -

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третьої особи: ОСОБА_5  про розірвання попереднього договору   про зобов’язання купівлі-продажу житлового будинку  і стягнення авансового платежу в подвійному розмірі,  – задовольнити частково.

Попередній договір  укладений  між ОСОБА_1 та  ОСОБА_4  від імені якого діяв ОСОБА_3  про  зобов’язання купівлі – продажу житлового будинку з господарчими побудовами, які  знаходяться за адресою:  АДРЕСА_1, посвідчений  10.11.2010 року  приватним нотаріусом  Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області – ОСОБА_6 – припинити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 16 000, 00 грн., в рахунок повернення сплаченого авансу.

Стягнути  з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 220 (двісті двадцять) гривен 00 копійок, в рахунок понесених судових витрат.

В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1, – відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Дніпропетровської області протягом 10 днів з дня його проголошення.

Суддя:Г. І. Приміч