СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

 30 червня 2011 року  Справа № 5020-4/017

                    Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Антонової І.В.,

суддів                                                                      Євдокімова І.В.,

                                                                                          Котлярової О.Л.,

за участю представників сторін:

          позивача: ОСОБА_1, довіреність № 465/02-12   від 01.04.11, Фороська селищна рада;

          відповідача: ОСОБА_2, довіреність № б/н від 12.01.11,  товариство з обмеженою відповідальністю "Югсевморсервіс";

розглянувши апеляційну скаргу Фороської селищної ради на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Погребняк О.С.) від 19 травня 2011 року у справі № 5020-4/017

за позовом Фороської селищної ради (вул. Космонавтів, 3, смт. Форос, місто Ялта, 98690)

до товариства з обмеженою відповідальністю "Югсевморсервіс" (вул. Гер. Севастополя, 13, місто Севастополь, 99001)

про внесення змін до договору оренди земельних ділянок і зобов'язання сплатити суму заборгованості

                                                            ВСТАНОВИВ:

          Фороська селищна рада звернулась до господарського суду міста Севастополя з позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Югсевморсервіс”, в якому просила внести зміни до договорів оренди земельних ділянок №№ 6, 7 від 25 червня 2007 року та №№ 11- 18 від 09 грудня 2008 року, укладених з товариством з обмеженою відповідальністю „Югсевморсервіс”, і вважати розрахунки від 17 червня 2009 року за № 709/02-12, № 710/02-12, № 711/02-12, 712/02-12, 713/02-12, 714/02-12, 715/02-12, 716/02-12, 717/02-12, 718/02-12 обов’язковими додатками до договорів; зобов’язати товариство з обмеженою відповідальністю „Югсевморсервіс” здійснити оплату заборгованості по орендній платі за земельні ділянки у сумі 1101666,00 грн. згідно з розрахунками від 17 червня 2009 року і оборотною відомостю нарахування і сплати орендної плати від 28 грудня 2009 року.

У ході розгляду справи заявою від 05 травня 2011 року Фороська селищна рада уточнила позовні вимоги та просила суд змінити умови договорів №№6-7 від 25.06.2007 року та №№ 11-18 від 09 грудня 2008 року  в частинах:

Пункт 13 договорів №№ 6,7 оренди земельних ділянок від 25 червня 2007 та №№ 11-18 від 09 грудня 2008 року  викласти у наступній редакції:

«Размер арендной платы пересматривается ежегодно в случаях:

- изменения условий хозяйствования, предусмотренных  договором;

- изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством;

- ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине Арендатора, что подтверждено документами;

- в других случаях, предусмотренных законодательством Украины.

Арендная плата за земельный участок периодически меняется с момента утверждения нормативной денежной оценки земли после каждого изменения нормативной денежной оценки земли, а так же ежегодно, в связи с изменением коэффициента инфляции. Основанием является расчет, который составляет Арендодатель, проверяет и подписывает Арендатор. Расчет является приложением к Договору и основанием для изменения арендной платы».

Пункт 43 договорів №№ 6,7 оренди земельних ділянок від 25 червня 2007 року та №№ 11-18 від 09 грудня 2008 року викласти у наступній редакції:

«Этот договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации.

Этот договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Арендодателя, второй - у Арендатора, третий - в органе, который произвел его государственную регистрацию Госкомзем города Ялта.

Неотъемлемыми частями договора являются:

- решение 15-й сессии 05-го созыва Форосского поселкового совета № 57 от 15 июня 2007 года и решение 33-й сессии 5-го созыва Форосского поселкового совета № 11 от 28 ноября 2008 года (соответственно) на 1 листе;

- план-схема земельного участка на 1-м листе;

- кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов на 1 -м листе;

- акт установления границ земельного участка в натуре (на местности) на 1 -м листе;

- акт приема-передачи объекта аренды от 25 июня 2007 года;

- земельно-кадастровая информация;

- выписка из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка от 21 июня 2007 года № 111038-2/10-25 и № 111039-2/10-25 и от 08 декабря 2008 года на 1-м листе;

- расчеты арендной платы за землю от 17 июня 2009 года за № 709/02-12,  № 710/02-12, № 711/02-12, № 712/02-12, № 713/02-12, № 714/02-12, № 715/02-12, № 716/02-12, № 717/02-12, №718/02-12 соответственно, произведенные исполнительным комитетом Форосского поселкового совета на 1 листе.

Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Югсевморсервіс»здійснити оплату заборгованості в сумі 4189372,29 грн., яка виникла внаслідок несплати орендної плати згідно з розрахунками №№709/02-12, 710/02-12, 711/02-12, 712/02-12, 713/02-12, 714/02-12, 715/02-12, 716/02-12, 717/02-12, 718/02-12 від 17 червня 2009 року, які мають бути невід’ємними частинами договорів оренди №№ 6-7 від 25 червня 2007 року та №№ 11-18 від 09 грудня 2008 року.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 19 травня 2010 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з рішення суду першої інстанції, Фороська селищна рада звернулась до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду міста Севастополя від 19 травня 2011 року скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального права та неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи.

Так, за твердженням заявника апеляційної скарги, місцевим господарським судом міста Севастополя не надана належна правова оцінка тому, що  діючим законодавством передбачена можливість внесення змін до договорів оренди землі на підставі зміни нормативної грошової оцінки земель.

Апеляційна скарга прийнята до провадження Севастопольського апеляційного господарського суду колегією суддів у складі: головуючий –суддя Антонова І.В., судді Євдокімов І.В., Котлярова О.Л.

Переглянувши рішення суду першої інстанції в порядку статей 99, 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.  

25 червня 2007 року між Фороською селищною радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” (орендар) укладено договір № 6 оренди земельних ділянок, відповідно до пунктів 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки загальною площею 35,0 га, розташовані за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, с. Санаторне, вул. Південна для будівництва і обслуговування дитячих оздоровчих таборів, пансіонату санаторного типу на 500 місць, котеджів для сімейного відпочинку, готелю (а.с.12-18 том 1).

Відповідно до пункту 7 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок у відповідності до виписування з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 21 червня 2007 року, виданої Ялтинським міським управлінням земельних ресурсів, складає 67885771,33 грн.

Пунктом 9 передбачено, що договір укладено строком  на 49 років від дати підписання його сторонами та державної реєстрації.

Відповідно до пункту 10 договору орендна плата згідно з розрахунком орендної плати за землю, розташовану в селищі Санаторне, вулиця Південна, яка використовується товариством з обмеженою відповідальністю „Югсевморсервіс”, здійсненим виконавчим комітетом Фороської селищної ради, складає на рік на період будівництва, але не більше трьох років, 1131468,81 грн. та після введення будівлі в експлуатацію –1237978,28 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі щомісячно у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, рівними частками в сумі 94289,07 грн. на період будівництва та 103164,85 грн.

Згідно з пунктом 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

-          зміни умов господарювання, передбачених договором;

-          зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі у разі інфляції;

-          погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально;

-          в інших випадках, передбачених законодавством України.

          Пунктом 43 договору передбачено, що договір вступає в силу після підписання його сторонами та державної реєстрації.

Договір зареєстровано в Кримській Республіканській філії державного підприємства „Управління державного земельного кадастру”, про що в Держаному реєстрі земель здійснено запис від 02 червня 2007 року.

25 червня 2007 року між сторонами договору оренди землі № 6 від 25 червня 2007 року підписані акти приймання –передачі земельних ділянок (а.с. 28-29 том 1).

Також, 25 червня 2007 року між Фороською селищною радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” (орендар) укладено договір № 7 оренди земельних ділянок, відповідно до пунктів 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки загальною площею 1,1 га, розташовані за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, с.Санаторне, вул. Південна для обслуговування берегової і пляжної смуги (а.с.34-40 том 1).

Відповідно до пункту 7 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок у відповідності до виписування з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 21 червня 2007 року, виданої Ялтинським міським управлінням земельних ресурсів, складає 1577707,60 грн.

Пунктом 9 договору передбачено, що строк його дії  складає 10 років від дати підписання його сторонами та державної реєстрації.

Згідно з пунктом 10 договору орендна плата у відповідності до розрахунку орендної плати за землю, розташовану в селищі Санаторне, вулиця Південна, здійсненим виконавчим комітетом Фороської селищної ради, складає в рік 26293,67 грн.

Згідно з пунктом 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

-          зміни умов господарювання, передбачених договором;

-          зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі у разі інфляції;

-          погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально;

-      в інших випадках, передбачених законодавством України.

                    Пунктом 43 договору передбачено, що договір вступає в силу після підписання його сторонами та державної реєстрації.

                    02 липня 2007 року вказаний договір зареєстрованого в Кримській регіональній філії державного підприємства „Управління державного земельного кадастру”, про що в Державному реєстрі земель здійснено запис № 04070700005.

25 червня 2007 року між сторонами договору оренди землі № 7 від 25 червня 2007 року підписано акт приймання –передачі земельних ділянок (а.с. 46 том 1).

09 грудня 2008 року між Фороською селищною радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” (орендар) укладені договори № 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 та № 18 оренди земельних ділянок, відповідно до пунктів 1 яких орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки площею 0,0622 га, 0,0127 га, 0,0479 га, 0,5797 га0,0242 га, 0,0293 га, 0,2938 га та 5,1573 га відповідно, які розташовані за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, с. Санаторне, вул. Південна для будівництва і обслуговування дитячих оздоровчих таборів, пансіонатів санаторного типу, котеджів для сімейного відпочинку, готелю (а.с.49-144 том 1,  а.с.2-32 том 2).

Пунктами 7 договорів №№ 11-18 від 09 грудня 2008 року встановлена нормативна грошова оцінка земельних ділянок (окремо по кожному договору) у відповідності до виписування з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 08 грудня 2008, виданої Ялтинським міським управлінням земельних ресурсів.

Пунктами 9 договорів встановлено строк їх дії в 49 років від дати підписання його сторонами та державної реєстрації.

Згідно з пунктами 11 договорів №№ 11-18 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі, визначеному кожним договором оренди окремо, та складає єдиний по всіх договорах розмір відсотку - 3,36 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

26 грудня 2008 року договір № 11 оренди земельної ділянки від 09 грудня 2008 року зареєстровано в Ялтинському відділення Кримської республіканської філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Державному земельному комітеті України” за № 04080000017.

Договори №№ 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 оренди земельних ділянок пройшли державну реєстрацію у Ялтинському відділення Кримської республіканської філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Державному земельному комітеті України”  23 грудня 2008 року, про що зроблені записи № 040800700012, № 040800700011, № 040800700013, 040800700014, 040800700016, 040800700010, 040800700015.

09 грудня 2008 року між Фороською селищною радою та товариством з обмеженою відповідальністю „Югсевморсервіс” складено акти приймання - передачі земельних ділянок, орендованих за договорами №№ 11,12,13,14,15,16,17,18 (а.с. 61,77,94,109,125, 141 том 1, а.с. 13,29 том 2).

Рішенням Фороської селищної ради № 02 від 29 травня 2009 року затверджено корегування нормативної грошової оцінки земель Фороської селищної ради станом на 01 січня 2008 року, справляння земельного податку та орендної плати за землю на території Фороської селищної ради здійснювати у ставках, визначених даним корегуванням нормативної грошової оцінки земель, починаючи з 07 червня 2009 року (а.с.34 том 2).

Вказане рішення Фороської селищної ради опубліковане 07 травня 2009 року в «Кримській газеті»(а.с.35-37 том 2).

Листом від 24 червня 2009 року вих. № 795/02-12 виконавчий комітет Фороської селищної ради направив товариству з обмеженою відповідальністю „Югсевморсервіс” розрахунки орендної плати за орендовані земельні ділянки, здійснені на підставі прийнятого рішення № 2 від 29 травня 2009 року „Про затвердження коригування нормативної грошової оцінки земель Фороської селищної ради”, та копію самого рішення (а.с. 42 том 2).

Листом від 14 липня 2009 року товариство з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” повідомило Фороську селищну раду про незгоду з необхідністю застосування нових розрахунків орендної плати, посилаючись на те, що орендна плата встановлена в договорах оренди за згодою сторін та на відсутність правових підстав для її зміни (а.с.43-46 том 2).

Листами від 27 липня 2009 року вих. № 934/02-12 та від 25 серпня 2009 року вих. № 1082/02-12 Фороська селищна рада також направляла на адресу товариства з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” нові розрахунки орендної плати з урахуванням корегування нормативної грошової оцінки землі, посилаючись на законодавче закріплення проведення нової грошової оцінки землі та необхідність сплати орендованих платежів за новими розрахунками (а.с.47-50 том 2).

Також, листом від 24 листопада 2009 року вих. № 1403/02-12 Фороська селищна рада звернулась до товариства з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” з пропозицією направити свого представника для підписання додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок (а.с.53 том 2).

Листом від 15 грудня 2009 року відповідач повторно звернув увагу Фороської селищної ради на те, що на адресу товариства з обмеженою відповідальністю “Югсевморсервіс” проекти додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок не направлялися та послався на встановлений законом порядок внесення змін до договору, передбачений статтями 179-181, 184, 188 Господарського кодексу України, статтями 654 Цивільного кодексу України та 30 Закону України «Про оренду землі»(а.с.54 том 2).

Відмова відповідача у внесенні змін до договорів оренди земельних ділянок стала підставою для звернення Фороської селищної ради до господарського суду Автономної Республіки Крим з даним позовом.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, колегія суддів Севастопольського апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги Фороської селищної ради з огляду на наступне.

Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України „Про оренду землі”, а також прийнятими відповідно до них нормативно -  правовими актами.

Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 13 Закону України „Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору  та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.  

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Пунктом 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17 травня 2011 року „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин” передбачено, що оскільки відповідно до частини 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного цією статтею Господарського кодексу України.

На підставі частини 2 статті 21Закону України „Про оренду землі” розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до частини 1 статті 15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином, підставою для сплати орендних платежів за новими розрахунками є обов’язкове внесення змін в чинний договір в частині розміру орендної плати.

Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Як зазначалося вище, Фороською селищною радою на адресу відповідача неодноразово надсилалися нові розрахунки орендної плати, здійснені на підставі нової грошової оцінки землі, однак докази надсилання пропозиції про внесення змін в чинні договори оренди з одночасним надсиланням проектів додаткових угод до договорів позивачем ані суду першої інстанції, ані суду апеляційної інстанції не надано.    

З системного аналізу наведених правових норм та обставин справи вбачається, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог щодо внесення змін до договорів №№ 6,7 від 26 червня 2007 року та №№ 11,12,13,14,15,16,17 та 18 від 09 грудня 2008 року.

Оскільки підстав дня задоволення позову в частині внесення змін до договорів не вбачається, у позовних вимогах про зобов’язання відповідача здійснити оплату заборгованості у сумі 4189372,29 грн., яка, за твердженням позивача, виникла внаслідок несплати орендних платежів за розрахунками, що зроблені після прийняття Фороською селищною радою рішення № 02 від 29 травня 2009 року «Про затвердження корегування нормативної грошової оцінки земель Фороської селищної ради», слід також відмовити.

Разом з тим, колегія суддів вважає помилковим висновок місцевого господарського суду про те, що оскільки у відповідності до вимог статті 24 Закону України „Про плату за землю” грошова оцінка землі передує укладенню цивільно –правових угод, в тому числі договорів оренди землі, встановлення Фороською селищною радою нової грошової оцінки земель породжує правові наслідки тільки стосовно договорів оренди землі, укладених після 29 травня 2009 року, та не є обов’язковою підставою для внесення змін щодо розміру орендної плати до раніше укладених договорів оренди земельних ділянок. Для сторін за даними договорами, на думку суду першої інстанції,  залишається незмінною та чинною нормативно - грошова оцінка орендованої земельної ділянки, яка зазначена в пунктах 7 договорів оренди №№ 6,7 та №№ 11-18.

Так, згідно з пунктом 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17 травня 2011 року „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин” у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

З даних обставин підстав для скасування рішення господарського суду міста Севастополя не вбачається.

                    Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105   Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фороської селищної ради залишити без задоволення.

                    2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 19 травня 2011 року у справі № 5020-4/017 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                  І.В. Антонова

Судді                                                                                І.В. Євдокімов

                                                                                О.Л. Котлярова

Розсилка:  

1. Фороська селищна рада (вул. Космонавтів, 3,смт. Форос, місто Ялта, 98690)

2. товариство з обмеженою відповідальністю "Югсевморсервіс" (вул. Гер. Севастополя, 13, місто Севастополь, 99001)