КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД       

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.06.2011                                                                                           № 44/120

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Нєсвєтову Н.М.

суддів:             

при секретарі: Зайцевій А.І.            

за участю представників:

прокуратури: Помічник прокурора Подільського району міста Києва Клищенко О.М. - за посвідченням;

позивача: ОСОБА_1 - за довіреністю;

відповідача: ОСОБА_2 - директор; ОСОБА_3 за довіреністю;

третьої особи: не з’явився

розглянувши  апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант-Н»

на рішення Господарського суду м. Києва від 15.03.2011 р.

у справі № 44/120 (суддя: Чеберяк П.П.)

за позовом Заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант - Н»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від 15.03.2011р у справі №44/120 позов Заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради задоволено повністю, зобов’язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарант - Н» повернути територіальній громаді міста в особі Київської міської ради земельну ділянку, розташовану по вул. Щорса, 26-А, у Печерському районі міста Києва, розміром 4 895 кв. м., в тому числі в межах червоних ліній 929 кв. м., кадастровий номер 8 000000000:82:078:0009.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 15.03.2011р. у справі №44/120 скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити повністю, посилаючись на неповне з’ясування обставин, що мають значення для справи, на невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, на порушення норм матеріального і процесуального права.

Скаржник зазначає, що Київською міською радою не приймалось рішень про вилучення у відповідача земельної ділянки та припинення його права користування цією земельною ділянкою, а на момент звернення прокурора з позовом до суду, відповідач не отримував жодних письмових вимог від позивача щодо повернення земельної ділянки в зв’язку з припиненням договору оренди.

Судом першої інстанції не взяті до уваги норми Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».

Крім того, суд не звернув уваги на те, що на момент прийняття оскаржуваного рішення відповідачем не було отримано результатів розгляду позивачем заяви про поновлення договору оренди земельної ділянки для будівництва житлового комплексу з підземними та надземними паркінгами на вул. Щорса, 26-а у Печерському районі міста Києва».

Як зазначає апелянт, ухвалене на засіданні постійної комісії з питань земельних відносин, містобудування та архітектури рішення про відхилення проекту рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки» у зв’язку з пропозицією відповідачу викупити цю земельну ділянку – не є остаточним рішенням орендодавця про відмову в продовженні правовідносин оренди земельної ділянки.

Також, суд не провів аналізу повноважень постійної комісії, що прийняла рішення щодо відхилення проекту рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант - Н», докази та заперечення відповідача до уваги не прийняв, а лише зазначив в оскаржуваному рішенні, що договір оренди земельної ділянки припинив свою дію.

Розгляд справи неодноразово відкладався.

В судове засідання 22.06.2011р. з’явилися представники прокуратури, позивача та відповідача, представник третьої особи в судове засідання не з’явився, через відділ діловодства суду подав пояснення, в яких просив розглядати справу №44/120 без участі його представника.

Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, колегія суддів встановила наступне.

Згідно пункту 46 рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» від 18.03.2004 року №125/1335 (далі - Рішення) передано ТОВ «Гарант-Н», за умови виконання п. 46.1 рішення, в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,49 га, в тому числі в межах червоних ліній площею 0,1 га, для будівництва житлового комплексу з підземним та наземним паркінгами на вулиці Щорса, 26-А у Печерському районі міста Києва за рахунок земель міської забудови.

На виконання вказаного рішення між Київською міською радою (Орендодавець) та ТОВ «Гарант – Н» (Орендар) 08.07.2004р. укладено договір оренди земельної ділянки ВВС №320489 (далі - Договір), відповідно до п.1.1 якого, Орендодавець на підставі п. 46 рішення Київської міської ради від 18.03.2004 року №125/1335 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», за Актом приймання – передачі передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі – об’єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.

Договір укладено на 5 (п’ять) років. (п. 3.1 Договору).

Передача Земельної ділянки здійснюється за Актом приймання – передачі об’єкта оренди в день державної реєстрації цього Договору (п.6.1. Договору).

Пунктом 7.1 Договору визначено, що після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Згідно п. 8.3 Договору, Орендар, зокрема, має право після закінчення строку, на який було укладено цей Договір при умові належного виконання обов’язків відповідно до умов цього Договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Відповідно до п. 11.7. Договору, поновлення Договору після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов’язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позову, виходячи з наступного.

Згідно ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 3 Земельного кодексу України, земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.

Пунктами «а», п. «в» ч. 1 ст. 9 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на їх території належить розпорядження землями територіальної громади міста, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Пунктом 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні у порядку, передбаченому ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Статтею 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Міський голова укладає договори від імені територіальної громади та на підставі відповідних рішень Київської міської ради (ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди земельної ділянки припиняється у разі закінчення строку на який його було укладено.

Згідно статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення оренди землі, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Як вбачається із змісту оскаржуваного рішення, підставою для задоволення позову судом першої інстанції став лише той факт, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився і сторонами не надано доказів пролонгації даного договору, з даним висновком колегія суддів не погоджується, та вважає, що суд дійшов до вказаного висновку без повного та всебічного дослідження всіх обставин справи.

Так, відповідно до п. 11.7. Договору, поновлення Договору після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов’язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач у встановлений у Договорі строк звернувся з листом №307 від 20.05.2009р. до позивача з проханням продовжити термін дії договору.

21.05.2009р. Київзему доручено розглянути питання щодо продовження терміну дії Договору оренди.

02.06.2009р. листом №312/Щ ТОВ «Гарант - Н» звернулось до начальника Головного управління земельних ресурсів з проханням дати доручення Комунальному підприємству «Київський міський центр земельного кадастру та приватизації землі» розробити необхідну документацію для подовження Договору оренди земельної ділянки від 08.07.2004р.

Комунальним підприємством «Київський міський центр земельного кадастру та приватизації землі» на виконання доручення Начальника Головного управління земельних ресурсів було затверджено та погоджено Технічне завдання на складання технічної документації про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Також, 02.06.2009р. Державною податковою інспекцією у Печерському районі міста Києва, відповідачу надано лист №24393/10/15-1111 про відсутність заборгованості по орендній платі за орендовану земельну ділянку.

Таким чином, відповідач підготував всю необхідну документацію для поновлення договору оренди, і йому у встановленому законом порядку не було відмовлено в пролонгації договору оренди.

12.05.2010р. на засіданні постійної комісії з питань земельних відносин, містобудування та архітектури було розглянуто проект рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки ТОВ «Гарант - Н» для будівництва житлового комплексу з підземними та надземними паркінгами на вул. Щорса, 26-а у Печерському районі міста Києва».

За результатом розгляду даного питання, комісією безпідставно було відхилено проект зазначеного рішення та зобов’язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) запропонувати заявнику (відповідачу) викупити земельну ділянку, а вразі його згоди та подання відповідного клопотання підготувати проект рішення про продаж ТОВ «Гарант-Н» земельної ділянки для будівництва житлового комплексу.

В свою чергу, суд першої інстанції, при посиланні на дане рішення постійної комісії не з’ясував підстав відхилення проекту рішення про поновлення договору оренди, правомірності дій комісії, фінансової можливості викупу відповідачем спірної земельної ділянки, що вказує на неповне з’ясування обставин справи, відповідно до вимог ст. 43 ГПК України.

При цьому, судом першої інстанції не враховано також, що ст. 20 Закону України «Про місцеве самоврядування» передбачено виключне вирішення питань щодо регулювання земельних відносин відповідно до закону на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

Слід зазначити, що рішення про відмову в продовженні Договору оренди повинно бути прийнято на пленарному засіданні Київської міської ради з відповідним ухваленням рішення про вилучення в орендаря земельної ділянки або про продовження строку договору оренди.

Суд першої інстанції, внаслідок неповного з’ясування обставин справи, не прийняв до уваги той факт, що на момент прийняття оскаржуваного рішення відповідач, внаслідок бездіяльності Київради у встановлений законом термін не отримав результатів розгляду позивачем заяви про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Крім того, колегія зазначає, що посилання прокурора на відхилення проекту рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки безпідставно було покладено в основу оскаржуваного рішення, виходячи з наступного.

Статтею 123 Земельного кодексу України передбачено, що надання земельних ділянок державної та комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Пунктом 16.2 Регламенту Київської міської ради, затвердженого рішенням Київської міської ради від 01.07.2008Р. №8/8, постійні комісії Київради є органами Київради, що обираються з числа її депутатів для вивчення, попереднього розгляду і підготовки питань, які належать до її відання, здійснення контролю за виконанням рішень Київради та за виконанням рішень виконавчого органу Київради та за виконанням рішень виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації).

Вищезазначені норми законів, дають підстави стверджувати, що ухвалене на засіданні постійної комісії з питань земельних відносин, містобудування та архітектури про відхилення проекту рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки», в зв’язку з пропозицією відповідачу викупити її – не є остаточним рішенням орендодавця про відмову в продовженні правовідносин оренди земельної ділянки, а лише вказує на готовність позивача передати земельну ділянку у власність відповідачу, за умови подачі ним відповідного клопотання до Київської міської ради.

Таким чином, станом на момент звернення прокурора з позовом до суду та на момент прийняття оскаржуваного рішення, відповідачем не отримано результатів розгляду позивачем його заяви про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Крім того, як вбачається з письмових пояснень від 27.05.2011р., наданих третьою особою (Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), яка була залучена до участі у справі апеляційним судом, на сьогоднішній день справа А-15324 (проект рішення КМР про поновлення договору оренди земельної ділянки) листом Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 10.05.2011р. №05-584/12944 знову передана на розгляд постійної комісії Київради з питань земельних відносин, містобудування та архітектури з відповідним проектом рішення Київської міської ради «Про поновлення договору оренди земельної ділянки», оскільки Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) не бачить перешкод для поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки.

Отже, на теперішній час питання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки по суті не вирішено.

Згідно Постанови Пленуму Верховного суду України від 18.12.2009р. №14 «Про судові рішення у цивільній справі» рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин; постановлене у справі рішення має бути гранично повним, ясним, чітким; резолютивна частина рішення повинна мати вичерпні, чіткі, безумовні і такі, що випливають з встановлених фактичних обставин, висновки по суті розглянутих вимог із зазначенням, зокрема, які конкретно дії і на чию користь відповідач повинен вчинити.

Задовольняючи позовні вимоги у справі суд першої інстанції, зобов’язав відповідача повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку, розташовану на вулиці Щорса, 26-а у Печерському районі міста Києва розміром 4 895 кв.м., в тому числі в межах червоних ліній 929 кв. м., кадастровий номер 8 000000000:82:078:0009.

При цьому, суд не з’ясував та не вказав у своєму рішенні яким чином слід повернути земельну ділянку.

Судом, також, не з’ясовано обставини фактичного розташування на спірній земельній ділянці певних будівель чи споруд, враховуючи те, що земельна ділянка відповідачу надана в оренду для будівництва житлового комплексу з підземним та надземним паркінгами

На з’ясування аналогічних обставин, також звертає увагу Вищий господарський суд у постанові від 15.07.2009р. у справі 4/483.

За твердженням відповідача в суді апеляційної інстанції, на спірній земельній ділянці збудовано 3-и поверхи житлового комплексу з підземним та наземним паркінгом, що підтверджується, наданими відповідачем апеляційному суду фото фіксації стану будівельних робіт на об’єкті по вул. Щорса, 26а.

Той факт, що на спірній земельній ділянці виконуються будівельні роботи підтверджується, також, Актом обстеження земельної ділянки №26/6 від 05.02.2010р., в якому зазначено, що на момент обстеження, з виїздом на місце встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарант - Н» використовує зазначену земельну ділянку за призначенням.

Також, з наданого відповідачем суду апеляційної інстанції протоколу №36 вбачається, що Компанія Empshott Consultants Limited (Кіпр) здійснює інвестування в процес будівництва Товариством з обмеженою відповідальністю «Гаран- Н» забудови на спірній земельній ділянці

Так, на початку будівництва Empshott Consultants Limited (Кіпр) інвестовано 10 мільйонів доларів США, шляхом придбання облігацій, випущених Товариством з обмеженою відповідальністю «Гаран- Н».

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що згідно п. 13. Рішення Київської міської ради від 19 липня 2005 року №810/3385 «Про врегулювання питань продажу земельних ділянок в місті Києві» визначено наступне:

«Встановити, що договори оренди земельних ділянок, припинені у зв’язку із закінченням терміну, на який їх було укладено, не підлягають поновленню, крім випадків:

- розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

- будівництва житлових будинків на земельних ділянках, які передані для розв’язання проблем громадян, потерпілих від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній «Еліта-Центр»;

- поновлення терміном до одного року договорів оренди земельних ділянок, які підлягають продажу орендарям цих земельних ділянок не на конкурентних засадах у передбачених законом випадках;

- розташування земельних ділянок, переданих в оренду в межах червоних ліній;

- коли одержано дозвіл на виконання підготовчих або будівельних робіт з будівництва об’єктів житлового та/або нежитлового призначення та розпочато їх будівництво, або розпочато проектно-вишукувальні роботи для будівництва таких об’єктів;

- в інших індивідуальних випадках, встановлених рішеннями Київської міської ради.

Таким чином, як вбачається з вказаного рішення відповідач має право на поновлення договору оренди, оскільки відповідно до п. 46 Рішення від 18.03.2004р. №125/1335 Київської міської ради передана відповідачу земельна ділянка знаходиться в межах червоних ліній, а також, на спірній земельній ділянці розпочато будівництво житлового призначення.

Також, слід зазначити, що 25.12.2008р. був прийнятий Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».

Даний закон прийнято з метою стабілізації будівництва, підвищення платоспроможності населення, забезпечення реалізації житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, стимулювання розвитку будівельної та суміжних галузей в умовах світової фінансової кризи.

Зазначений закон спрямований на подолання кризових явищ у будівельній галузі та регулювання правовідносин, що виникають у зв’язку з будівництвом житла.

Відповідно до ст. 3 Закону передбачено заходи підтримки будівництва житла, зокрема п. 6 установлено, що до 01.01.2013р.: Договори оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, на яких здійснюється будівництво багатоквартирних житлових будинків (у тому числі із вбудовано – прибудованими приміщеннями соціального призначення) та на яких виконуються будівельно – монтажні роботи, укладені до набрання чинності цим Законом, підлягають поновленню на ті самі строки і на тих самих умовах, що були передбачені цими договорами у порядку, встановленому законом.

На думку колегії, суд першої інстанції при розгляді справи безпідставно не прийняв до уваги вказане Рішення Київради та норми зазначеного Закону, поклавши в основу оскаржуваного рішення закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки і відсутність рішення Київради на його продовження.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення позову, оскільки на данний час права позивача відповідачем не порушені.

Згідно ч. 2 ст. 99 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до ч. 2 ст. 82 ГПК України рішення приймається господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та іншими учасниками господарського процесу, а також доказів, які були витребувані господарським судом, у нарадчій кімнаті.

Згідно ч. 1 ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Колегія вважає, що судом першої інстанції надана правова оцінка не всім обставинам справи, що мають суттєве значення для вирішення спору, що призвело до прийняття необгрунтованого рішення.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 15.03.2011 року у справі №44/120 підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення про відмову в позові, оскільки судом неповно з’ясовано обставини, що мають значення для справи.

Апеляційна скарга є обґрунтованою і підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 49 України ГПК України при відмові в позові судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант - Н» на рішення Господарського суду міста Києва від 15.03.2011р. у справі №44/120 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 15.03.2011р. у справі №44/120 скасувати.

В позові відмовити.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант - Н» (01033, м. Київ, вул. Жилянська 5-б, оф. 5, код 31808397) 85, 00 грн. – (вісімдесят п’ять) грн. 00 коп. - держмита за подання позову, 236 грн. (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 42,50 грн. (сорок дві) грн. 50 коп. – державного мита за подання апеляційної скарги.

Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

3. Матеріали справи №44/120 повернути до Господарського суду міста Києва.

4. Постанова може бути оскаржена до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя                                                                      

Судді