ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

__________________________________________________________________________________________________________________________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"07" серпня 2006 р.

Справа  № 16-17/236-05-7606

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.,

Секретаря судових засідань Счастливцевої К.С.

За участю представників сторін:

Від позивача:     не з’явився;

Від відповідача: Пишний О.І. –директор;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом комунального підприємства по утриманню житлового господарства Солом’янського району м. Києва до виробничо-комерційної фірми „ЯН” Лтд про дострокове розірвання договору оренди та виселення, -

ВСТАНОВИВ:

Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Солом’янського району м. Києва (далі по тексту КП УЖГ Солом’янського району м. Києва)  04.07.2005р. звернулось до господарського суду м. Києва з позовною заявою до виробничо-комерційної фірми „ЯН” Лтд (далі по тексту ВКФ “ЯН” Лтд) про дострокове розірвання договору оренди №2421 від 11.11.2002р. укладеного між сторонами по справі, виселення відповідача   з нежитлового приміщення, загальною площею 72,7 кв.м, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Стадіонна, буд. 21/1 та зобов’язання передати зазначене приміщення по акту прийому-передачі.

Листом господарського суду м. Києва за № 06-5-4/204 від 12.07.2005р.  позовні матеріали КП УЖГ Солом’янського району м. Києва  були скеровані до господарського суду Одеської області  для розгляду  по суті за підсудністю на підставі ст. 17 ГПК України.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 15.08.2005р. було порушено провадження у справі № 17/236–06–7606 за позовом комунального підприємства по утриманню житлового господарства Солом’янського району м. Києва до виробничо-комерційної фірми „ЯН” Лтд про дострокове розірвання договору оренди та виселення.

Рішенням господарського суду Одеської області від 10.10.2005р., залишеним без  змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 24.01.2006р., в задоволенні позовних вимог КП УЖГ Солом’янського району м. Києва було відмовлено повністю.

Постановою Вищого господарського суду України від 18.05.2006р. рішення господарського суду Одеської області від 10.10.2005р. та постанову Одеського  апеляційного господарського суду від 24.01.2006р. по справі № 17/236–06–7606 було  скасовано та  справу передано на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.06.2006р. справу прийнято до провадження та присвоєно їй № 16-17/236 –06 –7606.

Позивачем 29.06.2006р. до господарського суду було надано клопотання про   розгляд справи без  участі представника.

Відповідачем позовні вимоги заперечуються у повному обсязі з підстав, викладених у поясненнях на позов від 03.07.2006р..

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача,   суд  встановив наступне.

Згідно розпорядження  Соломянської районної державної адміністрації у м. Києві №894 від 17.07.2002р. на виконання рішення Київської міської ради від 27.12.2001р. №208/1642 “Про формування комунальної власності територіальних громад районів м. Києва” за комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Соломянського району м. Києва було закріплено на праві повного господарського відання  майно, яке належить до комунальної власності територіальної громади Соломянського району м. Києва, до складу якого увійшло приміщення, розташоване  за адресою м. Київ, вул. Стадіонна, буд. 21/1.

11 листопада 2002 року між КП УЖГ Солом’янського району м. Києва   (Орендодавець) та ВКФ “ЯН” Лтд (Орендар)  було укладено договір оренди нежитлового приміщення за № 2421, на підставі якого Орендарю було надано в користування нежитлове приміщення, загальною площею 72,7 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Стадіонна, буд. 21/1., терміном  дії з 11.11.2002 р. по 11.11.2007 р., з метою використання для адміністративних потреб.

Відповідно до ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального  майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно вимог ч. 3 ст. 18, ст..19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі,  незалежно від наслідків господарської діяльності.

Умовами  п.п. 3.1, 3.2  договору оренди нежитлового приміщення  № 2421 від 11.11.2002р., орендна плата була визначена сторонами у сумі 440,83 грн., розмір якої за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Додатковою угодою від 01.12.2003 року  сторонами було внесено зміни до договору оренди нежитлового приміщення № 2421 від 11.11.2002р. в частині розміру орендної  плати, яка  була визначена учасниками договірних відносин у сумі 881 грн. 67 коп.

Згідно п.п. 3.3 договору  оренди нежитлового приміщення  № 2421 від 11.11.2002р., крім орендної плати Орендар компенсує Орендодавцеві  його фактичні витрати на утримання будинку і прибудинкової території (експлуатаційні витрати) пропорційно    площі орендованого приміщення. До складу експлуатаційних витрат входять:

-          нормативні витрати на 1 кв. м. орендованої площі, які розраховуються в середньому по відповідній ДЕЖ;

-          плата за землю; площа прибудинкової земельної ділянки, яка пропорційна площі орендованого приміщення, становить 44, 6 кв. м.

Крім орендної плати, згідно п. 3.4 договору оренди, Орендар одночасно сплачує Орендодавцеві вартість фактично отриманих комунальних послуг за діючими тарифами (каналізація, водопостачання, газ, теплова енергія і т. д. крім електроенергії), а також вартість послуг по технічному обслуговуванню інженерного обладнання за діючими тарифами.

Відповідно до п. 3.7 договору оренди нежитлового приміщення за № 2421 від 11.11.2002р. Орендар зобов’язаний  сплачувати орендну плату та інші платежі незалежно від результатів господарської діяльності щомісячно, до 1 числа наступного місяця, з послідуючим перерахуванням в наступному місяці, виходячи з індексу інфляції та фактичних витрат на експлуатацію жилого фонду.

Згідно ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу  України від 16.01.2003р. №435-ІV (далі по тексту ЦК України) зобов’язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу,    є  обов’язковим  для  виконання сторонами. Зобов’язання, в свою чергу, згідно вимог ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Позивач стверджує, що в порушення умов договору оренди №2421 від 11.11.2002р., вимог ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону   України від 14.03.1995р. N98/95-ВР) Орендарем договірні зобов’язання з своєчасного перерахування орендних  та інших платежів не виконувались, внаслідок чого станом на 16.06.2005р., згідно розрахунку заборгованості за  ВКФ “Ян” Лтд  утворилась заборгованість в сумі 9668,16 грн.

Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” на  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду,  господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав,  передбачених законодавчими актами України.

Згідно умов п.8.3.2. договору оренди №2421 від 11.11.2002р., Орендодавець має право вимагати у судовому порядку дострокового розірвання договору оренди  і стягнення збитків, якщо Орендар несвоєчасно сплачує передбачені договором платежі.

Положеннями ч.1 ст.782 Цивільного кодексу  України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Посилаючись на невиконання ВКФ “ЯН” Лтд прийнятих на себе договірних зобов’язань з своєчасної та повної оплати орендних та інших платежів та керуючись наведеними вище законодавчими нормами, позивачем було надіслано на адресу   відповідача листи за вих. №1307/38 від 17.03.2005р. та №1667/38 від 08.04.2005р. з пропозиціями про  дострокове розірвання договору оренди.

ВКФ “ЯН” Лтд  у відповіді на звернення КП УЖГ Солом’янського району м. Києва було визнано заборгованість за три місяці (січень, лютий, березень), яка виникла  за  спожиті послуги, але пропозиція Орендодавця  про дострокове розірвання договору  була залишена відповідачем без задоволення з посиланням на відсутність заборгованості по орендним платежам.  

Відмова відповідача на  пропозицію КП УЖГ Солом’янського району м. Києва про дострокове розірвання договору оренди №2421 від 11.11.2002р. змусило  позивача звернутися до господарського суду з даними позовними вимогами.

Як зазначалося по тексту рішення вище, в якості підстав для звернення до суду з  вимогами про дострокове розірвання договору оренди №2421 від 11.11.2002р.  та   виселення ВКФ “ЯН” Лтд із орендованих приміщень позивачем висуваються доводи про наявність у відповідача заборгованості по орендним  та іншим платежам.

Проаналізувавши доводи позивача, суд звертає увагу на наступному.

Положення ст.782 Цивільного кодексу України, якими передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд,  при вирішенні даного спору не підлягають застосуванню, так як питання розірвання договору найму на вимогу наймодавця врегульовані положеннями ст. 783 Цивільного кодексу України. Даною законодавчою нормою встановлений вичерпний перелік основаній, по  яким наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, до яких  наявність заборгованості  орендаря по орендним та іншим платежам не віднесена.

Згідно ч.3 ст..291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для  розірвання  договору найму.

Підсумовуючи наведене, суд доходить висновку, що  положеннями ст.. 783 Цивільного кодексу України взагалі не передбачено право наймодавця вимагати   розірвання договору оренди з підстав наявності заборгованості по орендним та іншим платежам.

Однак, враховуючи, що предметом договору оренди №2421 від 11.11.2002р., укладеного між сторонами по справі,  є майно комунальної власності, при вирішенні   даного спору необхідно застосування  положень Закону України “Про оренду державного  та комунального майна”. Відповідно до вимог ч.3 ст.26 цього Закону,  на  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду,  арбітражного суду у разі  невиконання сторонами  своїх  зобов'язань  та  з  інших підстав,  передбачених

законодавчими актами України.  Зобов'язання   вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі віднесені частиною 3 статті 18 даного Закону  до основних обов'язків орендаря. При цьому, слід зазначити, що комунальні та будь-які  інші платежі, передбачені   умовами договору оренди, не входять до складу орендних. Зобов’язання орендаря здійснювати оплату по комунальним та іншим платежам  ні положеннями Закону України “Про оренду  державного  та комунального майна” ні положеннями Цивільного кодексу України не відносяться до основних обов’язків орендаря та наявність заборгованості по   цим платежам не може бути підставою для розірвання договору оренди.  

          Враховуючи правову позицію позивача, викладену по тексту позову та доповнень   до нього, суд вважає за необхідне окремо залишитися на розрахунках заборгованості, які були надані позивачем в процесі розгляду справи.  

Проаналізувавши розрахунки позивача, відповідно до яких за відповідачем  рахується заборгованість по орендним платежам,  суд звертає увагу сторін на наступному.

Як зазначалося по тексту рішення вище, додатковою угодою від 01.12.2003 року  сторонами було внесено зміни до договору оренди нежитлового приміщення № 2421 від 11.11.2002р. в частині розміру орендної  плати, яка  була визначена учасниками договірних відносин у сумі 881 грн. 67 коп. Як вбачається з розрахунку заборгованості по орендним платежам, орендна плата нарахована відповідачу з урахуванням індексу інфляції. Однак, індекси інфляції, які були застосовані позивачем при нарахуванні орендних платежів за  весь період  існування орендних відносин, не відповідають індексам інфляції за даними  Державного комітету статистики України. Так, наприклад, за квітень 2004 року,  за даними Державного комітету статистики України, індекс інфляції складав 100,7 –в той час як позивачем був застосований індекс інфляції 123,35. В результаті застосування невірного індексу інфляції, позивачем, з урахуванням ПДВ,  було нараховано для оплати за квітень 2004 року 1206,02 грн., в той час як сума орендних платежів повинна складати 1065,41 грн. За березень 2005 року індекс інфляції застосований позивачем у розмірі 252,62, при цьому  за даними Державного комітету статистики України індекс інфляції складав 101,6. З урахуванням наведеного орендна плата відповідача за березень 2005 року з урахуванням індексу інфляції та ПДВ повинна складати 1074,92 грн, в той час як позивачем нараховано для оплати 1361,14 грн.

Як вбачається  із змісту наданих суду розрахунків,  індекс інфляції  застосовується позивачем в геометричної прогресії,  по наростаючої. Так, наприклад, в червні 2004 року Орендодавцем був застосований індекс інфляції 137,47; в грудні 2004 року –196,74;  в січні 2005 року –222.62; в травні 2005 року  278,84.

Підсумовуючи наведене, суд зазначає, що індекси інфляції, які застосовувалися позивачем при  розрахуванні орендних платежів взагалі не відповідають індексам інфляції за даними Державного комітету статистики України. При  цьому, положеннями діючого законодавства не передбачено право орендодавцеві самостійно визначатися з індексом інфляції.

Більш того, при вивчені розрахунків заборгованості, наданих КП УЖГ Солом’янського району м. Києва  на підтвердження вимог, судом встановлено, що останнім здійснено два розрахунку за один і той же  період часу. Один розрахунок визначений як оренда приміщення з урахуванням індексу інфляції та ПДВ, до іншого розрахунку віднесені: орендна плата, індекс інфляції, інші нарахування (розшифровки яких позивачем не додається) та  ПДВ. При цьому, в другому розрахунку, до суми орендної плати позивачем додається індекс інфляції (який як зазначалося по тексту вище не відповідає індексу інфляції за даними державного комітету статистики України), інші нарахування (розрахунок без розшифровки), потім на сумарну суму нараховується ПДВ – остаточна сума складає суму заборгованості. За яких підстав саме таким чином розраховує позивач суму заборгованості та із чого складає сума інших нарахувань, яка в будь-якому разі не повинна суміроваться з розміром орендних платежів,  суду не зрозуміло. Слід зазначити, що розмір заборгованості відповідача у сумі 9668,16 грн., на наявності якої наполягає позивач,  розрахований саме таким чином.  

Наведений аналіз розрахунків позивача дозволяє суду зробити висновок, що нарахування, які були здійснені позивачем не мають  під собою жодних правових підстав та значно перевищують суми, які належали до сплати орендарем.

У відповідності до положень ст.ст. 32, 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Враховуючи все вищевикладене, суд зазначає, що наведеними положенням Господарського процесуального кодексу  України обов’язок надати суду доведений та обгрунтований розрахунок заборгованості, на наявності якої наполягає позивач,  покладається на позивача по справі. Але, з наведеного вище по тексту рішення аналізу вбачається, що розрахунки заборгованості здійснені позивачем в супереч вимогам діючого законодавства, у зв’язку з чим, не відповідають фактичним  обставинам справи. Крім того,  у суду виникають сумніви щодо існування заборгованості ВКФ “ЯН” Лтд по орендним платежам взагалі, так як останнім здійснювалися перерахування орендних платежів відповідно до нарахувань Орендодавця, а, як зазначалося вище, нарахування позивачем здійснені самовільно в супереч положенням чинного законодавства, що призвело до значного завищення сум, які належали до сплати орендарем. Враховуючи відсутність доведеності КП УЖГ Солом’янського району м. Києва  факту існування заборгованості ВКФ”ЯН” Лтд  по орендним платежам за договором оренди №2421 від 11.11.2002р., у суду відсутні правові підстави для задоволення вимог позивача про розірвання договору оренди та виселення відповідача із орендованих ним приміщень.  

Підсумовуючи наведене, суд оцінює позовні вимоги необгрунтованими та       такими, що не містяться на законних підставах, у зв’язку з чим  позов КП УЖГ Солом’янського району м. Києва не підлягає задоволенню у повному обсязі.

При цьому, судом не приймаються до уваги твердження відповідача про перерахування позивачу по  квитанції № 73 від 21.10.2002р. суми заборгованості  по орендним платежам у розмірі 8890,01 грн. попереднього орендаря згідно  виставленого КП УЖГ Солом’янського району м. Києва рахунку-фактури № 4135 з посиланням на  договір  № 4135.  Незважаючи на те, що між сторонами по справі будь-яких інших договірних відносин оформлено не було, а отримання наведеної суми позивачем не заперечується, суд не вважає правомірним оцінювати наведену суму в якості авансового платежу за  укладеною між сторонами угодою, з огляду на чіткість визначення платежу по  квитанції № 73 від 21.10.2002р. як оплати за оренду приміщення та комунальні послуги за договором №4135. З цього приводу суд звертає увагу відповідача, що у разі відсутності підписаної   між сторонами з метою врегулювання цього питання угоди, вин має право на повернення перерахованої суми у  встановленому законом порядку.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу віднести на рахунок позивача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити.

           Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України

            

            Рішення підписане 14.09.2006р.

Суддя                                                                                       Желєзна С.П.