ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
Іменем України
РІШЕННЯ
22 липня 2010 року справа № 5020-9/084
За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1; АДРЕСА_2)
до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)
про визнання договору оренди недійсним,
Суддя Рибіна С.А.
За участю представників:
позивача - ОСОБА_2, довіреність №1303 від 06.05.2010;
відповідача - Позняков Сергій Олександрович, довіреність б/н від 13.05.2010.
Суть спору: Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (далі –ФОП ОСОБА_1) звернулась до господарського суду з позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (далі - Фонд) про визнання договору оренди недійсним.
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 27.05.2010 позовна заява прийнята до розгляду та порушено провадження у справі №5020-9/084.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договір оренди нерухомого майна №88-06 від 07.04.2006 був укладений юридичною особою, яка не мала правових підстав на його укладення, так як не є власником або розпорядником спірного майна, доводи викладені у позові (а.с.2-3).
Представник відповідача позовні вимоги не визнав, мотивуючі свої заперечення тим, що вказаний договір укладений відповідно до вимог діючого законодавства. Доводи та обґрунтування викладені у відзиві на позов (а.с.19-21).
За клопотанням представників сторін, відповідно до статті 10 Конституції України, статті 10 Закону України “Про судоустрій України”, пояснення та клопотання по справі надавалися ними російською мовою.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд
ВСТАНОВИВ:
07.04.2006 між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладений договір оренди № 88-06 (далі - Договір) (а.с.8-9).
Згідно пункту 8.2 Договору він є новою редакцією договору оренди №316-05 від 19.09.2005.
Відповідно до пункту 1.1 Договору з метою ефективного використання комунального майна та здобуття найвищих результатів господарської діяльності Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду нерухоме майно –вбудоване нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 229,20 кв.м., яке розташовано за адресою: АДРЕСА_3, та перебуває на балансі КП „Житлосервіс-5”, вартість якого складає відповідно до Акту оцінки вартості від 20.07.2005 –143020,00 грн.
Відповідно до пункту 7.1 Договору строк дії Договору встановлений до 11.02.2007.
Протоколом від 09.02.2007 узгодження змін до Договору площа об'єкту оренди зменшилась до 199,70 кв.м. (пункт 1.1 Договору), цільове призначення об'єкту (пункти 1.2, 4.3 Договору) змінилося - під магазин продовольчих товарів (з реалізацією підакцизної групи) перукарня, аптека, офіс, відділ з продажу кондитерських виробів, у зв’язку з чим змінився розмір орендної плати (пункт 3.2. Договору) на 2970,97 грн. Строк дії договору (пункт 7.1. Договору) був продовжений до 09.02.2008.
Згідно з протоколом від 27.02.2008 узгодження змін до договору цільове призначення об'єкту (пункти 1.2, 4.3. Договору змінилося: під склад, перукарню, відділ з торгівлі товарами (з реалізацією підакцизної групи), відділ з торгівлі товарами (без реалізації підакцизної групи), місця загального користування, змінився також розмір орендної плати (пункт 3.2 Договору) на 3711.94 грн. Строк дії договору (п7.1 Договору) був продовжений до 09.02.2013 (а.с.11).
За твердженням позивача при укладенні договору оренди відповідачем порушені норми статті 761 Цивільного кодексу України, а саме: майно передано в оренду особою, яка не мала на це повноважень. Крім того, позивач вважає, договір повинен був бити нотаріально посвідчений.
Вищевикладене стало підставою для звернення позивача із позовом про визнання договору оренди недійсним.
Суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради, Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради є виконавчим органом Севастопольської міської Ради з управління майном, яке відноситься до комунальної власності територіальної громади міста Севастополя.
Відповідно до даного Положення Фонд діє в межах повноважень, визначених Радою, укладає договори оренди комунального майна, відносно якого виступає орендодавцем, здійснює контроль їх виконання, в тому числі вправі ініціювати розірвання договорі оренди або визнання їх недійсними.
Згідно статті 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
У відповідності до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина перша статті 215 Цивільного кодексу України).
Згідно роз’яснень Вищого арбітражного суду від 12.03.1999 № 02-5/111 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
На момент укладення договору №88-06 від 07.04.2006 діяв Цивільний кодекс України від 16.01.2003.
Відповідно до частини четвертої статті 203 Цивільного кодексу України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (частина перша статті 209 Цивільного кодексу України).
Так, у відповідності із статтями 793, 794 Цивільного кодексу України в редакції на момент укладення договору оренди договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
Згідно пункту 7.1 Договору строк дії Договору встановлений до 11.02.2007.
Суд встановив, що договір №88-06 від 07.04.2006 укладений на строк, який менше одного року, та форма його була дотримана сторонами.
Протоколом від 09.02.2007 узгодження змін до Договору дію договору (пункт 7.1. Договору) було продовжено до 09.02.2008.
Згідно з протоколом від 27.02.2008 узгодження змін до договору цільове призначення об'єкту (пункти 1.2, 4.3.Договора змінилося: під склад, перукарню, відділ по торгівлі товарами реалізацією підакцизної групи), відділ по торгівлі товарами (без реалізації підакцизної групи), місця загального користування, у зв'язку з чим змінився розмір орендної плати (пункт 3.2 Договору) на 3711.94 грн., дію договору (пункт 7.1 Договору) було продовжено до 09.02.2013.
Зміна умов договору оренди (зокрема його терміну) не тягне зміни форми договору, оскільки форма договору повинна дотримуватися сторонами в момент здійснення угоди виходячи з діючих на той період вимог законодавства.
Таким чином, сторонами при укладенні договору оренди та змін до нього дотримані вимоги чинного законодавства.
У пункті 2.1 Договору (в редакції протоколом від 27.02.2008 узгодження змін до договору) зазначено, що власником орендованого майна залишається територіальна громада міста Севастополя в особі Севастопольської міської Ради.
Відповідно довідки Комунального підприємства „Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об’єктів нерухомого майна” Севастопольської міської Ради, право власності на будинок в цілому, в якому знаходиться орендоване приміщення, зареєстрований за міською Радою згідно рішення Виконкому міської Ради №16/586 від 21.08.1979 (а.с.36).
Згідно статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до статті 327 Цивільного кодексу України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Враховуючі, що приміщення підвалу є складовою частиною житлового будинку по вул. Репіна, 18 в місті Севастополі, право власності на який зареєстровано за Севастопольською міською Радою, суд вважає, що здача їх в оренду Фондом була правомірною.
Посилання позивача на рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 стосовно того, що Фонд комунального майна та інші аналогічні організації, не є власниками різного роду вбудованих приміщень багатоквартирних будинків, є необґрунтованими з огляду на наступне.
Згідно частини другої статті 382 Цивільного кодексу України, власникам квартири у дво - або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власникам нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Відповідно до частини першої статті 385 Цивільного кодексу України, власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).
Відповідно до статті 4 Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Згідно частини другої статті 10 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду”, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
З вказаної вимоги вбачається, що допоміжні приміщення є об’єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку.
Право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку виникає з моменту приватизації квартири. Але до моменту створення об'єднання співвласників житлові будинки перебувають у комунальній власності, у віданні органів виконавчої влади (відомчий житловий фонд) або у власності громадських організацій, їх об'єднань (громадський житловий фонд).
З листа Комунального підприємства „Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об’єктів нерухомого майна” Севастопольської міської Ради (а.с.36) вбачається, що житловий будинок знаходився у комунальній власності з 05.10.1979. Відомості про зміну власника житлового будинку у сторін відсутні.
Відповідно до статті 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" після набуття статусу юридичної особи об'єднання може вирішити питання про прийняття на власний баланс усього житлового комплексу.
Згідно рішення Конституційного Суду від 02.03.2004, № 4-рп/2004 "У справі за конституційним зверненням ОСОБА_4 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків, допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
Відповідно до вимог статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Позивач не має та не надав суду доказів того, що приміщення, яке здано позивачем в оренду, віднесено до допоміжних приміщень житлового будинку № 18 по вул. Репіна та існують особи, які мають право власності на це приміщення.
Крім того, у відповідності до статті 770 Цивільного кодексу України та статті 15 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця.
Отже, навіть зміна орендодавця у зв’язку із зміною власників приміщень в будинку 18 по вул. Репіна, жодним чином не впливає на права та обов’язки орендаря ОСОБА_1
Таким чином, відсутні обставини, передбачені статтею 203 Цивільного кодексу України, з яких спірний договір має бути визнаний недійсним.
На підставі викладеного вище суд дійшов висновку, що Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради правомірно передав в оренду нерухоме майно –вбудовані нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 229,20 кв.м., яке розташовані за адресою: АДРЕСА_3, у зв’язку з чим у суда відсутні підстави для задоволення позову.
Таким чином, позовні вимоги Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 визнаються судом такими, що не підлягають задоволенню.
Витрати позивача по сплаті державного мита та витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України при відмові у задоволенні позову покладаються на позивача.
Керуючись статтями 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
В И Р І Ш И В :
У задоволенні позову відмовити повністю.
Суддя підпис С.А. Рибіна
Рішення оформлено відповідно до вимог ст. 84 Господарського
процесуального кодексу України і підписано 27.07.2010