Справа № 22ц-7266/2009
Головуючий у 1 інстанції Якубенко О.Б.
Категорія
Доповідач Ігнатова Л.Є.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 вересня 2009 року Апеляційний суд Донецької області в складі:
Головуючого - судді: Червинської М.Є., Суддів: Ігнатової Л.Є., Барсукової О.І., при секретарі Баранові В.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Донецьку цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Куйбишевського районного суду м. Донецька від 18 червня 2009 року по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_1, третя особа - приватний нотаріус Донецького міського нотаріального округу Кисельова Олена Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, та відшкодування моральної шкоди, -
встановив:
У жовтні 2008 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4 та ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та стягнення з відповідача ОСОБА_1 50 000 грн. у відшкодування моральної шкоди.
Зазначала, що спірна квартира АДРЕСА_1 належала їй на праві власності.
За період з грудня 2006 року по вересень 2007 року вона позичила у відповідача ОСОБА_1 19 000 доларів США.
У вересні 2007 року ОСОБА_1 просив повернути зазначену суму грошей. Оскільки у неї такої суми не було, вона запропонувала йому продати належну їй квартиру за ринковою вартістю 130 000 доларів США для того щоб погасити борг та для неї придбати житло. ОСОБА_1 погодився з цим і запропонував їй свої послуги займатися продажем її квартири, для чого 07.11.2007 року вона дала йому довіреність терміном на 1 місяць.
Крім того, між ними був укладений договір позики 14.11.2007 року на суму 19 000 доларів США.
Наприкінці листопада 2007 року вона повідомила ОСОБА_1, що може повернути 10 000 доларів США. Але ОСОБА_1 ухилявся від зустрічі з нею. Лише у серпні 2008 року вона змогла повернути йому частину боргу у сумі 7400 дол. США.
23.09.2008 року їй стало відомо, що спірна квартира була продана ще 06.12.2007 року відповідачу ОСОБА_4 за 106 000 грн. Продавцем виступив ОСОБА_7, який діяв на підставі довіреності від її імені.
На підставі вимог, передбачених ст. 232 та ч. 1 ст. 216 ЦК України, просила визнати договір купівлі-продажу її квартири не дійсним, оскільки він вчинений за зниженою вартістю, яка не відповідає дійсній вартості квартири; наслідки укладання такого договору не настали, оскільки вона продовжувала проживати у спірній квартирі, робила в неї ремонт, ключі від квартири знаходилися у неї, вона продовжувала віддавати борг, а ОСОБА_7 його отримував не вказавши, що отримав гроші за продаж квартири.
Також просила у відшкодування моральної шкоди стягнути з відповідача ОСОБА_1 50 000 грн.
В подальшому, в процесі розгляду справи позивачка неодноразово змінювала підстави визнання договору купівлі-продажу квартири недійсними (а.с. 48, 63-67).
В останній позовній заяві просила визнати договір купівлі-продажу недійсним у зв»язку з тим, що:
Під час посвідчення договору іпотеки нотаріусом (14.11.2007 року), була накладена заборона на відчуження спірної квартири, а тому вона знала, що до моменту погашення нею зобов»язання за договором іпотеки буде накладена заборона на її відчуження.
Але ОСОБА_1 у грудні 2007 року сам зняв цю заборону та продав квартиру, про що її не повідомив;
Відповідач ОСОБА_6 діяв не в її інтересах, а в своїх, що суперечить самій сутності представництва;
Не настали правові наслідки укладання спірного договору, т. я. вона продовжувала проживати у квартирі, та проводити ремонт;
При продажу цієї квартири, яка знаходилась в іпотеці, були порушені вимоги статей 65 та 55 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а саме вона була позбавлена переважного права купівлі - предмету іпотеки, продаж предмету іпотеки зроблений за ціною, яка нижче рівня звичайних цін на цей вид майна.
Рішенням Куйбишевського районного суду м. Донецька від 18.06.2009 року позов ОСОБА_3 задоволений частково.
Визнаний недійсним договір купівлі-продажу АДРЕСА_2 від 06.12.2007 року, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_7, який посвідчений приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу ОСОБА_5, повернув сторонам все одержане за договором, а саме: повернув ОСОБА_3 АДРЕСА_3, стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 отримані за договором 106 000 грн.
В решті позову відмовлено.
В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_1 -ОСОБА_2 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким визнати договір купівлі-продажу спірної квартири дійсним.
Посилається на те, що судом при ухваленні рішення були неправильно застосовані норми матеріального права, неправильно досліджені представлені в ході розгляду справи докази, які потягли наслідки винесення незаконного та необгрунтованого рішення.
А саме, при ухваленні рішення суд помилково керувався ст. 38 Закону України «Про іпотеку», яка регулює порядок та процедуру реалізації предмету іпотеки.
Дійсно до справи були надані копії договору займу від 14.11.2007 року та договору іпотеки від 14.11.2007 року, але метою надання цих документів було доказування існування грошових зобов»язань позивачки перед відповідачем ОСОБА_1, порядок виникнення та фактичне існування правовідносин між позивачем ОСОБА_3 та відповідачем ОСОБА_1, в тому числі визначену на момент підписання договору, вартість предмету іпотеки (спірної квартири).
Договір же купівлі-продажу від 06.12.2007 року був укладений відповідачем ОСОБА_1 від імені та в інтересах позивача, на підставі довіреності, виданою останньою 07.11.2007 року, існування якою було підтверджене позивачкою в судовому засіданні. Ця довіреність давала право ОСОБА_1 вчиняти та здійснювати дії, пов»язані з продажем спірної квартири на свій розсуд. Договір купівлі-продажу квартири не був наслідком реалізації відповідача ОСОБА_1 свого права по договору іпотеки, тому, що за своєю формою та змістом не підпадає під ознаки договору купівлі-продажу укладеного на підставі договору іпотеки.
Заслухавши доповідача, пояснення представника відповідачів, позивачки, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до вимог передбачених п.п.3, 4 ч.1 ст. 309 ЦПК України, підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи та порушення і неправильне застосування судом норм матеріального права.
Апеляційний суд вважає, що висновки суду в рішенні не відповідають обставинам справи і не ґрунтуються на нормах матеріального права.
Задовольняючи позовні вимоги частково в частині визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки спірний договір укладений в порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», його укладання порушує права позивача як власника вищевказаної квартири, квартира продана за суму, яка не відповідає дійсної вартості квартири, тому цей договір необхідно визнати недійсним, повернувши сторонам все одержане за договором, а саме, повернувши позивачу АДРЕСА_1, стягнувши з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 отримані за договором 106 000 грн.
Між тим з таким висновком суду не можна погодитися.
Відповідно до вимог ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов»язується передати майно ( товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов»язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 237 ЦК України передбачено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов»язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
Не є представником особа, яка хоч і діє в чужих інтересах, але від свого імені.
Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
В судовому засіданні встановлено, що позивачка 07.11.2007 року надала на ім»я відповідача ОСОБА_1 довіреність, посвідчену приватним нотаріусом, на продаж спірної квартири, терміном на місяць тобто до 07.12.2007 року (а.с. 24)
На підставі цієї довіреності 06.12.2007 року ОСОБА_1, діючи від імені ОСОБА_8 продав спірну квартиру ОСОБА_4 за 106 000 грн.
Аналізуючи цей договір, вбачається, що він за змістом та за формою не підпадає під ознаки договору купівлі-продажу укладеного на підставі договору іпотеки, оскільки цей договір укладений від імені власника квартири - ОСОБА_8 на підставі довіреності від 07.11.2007 року.
В той же час, як вбачається зі змісту ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 року (із змінами та доповненнями на 23.02.2006 року), дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу, здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору.
Як зазначено вище в даному випадку підставою на укладання договору купівлі-продажу від 06.12.2007 року була довіреність.
А при реалізації права іпотекодержателя у відповідності до вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», підставою для укладання договору має бути договір іпотеки.
З договору іпотеки, який підписаний сторонами та який не визнаний судом недійсним вбачається, що іпотекодержатель - відповідач ОСОБА_1 має право на задоволення своїх вимог шляхом продажу предмета іпотеки на підставі довіреності, яка видається іпотекодавцем - позивачкою разом з підписанням договору ( п. 3.7 договору іпотеки)
Таким чином договір купівлі-продажу від 06.12.2007 року не тільки не був наслідком реалізації відповідача ОСОБА_1 свого права по договору іпотеки, а був укладений з дотриманням усіх норм діючого законодавства на підставі довіреності, яку надала позивачка відповідачу.
З довіреності від імені позивачки на ім»я відповідача ОСОБА_1 вбачається, що позивачка уповноважила відповідача, в тому числі, на продаж належної її квартири, визначаючи у кожному випадку умови договорів на свій розсуд (а. с. 24).
На підставі вказаної довіреності відповідач продав квартиру за визначену в договорі купівлі-продажу суму, на що мав всі підстави, оскільки це обумовлено довіреністю, а тому висновки суду першої інстанції про недійсність договору купівлі-продажу за підстав невідповідності продажної ціни реальної вартості квартирі є помилковими.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
В судовому засіданні встановлено, що відповідач на момент укладення договору купівлі-продажу діяв на підставі довіреності від імені позивачки, така довіреність є правомірною (презумпція правомірності правочину - ст. 204 ЦК України), й позивачкою не доведено, що в момент вчинення договору купівлі-продажу мало місто недодержання вимог закону, а тому підстав для задоволення позовних вимог позивачки у суду першої інстанції не було.
Оскільки підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу у відповідності з вимогами ст.ст. 203, 215 ЦК України не має, в задоволенні позовних вимог позивачки слід відмовити.
Рішення суду в частині відмови в задоволенні позову про відшкодування моральної шкоди сторонами не оскаржене, відповідно до ст. 303 ЦПК України підлягає залишенню без змін.
Керуючись ст. 307, п.п.3, 4 ст. 309, ст. ст. 313-314, 316 ЦПК України, апеляційний суд, -
вирішив:
Апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задовольнити частково.
Рішення Куйбишевського районного суду м. Донецька від 18 червня 2009 року в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу -скасувати.
В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4, укладеного 06.12.2007 року, між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 -відмовити.
В решті рішення суду залишити без змін.
Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене протягом двох місяців безпосередньо до Верховного Суду України.