Справа № 2-2022

                                                2010 рік

                                                                       РІШЕННЯ

                                                        Іменем УКРАЇНИ

16 липня 2010 року Ворошиловський районний суду м. Донецька у складі:

головуючого – судді Орєхова О.І.,

при секретарі – Щукіній О.В.,

за участю позивача – ОСОБА_1,

представника позивача – ОСОБА_2,

представника відповідача – Абрамова Д.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Донецьку цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Регіональний центр експертизи та оцінки» про визнання звіту про оцінку майна недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки, -

                                                            ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до Приватного підприємства «Регіональний центр експертизи та оцінки» про визнання звіту про оцінку майна недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки.

Позовні вимоги обґрунтовує наступним.

15 лютого 2010 року у присутності державного виконавця була проведена інспекція двокімнатної  квартири АДРЕСА_1. Отримано звіт 26.02.2010 р. Відповідно до звіту про оцінку майна експерт оцінювач не був допущений власником для натурного огляду технічного стану квартири. Але у звіті також зазначені технічні характеристики квартири які, як свідчить звіт, основані на даних БТІ та натурних обстежень експертом. У звіті вказано, що технічний стан об'єкту оцінки отримано на підставі натурного візуального обстеження оцінювача, разом з тим, що у вступі та в розділі щодо опису об'єкту оцінки прямо вказано, що оцінювач не був допущений для натурного огляду. Слід зазначити, що власник не мав можливості допустити чи не допустити оцінювача, у зв'язку з тим, що якщо оцінювач і приходив взагалі за зазначеною адресою квартири, то власник був відсутній, та до нього ніхто і не звертався. Таким чином, звіт про  оцінку майна містить протиріччя та суперечні висновки щодо вартості та розрахунку вартості об'єкту оцінки.

Відповідно до пунктів 50 - 55 Розділу Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктом оцінки. Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні  відомості  про  об'єкт оцінки,  зокрема відомості про склад,  технічні  інші   характеристики.   Відповідно  до  пункту  першого  Національного   стандарту  № 1 Національний стандарт № 1 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності. Вище наведене свідчить про те, що оцінювач не виконав своїх обов'язків, та порушив принципи та процедуру оцінки майна та майнових прав.

Відповідно до пункту 56 Національного стандарту №1 звіт про оцінку майна, повинен містити опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати. Враховуючи те, що оцінювач не здійснив натурного обстеження у приміщені квартири, опис об'єкту не може бути достовірним та таким, що відповідає вимогам оцінювання майна та майнових прав. Таким чином звіт складено із порушенням норм встановлених Національним стандартом № 1.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності. Таким чином, очевидна не відповідність звіту, що оскаржується, вимогам, як документу, який є спроможнім підтверджувати процедури з оцінки майна, що описані у звіті, реально виконаним діям оцінювача.

Також зазначено, що в країні домінує економічна не стабільність, що стосується й ринку нерухомості. Висновок оцінювача у разі своєї достовірності та об'єктивності дійсний тільки на дату оцінки. Враховуючи вагання цін на ринку нерухомості дають підстави стверджувати, що експертна ринкова вартість вказана у звіті майже через тиждень буде не актуальна.

Просив суд визнати звіт про оцінку майна недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки.

Позивач, ОСОБА_1, в судовому засіданні підтримав вимоги позову, надав пояснення, аналогічні викладеним в позовній заяві, просив позов задовольнити.

В судовому засіданні представник позивача, ОСОБА_2, який діє за довіреністю (а.с. 18), підтримав вимоги позову, надав пояснення, аналогічні викладеним в позовній заяві, просив позов задовольнити, так як відповідачем були порушені вимоги ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

В судовому засіданні представник відповідача, Абрамов Д.Д., проти позову заперечував та просив відмовити у його задоволенні з наступних підстав.

15 лютого 2010 року близько 15 годин дня, експерт – оцінювач разом з Державним виконавцем Прядкіним О.В. прибули для натурного дослідження об'єкту оцінки за адресою: АДРЕСА_1. Двері в квартиру АДРЕСА_1 ніхто не відкрив. Був вироблений зовнішній огляд житлового будинку АДРЕСА_1 із зовнішнього боку. У додатку до Звіту є фото матеріал натурного огляду об'єкту оцінки.

Згідно п. 51 Національного стандарту №1 експерт оцінювач провів ознайомлення з об'єктом оцінки, обробив початкові даних надані замовником і зібрав іншу інформацію, необхідну для проведення оцінки. Зібрана експертом оцінювачем інформація є достатньої для виконання процедур оцінки.

Те, що експерт оцінювач не виробив внутрішній огляд об'єкту оцінки практично не позначається на результатах оцінки, оскільки згідно збірки УПВВ № 4 «Житлові будівлі цегельні двоповерхові», таблиця 14, на обробні роботи доводиться 7% від вартості квартири. Експертом було зроблено допущення, що квартира АДРЕСА_1 знаходиться в нормальному житловому стані. Потенційний покупець, як правило, мало цікавиться обробними роботами, оскільки після покупки квартири виконує ремонтні     роботи  згідно свого смаку та фінансовим можливостям.

Як показує дослідження ринку нерухомості, вартість житлових квартир залежить від наступних основних чинників:

•   місце розташування будинку в якому знаходиться об'єкт оцінки;  

•   загальна площа квартири;

•    типа житлового будинку в якому знаходиться об'єкт оцінки (поверховість, матеріал стенів, благоустрої);

•   терміну і умов експлуатації житлової будівлі.

Інформація про вище названі чинники тих, що характеризують об'єкт оцінки була зібрана повністю. Можлива погрішність у вартості об'єкту оцінки, із за допущення експерта, може скласти в межах ±5%-7%, що за умов продажу об'єкту оцінки на аукціоні буде компенсована при проведенні торгів. Найточніше  остаточну вартість об'єкту оцінки встановлять торги на аукціоні.

Згідно п. 3 Національного стандарту №1 «необ'єктивна оцінка - оцінка, яка базується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного виводу про вартість об'єкту оцінки». Оцінка квартири АДРЕСА_1 була виконана згідно з вихідними даними наданим замовником, а так само інформації зібраною оцінювачем при дослідженні ринку нерухомості. Дані вихідні дані знаходяться в додатку до Звіту про оцінку і не мають ознак «...явно неправдивих даних..».

Згідно п. 3 Національного стандарту №1 «неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оцінних процедур і (або) на підставі    необґрунтованих  припущень». Оцінка квартири АДРЕСА_1 була виконана відповідно до Міжнародних стандартів оцінки, Нормами професійної діяльності оцінювачів згідно, вимогам Українського суспільства оцінювачів і чинними законодавчими і нормативними актами України.

Просив суд відмовити в задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання звіту про оцінку майна недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки.

Суд, вислухавши пояснення позивача, представника позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, об’єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

15 лютого 2010 року Приватним підприємством «Регіональним центром експертизи та оцінки» в особі Абрамова Дмитра Дмитровича, який має кваліфікацію оцінювача, підтверджену сертифікатом Фонду Державного майна України та Українського товариства оцінювачів № 2473 від 13.11.2004 року, свідоцтвом про внесення в Державний реєстр оцінювачів № 1950 від 16.12.2004 року та діючим на підставі сертифікату № 7746/08 від 19.09.2008 року, виданого Фондом державного майна України разом з Державним виконавцем Прядкіним Олексієм Вікторовичем було здійснено експертну оцінку з визначенням ринкової вартості двокімнатної  квартири АДРЕСА_1 та складено Звіт з експертної оцінки майна (а.с. 5-17).  

Відповідно до Звіту з експертної оцінки майна, ринкова вартість двокімнатної  квартири АДРЕСА_1 станом на 16.02.2010 року становить 189619,00 грн. без НДВ (а.с. 5).  

Відповідно до ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» для проведення оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».  

Згідно з п.2.2.1 Інструкції про порядок проведення виконавчих дій для з’ясування та роз’яснення питань, що виникають при здійсненні виконавчого провадження й потребують спеціальних знань, державний виконавець з власної ініціативи або за заявою сторін призначає своєю постановою експерта або спеціаліста та суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання, а при потребі – кількох спеціалістів або експертів. Експерт або спеціаліст зобов’язаний дати письмовий висновок з питань, що поставлені йому державним виконавцем у постанові, а також давати усні пояснення та рекомендації щодо дій, які виконуються в його присутності.  

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» спори, пов’язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.  

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінювачі та суб’єкти оціночної діяльності – суб’єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема, за недостовірність чи необ’єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.  

Згідно зі ст. 57 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів.  

Предметом спору є визнання звіту про оцінку майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки.

Спірні відносини є цивільними правовідносинами і регулюються нормами діючого цивільного законодавства: ст. 35, 36, 37, 39 Постанови КМУ України від 10.09.2003 року №1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та  ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», відповідно до яких,  майном, яке   може   оцінюватися,   вважаються   об'єкти    в матеріальній  формі,  будівлі  та споруди (включаючи їх невід'ємні частини),  машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери;   нематеріальні   активи,   в  тому  числі  об'єкти  права інтелектуальної  власності;  цілісні  майнові  комплекси всіх форм власності. Процедури оцінки  майна  встановлюються  нормативно-правовими актами  з  оцінки  майна.  У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.  

Відповідно до ст. 35, 36, 37 Постанови КМУ України від 10.09.2003 року №1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», оцінка  майна  проводиться  із  застосуванням  методичних підходів,  методів оцінки,  які є складовими частинами  методичних підходів   або   є  результатом  комбінування  кількох  методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач  застосовує,  як  правило,   кілька   методичних підходів,  що  найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

З  метою  обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною   відсутністю чи недостовірністю  необхідних  для  цього  вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується  у  звіті  про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для  визначення  ринкової  вартості  та  неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

  Застереження та  обмеження  щодо   використання   результатів  оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.

Відповідно до Звіту про оцінку майна експерт оцінювач не був допущений власником для натурного огляду технічного стану квартири. Але у звіті також зазначені технічні характеристики квартири які, як свідчить звіт, основані на даних БТІ та натурних обстежень експертом. У звіті вказано, що технічний стан об'єкту оцінки отримано на підставі натурного візуального обстеження оцінювача, разом з тим, що у вступі та в розділі щодо опису об'єкту оцінки прямо вказано, що оцінювач не був допущений для натурного огляду (а.с. 7).

Таким чином, Звіт містить протиріччя та з огляду на те, що оцінювач у своїх запереченнях підтверджує факт не здійснення натурного обстеження, що свідчить про те, що порушено вимоги ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», то даний Звіт не може являтися документом що підтверджує реально виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб’єктом оціночної діяльності.

Суд вважає, що дії відповідача щодо експертної оцінки ринкової вартості майна розташованого за адресою: АДРЕСА_1 недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки, оскільки порушені вимоги ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Враховуючи вищенаведене, суд дійшов висновку, що вимоги позивача підлягають задоволенню.

На підставі вищевикладеного, керуючись положеннями  Конституції України, положеннями Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», положеннями Постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» , статтями 10, 11, 15, 30, 57, 60, 209, 212, 213, 214, 215, 217, 218 ЦПК України, суд -  

                                                                    ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Регіональний центр експертизи та оцінки» про визнання звіту про оцінку майна недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки – задовольнити.

Звіт про оцінку майна визнати недостовірним, необ’єктивним, та таким, що не може використовуватись для подальшої реалізації на аукціоні об’єкта оцінки.

Заява про апеляційне оскарження рішення може бути подана протягом десяти днів з дня проголошення рішення в повному обсязі. Апеляційна скарга на рішення може бути подана протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.

Рішення надруковане у нарадчій кімнаті в одному примірнику.

Суддя Ворошиловського районного

суду м. Донецька                                                                                       О.І. Орєхов